嘉定区建设项目办理指南.docx
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嘉定区建设项目办理指南
上海市嘉定区建设项目办理指南
（征询版）
上海天华建筑设计有限公司
2009年11月
前言
为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，现推出上海市各区建设项目办理指南（本册为嘉定区）供大家参考。
《上海嘉定区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、嘉定区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房地局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市嘉定区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。
使用须知：
1、嘉定区建设项目办理指南主要分为两大部分：
第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分上海市嘉定区建设项目办理流程注解。
第二部分由两部分组成：
第一章嘉定区房地产开发报批报建流程图；第二章嘉定区建设项目办理流程注解。
2、本册将嘉定区建设项目的整个办理过程分为6个阶段（1土地获取及规划阶段；2方案阶段；3初步设计阶段；4施工图阶段；5开工阶段；6竣工交房阶段），包含8个主要环节（1、土地招拍挂项目——招拍挂出让土地使用权、环评审批、项目核准、设计方案审批、设计文件审查、核发建设工程规划许可证、核发施工许可证、竣工验收；2、划拨用地项目——核发规划选址意见书、用地预审和环评审批、项目核准～竣工验收；3、自有土地项目——规划设计要求（及用地预审）、环评审批、项目核准～竣工验收。
并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为：
控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。
设计重点关注报送资料的表格。
4、《上海市设计招投标、备案手续办理流程》、《上海市抗震超限审批流程》、《设计概算》、《室外管线综合设计流程》、《上海市建设项目规划管理电子报件》详《上海市闵行区建设项目办理指南》附页。
5、本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。
6、本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。
7、本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。
8、嘉定区建设项目相关办事指南可查询网站：
http:
///
9、资料更新机制：
每半年更新一次即每年的3月15和9月15日。
第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程
（一）土地招拍挂项目
根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。
土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节：
1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
（二）划拨用地项目
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
划拨用地项目核准流程包括8个主要环节：
1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
（三）自有土地
自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地，国家禁止变相开发商品房。
自有土地项目核准流程包括8个主要环节：
1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
第二部分上海市嘉定区建设项目办理流程
根据房地产开发建设项目办理流程，将整个过程分为下列6个阶段（涵盖8个主要环节）：
1．土地获取及规划阶段——根据国家相关规定，获得土地使用权，在规定时间内，签订土地出让合同。
项目建设单位按照出让合同的要求，组织编制规划方案并报送规划管理部门。
（目前天华公司所涉及的最主要的为招拍挂建设项目）（包括土地招拍挂项目核准3个主要环节：
1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；划拨用地项目核准3个主要环节：
1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；自有土地项目核准3个主要环节：
1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；）
2．方案阶段——项目建设单位按照批准的修建性详细规划，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制方案设计，报送规划管理部门。
完成审批后向规划局申请核发《建设用地规划许可证》。
（包含三种土地获取的“设计方案审批”环节）
3．初步设计阶段——项目建设单位按照批准的规划方案，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制初步设计，报送建管局审批。
