开发区土地集约利用评价工作技术方案.doc

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##########开发区土地集约利用评价

工

作

技

术

方

案

##########有限责任公司

2014年#月

为了高质量完成##########开发区的土地集约利用评价工作，根据《开发区土地集约利用评价规程》（2014年度试行）、《开发区土地集约利用评价数据库标准》（2014年度试行）、《开发区土地集约利用评价成果图件编制技术要点》等技术规范，结合开发区的实际情况，制定本工作实施方案和技术方案。

一、工作范围

本次集约利用评价的更新时点为：

2013年12月31日，范围包括如下两部分：

第一部分：

对##########开发区“主区”进行土地集约利用评价更新。

工作范围与上轮评价范围一致。

第二部分：

按照管委会要求，若要划发展方向区，则按发展方向区划定方案配合进行划定，并编制上报成果，并对##########开发区“发展方向区”进行土地集约利用评价，具体范围和面积以上报备案的“发展方向区”范围成果为准，发展方向区的确定需符合土地利用总体规划和城乡规划。

若不划发展方向区，则配合管委会和国土局上报要求的其它文件。

为开发区上报开发区类型区分。

二、工作任务与内容

##########开发区土地集约利用评价工作的任务是：

在上轮评价成果的基础上，按照国土资源部和四川省国土资源厅的工作要求和新“规程”的要求，以及四川省土地勘测规划研究院对本次评价的具体技术要求，通过对“主区”评价范围内近两年内有变化的资料和“发展方向区”历年的用地情况、统计数据、经济数据等的调查，分析评价土地集约利用程度、测算土地集约潜力，全面掌握土地集约利用状况，推动开发区土地利用管理基础信息建设，为开发区扩区审核、动态监控及有关政策制定提供依据。

工作内容包括：

准备工作、土地利用状况调查、土地集约利用程度评价、土地集约利用程度潜力测算、图件编制、数据库建立、成果编制、成果验收、存档与备案。

三、技术方案

##########开发区土地集约利用评价的技术过程严格按照《开发区土地集约利用评价规程》（2014年度试行）等技术规范。

（一）技术方法

1、评价方法以定量评价为主，注重定性分析与定量评价相结合，整体评价与典型分析相结合，实地调查与统计分析相结合。

2、用地调查采用实地调查与空间影像判识相结合的方法。

3、评价指标权重值的确定采用专家咨询法。

4、潜力测算采用专家咨询法、目标值法。

（二）技术步骤

##########开发区土地集约利用评价工作的技术步骤，如下图1所示：

图1技术路线图

1、准备工作

调查表准备：

基本情况调查表（规程附录表F.1、F.2、F3）；土地利用状况调查表（需要根据调查计划另行设计，以及规程附录表F.7）；管理绩效、土地供应状况调查表（规程附录表F.7、F.10）；典型企业调查表（规程附录表F.11）；其他表格准备：

规程附录表F.4、F.5、F.6、F.8、F.9等汇总统计表、格，以及评价和潜力测算表格。

2、用地调查

（1）编制工作底图

搜集开发区土地利用状况的地籍图、地形图、土地利用现状图、航空遥感影像图等制作工作底图，并收集准备城市规划图、供地图等相关图件。

（2）调查方法

采用资料收集与实地调查相结合的方法。

具体有各部门管理资料整理、实地踏勘、遥感影像或航片判识、访谈问卷等多种形式。

应充分利用现有成果，收集各类资料，主要包括统计年鉴或报表、经济社会普查、土地利用调查，以及国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划等成果资料。

在调查资料整理基础上，应开展数据校核工作。

主区可采用更新调查方法，发展方向区采用初始调查方法。

（3）调查内容

调查内容包括：

基本信息调查、用地状况调查、用地效益调查、管理绩效调查、土地供应状况调查和典型企业调查等。

a.基本信息调查

包括：

开发区名称、级别、审批类型、设立时间、审批单位、管理机构和地址、主导产业、土地面积、扩区或调整情况、经济社会发展及相关规划资料等。

开发区主区、发展方向区范围界线。

以及规程中表中各项需填写内容。

b.用地状况调查

包括：

开发区土地利用状况分类（Ⅰ）——按建设状况划分、开发区土地利用状况分类（Ⅱ）——按供应状况划分、高新技术产业用地分类，即规程中表中的各项内容。

用地调查单元可分为宗地和地块。

已供应国有建设用地（包括已建成城镇建设用地），以宗地为调查单元。

尚可供应土地根据规划用途应区分为尚可划拨土地和尚可有偿使用土地，以地块为调查单元。

已建成农村建设用地调查单元设置：

首先，农村集体建设用地区分为已建成农村工矿仓储用地和其他已建成农村建设用地，前者以宗地为调查单元，其他已建成农村建设用地不需按宅基地等划分单元；然后，根据规划用途将农村集体建设用地进一步划分为地块单元。

