商品房使用说明书.docx
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商品房使用说明书
商品房使用说明书
****小区
2016年10月1日
1
前言
尊贵的业主：
欢迎您成为****小区尊贵的业主。
为保证您的居住环境安全，舒适整洁，避免您的权益受到影响，使各位业主了解所有权益及所承担责任和义务并予以遵守，我们根据《建设工程质量管理条例》和《山东省商品住宅质量保证书和使用说明书试行办法》，编制此说明书。
请您入住前详细阅读，理解本说明书并妥为保存，按照相关的内容指引进行住宅的装修和使用。
请您对我们的工作包括住宅的使用情况提出意见和建议，以不断改进我们的工作，更好地为您服务。
2
工程概况
本工程为钢筋混凝土框架结构，采用筏板基础，填充隔墙为轻
质加气混凝土砌块或轻质砂自保温砌块墙体。
设计合理使用年限50年，建筑抗震设防烈度为6度。
工程名称：
******
建设单位：
******
勘察单位：
******
设计单位：
******
监理单位：
******
质量监督单位：
***建设工程质量监督站
施工单位：
******
物业管理单位：
******
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项目五证一书
（附图）
小区总平面图
4
室外排水系统管网平面图
室外给水、消防系统管网平面图
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装修、装饰、改造、使用的特别注意事项
结构和装饰装修
1、本建筑为钢筋混凝土框架结构，所有钢筋混凝土结构性构件
如框架梁、柱、楼板、剪力墙及外墙分户墙等，业主不得擅自改动，不准在结构构件上钻孔、打洞、穿管。
2、所有改变使用功能（包括拆除或改变隔墙，在非承重墙体开
凿空洞等）应提交改造方案，需经物业管理中心同意后方可施工。
进户门及涉及影响外墙立面的门窗均不可擅自移动位置。
3、不允许拆除设有暗敷系统专业管线（包括水管、电管等）的
内隔墙，内墙面钻孔打钉应注意避让管线位置。
4、墙面不应用锤子敲打，冲击钻钻孔，以免这些部位抹灰层出现空鼓。
顶层装修时不得使用电动工具在屋面板钻孔，以防打穿屋面防水层。
5、不准在楼板上局部摆设其换算等效荷载大于设计允许活荷
载：
商铺、办公区200kg/m2；走廊、前室、楼梯间350kg/m2；卫生间250kg/m2；储藏室500kg/m2。
6、窗外最外侧50mm保温板，不可踩踏，以免发生危险；所有防护栏杆为成品固定式方钢栏杆，禁止拆除和防止碰撞，以免影响使用。
7、所有装修项目需经物业管理中心同意方可施工、
6
8、安装空调室外机时，合理使用空调板及空调格栅，防止损
坏。
主体结构（钢筋混凝土结构）与轻质隔墙（轻质砌块）的连接为不同材质的结合，由于材质的物理性状不同，极易在墙体表层出现不同程度的轻微裂缝。
此现象属于不可避免的建筑通病，而非建筑本身的结构质量问题。
本工程在施工中已采取措施避免裂缝的产生，如出现裂缝，业主装修前维修部门会负责修理。
防水层
1、卫生间为独立的防水系统，墙面防水有上翻大于250mm
高。
用户不得以任何理由在装修时破坏卫生间等部位的防水层，以免影响整个防水系统，对自己及其他用户造成影响。
2、卫生间管道的接口位置不得随意改动，装修时应特别注意保护卫生间风道和管根周围的防水，不得破坏。
屋面
1、屋面分为平屋面、上人屋面（活荷载不超过200kg/m2）、
非上人屋面（活荷载不超过50kg/m2）。
沿街商业及设备用房均为非上人屋面。
2、屋面禁止安装一切设施（如：
天线、太阳能、私扯晒衣绳
等），以免破坏屋面保温、防水层及雷雨天造成雷击事故的危险。
3、禁止在屋面上多人聚集活动，严禁在屋面上堆放杂物，倾倒
垃圾，以免造成雨水口堵塞。
给排水系统