（包含三种土地获取的“设计文件审查”环节）
3．施工图阶段——项目建设单位按照批准的初步设计，组织施工图设计，报送审图公司、消防、交通、环卫等部门审核，完成审核后向规划局申请核发《建设工程规划许可证》。
（包含三种土地获取的“设计文件审查；核发建设工程规划许可证”环节）
4．开工阶段——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
并开始结构、安装、配套施工。
（包含三种土地获取的“核发施工许可证”环节）
5．竣工交房阶段——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
（包含三种土地获取的“竣工验收”环节）
第一章建设项目办理流程示意图
1．土地招拍挂建设项目办理流程示意图
修建性详细规划批复（规划局）
环评报告批复（环保局）
征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见。
方案评审并批复（规划局）
扩初设计
征询交警、政府、发改委、规划、房地、建管、环保、水务、民防、卫生防疫、绿化、环卫、自来水、天然气、供电等部门意见。
扩初评审并批复（建管局）
施工图设计
施工图审查（审图公司）
建设工程规划许可证（规划局）
可研批复（发改委）
申请编订门弄号牌（派出所）
建筑工程施工许可证（建管局）
方案设计
工程放样复验（规划局）
设计招标、备案
（招标办）
招标文件（房地局）
工程报建（建交委）
施工、监理招标
建设用地批准（房地局）
项目核准（发改委）
勘察招标、备案（招标办）
土地出让合同
土地中标通知书（房地局）
土地中标通知书（房地局）
建设用地规划许可证（规划局）
土地获取及规划阶段
-----------------------------------------------------------------------
方案阶段
------------------------------------------------------------------------
初步设计阶段
-------------------------------------------------------------------------
施工图阶段
-------------------------------------------------------------------------
面积预测（测绘队）
预售许可证（房地局）
市政配套施工
地籍修测、面积实测（房地测绘）
新建住宅交付使用（房地局）
新建房屋初始权登记（房地局）
入伙
缴纳配套费
地名申请（地名办）
结构施工
建筑工程竣工规划验收（规划局）
供电、上水、煤气等部门设计
房地产所有权证
安装、装饰施工
卫生、农绿、民防、交警验收
建筑工程竣工验收备案建交委）
多层封顶
高层结构2/3
开工阶段
-------------------------------------------------------------------------
竣工交房阶段
-------------------------------------------------------------------------
修建性详细规划批复（规划局）
环评报告批复（环保局）
征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见。
方案评审并批复（规划局）
扩初设计
征询交警、政府、发改委、规划、房地、建管、环保、水务、民防、卫生防疫、绿化、环卫、自来水、天然气、供电等部门意见。
扩初评审并批复（建管局）
施工图设计
施工图审查（审图公司）
建设工程规划许可证（规划局）
可研批复（发改委）
申请编订门弄号牌（派出所）
面积预测（测绘队）
建筑工程施工许可证（建管局）
方案设计
工程放样复验（规划局）
设计招标、备案
（招标办）
工程报建（建交委）
施工、监理招标
项目核准（发改委）
勘察招标、备案（招标办）
用地预审（房地局）
建设用地规划许可证（规划）
建设用地批准文件
选址意见书（规划局）
划拨用地决议书
拆迁许可
建设用地批准书（房地局）
2．划拨用地建设项目办理流程图
土地获取及规划阶段
-----------------------------------------------------------------------
方案阶段
------------------------------------------------------------------------
初步设计阶段
-------------------------------------------------------------------------
施工图阶段
-------------------------------------------------------------------------
以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图
3．自由土地建设项目办理流程图
土地获取及规划阶段
-----------------------------------------------------------------------
方案阶段
------------------------------------------------------------------------
