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《土地登记实务》读书笔记
《土地登记实务》读书笔记
第一章土地登记概论
考试大纲要求：
1.掌握土地登记的法律依据、效力、特点及法律责任。
2.熟练应用《土地登记办法》，分析土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、注销登记、其他登记的内容及相互之间的区别和联系，确定土地权属性质与来源、土地权利的主体和客体、土地登记的基本单元和土地登记机关。
第一节土地登记的概念、意义和作用
一、土地登记的概念
土地登记，也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。
根据《土地登记办法》第二条的规定，我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公式的行为。
其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
二、土地登记的意义
土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示。
为了保障广大权利人的土地财产权利，维护土地市场的正常秩序，国家必须采取一种稳妥、高效的土地登记制度，把土地上的每项权利及其变动事项都准确无误地记载到国家专门的簿册。
三、我国土地登记的作用
1、维护了土地的社会主义公有制——通过土地登记，明确了国家土地所有权和集体土地使用权，为切实维护土地的社会主义公有制提供了重要的法律保障。
2、维护了土地权利人的合法权益
3、维护了正常的土地市场秩序——土地登记是对土地市场实施有效监管的关键措施
4、有效地保护了耕地——土地登记是土地用途管制的重要组成部分。
5、为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息——土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个主要信息源，是国家收取土地租、税、费的重要依据。
第二节土地登记的历史沿革与登记制度
一、土地登记的历史沿革
（一）国外土地登记历史沿革
古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载；德国1656年创建地籍；英国1862年设置政府土地登记局；美国1849年颁布相关地籍管理条例；日本在明治维新以前，曾进行土地清丈等。
（二）我国土地登记历史沿革
黄帝、大禹时划九州；秦始皇大规模清查地籍；宋代量田之事；元代经理之法；明朝的雨林图册和赋役黄册制度；清朝进行大量的地形测量和地图编绘工作；近现代逐步完善的土地登记工作。
二、土地登记制度
（一）契约登记制度
契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。
其主要特点为：
1.采用意思主义立法——未登记的土地权利不得对抗第三人。
2.采取形式审查主义
3.登记无公信力
4.登记无强制作用
5.登记薄的编成采取人的编成主义
6.不颁发权利凭证
7.土地权利以动态登记为主
（二）权利登记制度
权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”。
其主要特点为：
1.采用形式主义立法——土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。
2.采取实质审查主义
3.登记有公信力
4.强制性登记——一切土地权利的发生和变更均必须登记。
5.登记薄的编成采取物的编成主义
6.不颁发权利凭证
7.土地权利人以静态登记为主
（三）托伦斯登记制度
托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。
其主要特点为：
1.初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态
2.登记有公信力
3.土地登记机构负有赔偿责任
4.采取实质审查主义
5.登记薄的编成采取人的编成主义
6.地籍图可辅助说明登记薄的内容
7.土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记
8.土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约形式，订立契约
（四）关于我国的土地登记制度
我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点，偏重于权利登记制度。
其主要特点为：
1.土地物权变动原则上采取登记生效主义，在特定情况下也采取登记对抗主义
2.实践中一般采取以实质审查为主、形式审查为辅的模式
3.登记有公信力
4.土地登记实行依申请登记原则
5.登记薄的编成采取物的编成主义
6.颁发权利凭证
7.土地登记不仅登记静态的土地权利，而且登记动态的土地权利
8.土地登记不及地上的建筑物和附着物
9.土地登记机构一般设在国土资源行政主管部门
东南亚国家采用的土地登记制度是（）。
