土地登记培训材料1.docx
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土地登记培训材料1
土地登记培训材料
本讲内容：
（一）土地登记资料公开查询概述
土地登记资料、土地登记资料公开查询的定义、土地登记公开查询的意义
（二）土地登记公开查询的法律依据、范围与方式、法律依据、查询的范围、土地登记公开查询的方式
（三）公开查询的程序步骤申请；审查；查询和鉴证；收费。
（四）查询应提交的证明文件
（五）查询人员的要求
地点：
七楼会议室
讲课人：
郑凯
内容讲解
（一）土地登记资料公开查询概述
1、土地登记资料
土地登记资料是指土地登记机关在土地登记过程中形成和收集的一系列文字和图件资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图（以下简称原始登记资料）以及土地登记机关形成的土地登记结果，如土地登记卡和宗图等（以下简称土地登记结果）。
2、土地登记资料公开查询的定义
是指为方便单位和个人查询土地权利状况，保障土地权利人的合法权益，实行的土地登记资料可以公开查询的措施。
3、土地登记公开查询的意义（熟悉）
（1）是完善土地登记制度的必然要求；
（2）是保障土地权利人或土地权利变动当事人的合法权益，维护土地市场秩序的必然要求；（3）是土地行政主管部门依法行政的需要。
例题：
土地登记公开查询的意义体现在（）。
A．土地登记的公开查询能切实做到让社会了解土地权利的状况
B．土地登记的公开查询能真正把土地登记的公示作用落到实处
C．土地登记的公开查询可以有效的降低交易风险，尽可能地避免土地市场欺诈，达到交易安全
D．土地登记的公开查询是保障土地权利人的合法权益、促进土地市场健康发展的需要
E．土地登记的公开查询可以防止房地产投资过热的情况发生
答案：
ABCD
（二）土地登记公开查询的法律依据、范围与方式
1、法律依据
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条第三款规定：
“土地登记资料可以公开查询”。
《土地登记规则》第六十二条规定：
“土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理。
未经允许不得向第三者提供或者公布。
土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。
需要查询土地登记文件的，受让、抵押权人和承租人应当提出书面请示。
凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或资料。
”
例题：
土地登记公开查询的法律依据是（）。
A．土地登记资料可以公开查询
B．土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理
C．土地登记文件资料可以向第三者提供或者公布
D．需要查询土地登记文件的，受让，抵押权人和承租人应当提出书面请示
E．凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或资料
答案：
ABDE
提示：
土地登记文件资料未经允许不得向第三者提供或者公布。
2、查询的范围
（1）土地登记结果的查询范围，不受限制；
（2）原始登记资料的查询范围：
土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围
（四）查询土地登记资料应提交的证明文件
1、土地权利人应当提交其权利凭证；
2、取得土地权利人同意的单位和个人应当提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的凭证和土地权利人的身份证明；
3、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。
4、委托他人查询的，应当出具授权委托书；
5、境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证。
例题：
1．土地权利人查询原始土地登记资料时，应当向查询机关提交（）。
A．身份证明B．查询申请表
C．土地权利凭证D．地上附着物证明
E．土地取得证明
答案：
ABC
2．某地安全机关查询某宗地的原始登记资料，须向土地登记机关提交（）等材料。
A．土地权利凭证B．该市安全机关出具的查询证明
C．土地权利人的身份证明D．执行查询任务的工作人员工作证件
E．土地权利人的授权委托书
答案：
BD
（五）查询人员的要求
1、土地登记查询申请人查询土地登记资料应当在土地登记机关或其委托部门指定的场所进行；
2、查询人应保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、画线、注记、涂改或折页等；