调查程序如下图所示：

调查内容：

已建成城镇建设用地，需明确各类用地的位置、范围、面积、用途、建筑基底面积、建筑面积等，其中，工矿仓储用地应调查建筑物构筑物基底、露天堆场和露天操作场地的总面积；

未建成城镇建设用地，需明确已建成农村建设用地的位置、范围、面积、用途等，明确其他未建成城镇建设用地的位置、范围、面积、权属和开发状况；

不可建设土地，需明确河湖及其蓄滞洪区土地，自然、生态保护区土地和其他不可建设土地的位置、范围、面积、权属等，并说明其确认依据。

已供应国有建设用地分为划拨土地和有偿使用土地。

调查中需明确各类用地的位置、范围、面积、用途、供应时间、供应方式、招标拍卖挂牌情况、使用年限、土地使用者和规划用途；

尚可供应土地，需明确位置、范围、面积、权属和规划用途等；

不可供应土地，需明确位置、范围、面积和权属等；

高新技术产业用地的位置、范围、面积、类型等。

c.用地效益调查

用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地、工矿仓储用地和高新技术产业用地的投入产出情况及人口承载水平开展调查，包括开发区常住人口、二三产业税收总额、工业（物流）企业固定资产投资总额、工业（物流）企业总收入、工业（物流）企业税收总额、高新技术产业总收入和高新技术产业税收总额等。

d.管理绩效调查

主要包括闲置土地的位置、范围、面积、使用者、用途、获得使用权时间、认定为闲置土地的时间等。

闲置土地：

截至评价时点，依照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）中的规定，认定为闲置土地的项目用地。

e.土地供应状况调查

主要针对评价范围内历年供应土地面积、历年供应工矿仓储用地面积开展调查。

f.典型企业调查

主要针对评价范围内典型企业的基本情况、投入产出状况、用地状况、建设情况等开展调查。

典型企业的选取原则:

应结合开发区的定位和发展方向，从主导产业中优先选取企业；

主区和发展方向区内的典型企业原则上应分别不少于10家；

选取的典型企业注册和生产均应在评价范围内。

典型企业的选取方法：

应选取各主导产业总收入或总产值排名前三名的企业作为典型企业，当主导产业企业总数不足10家时，应从非主导产业中选取总收入或总产值靠前的企业进行补充；

当评价范围内企业个数不足10家时，应将全部企业作为典型企业进行调查。

3、程度评价

根据不同评价范围（主区和发展方向区）和评价类型（工业主导型和产城融合型）设定；

包括土地利用状况、用地效益和管理绩效等三个方面，分为目标、子目标和指标三个层次；

工业主导型开发区主区有10个指标，发展方向区有9个指标；

产城融合型开发区主区有7个指标，发展方向区有6个指标；

未划定发展方向区、发展方向区划定方案未通过审核、发展方向区内无已建成城镇建设用地的开发区不开展发展方向区土地集约利用程度评价。

按照规程和相关技术要求确定权重和理想值。

按照规程要求的计算方法进行指标标准划计算：

正向指标标准化：

负向指标标准化：

S=（1-X）´100

按照规程要求的计算方法进行集约度分值测算：

子目标分值计算：

目标分值计算：

综合分值计算：

4、潜力测算

扩展潜力：

现实存在。

统计尚可供应土地和尚可供应工矿仓储用地面积。

结构潜力：

调整结构，产城融合型开发区不测算结构潜力。

计算公式：

QSP=QA´（PI-PP）

强度潜力：

差距换算，工业主导型开发区强度潜力根据工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收测算。

产城融合型开发区强度潜力根据综合地均税收测算。

计算公式：

QIP=QA2´（II-IP）/II

管理潜力：

处置增加。

计算公式：

QAP=QD22+QG

尚可供地年数Ⅰ测算：

YIi=Qi/Si

尚可供地年数Ⅱ测算：

YIIi=Qi/Ei

发展方向区内尚无已供应国有建设用地的，不推算发展方向区的尚可供地年数；开发区设立不足三年的，按照实际供地年份的年均供应土地和工矿仓储用地面积计算；开发区设立不足五年的，按照实际供地年份的年供应土地和工矿仓储用地面积最大值计算。

