巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法.docx

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巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法

（征求意见稿）

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企

业的合法权益，改善人居环境，建设和谐社区，根据《中华人民共和国物权法》

、国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》及有关法律、

法规，结合自治州实际，制定本办法。

第二条本办法适用于自治州行政区域内物业的管理、使用、维护、服

务及监督管理活动。

国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》以及其他法

律、法规另有规定的，从其规定。

第三条州人民政府房地产行政主管部门负责全州物业管理活动的政

策指导、行业发展规划和监督管理工作。

县（市）人民政府负责组织协调各有关部门定期对物业管理区域内的违

法违规行为进行监督检查。

县（市）人民政府房地产行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理

活动的监督管理工作。

规划、建设、公安、环境保护、市场监督管理、民政等相关行政主管部门

按照各自职责，做好物业服务监督管理工作，确保行政执法进小区。

第四条街道办事处、乡（镇）人民政府在同级党组织领导下，负责组织、

指导本辖区业主大会成立、业主大会执行机构选举、业主委员会换届等工作，

监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责，监督物业管理活动，调解

处理物业管理纠纷，在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治

管理，有条件的农村村民委员会选聘物业服务企业，提供物业服务。

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社区居民委员会、农村村民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政

府开展物业管理相关工作，建立社区居民委员会、农村村民委员会和业主、

物业服务企业沟通协商的管理服务模式。

第五条业主委员会应当配合社区居民委员会、农村村民委员会依法履

行管理职责，并接受其指导和监督。

物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建立诚信档案，建立和完善

物业服务企业及其从业人员的自律制度，加强物业服务行业从业人员培训，

督促物业服务企业诚信经营和服务。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违法违规行为，可以

向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

第六条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保

护业主共同财产的原则。

承接查验时物业服务企业应当提前通知县（市）人民

政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府派人到场监督。

开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，开发建

设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网

工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备出厂随机资料安装、验收、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）分幢分层平面图和套型图；

（六）房屋、电表、水表等的有关钥匙；

（七）房屋及建筑面积清册；

（八）物业服务用房配置证明；

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（九）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件；

（十）物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，开发建设单位应当列出未移交资料的详

细清单，书面承诺补交的具体时限，报送物业所在地街道办事处或乡（镇）人

民政府物业管理机构备案。

第七条物业服务企业应当自物业交接后 30 日内，持下列资料向物业

所在地社区居民委员会、农村村民委员会办理登记备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）开发建设单位移交资料清单；

（四）查验、交接记录；

（五）其他与承接查验有关的资料。

物业服务企业应当在登记备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域

内进行公示。

第八条尚未登记取得所有权，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会

法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的

占有房屋的物业使用人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，

并承担相应的义务。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。

第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

（四）参加业主大会会议，行使投票权;

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（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权;

（六）监督业主委员会工作;

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同;

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和

监督权;

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十条业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则;

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩

序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

（四）按照国家有关规定交纳、续筹专项维修资金;

（五）按时交纳物业服务费用;

（六）法律、法规规定的其他义务。

业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行

为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，应当录入个人信用档案和物业管理信

用信息系统。

第十一条从事物业服务的企业，应当具有独立的法人资格，从事电梯、

消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格，具备为业主

提供专项服务的能力。

从事物业管理的人员，应当具备良好的职业素质，个人品行端正，身体

健康，着装整洁，服务规范。

第十二条物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：

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（一）根据物业服务合同约定收取物业服务费用；

（二）制止损害物业或者其他损害业主共同利益的行为；

（三）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

第十三条物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同、国家自治区有关物业服务的规范提供物业服务；

（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设

备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

对业主装饰装修合同的主要事项进行核查，并向业主委员会和有关行政主管

部门报告；

（三）按照法律、法规的规定协助公安机关做好物业区域内的安全防范维

稳工作；

（四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合

同约定组织维修；

（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供

免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；

（六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（七）积极配合街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、农村村

民委员会搞好社区管理工作，对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，

并向业主委员会和有关行政主管部门报告；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第十四条开发建设单位依照法律、法规规定的程序通过招投标选聘前