3、查询人查询内容涉及国家秘密的土地登记资料，应按照保守国家秘密法的有关规定执行；
4、查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；
5、未经土地登记机关批准，任何单位和个人都不得将土地登记资料携带出指定的场所。
例题：
1.土地登记公开查询对查询人员的要求有（）。
A．查询土地登记资料可以在联网的任何地方进行
B．应保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、画线、注记、涂改或折页等
C．查询内容涉及国家机密的土地登记资料，应按照保守国家秘密法的有关规定执行
D．非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任
E．未经过土地登记机关批准，任何单位和个人都不得将土地登记资料携带出指定场所
答案：
BCDE
2．对土地登记查询机关和查询工作人员的要求（）。
A．保持土地登记资料的全面性、现势性和准确性
B．建立健全土地登记查询的各项规章制度
C．对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明
D．对于查询人违反要求的，土地登记机关工作人员有权予以制止和纠正，查询人拒不改正的，土地登记机关可以拒绝提供查询和鉴证
E．查询机关的工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究法律责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分
答案：
ABCD
学习征地工作程序
时间：
2011年4月6日
内容：
征地工作程序
地点：
七楼会议室
讲课人：
张文峰
参加人：
全体
土地征用系指国家通过行政主体对非国家所有的土地进行强制有偿的征购和使用，目前主要体现在国家对集体土地的征用上。
根据国土资源部《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发[2004]238号）文件中规定，征地工作应包括以下程序：
1.告知征地情况。
在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。
在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
2.确认征地调查结果。
当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
3.组织征地听证。
在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。
当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
从具体操作来细分的话，征地工作程序分为征地报批前工作程序、征地报批材料组卷和征地批准后工作程序三个阶段。
第一阶段主要有征地告之书、征地确认书与听证告之书，第三阶段主要有征在补偿登记与征地土地公告安置公告等，其具体程序如下：
（一）征地报批前工作程序
情况告知，在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《征地告知书》，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户。
《征地告知书》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴。
在有条件的地方，市、县国土资源局应当将《征地告知书》在互联网上发布、在当地电视台播出。
张贴、发布或者播出《征地告知书》的过程，应当进行摄像和录像，取出的照片和视频资料要妥善保存备查。
《征地告知书》不得泄露国家秘密。
征地调查确认，在征地报批前，市、县国土资源局或者国土资源所工作同调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，并经被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物所有人盖章和签字予以确认。
函告征地情况，市、县国土资源局将被征地农村集体经济组织和农户确认的拟征地的权属、种类、面积和有审批权的人民政府等情况函告同级劳动保障部门。
同级劳动保障部门及时确定被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例，并函告同级国土资源局。
征地听证告知，在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《听证告知书》，将拟征土地的补偿标准、安置途径、当地劳动保障部门确定的被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例等内容，告知被征地农村集体经济组织和农户，并告知被征地的农村集体经济组织和农户对补偿标准、安置途径和社保措施享有申请听证的权利。