1、室内的冷、热水管均为PP-R管，严禁改造管路。
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2、严禁将纸张、沙石、水泥、毛巾及其他装修垃圾丢入下水管道及坐便器、浴缸、洗脸盆、地漏处，请您在使用时及时清理。
3、平时使用时应注意不向排水管道丢弃生活垃圾及不易分解的
硬物。
排水口的污物应经常清除，以免造成堵塞，影响您及他人的正常使用。
遇到堵塞现象请立即联系物业管理中心进行处理。
4、不准任意更换或拆除安装于卫生间等部位的给排水管道及设
施，不得随意修改管道走向和坡向。
5、卫生间、洗漱间的地漏为水封产品，建议不要更换，否则会
破坏下边防水层造成漏水和臭气扩散。
6、排水管采用普通PVC-U管，应防止外力打击及明火；不得向内倾倒腐蚀类酸碱溶液及开水等。
7、室内给排水管道不能受力，请不要再上面堆积或悬挂重物。
8、给排水管道有时表面结露纯属正常现象。
9、所有改动需要经物业管理中心同意后方可施工。
10、生活污水排除后，分别汇集流入化粪池，再排入市政排水
干管。
采暖系统
1、小区采用集中供热，室内采暖形式为地暖采暖。
2、室内地面铺有供暖热水管路，禁止任何形式的敲打、冲击，以免造成管路断裂、堵塞。
严禁在地面上、顶板上钉钉子或膨胀螺丝。
3、专业装修时不得擅自拆改采暖管路及设施，在装修时请注意保护采暖管道不被破坏。
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4、当发现采暖管道有滴水现象或供暖不热时，不得私自扭动暖气系统的阀门，应找维修人员检修，请勿擅自修理，以免烫伤。
5、采暖系统运行中，不时有气体聚集影响采暖效果，当听到系
统中有流水声音时，可以手动旋开位于分水器末端顶部的齿轮排气阀排除气体，排气完成后请旋紧齿轮，以防滴水.
6、采用热水器供热水，卫生间或阳台内设有热水器管道接口，
冷热供出水明确标识，接口作有丝阻封堵处理，安装时取下丝阻对应连接热水器管道便可。
燃气系统
1、业主使用燃气为易燃易爆气体，禁止擅自更改燃气管道，不得对燃气管道及燃气表进行包装隐藏，不得自行挪动设备或拆除管道阀门，一旦泄露可能引发爆炸、失火，危及人身及财产安全。
2、燃气使用前，请仔细阅读燃气公司发放的燃气安全使用注意
事项，并且严格按照该说明操作。
3、使用燃气时注意通风，使用燃气后注意关紧开关。
4、如感觉燃气管道有漏气时应立即切断阀门，报告有关单位进
行检修。
配电系统
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1、每户用电负荷设计一般为6KW，一户一表计量，室内设有专用配电箱，箱内装有漏电保护开关，分照明、插座、卫生间电器、空调等回路。
2、每月按一次室内配电箱的漏电保护器，若配电箱内漏电开关跳闸时，应首先检查是否有不安全用电隐患，排除不安全隐患且确认无误后，先按下复位按钮，再闭合开关。
3、注意避免儿童触摸任何电源插座和接线板，以免发生意外事
故。
4、用电时不要在一个插座上连接多个用电设备，防止超负荷用
电，引起火灾。
5、建筑物设有总等电位连接板做接地处理，建筑物内所有电
源、弱电、大型用电设备均引入保护接地，各进出建筑物金属管均做连接；卫生间做有局部等电位连接，避免电流的产生，保证用电安全，禁止私自改动和破坏。
6、装修前先用塑料保护膜将开关、插座、可视对讲室内机和配电箱等设备粘贴封闭，避免电气设备、管线淋水或其他液体给您带来安全隐患。
7、应为开关、插座、通信接口等线盒及配电箱上下左右有暗配线路，砸钉子或装修时应避开，以免损坏线路，造成漏电或连电，引起触电或火灾事故。
8、不准随意更改电路走向，如需更改，必须经过物业审批，并将线路暗敷，必须敷设耐火阻燃PVC线管，线中接口处应绝缘良好并做好接口处理，防止线管内进水。