期物业服务企业，签订前期物业服务合同。

按照招投标程序选聘失败的，开

发建设单位可通过磋商性谈判方式择优选聘诚信等级高的物业服务企业。

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物业服务合同应当包括下列内容：

（一）物业的基本情况；

（二）委托方和受托方的权利义务；

（三）物业管理服务事项和服务标准要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业的维修和养护要求；

（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（七）合同的期限、变更、和解除；

（八）合同终止时物业资料、财务的移交方式；

（九）违约责任及解决纠纷的途径；

（十）住宅专项维修资金的管理使用；

（十一）物业服务管理用房；

（十二）双方当事人约定的其他事项。

第十五条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内宣传栏公

示：

（一）项目经理的基本情况、联系方式、客服、工程维修电话、物业服务投

诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收

费方式等；

（三）电梯、消防、监控、安防措施、智慧小区设备等专业设施设备的日常

维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）代收代缴事项；业主交纳物业服务费用、住宅专项维修资金使用情

况；

（五）水、电、热等公共能耗总量，明细及费用分摊方式；

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（六）共用部分和共用设备经营收益情况；

（七）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。

第十六条物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：

（一）擅自改变架空层、设备层等物业共用部位、共用设施设备规划用途；

（二）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营

私自在任何部位搭设房屋、建筑等活动；

（三）擅自设置营业摊点；

（四）以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容、

降低服务质量或者中断供水、供电、供气等；　

（五）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备宣传广告，出租广告等；

（六）泄露业主信息，不得对业主和业主委员会委员进行骚扰、打击报复

或者采取暴力行为；　　

（七）法律、法规或者管理规约规定的其他行为。

第十七条县（市）人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制

度，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督

管理，建立物业服务企业诚信评价体系，并作为物业服务企业诚信等级评定

的依据，建立对物业服务企业及企业股东、负责人、实际控制人的“黑名单”

制度。

物业服务企业有下列行为之一的，应当记入物业服务企业信用档案：

（一）企业或者企业主要负责人因物业服务企业承担过错原因，通过人民

法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的；

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（二）物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁决、被

各级房地产及其他行政主管部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的；

（三）经司法机关或者行政机关确认因物业服务企业全部责任或者主要

责任发生的重大安全事故的；

（四）因物业服务企业过错引发重大群体上访或者越级上访事件，影响社

会稳定，造成严重不良后果的；

（五）因物业服务企业责任被媒体公开曝光、在社会上造成恶劣影响的；

（六）存在其他严重不良行为的。

第十八条经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处、乡

（镇）人民政府和县（市）人民政府房地产行政主管部门的监督指导下，业主可

以对物业实施自行管理。

业主自行管理的，应当对下列事项作出决定并向街道办事处、乡（镇）人

民政府和县（市）人民政府房地产行政主管部门登记备案：

（一）自行管理的执行机构、管理人；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）聘请专业机构的方案；

（四）其他有关自行管理的内容。

电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防、智慧物业小区设备等涉

及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行

维修和养护。

第十九条对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，具体范围由

县（市）人民政府确定并公布。

县（市）人民政府应当结合城市环境综合整治和

更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明

改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设

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等基础性设施和公共服务设施方面进行整治改造。

规划、建设、公安、市场监

督管理等相关行政主管部门应当按照各自职责，做好老旧住宅小区管理的有

关工作。

第二十条解除或终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义

务；合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。

合同履行期限届满，业主委员会应当召开业主大会会议决定是否续聘。

决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，

应当以书面形式通知该物业服务企业。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘决定，物业服务企业按照

原合同继续提供物业服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。

在原合同

权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当在九十日前书面通知对

方，并在物业管理区域内显著位置向全体业主公示。

第二十一条物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理

退出手续的同时，向业主委员会（开发建设单位）、新物业服务企业移交下列

资料和财物：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员;

（三）前期物业服务合同或物业服务合同；

（四）物业承接查验协议、查验、交接记录；

（五）移交物业服务用房；

（六）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、

保养的有关资料；

（七）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；

（八）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

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（九）提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录

等相关资料；

（十）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用

和公共水电分摊费用交纳记录等资料；

（十一）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第二十二条物业服务企业不得擅自主张弃管物业管理区域或拒交接