初步设计阶段
-------------------------------------------------------------------------
施工图阶段
-------------------------------------------------------------------------
以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图
第二章嘉定区建设项目办理流程注解
（一）土地获取及规划阶段
重要报批环节：
招标、拍卖、挂牌用地审批、审批《建设项目选址意见书》、核定《建筑工程规划设计要求》、项目核准、工程报建、修建性详细规划的审核
1.招标、拍卖、挂牌用地审批
1.1审批部门：
区房屋土地管理局
1.2审批时限：
20个工作日
1.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
建设用地申请书（一式二份）
2
建设单位
建设用地征询表（一式二份）
3
建设单位
上海市建设项目申请区县用表
4
建设单位
立项计划或项目建议书、可行性研究报告批复
5
建设单位
建设用地规划许可或规划征询复函及随文附图
6
建设单位
房屋土地权属调查报告书附勘测定界图
7
建设单位
征地补偿协议书
8
建设单位
建设单位营业执照及有关资质证书、法人代码证及身份证明
9
建设单位
外经委批复及批准证书、合同章程和可性行研究报告
10
建设单位
地籍图（八套）
11
建设单位
中标通知书或成交确认书
12
建设单位
建设用地预审报告及附图
13
建设单位
原用地批文及附图或房地产权证及有关权属证明
1.4相关表格
1.5获取文件
获得《上海市嘉定区房屋土地管理局综合业务办理结果通知单》，《上海市嘉定区人民政府土地管理文件》、签定《国有土地使用权出让合同》
2.审批《建设项目选址意见书》
下列项目属市规划局审批范围：
1、文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及涉及原有外貌或者基本平面布局的装修工程；2、文物保护单位和优秀历史建筑的保护范围及建设控制范围内的新建、改建、扩建（含变动主体承重结构的建筑大修工程）等建筑工程；3、中心城以内苏州河沿河地区控制性详细规划确定的沿岸及规划有建筑物所在的第一个街坊；4、涉及外环绿带的建设项目；5、涉及全市性、系统性的市政建设工程以及保密工程、军事工程。
下列项目属市、区规划局共同管理审批范围：
1、历史文化风貌区范围内新建、改建、扩建的建筑工程（文物保护单位和优秀历史建筑的保护范围及建设控制范围除外）；2、及中心城楔形公共绿地和大型片林、涵养林、防护林等生态公益林范围内的建设工程以及城市建设敏感区、城市生态敏感区内的建设工程；3、心城以外苏州河两岸各200米范围。
2.1审核单位：
区规划局
2.2审核时限：
40个工作日
2.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《上海市建设项目选址意见书申请表》（原件1份）
2
建设单位
市测绘院提供的地形图（蓝图四份、电子地图一份），并有设计单位用≤0.3毫米的墨线笔标明的下列内容：
（1）选址意向用地范围，注明用地户名和用地面积；
（2）周边地形（包括现状）；（3）各项规划控制线。
3
建设单位
批准的建设项目建议书或其它有关计划文件（原件及复印件各一份）
4
建设单位
属原址改建需改变土地使用性质的，须加送土地、房产权属证件（原件及复印件各一份）
5
建设单位
需要使用其它单位土地的，须加送土地使用相关证明（原件一份）（市政工程视情况定）
6
建设单位
如属大、中型建设项目的，须加送由相应资质的规划设计单位提供的规划选址论证（原件一份）
7
建设单位
位于历史风貌保护区和保护建筑的保护范围及建筑控制范围内的建设项目，须加送反映风貌特色的照片或图片资料（一套）
2.4相关表格
2.5获取文件
《建设项目选址意见书》及附图
《建设项目选址意见书的通知》
3.核定《建筑工程规划设计要求》
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
受理范围：
同审批《建设项目选址意见书》
3.1审核单位：
区规划局
3.2审批时限：
40个工作日
3.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《上海市建设工程规划设计要求申请表》（原件一份）
2
建设单位
市测绘院提供的地形图（蓝图二份、电子地图一份），并有设计单位用≤0.3毫米的墨线笔标明的下列内容：
（1）拟建工程用地位置、建设基地的用地边界；
（2）各项规划控制线。
3
建设单位
批准的建设项目计划文件（原件及复印件各一份）
4
建设单位
房屋土地权属证明及附图（原件及复印件各一份）（市政工程视情况定）
5
建设单位
原有基地拆房的，须加送应拆房屋的权属证明及附图（原件及复印件各一份）
6
建设单位
涉及土地使用权属共有的，须加送土地使用权属共有人的同意证明（原件一份）
7
建设单位
涉及非自有产权房屋的，须加送产权单位（人）同意建设的书面意见（原件一份）
8
建设单位
属危房翻建的，须加送危房鉴定报告（原件一份）
9
建设单位
房屋加层的，须加送抗震鉴定报告（原件一份）
10
建设单位
涉及文物保护单位或优秀历史建筑的装修工程，须加送文管、房地等有关行政管理部门的批准文件（原件及复印件各一份），反映建筑及周围环境风貌特色的照片或图片资料（一套）
3.4相关表格
3.5获取文件
《建设工程规划设计要求通知单》及附图
4.项目核准