完成接线后须请物业管理中心对其绝缘性进行检查，合格后方可投入使用。
弱电系统（以下配置可能因设计、户型等不同有所差异）
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1、有线电视：
每户设有电视接收系统，客厅、卧室预留电视接口，使用前请您到当地有线广播网络有限公司开通。
2、电话、网络：
客厅、主卧室预留电话、网络接口线盒，书房
预留网络接口线盒，使用前请您到当地电话、网络运营商开通。
3、有线电视、电话、宽带网络等系统的布线为专用线路，不得随意更换、移位，以免影响系统的正常使用，如需墙配或移位时必须通知相关单位。
4、智能化系统包括：
对讲系统，安防监控，停车场管理系统，
紧急广播。
5、安防监控：
采用先进的监控产品，安防闭路电视监控系统由摄像、传输、显示和控制四部分组成。
小区设有安防中心，监视器对整个小区进行全天24小时监视并进行录像，为日后核实现场情况提供重要证据，录像由于设备的硬件不同，保存时间以物业公司明确的时间范围为准。
6、楼宇对讲系统：
室内设有对讲分机，有客人到访时，来访者在单元门口通过对讲系统与业主联系，确认身份后通过单元门口门禁让来访者进入。
7、车库道闸及小区大门均设有监控系统，杜绝未经允许人员进入，摄像设备与监控中心联网。
乘客电梯
电梯内有监控摄像头做的全面监控。
1、本工程每单元设两部电梯，注意电梯中对荷载要求的标识，一旦人多超重请您自觉等候。
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2、使用电梯运送装修材料或大宗家具电器时，需提前与物业管理公司联系，有物业管理中心统一安排运送，不得私自使用电梯运送，以主动避开用电梯高峰阶段和夜间休息时段为基本原则。
3、用电梯运送装修材料时，细料（沙、石、水泥等）需另外包装不得遗漏，大件材料需使用软包装，以防划伤电梯。
4、请不要用电梯运送已开封的涂料、油漆以及玻璃瓶装易燃物
质等易燃物品，所有运送的物料不要直接接触电梯内地面与轿厢板面。
5、带宠物乘坐电梯，必须由主人陪乘，以防伤人。
6、电梯内设有求助电话。
乘坐电梯中途发生故障时，请不要着急，更不要扒门，请按电梯内的紧急按钮，及时与物业人员联系解困。
7、乘坐电梯时发现异常情况，请通知物业管理人员。
8、电梯门套为干挂大理石，出入电梯时，注意防止碰撞，以免
损坏。
9、当电梯口立检修指示时，说明电梯正在检修，请走楼梯上
楼。
消防系统
为避免发生火灾，业主应留意并教导儿童下列各项：
1、切勿使家用电器设备负荷过量，家中无人时切勿使用电磁炉等电器用品。
2、熟悉消防栓的位置及使用，熟悉疏散出口、消防楼梯以及其所通往的地方。
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3、消防通道保持畅通，严禁在消防楼梯、疏散出口、天面、防火门安装或加建任何障碍物。
4、小区内所有消防设施，若无火警，请勿随意动用。
5、禁止移动、拆改消火栓或其他消防设施，或在其周围堆放杂物。
如因非正常原因造成消火栓启动、丢失、消防水泄露的，一切损失和责任由相关责任人承担。
6、若发现消火栓破损应及时向物业管理中心联系。
应急报警系统
1、每层有火灾报警系统按钮，直接连接物业控制中心，如遇到
突发状况，家中无其他人时，可按下按钮，物业将会及时赶到给予帮助。
2、非紧急情况请勿随便按下按钮。
紧急状态
紧急状态：
地震、火灾等状态下，楼内设施的使用状态与平时完全不同。
尽管绝大多数人一生中可能都用不到这些知识，但仍然请仔细阅读本节内容。
地震部分：
1、地震的烈度分为1-12度共十二个等级，普通建筑的设防烈度多为6-8度。
除非位于地震震中准确对应的地表部分，地震烈度极少达到8度或以上，地震发生时，建筑主体一般不会震塌。
2、在多数情况下，地震是突然发生的。
要在12秒中内通过自