A．契约登记制度B.权利登记制度C．托伦斯登记制度D．实体登记制度选：
C
托伦斯登记制度为（）托伦斯所创。
A．美国人B.法国人C．澳大利亚人D．德国人选：
C
契约登记制度为（）首创。
A．美国B.法国C．澳大利亚D．德国选：
B
第三节我国土地登记的法律依据及效力
一、土地登记的法律依据
（一）实体性法律依据
《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律。
（二）程序性法律依据
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地登记办法》。
其中，《土地登记办法》是现行最全面、最集中规定土地登记程序的部门规章。
二、土地登记的效力
土地登记的效力：
指进行土地登记后的法律效果。
（一）两种立法思想
按照民法学思想，土地登记所产生的—般效力主要分两种：
一种是采用意思主义的立法，一种是采用形式主义的立法。
采用意思主义的立法，规定不动产物权的变动只因当事人的意思表示而发生效力，不动产的登记只是对抗第三人的要件。
采用形式主义的立法，规定不动产物权的变动非经登记不得生效，不动产登记是不动产物权变动的生效要件。
（二）我国土地登记效力
我国的土地登记原则上采用的是形式主义的立法思想，可以归为登记的生效要件主义、登记要件主义。
我国土地登记的实体法律依据包括（）。
A．《中华人民共和国宪法》B．《中华人民共和国民法通则》C．《中华人民共和国土地管理法》
D．《中华人民共和国城市房地产管理法》E．《土地登记规则》选：
ABCD
解析：
我国土地登记的实体法律依据包括《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律。
第四节土地登记的特点与基本原则
一、土地登记的特点
（一）统一性
（二）唯一性
（三）连续性
（四）公开性
（五）公信力
下列属于我国土地登记特点的有（）。
A．统一性B．惟一性C．强制性D．非强制性E.保密性选：
ABC
二、土地登记的基本原则
（一）依法的原则
有三方面的含义：
一是土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请，提交有关的证明文件资料等；二是土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记薄上进行登记；三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力。
（二）申请的原则
土地登记申请应采取书面形式，口头表示无效。
（三）审查的原则
审查的内容包括：
一是审查土地登记申请材料是否齐全或者是否符合法定形式；二是认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。
（四）属地登记的原则
两方面的要求：
一是土地登记机构应当坚持统一性；二是土地登记资料应当保持完整性。
第五节土地登记的内容与分类
一、土地登记的内容
土地以宗地为单位进行登记。
所谓宗地：
是指土地权属界线封闭的地块或空间，即指一个或几个权利人所拥有或使用的权属界线清楚的地块或空间。
土地登记的内容：
是指反映在土地登记薄上的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。
（一）土地权属性质与来源
1.土地权属性质
土地权属性质，是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。
我国的土地权属性质分为：
国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地使用权抵押权、地役权等。
对于土地使用权抵押权、地役权，在土地登记薄上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。
2.土地权属来源
土地权属来源：
是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。
按照土地权利的不同，土地权属来源可分为：
国家土地所有权来源、集体土地所有权来源、国有土地使用权来源、集体土地使用权来源等。
证明文件主要包括：
上级部门的批准文件、房产证、主管部门证明、四邻证明等。
（二）土地权利主体
土地权利主体：
是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地使用权抵押权人、地役权人。
1.集体土地所有权人
我国的集体土地所有权有三种形式：
农民集体所有、乡（镇）农民集体所有和村内各农民集体所有。
集体土地所有权人也分为三种情况：
属村农民集体所有的土地所有权人是村农民集体，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；属村内各农民集体所有的土地所有权人是村内各农民集体，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；属乡（镇）农民集体所有的土地所有权人是乡（镇）农民集体。
由乡（镇）农民集体经济组织经营管理。