5、成果编制

编制文字成果（工作报告、技术报告、典型企业专题报告）、表格成果、图件成果、数据库成果等各项成果。

工作报告包括：

评价工作目的和意义、工作依据、任务与内容、技术思路、组织领导与人员构成、工作进展与经费使用情况、工作成果、成果检查情况、工作经验以及相关建议。

技术报告包括：

开发区概况。

概述开发区区位、自然条件、发展历程、经济社会发展情况、代管情况及发展规划，重点说明经依法审批界线的用地范围、面积及其变化等基本情况。

土地利用状况调查分析。

应针对开发区评价整体、主区、发展方向区分别开展，并对主区、发展方向区的相关情况进行对比分析。

评价结果分析。

主要阐述开发区评价整体、主区、发展方向区的土地集约利用水平，对主区土地集约利用状况变化和主区、发展方向区土地集约利用状况对比等情况进行分析，明确开发区在集约用地方面存在的主要问题和产生原因。

特殊情况说明与分析。

应对调查评价工作中涉及的数据采集与处理、数据整合与转换、理想值确定依据、评价结果异常以及其他需要解释的情形进行说明与分析。

按照《开发区土地集约利用评价成果图件编制技术要点》进行制图。

6、成果验收与存档

按要求上报验收。

四、工作进度安排

##########开发区土地集约利用评价工作分以下六个阶段进行:

1、准备工作阶段及上报发展方向区和确定评价类型：

2014年#月4日至#月3日

本阶段主要完成《##########开发区土地集约利用评价工作任务书》，编制调查方案，按新“规程”、“数据库标准”和“制图规范”以及相关要求，设计调查表格，拟订资料收集清单。

同时收集划定发展方向区的资料，并按照要求协助管委会划定发展方向区，编制上报材料和确定开发区类型，并于2014年#月5日前上报至省国土资源厅。

2、土地利用状况调查阶段：

2014年#月4日至#月5日

本阶段将进行土地利用状况的外业调查工作。

制作工作底图，开展全数据外业调查。

包括召开领导小组成员会议，完成“主区”土地利用更新状况的调查和“发展方向区”土地利用状况调查、用地效益调查、用地管理绩效调查、典型工业企业调查、土地供应与保障情况的调查，全面收集所涉及的各个部门的基础资料，并进行资料的归类整理，初步审核资料的真实性、完整性。

同时，###国土局和开发区管委会确定发展方向区的具体范围，并进行勘测定界。

将符合土地利用总体规划、城市规划和产业发展规划的发展区范围和相关数据上报规划院。

3、数据库建设阶段：

2014年#月1日到#月5日

绘制矢量图，根据《开发区土地集约利用评价数据库标准》（2014年度试行）对“主区”和“发展方向区”建设与矢量图相结合的数据库，整理收集资料，入库处理，统计数据。

必要的时候对数据作补充调查。

4、内业测评阶段：

2014年#月5日到#月8日

包括对“主区”的土地集约利用程度评价成果更新、土地集约利用程度潜力测算更新；对“发展方向区”的土地集约利用程度评价、土地集约利用程度潜力测算。

（1）土地集约利用程度评价：

进行土地集约利用程度指标确定、指标计算，包括指标权重确定、指标理想值确定、指标标准化、土地利用集约度分值计算。

（2）土地集约利用程度潜力测算：

进行扩展潜力测算、结构潜力测算、强度潜力测算、管理潜力测算、尚可供地年数测算等。

5、成果编汇阶段：

2014年#月9日到#月9日

本阶段根据内业测评成果，形成相应的文字、图、表及电子文档资料。

编写技术报告、典型企业专题报告，编制需要上交的各类图件。

编汇形成文字报告、数据表册、数据库成果及图件成果。

6、成果咨询、修改阶段：

2014年#月1日到#月9日

本阶段将形成的初步成果提交至开发区管委会审查，相关部门，领导，广泛征集意见，并上报四川省国土勘测规划研究院进行初审，检查，反馈修改，完善成果。

7、成果上报验收阶段：

2014年#月1日到#月8日

若初审通过，开发区向省厅提交《关于XX开发区土地集约利用评价工作进行审查验收的请示》（以下简称《请示》），本阶段将形成的成果进行整理、编汇，打印成册，四川省国土资源厅组织专家评审验收。