《听证告知书》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴并告知被征地农民。
组织征地听证，在征地报批前，被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径申请听证的，市、县国土资源局应当组织听证。
涉及社会保障有关事项的，邀请劳动保障部门参加。
举行听证的，应当制作《听证笔录》和《听证纪要》，全面准确地反映当事人的意思。
确有必要的，应当对征地补偿标准和安置途径进行必要的修改和完善。
被征地农村集体经济组织和农户自愿放弃听证的，应当填写《听证送达回执》。
（二）征地报批材料组卷，按要求逐级上报有批准权限的人民政府审批。
（三）征地批准后工作程序
发布征地土地公告，征地经依法批准后，被征地土地所在地的市、县政府应当自收到征地批准文件之日起10个工作日内，在被征收土地的村内张贴《征地土地公告》。
该公告应当包括下列内容：
（1）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
（2）被征用土地的所有人、位置、地类和面积;
（3）征地补偿标准、农业人员安置途径、社保情况;
（4）办理征地补偿登记的期限和地点。
办理征地补偿登记，被征地农村集体经济组织、农村村民、地上附着物产权人或者其他权利人应当在《征收土地公告》规定的期限内，持土地权属证书等有关证明材料，到《征收土地公告》规定的地点，办理征地补偿登记手续。
发布征地补偿安置方案公告，市、县国土资源局根据批准的《征收土地方案》和补偿登记资料，在发布《征收土地公告》之日起45日内，以被征地农村集体经济组织为单位制定《征地补偿安置方案公告》并在被征收土地的村内张贴。
该公告当包括下列内容：
（1）本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口和数量;
（2）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
（3）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
（4）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
（5）社保费用的筹集方法、缴费比例和办法;
（6）其他有关征地补偿、安置的具体措施。
行政处罚听证会程序培训材料
时间：
2011年4月16日
内容：
听证工作程序
地点：
七楼会议室
讲课人：
张文峰
参加人：
全体
一、听证前记录员的工作
（一）、检查听证参加人是否到场。
1、记录员：
案件调查人员＿＿＿、＿＿有否到场？
2、记录员：
当事人（申请人）----及其委托代理人有否到场？
（二）请大家肃静，下面宣布听证纪律：
1、服从听证主持人的指挥，未经听证主持人允许不得发言、提问；
2、未经听证主持人允许不得录音、录像和摄影；
3、听证参加人未经听证主持人允许不得退场；
4、旁听人员不得大声喧哗，不得鼓掌、哄闹或者进行其他妨碍听证秩序的活动。
5、对违反以上听证纪律的，听证主持人有权予以制止；情节严重的，责令其退场。
（三）记录员：
主持人，听证参加人均己到场，听证可以开始。
二、听证调查前听证主持人的工作
（一）听证主持人：
现在开始听证,下面核对听证参加人的身份
1、在案件调查人员席上就坐的人员，请表明身份；
2、在当事人席上就坐的人员，请表明身份；
请工作人员将当事人委托代理人的身份证明和委托书提交主持人查验。
（二）主持人:
当事人---因对-----一案之行政处罚告知不服，向我局提出听证申请，经审核符合听证条件，今天在这里公开举行听证会。
本听证会由本人---担任听证主持人，由----担任记录员。
（三）主持人：
现在告知听证参加人有关听证的权利与义务
1、参加人在听证会上有下列权利：
（l）有要求或放弃听证的权利；
（2）有申请回避的权利；
（3）有陈述、申辩和质证权利；
（4）有核对听证笔录权利。
2、参加人在听证会上有下列义务:
（1）依法听证；
（2）如实回答听证主持人的询问；
（3）遵守听证纪律。
（四）主持人：
（1）案件调查人员你们对有关听证的权利与义务是否听清楚了？
（2）当事人及其委托代理人你们对有关听证的权利与义务是否听清楚了？
6、主持人：
当事人、委托代理人你们是否对主持人、记录员提出回避申请？
三、听证调查阶段（陈述申辩和质证）
（一）各方简要陈述观点
1、主持人:
下面由案件调查人员提出当事人违法的事实、证据、依据以及行政处罚建议。
2、主持人：
下面由当事人及其委托代理人进行陈述、申辩。
（二）举证质证阶段
1、主持人:
（1）、下面请案件调查人员举证，举证时应当说明证据的来源、所要证明的对象，并简要宣读证据的内容。