2.国有土地使用权人——可以是任何自然人、法人和其他组织。
3.集体土地使用权人——一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况除外，如集体“四荒地”土地使用权人就可以是本集体以外的个人和单位等。
4.土地使用权抵押权人、地役权人——可以是自然人、法人和其他组织。
（三）土地权利客体
土地权利客体：
指土地权利、义务所共同指向的对象。
主要包括：
土地的坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。
我国的土地登记采用的是（ ）的立法思想。
A．形式主义B．意思主义C．实际主义D．平等主义选：
A
土地登记是依据统一的实体法律规范，遵循统一的登记程序，在统一的登记机关进行是土地登记特点中（ ）特点。
A．统一性B．惟一性C．连续性D．强制性选：
A
二、土地登记的分类
按照《土地登记办法》，我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。
总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
其他登记，是指上述登记类型以外的登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等。
第二章土地登记的程序
考试大纲要求：
1.按照土地登记的一般程序与要求，分析不同土地登记类型的申请人、申请方式、申请人应提交的材料、申请书的填写要点，掌握土地登记申请受理条件与不予受理的原因。
2.分析土地权属审核的标准和依据，掌握土地登记审批表与土地登记簿、土地归户卡、土地权利证书的构成、法律效力及相互关系，土地证书种类及发放对象，土地登记机关不予登记的情形。
第一节土地登记申请
一、土地登记申请
土地登记申请：
是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记薄上予以注册登记的过程和行为。
二、土地登记申请人及申请方式
土地登记申请人为土地权利人或者土地权利变动的当事人、利害关系人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。
其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。
土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，都可以委托代理人代理申请。
三、土地登记申请人应提交的文件资料
（1）土地登记申请书；
（2）申请人身份证明材料；
（3）土地权属来源证明；
（4）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
（5）地上附着物权属证明；
（6）法律法规规定的完税或者减免税凭证；
（7）其他证明材料。
下列关于土地登记程序的顺序排列正确的是：
（ ）
A土地登记申请、权属审核、地籍调查、注册登记、核发证书
B土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书
C土地登记申请、地籍调查、注册登记、权属审核、核发证书
D土地登记申请、注册登记、地籍调查、权属审核、核发证书选：
B
四、土地登记申请书及填写说明
《土地登记申请书》填写的基本要求：
（1）《土地登记申请书》由申请人或其代理人填写；
（2）《土地登记申请书》以宗地为单位填写；
（3）一个土地权利人拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写；
（4）一宗地有多个权利人的，由各共有土地权利人分别填写；
（5）申请书必须如实填写，确属不填的栏目用斜线填充；
（6）土地登记申请人在填完《土地登记申请书》后，应在《土地登记申请书》上签名盖章。
五、土地登记申请的受理和审查
（一）对法人资格的审查
对申请土地登记的法人资格审查的依据是法人资格证明。
按照法人组织的不同类型可以分别按企业法人、机关法人、事业法人和社团法人登记或依法成立的法律规定进行分别审查。
1．对企业法人的审查——按照《中华人民共和国企业法人管理条例》规定，持国家工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》
2．对社会团体法人的审查——全国性的社会团体、地方性的社会团体和跨行政区的社会团体，分别持民政部门颁发的社会团体登记证书。
土地登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括：
（）选：
ABC
A自然人B法人C其他组织D限制民事行为能力人E无民事行为能力人
（二）对法定代表人或负责人身份证明的审查
法定代表人身份证明，必须是法人组织开具的证明：
1）必须有法人组织公章；2）单位名称是全称且与公章名称一致；3）开具证明时间，应在法定代表人任期之内，不能由已过期的任命书代替。
（三）对户主的资格审查
户主必须是户口簿上登记的合法户主，户主变更与户口簿不一致的或农村无户口簿的土地使用者，应由基层组织开具证明。