根据评审专家意见修改后，省规划院根据专家意见对修改后的成果进行审查，若通过审查，由专家组组长出具签字确认的《ＸＸ开发区土地集约利用评价项目审查验收意见》（以下简称《验收意见》），省厅根据《请示》和《验收意见》出具《关于XX开发区土地集约利用评价工作通过审查验收的复函》。

我们装订刻录最终成果提交给规划院上报备案，并提交给开发区管委会。

五、预期成果

（一）文字成果

1、##########开发区土地集约利用评价更新工作报告；

2、##########开发区土地集约利用评价更新技术报告；

3、##########开发区典型企业调查分析更新专题报告；

（二）表格成果

对##########开发区“主区”和##########开发区“发展方向区”分别编制如下DBF格式表格：

1、开发区基本信息调查表；

2、开发区用地审批及调整情况调查表；

3、开发区土地利用状况分类表（I）——按建设状况划分；

4、开发区土地利用状况分类表（II）——按供应方式划分；

5、开发区闲置土地统计表；

6、开发区建筑工程状况统计表；

7、开发区有偿使用且已到期土地处置情况统计表；

8、开发区有偿使用土地到期及处置情况调查表；

9、开发区闲置土地处置情况统计表；

10、开发区闲置土地处置情况调查表；

11、开发区土地供应市场化情况统计表；

12、开发区土地供应情况统计表；

13、开发区土地集约利用程度评价指标汇总表；

14、开发区土地集约利用程度评价指标权重表；

15、开发区土地集约利用综合分值计算结果表；

16、开发区土地集约利用扩展潜力测算表；

17、开发区土地集约利用结构潜力测算表；

18、开发区土地集约利用强度潜力测算表；

19、开发区土地集约利用管理潜力测算表；

20、开发区土地集约利用潜力汇总表；

21、开发区尚可供地年数汇总表；

22、开发区典型企业情况调查表。

（三）图件成果

1、##########开发区土地利用状况图（Ⅰ）—按建设状况划分；

2、##########开发区土地利用状况图（Ⅱ）—按供应方式划分；

3、##########开发区土地集约利用扩展潜力分布图；

4、##########开发区土地集约利用管理潜力分布图；

5、##########开发区高新技术企业分布图；

6、##########开发区典型工业企业分布图；

7、##########开发区“发展方向区”土地利用状况图（Ⅰ）—按建设状况划分；

8、##########开发区“发展方向区”土地利用状况图（Ⅱ）—按供应方式划分；

9、##########开发区“发展方向区”土地集约利用扩展潜力分布图；

10、##########开发区“发展方向区”土地集约利用管理潜力分布图；

11、##########开发区“发展方向区”高新技术企业分布图；

12、##########开发区“发展方向区”典型工业企业分布图；

（四）数据库成果

对##########开发区“主区”和##########开发区“发展方向区”编制如下数据库成果：

1、空间数据；

2、文本数据；

3、表格数据；

4、图件数据；

5、其他数据文件。

六、工作组织与人员安排

（1）领导小组职责

全面指导##########开发区土地集约利用评价工作。

审批工作方案、技术方案；组织、协调和指导##########开发区土地集约利用评价工作；审定有关政策、文件，解决评价工作中出现的重大问题；落实工作经费；核定工作成果及上报审批工作。

（2）办公室职责

组织实施##########开发区土地集约利用评价工作。

协调各职能部门的工作；督促有关部门及时提供有关资料；组织专家选择土地集约利用程度指标并确定其权重；组织检查验收外业资料成果；提供后勤保障。

（3）项目组职责

进行外业调查，收集基础资料；具体实施##########开发区土地集约利用评价工作实施方案、技术方案。

研究制定##########开发区土地集约利用评价工作的技术路线及方法；解决##########开发区土地集约利用评价工作的技术问题；编制上报成果。

项目负责人由土地估价师、注册房地产估价师担任。

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