己的应急行动得到最好的防护效果。
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3、一旦发生地震，应立即关闭煤气和电闸，将炉火扑灭，以免家用电器漏电导致起火、燃气管道泄漏导致中毒。
4、一旦发生地震，不要急于离开房间，更不能采取跳楼等极端
手段，可以在最近的结实低矮家具缝隙就地躲避。
在震动间隙，可以转移到开间较小的房间（如卫生间）躲避。
不要走到阳台上去，也不应通过电梯下楼。
5、在初震过后，要尽快撤出，在广场、公园等开阔场地暂避余
震。
6、如果震后不幸被废墟埋压，要尽量保持冷静，设法自救。
无
法脱险时，要保存体力，尽力寻找水和食物，创造生存条件，耐心等待救援人员。
火灾部分：
1、火灾的危险非常大，因此平时用电、用气时应该慎重按照使
用说明要求去做。
不应在床上吸烟，在吸烟后请掐灭烟火；教育孩子不要玩火；家中不宜存放油漆、汽油、煤气罐等易燃易爆物品；在离开房间后请关闭所有电力设施。
2、对于小型的火患，尚未形成灾难时，应当迅速报警并积极扑
救，以及实施邻里互救。
3、火灾时的最大危险是有毒的烟气，其次是人的恐惧和失措，第三才是火焰本身。
人吸入高热而有毒的烟气后极易窒息、昏厥，因此，当烟雾弥漫时，可以选择爬行或低姿快速逃离烟雾区。
4、请用湿毛巾捂住口鼻部位以防被烟呛晕。
5、根据浓烟走向上下楼梯，如果下面楼梯处被火封锁请尝试其它紧急出口，切勿把电梯当做逃生的工具。
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6、如果你逃到屋顶，请站在迎风一侧等待救援。
7、请不要打破房间的窗户，不要跳出建筑物，救援很可能几分
钟后就会到达。
8.立即关闭你身后门窗防止火情蔓延，请带上房间钥匙，如果紧急出口被封锁，仍然可以回到房间。
9、把湿毛巾、床单或抹布放在房门下防止烟的进入，澡盆内放
水，将房间内易燃物品浇湿。
入户指南
1、本商品房已经通过分户验收，并严格按照《房屋买卖合同》
约定的装修及设备配置标准办理交付使用手续，交付时，请您逐一检查、核对。
如有缺漏设施或质量问题，经当场签字确认后，我们将立即组织有关单位补修完善，我们将严格按《住宅质量保证书》范围准则对您的住房履行保修服务。
2、业主应遵守《住宅使用说明书》、《物业管理手册》、《装
修管理规定》等物业管理相关规程。
凡违反相关规定自行装修和使用不当等非设计、施工原因引起本住房质量问题，由责任方承担其责任；由业主原因造成房屋公共部位和公共设施损坏时，物业管理中心有权进行制止，禁止其所雇用工人进场作业，并将按照物业管理条例对责任人予以相关经济处罚。
3、入住前，请您分别到相关单位办理好水、电、电话、网络、
有线电视等专业服务项目的开通手续。
4、入住后，请您认真熟悉本小区的地理环境，了解房屋周边消
防设施，掌握本住房各专业设施的性能和使用方法，严格遵守装修
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注意事项及小区物业管理规程，遵守公德、爱护公务、防止盗窃、火灾、煤气爆炸等危害生命财产之意外事故的发生。
5、在小区任何区域禁止搭建违章建筑。
禁止对设在公共场所的
管道、阀门、电气等设施进行改造破坏、开闭或接线，以免发生危险或影响他人使用。
6、业主应确保亲属、访客、承租人及雇用人员在使用房屋时遵
守《使用说明书》。
因不当行为导致房屋或其他业主受到损害的，业主应承担相应责任。
7、有疑问请向物业管理中心咨询。
质量保证书
根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》、住房和城乡建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，本工程在规定的保修期内如出现施工质量缺陷，我公司将按照有关规定进行保修。