4.1办理单位：
区发改委
4.2办理时间：
法定20个工作日，承诺10个工作日
4.3报送资料：
序
责任单位
建设项目类别
提供资料清单
1
建设单位
土地招拍挂
1、项目核准请示件
2、项目核准申请报告
3、企业营业执照或法人证书
4、组织机构代码证
5、环评批复
6、设计要求通知单（含设计方案总平面图）或设计方案批复
7、项目节能篇章
8、开户银行出具的资本金信用证明
9、项目控详规划要求
10、房地产资质证书
11、土地出让合同
2
划拨用地
1~7同土地招拍挂
8、规划选址意见
9、用地预审意见
3
自有土地
1~10同土地招拍挂
11、土地权证
4.4获取文件
《项目核准意见》
5.建设工程报建
受理范围：
区招标办负责本区立项总投资在30万元以上至1亿人民币以下的项目，工业试点园区30万元以上全部建设项目。
5.1办理单位：
区建设和交通委员会（建设工程招标投标管理办公室）
5.2办理时间：
当场办理
5.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《上海市建设工程报建表》
2
建设单位
企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件
3
建设单位
建设单位组织机构代码证复印件（提供原件复核）
4
建设单位
建设工程立项的批准文件原件和复印件
5
建设单位
有与建设工程相适应的资金证明
6
建设单位
法定代表人委托书（委托经办人办理报建）
7
建设单位
经办人身份证原件和复印件
如不委托招标代理单位，由建设单位自行组织招标的，还需携带：
1
建设单位
《上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员备案表》
2
建设单位
专业技术人员和管理人员技术职称证书原件和复印件
3
建设单位
专业技术人员和管理人员公积金、养老保险金证明
5.4相关表格
5.5获取文件
工程报建IC卡（工程报建IC卡是建设项目进行审批、招标的钥匙，具有非常重要的作用）
6.修建性详细规划的审核
控制要点：
建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
6.1审核单位：
区规划局
6.2审批时限：
修建性详细规划目前采用非正式受理程序，不设定法定时限及承诺时限，不采用统一申请表格，可采用书面或口头方式申请。
6.3报送资料：
序
责任单位
提供资料清单
1
建设单位
《上海市建设项目选址意见书》、《建设工程规划设计要求》或土地出让合同（复印件一份）
2
设计单位
规划文本（规划评审会需要评审稿文本15-20本，报区政府审批需要报审稿5本，批准后需要提供审定稿文本10本）
3
设计单位
如涉及高层建筑可能对项目内部或外部居住及文教卫生等设施产生影响的，需提供具有相应资质单位提供的日照分析报告
6.4获取文件
《修建性详细规划批复》
（二）方案阶段
重要环节：
设计招投标、方案征询、申请方案批复、申请环评批复、申请可研批复、申请《建设用地规划许可证》、办理土地证
需注意的设计环节：
室外管线综合设计
1.设计招投标（上海市建设项目共性环节）
控制要点：
设计招投标的进行应越早越好，设计合同备案的完成对设计单位尤为重要，是设计单位进行自我保护的最有效的措施。
接触项目后应及早办理设计招投标手续。
招投标备案办理时间不得晚于扩初报审。
详见：
上海市设计招投标、备案手续办理流程
2.方案征询
2.1征询部门:
区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区农绿局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、市空港办
2.2征询时间：
10---20个工作日
2.3提交资料：
职能部门
报送资料
审核要点
卫生局
1、申请登记表
2、总平面图
3、地形图
4、文本
5、文本中含日照分析报告
6、中标通知书或土地出让合同（立项批文）
7、修详批复
1、间距符合规范；
2、标明与周边相邻建筑的距离；
3、日照满足规范；
4、充分考虑商铺、会所、泳池等公建对卫生的设计需求；
5、本文盖出图章、建筑师资质章、设计院章。
审批时限：
5天
环卫
1、总平面图
2、文本
3、修详批复
1、垃圾收集站及道班房是否符合标准；
农绿局
1、总平面图
2、文本
3、绿化分析图（绿地面积和尺寸标注清楚）
4、建设用地规划许可证及附图
5、中标通知书或土地出让合同（立项批文）
6、修详批复
1、绿化率，集中绿地率
2、停车位绿地不计入绿化，绿化分析图须标注每一块绿地位置、尺寸及面积；
3、小区内水体若硬质材料铺装水底，水体面积不计绿地面积，非硬质材料铺装水底，水体面积按50%计入绿地面积。
审批时限：
10天
交通（区、市）
1、总平面图（需标明每个停车位）
2、文本
3、修详批复
1、出入口的设置；
2、停车数量；
3、道路宽度。
水务局（两个部门）
1、总平面图
2、文本
3、修详批复
1、文本中含给排水章节，附给排水总平面图；
2、雨污水分流、污废分流设计按标准、水量、方向。
民防办
1、总平面图
2、文本
3、修详批复
4、中标通知书和出让合同
5、分层面积表
6、申请表
1、分层面积表要盖设计单位和建设单位章；
2、总平面图加盖出图章。
房地局
1、详规批文及附图
2、总平面图
3、文本
4、公建配套情况表
5、建筑部分光盘
1、小区围墙必须透空透绿，
2、管线必须入地敷设，
3、公建配套设施满足规范。
教育局
1、总平面图
2、文本
3、修详批文
涉及到教育配套（如学校、幼儿园
升级会员 