（2）请将案件调查人员出示的证据拿给申请人委托代理人辩认。
2、主持人：
申请人委托代理人对审查人员提供的证据进行质证，质证时应当围绕证据的真实性、关联性、合法性进行质疑、说明、辨驳、对有异议的证据，双方均可当场发问质疑，当场质证、辨论。
3、主持人：
当事人及其委托代理人是否有其他证据需要提供？
4、主持人：
（1）请工作人员将申请人委托代理人出示的证据提供给主持人过目。
（2）请工作人员将申请人委托代理人出示的证据拿给案件调查人员辨认，并请审查人员进行质证。
7、主持人：
申请人委托代理人是否还有其他证据需要提供？
四、听证辩论阶段
（一）主持人:
刚才审查人员、申请人及利害关系人都发表自己的观点及进行了举证，经过各方的陈述，主持人认为，各方争议的焦点主要有----点：
（内容）
听证调查结束，现在进入听证辨论阶段，听证辨论应围绕双方争议的焦点问题及如何适用法律发表各自的意见。
辩论时要阐明听证主张的事实、理由及法律依据，以理服人，一方发言时另一方不得插话。
1、首先请当事人及其委托代理人发言。
2、请案件调查人员发言
（二）主持人：
1、申请人委托代理人你们还有什么需要补充的？
2、案件调查人员你们还有什么需要补充的？
五、最后陈述
（一）主持人：
听证辩论结束，现在进入最后陈述阶段，先请案件调查人员作最后陈述
（二）主持人：
请当事人委托代理人作最后陈述
（三）主持人：
听证会到此结束，本主持人将根据听证笔录写出听证报告上报本局负责人。
请听证参加人员留下来核对听证记录
培训《国有土地上房屋征收与补偿条例》
时间：
2011年5月6日
内容：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
地点：
七楼会议室
讲课人：
于洪东
参加人：
全体
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新条例）颁布实施。
新条例秉持了规范公权和保障私权的基本法制理念，统筹兼顾了工业化、城镇化建设，强化了对被征收人合法权益的保护，使被征收人由没有权利保障的被拆迁人向享有一系列实体和程序权利的征收当事人转变，较好地协调和平衡了公共利益和私人利益。
新条例与此前的《城市房屋拆迁管理条例》相比，具有将公共利益征收与商业开发彻底分开、野蛮拆迁可能被追究刑责等一系列重大变化。
它的颁布实施，是我国城市房屋拆迁制度的重大变革，对于规范目前大量存在的国有土地上房屋征收与补偿行为，缓解拆迁补偿过程中的社会矛盾有着重要的意义。
就实施新条例过程中一些问题谈谈自己粗浅的看法。
一、新条例适用范围的问题
一项法律法规的出台，最引人关注的自然是它的适用范围，通俗点说就是它调整的是哪些法律关系。
对我们法制工作者来讲，弄清楚新条例的适用范围，就显得尤其重要了。
新条例在出台前后，都受到了国人广泛的关注，媒体也给予了较多的宣传报道。
但是笔者发现除一些专家学者外，一般的普通民众甚至是相关职能部门的工作人员都对新条例存在不同程度的误读，认为新条例修改出台后，所有的房屋征收和补偿行为都由新条例调整。
但是认真仔细研究新条例以后，会明显地发现这种理解是错误的。
新条例第二条规定：
为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；第八条规定：
为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
从以上规定中不难看出：
新条例所调整是国有土地上因公共利益而导致的房屋征收与补偿行为，并非是对所有的征收与补偿行为进行调整，也就是一些专家学者提出来的“非公益不征收”原则。
笔者认为，对于新条例的学习和运用，首要前提是对“非公益不征收”原则的理解。
只有充分领会了这一原则，才能正确把握新条例的适用范围，才能在实际准确运用它，也是行政执法人员克服惯性思维，切实实践新条例的前提。
在新条例起草制定和两次征求意见过程中，哪些建设项目属于公共利益，哪些不属于公共利益，一直存在争议，甚至是否必须以列举方式规定公共利益事项也有不同观点。
新条例以列举的方式首次对公共利益作了具体的规定，而且取消了一些最初提出的公共利益事由，增加了始终未提及的“外交的需要”等事项，明确了征收范围，区分了公共利益征收和商业开发拆迁的界限，在立法上是一个重大的突破。
但是对于“公共利益”的理解，笔者认为需要结合新条例，做进一步的解读：
第一个层次，适用政府征收程序的建设活动，必须纳入公益列举的情形之中，否则不应该启动政府征收程序。
例如纯粹的商业房地产开发项目，就明显不能启动政府征收程序。
第二个层次，并非属于公益列举情形的建设活动，就一定适用政府征收程序。
这就是说，即便建设活动属于第8条所列情形，政府作出征收决定还应当满足“确需征收房屋”的要求。
换言之，如果可以通过谈判协商的方式完成购买的，或者可以通过征收以外的其他途径获得建设用地的就不应该进行征收。
这个要求可以理解为行政法上比例原则的体现。