一、保修范围和保修期
序号
保修项目
保修期限
保修截止日期
1
地基基础工程和主体结构工程
50年
2
屋面防水工程
5年
3
有防水要求的房间和外墙面的防
5年
渗漏工程
4
供热工程
2个采暖期
5
电气管线、给排水管道、设备安
2年
装工程
6
装修工程
2年
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二、保修答复和处理期限
序号
保修项目
答复时
处理时间
间
1
地基基础工程和主体结构工程
48小时
据实际情况确
定
2
屋面防水工程
24小时
2-7天
3
有防水要求的房间和外墙面的防渗
8小时
1-4天
漏工程
4
供热工程
12小时
1-3天
5
电气管线、给排水管道、设备安装
8小时
1-3天
工程
6
装修工程
8小时
2-7天
7
其他
24小时
据实际情况确
定
三、保修程序
房屋因质量而产生安全隐患或影响正常使用时，业主应及时通知物业公司，物业公司报开发公司工程科，工程科派人查看现场安排维修。
四、其他
1、交接房屋时公司交接人员与用户同时对商品房交接验收，公
司根据交接登记时存在的问题及时进行维修。
2、用户在保修期内正常使用情况下，房屋及其设施出现质量问题，用户须及时采取保护措施，不得擅自维修，否则，公司不予保修，责任由用户自负。
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3.在保修期内出现的质量问题，按国家、省有关标准规范的规定进行处理。
4、如用户因住宅结构等质量原因提出退房，必须经省级及其以
上工程质量监督部门鉴定，确认质量问题无法居住时，公司将扣除折旧费后予以退房。
5、房屋及其附属设施由于住户不经本房地产开发企业同意擅自
拆装改造或使用不当出现质量问题的，由住户自己负责，本企业不予保修。
6、本商品住宅出现质量问题，住户对公司的答复和处理有争议
时，凡有关住宅工程质量的，可委托具有相应资质的工程质量检测
机构进行核验；凡有关住宅小区配套设施质量的，可向当地房地产
开发主管部门申请裁决，若仍有异议时，可直接向人民法院提起诉
讼。
房屋确权
1、工程验收合格，并由建设主管部门出具竣工工程备案证书
后，由开发公司将办理确权用资料报送房地产管理部门办理公房确
权手续。
2、公房确权手续办理完毕后，由开发公司通知客户办理个人房产证。
客户确权需的资料：
按现行房产管理规定，客户确权需准备的材料如下：
1、夫妻双方身份证、户口本原件及复印件（身份证正反两面复印在同一张、同一面纸上，用A4纸复印）；购房人为单身，须提供民政局出具的单身证明。
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2、客户结婚证原件及复印件（结婚证两面复印在同一张、同一面纸上，用A4纸复印）。
3、客户签订的商品房买卖合同原件及复印件（网上备案合同，用A4纸复印），如面积有变动需提供补充协议。
4、客户交清全部房款的证明原件（客户交清全款后，由开发公
司出具）；购房发票、维修资金收据、契税。
5、客户的首次购房证明原件（由客户到房产主管部门开具）
备注：
因当地政策的不同，以上资料如有变化，开发公司会另行通知客户，请客户在电话号码、家庭住址等发生变化时及时通知开发公司。
联系方式
当工程出现质量缺陷需要维修服务时，请拨打下列维修服务电话进行咨询并报修，我们会以最快速度为您服务。
如您对我们的维修服务不满意时，可拨打下列监督电话进行意见反馈，我们会给您最满意的答复。
如您认为我们的售后服务工作未能解决您的问题，使您的权益受到侵犯时，可拨打下列投诉电话进行投诉。
维修服务电话：
监督电话：
投诉电话：
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