（四）对代理人代理手续的审查
代理土地登记申请的，主要审查代理委托书或指定委托书。
（五）对土地权源证件的审查
（六）对其他问题的审查
六、收件
（一）土地登记收件单的填写
土地登记收件单的内容：
1．收件编号（收件单右上方编号）
2．土地登记收件单上的序号
3．收件单上的页数
4．土地登记收件单备注栏
5．交件人姓名
6．日期——收件人、交件人填写的收交件日期应一致。
（二）收件整理
收件整理：
是指对收取的文件资料整理装袋的过程。
整理的方法应随收随整，按照《土地登记申请》在前，其他文件、资料在后的顺序，一户一份，装入袋子，并将袋子封好，袋皮按规定的编好，填写申请人名称。
第二节土地权属审核
土地权属审核：
是土地登记机构对申请人提交的相关证明文件和地籍调查资料进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机构的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是否准予登记的过程。
一、土地权属审核的依据与应达标准
权属审核的依据有两个方面：
法律依据和书证依据。
权属审核应达到三条标准：
权属合法、界址清楚和面积准确。
二、土地权属审核的内容
土地权属审核主要从以下几方面进行：
（一）对土地登记申请人的审核
（二）对宗地自然状况的审核——就是对宗地范围、面积、用途等进行审核。
（三）对宗地权属状况的审核——主要是审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。
土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。
土地权属来源证明分为两类：
直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。
土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和限制进行审核。
三、土地登记审批表及填写基本要求
权属审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。
《土地登记审批表》的内容包括以下几个方面：
（1）申请人姓名；
（2）土地情况；
（3）附着物情况；
（4）需役地情况；
（5）土地抵押情况；
（6）土地权属来源证明文件的名称、编号、日等；
（7）国土资源行政主管部门初审意见和审核意见；
（8）人民政府批准意见。
国土资源行政主管部门初审意见，由取得《土地登记上岗资格证》的土地登记人员提出，其他人员无效。
初审意见包括以下几个方面：
①申请资料是否齐全、是否符合法定形式等；
②宗地的土地状况审核情况，如面积是否准确等。
涉及到地籍调查的，还应填写地籍调查结果的审核情况，并记载宗地界址坐标；
③宗地的权属状况审核情况，如权属是否清楚等；
④当事人申请登记的理由是否充分等；
⑤其他审核情况；
⑥签署是否同意办理土地登记的意见及相应的法律依据；
⑦初审人员签字盖章，注明审核日期。
国土资源行政主管部门审核意见，由取得《土地登记上岗资格证》的国土资源行政主管部门负责人提出，重点对初审情况进行核查。
审核意见包括以下几个方面：
①对初审结果进行核查的情况；
②需要公告的，记载公告结果；
③初审意见的事实理由和法律依据是否充分；
④属于国土资源行政主管部门登记的，签署是否准予登记的意见；其他登记的，签署是否报请人民政府批准登记的意见；
⑤审核人签名并加盖公章，注明审核日期。
是否报人民政府批准，视具体的土地登记类型而定。
土地总登记主要是对土地所有权、使用权等进行的第一次登记，要报人民政府批准；至于初始登记和变更登记，凡是涉及土地权属（所有权和使用权）变更的，以及涉及核发或更换土地所有权证书和土地使用权证书的均需报人民政府批准，经人民政府批准后才能在《土地登记薄》上注册登记，进而核发或更换土地证书。
凡是不涉及土地所有权和使用权变更，如名称、地址及土地用途变更登记等，或只涉及土地使用权抵押权、地役权初始登记等，以及不涉及核发或更换土地所有权证书和土地使用权证书的，不需报人民政府批准，经国土资源行政主管部门土地登记审核人员审核批准后，即可直接生效，作为土地登记人员在《土地登记薄》上注册登记的依据。
土地登记审批表应当以宗地为单位填写。
一宗地有多个土地使用权人的，按各共有使用权人的土地情况分别填写审批表。
权属审核应达到的标准包括：
（）选：
ABC
A权属合法B界址清楚C面积准确D土地登记申请人身份合法E土地登记人员身份合法、
四、土地登记审查办结时限
按照《土地登记办法》，国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。
特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。
第三节注册登记
按照《土地登记办法》第十八条的规定，有下列情形之一的，不予登记：
（一）土地权属有争议的；
（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；
（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；