第三个层次，从第九条“依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证”的规定来看，如果要启动政府征收程序，除满足以上两个层次要求外，还应该达到“符合规划”的要求。
所以，从新条例的文本角度理解，政府征收行为的做出是有一系列严格的实体要求的，笔者认为至少需要满足以上三个层次要求。
在这里笔者还需要指出的是：
此前的《城市房屋拆迁管理条例》并未对公共利益和非公共利益进行区分，只是规定在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁、补偿、安置都适用该条例。
问题是新条例明确规定本条例自公布之日起施行，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，那么非公益性的拆迁补偿行为就存在一个法律监管的真空。
有人认为，非公益性的拆迁补偿行为，在市场经济日益完善的今天，两个平等民事主体间的行为完全可以交给市场去调节，所产生的纠纷也可以通过民商事法律来调整，这也是新条例区分公共利益和非公共利益的另一个立法目的所在。
笔者基本赞同这种看法，但也持一些保留意见。
毕竟拆迁补偿行为不同于一般的民事行为，它的涉及面广泛，牵扯的利益方众多，影响大。
即使是单纯的商业利益拆迁补偿，也还是会在不同程度上涉及到公共利益，行政管理对于此类非公益拆迁也并非是毫无监管责任的。
笔者认为：
最好的办法是在新条例施行一定的时间后，对非公益性的拆迁补偿行为进行调研，结合实际情况，参照新条例实施的状况，来寻求新的解决办法，甚至是修改新条例或启动新的立法程序。
二、征收主体的问题
从整个新条例的条文来看，出现了三个单位，分别是市、县级人民政府，人民政府确认的房屋征收部门和受委托的房屋征收实施单位。
但从新条例第四条第一款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定不难看出，市、县级人民政府是理所当然的征收主体。
这就从法律上明确了政府作为征收与补偿工作的主体权力与义务。
尤其是补偿义务的主体是政府，而不是以往的开发商。
征收主体明确，有利于被征收人保证权益，解决补偿过程中的补偿不到位、不公平的问题，避免政府和开发商之间推卸责任。
征收主体不难厘清，但更需要厘清的是在新条例背景下的市、县级人民政府和房屋征收部门以及房屋征收部门和受委托的房屋征收实施单位的关系。
新条例第四条二、三款规定：
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行；第十条第一款规定：
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府；第十五条规定：
房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
从以上规定中可以得出这样的结论：
房屋征收部门是房屋征收补偿工作的具体实施单位，是代表征收主体来具体从事具体房屋征收补偿事务的部门。
根据行政机关内部职权的划分，房屋征收部门是各级政府的工作部门，负责的是具体性的事务。
既然房屋征收部门只是征收主体征收决定具体的实施单位，那么它所进行的一些具体行政行为而导致的法律责任，理应归于征收主体。
在这里需要讨论的是，新条例中征收决定等行政行为由政府做出的背景下，房屋征收部门有无以自己的名义做出具体的行政行为的可能。
从新条例的条文探察，市、县级人民政府所做都是诸如征收决定等一类较为宏观上的工作，而具体操作层面的工作应该是房屋征收部门来完成的。
面对纷繁复杂的具体的拆迁补偿工作，房屋征收部门做出自己的具体行政行为是难免的。
为此，哪些行为由征收主体做出？
哪些行为由房屋管理部门做出？
在理论上值得深入探讨，在实践中值得认真关注。
新条例第五条规定：
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
要厘清房屋征收部门和委托的房屋征收实施单位的关系，首先必须明确委托的房屋征收实施单位会是谁。
笔者认为委托的房屋征收实施单位应该是拆迁后新工程的建设单位，即通俗所称的业主单位。
因为业主单位是新工程的权属人，负责新工程的建设，对整个情况也最为熟悉，是比较合适的委托征收单位。
至于两者的关系，新条例已经做了很明确的规定，房屋征收部门在委托范围内对房屋征收实施单位负责监督，承担法律后果。
只有对征收主体和相关单位的关系有一个清晰的认识，行政执法人员才能明确自己的职责，清楚自己的定位，从而准确执行新条例的规定，达到新条例的立法目的。
在此笔者还需要指出一个问题：
根据新条例第二十五规定房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式
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