二手房过户注意事项(新人必读).doc

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二手房过户注意事项

（一）：

签合同时需看到的东西：

　　1：

房屋产权证和土地使用权证正本。

　　（房地产管理部门查询此产权的真实性。

）

　　（房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。

）

　　2：

产权证所有人及其共有人（配偶）身份证、户口、婚姻证明复印件。

　　3：

卖方身份证及户口薄。

　　4：

如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格式的委托书。

　　5：

原契税完税证明。

　　6：

原购房发票（复印件）、原购房合同、由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图和房屋地籍图。

　　7：

水、电、煤结清帐单。

（上个月）

　　8：

交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。

（二）：

《房屋买卖合同》上需注明事项：

　　1：

买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，办理产权过户的过程中出现任何非买方责任问题致使产权无法顺利过户时，业主需全额退还卖方订金及首付款，并赔偿。

（款清后必须拿到房产证和土地证。

）

　　2：

卖方必须保证产权证的真实性，若产权证不被房地产管理部门认可（真实性），卖方全额退还房价总额56万。

　　3：

房屋位置、性质、面积、结构、格局需与产权证一致，如有不同，卖方必须补偿差价。

　　4：

屋内设施陈列清楚（包括门窗、地板等）以及确保没有缺陷。

如有缺陷，由卖方补偿。

　　5：

有无抵押、共有人是否同意出售;

　　6：

产权人书面委托书附进买卖合同。

　　7：

付款方式流程做出明确、具体的约定。

并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的拖延，买方可免除责任。

　　8：

写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。

　　9：

房价是否包含了燃气设施费?

房价是否包含了维修基金余额?

　　10：

卖主需在交房日前将其户口迁出。

　　11：

如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失。

　　12：

违约责任：

明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付。

产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）;

　　13：

写明合同生效、中止、终止或解除条款;

　　14：

在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

　　15：

贷款是到我手上的，由我来支付给卖方。

　　合同内容：

　　1：

当事人的名称或姓名、住所。

这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

　　2：

标的:

这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

　　3：

价款:

这里也是很主要的内容，主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。

　　4：

履行期限、地点、方式。

这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

　　5：

违约责任:

这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

　　6：

解决争议的方式:

这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

　　7：

合同生效条款:

双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

　　8：

合同中止、终止或解除条款:

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。

有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

　　9：

合同的变更与转让:

在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

　　10：

附件。

在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

　　（三）：

过户手续办理流程：

　　中介需出具一份手续办理时间表。

　　上家有抵押，下家要贷款

　　1：

签买卖合同，同时签贷款合同

　　2：

银行在三个工作日内完成审批、放款，由担保公司的人员陪同到上家贷款银行还贷———办理抵押注销手续（7个工作日）

　　3：

交易中心过户———20个工作日出下家的房产证及他项权利证书

　　上家无抵押，下家要贷款

　　1：

签买卖合同，同时签贷款合同

　　2：

银行在三个工作日内完成审批

　　3：

交易中心过户——20个工作日出下家的房地产权证及他项权利证明

　　4：

银行收到他项权利证书后三个工作日内放款

　　产权转移登记申请（到市、区房产局）、领取购房人《房屋所有权证》

　　土地使用权转移登记申请（各区土地分局）

　　领取购房人《国有土地使用权证》。

　　（四）：

过户手续办理注意事项：

　　（到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

）

　　1：

买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。

　　2：

煤气过户。

　　按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。

对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

　　3：

结清电话费。

电话、宽带过户。

　　有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。

购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。

如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。

　　4：

协助有线电视过户。

　　有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空关房，平时无人居住，上家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。

时间一长，有线站会作封端处理。

因此，在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。

下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

　　5：

迁移户口。

　　买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。

因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。

如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。

　　（五）：

验房注意事项：

　　1：

一些转让给下家的设备、电器，以及水电煤等，购房者应该试一下，看是否好用;

　　2：

还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。

　　3：

按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。

所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装?

以免日后自己承担违章责任。

　　4：

结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。

（上月结清帐单）

　　5：

核对房产证上的房屋格局等是否与现房一致

　　八大注意事项需关注

　　在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。

如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。

　　1.结清水表账单

　　本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办

　　理水表过户手续。

　　但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。

按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。

建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打“小郭热线”962626查询该房产已往的水费欠缴情况。

　　2.告知电表状况

　　按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。

因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。

在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。

在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。

如须了解电费欠缴情况可拨打95598上电热线查询。

　　3.协助煤气过户

　　按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。

更名手续费10元由下家承担。

对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。

　　4.协助有线电视过户

　　有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。

因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。

下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。

　　5.结清电话，宽带费用

　　如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。

如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。

至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。

如有疑问可以拨打10000号查询。

　　6.结算维修资金

　　按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。

同时维修资金的所有人更名为下家。

　　7.物业更名及结算物业管理费用

　　建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。

同时下家办理物业进户手续。

　　8.迁移户口

　　在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。

因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。

如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。

新房要看五证是否齐全，二手房要注意以下事项（1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

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