（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
（五）其他依法不予登记的
不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
一、注册登记的概念和人员
注册登记：
是指土地登记机构对批准登记的土地权利进行登卡、装薄、造册的工作程序。
一经注册登记，土地权利即产生法律效力。
二、注册登记的依据和内容
《土地登记审批表》是土地登记机构进行注册登记的重要依据。
注册登记的内容主要包括：
填写《土地登记卡》和《共用宗土地登记卡目录》、填写《土地归户卡》、组装《土地登记薄》、填编《土地归户卡》。
三、土地登记薄组成和内容
土地登记薄是土地登记的主件，也是土地权属归属和内容的依据。
它由土地登记卡、土地登记卡续表和共用宗土地登记卡目录三部分组成。
土地登记薄以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。
土地登记薄应该加盖人民政府印章。
四、土地登记卡填写要求
（1）土地登记卡以宗地为单位填写；
（2）土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表；
（3）两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表；
（4）土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销或其他登记的，在土地登记卡续表上进行登记。
但地号、宗地面积发生变更的，需更换土地登记卡。
五、土地归户卡及填写要求
土地归户卡以土地权利人为单位填写。
土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。
第四节核发或更改土地权利证书
一、土地权利证书的种类和使用
目前我国的土地证书主要有四种：
《国有土地使用权证》、《集体土地所有权证》、《集体土地使用权证》、《土地他项权利证明书》。
二、土地证书填写方法
1．①国用（②）第—③—号
①集有（②）第—③—号
①集用（②）第—③—号
①他项（②）第—③—号
①处填写行政区简称；②处填写核发该证的年份；③处填写本年度核发同类证书的顺序号。
2．人民政府（章）年月日
3．登记机关（章）年月日
4．证书监制机关——国土资源部
5．日期——准予注册登记核发证书日期。
│
6．记事
7．附图——宗地图。
8．义务人——土地他项权利义务人是指设定土地他项权利宗地的土地使用者。
9．他项权利种类范围——土地他项权利的类型、内容及权利范围。
10．设定日期——批准土地他项权利登记的时间。
11．权利顺序——指该土地他项权利在本宗地同类土地他项权利的登记顺序。
12．存续期限——土地他项权利的期限及终止时间。
13．备注——填写《土地登记卡》上登录的需向持证人说明的事项。
14．变更记事——填写他项权利的设定、变更以及主要地类变更的内容、时间及依据。
15．与《土地登记卡》对应的栏目——按《土地登记卡》填写方法填写
三、核发或者更改土地权利证书
（一）核发土地权利证书概念和发放对象
核发证书是土地行政主管部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地证的过程。
（二）土地权利证书核发程序
核发证书的程序是：
通知——验证——发证。
（三）关于更改土地权利证书
凡是土地证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更、注销土地他项权利的，注册登记后更改土地证书，在土地证书的记事栏进行记录。
土地权利证书上其他内容变更的，须更换土地权利证书。
对宗地自然状况的审核就是对宗地的（）进行审核。
A范围B面积C用途D等级E价格选：
ABCD
第三章土地总登记
考试大纲要求：
1.分析土地总登记的特点和土地总登记通告、公告的主要内容，确定土地总登记公告异议和土地权属争议的处理方式和处理机关。
第一节土地总登记概述
一、土地总登记的概念
土地总登记：
是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
需要进行土地总登记的主要有两种情况：
一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新的。
土地总登记是变更土地登记的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗地的表、卡、证是以后初始、变更、注销及其他土地登记的根据。
二、土地总登记特点
1.阶段性；
2.全域性；
3.集中性；
4.程序的特殊性——一是增加了准备工作；二是增加了通告；三是增加了公告；
5.土地总登记中的地籍调查由县级以上人民政府国土资源行政主管部门组织实施。
三、我国土地总登记的概况
（一）城镇国有土地使用权总登记
（二）农村集体土地所有权总登记
具体确权要求：
1．凡是土地家
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