商业银行开展土地金融业务的战略思考.docx

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商业银行开展土地金融业务的战略思考

商业银行开展土地金融业务的战略思考

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　　一、引言

　　土地具有资源和资产双重特征,以往我们在研究土地资源配置时,总是局限于土地资源的开发、利用和保护,忽略了土地是区域经济的载体,包括土地价格政策、土地税收政策、土地规划政策和土地金融政策等在内的土地政策能对区域经济发展起到重大调节作用。

其中,调控区域经济运行最重要的土地政策是土地金融政策。

所谓土地金融,是指围绕土地开发、利用、经营等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融业务,其实质是通过土地和建设项目的有偿使用和以土地使用权、土地经营收入抵押等方式把未来的资金转换成现实收入,是国际上通行的重要的金融形式之一。

作为一个发展中国家,我国发展中必然涉及到土地资源的增量选择和控制,土地市场的培育和完善,需要进行土地收购储备和相关金融支持,国有土地资源性资产的保值和增值,经营和收益分配等,使得土地的金融实践或金融深化显得尤为迫切。

从国外经验看,土地金融是西方发达国家土地制度、金融体系的重要组成部分,它在合理配置土地资源、发展农业经济等方面发挥了重要的作用。

作为新的金融服务领域,我国商业银行应借鉴他国的成功经验,积极发展适合我国国情的土地金融业务。

　　二、商业银行开展土地金融业务的重要意义

（一）有利于银行业务范围的进一步拓展

　　银行大力发展土地金融业务能从土地开始,提供对房地产开发、建筑施工、个人住房消费贷款的全过程、全方位、多功能、差别化的一条龙优质金融服务,能在时间上和空间上从市场、政策、客户群体、政府支持、管理经验等等方面获得更广泛、快速的发展机遇和占据具有很大潜力的土地金融业务市场。

（二）有利于银行调整信贷结构,化解信贷风险

　　由于体制和自身经营管理水平的原因,长期以来,银行中长期固定资产贷款比重大、数额高,信贷结构不合理。

土地储备所需银行贷款期限较短,一般为2到3年,最短半年,最长也不超过5年,而且,商业银行开办的土地储备贷款等土地金融业务具有以下特点:

一是土地储备机构作为政府的特殊单位,具有较大的稳定性和运作的垄断性,收益较稳定;二是贷款主体资金需求相对集中,便于管理;三是用地段较好的土地抵押加财政担保方式,贷款风险较小;四是通过开办这一贷款可改善商业银行与政府关系,吸收财政存款;五是能够带来附加收益,从土地源头抓起,便于对下游客户的营销;六是土地资源的不可再生性,土地的自然增值性,土地的级差地租等特点,以土地作为抵押的土地金融风险远比其他生产经营行业贷款风险小、投资收益高。

我国已实施土地制度改革的城市土地金融实践证明,贷款逾期不良率均未超过2%,反而通过土地经营给贷款银行带来了巨大的沉淀资金存款和银行效益。

　　（三）有利于土地资源的流转和优化配置

　　土地金融的中心环节是土地抵押,无论是土地抵押的所有权出让,还是抵押的使用权转让,抵押人逾期不能清偿债务,抵押土地产权即归债权人,这实质上是土地产权的一种流动方式。

这样,土地金融成为实现土地流转的中介,使得土地能够与劳力、资金等其他生产要素重新组合,优化土地资源配置,有利于实现土地规模经营,提高土地资源的配置效率。

　　（四）有利于土地市场的健康发展

　　我国城乡土地市场发育较为迟缓,发展土地金融,赋予土地使用权财产权性质,允许将其抵押以实现资金的融通,就能集中较多资金,从而对土地市场的形成和发育提供强大的金融动力。

　　三、商业银行开展土地金融业务中存在的问题

　　目前,各商业银行已开始关注土地金融业务,并取得了一定的成绩,但总体来看,发展速度和质量都很不够,表现在以下几个方面:

（一）对发展土地金融业务的重要性认识不足

　　长期以来,各商业银行由于一直是与经济实体发生信贷关系,而与代表政府行使土地收购、储备、交易的事业单位的土地储备、交易中心发生巨额信贷关系心里无底,潜意识对土地政策变动、政府信用、风险控制及还贷能力产生各种怀疑和担心。

对其市场潜力认识不统一,导致实际工作中有主观上不积极的思想,从而错过了不少拓展业务的好时机。

（二）提供的土地金融业务服务单一,灵活性差

　　对顾客有关贷款抵押、担保方式、贷款期限、贷款额度、授信额、贷款利率、服务品种等业务要求难以满足,使得土地金融业务发展难有大的起色和突破。

因此,有必要针对我国土地金融特点,在严格控制防范风险前提下,进行信贷政策,管理制度的创新。

　　（三）对土地金融的具体业务操作标准不一,效率低下

　　各银行对土地储备贷款项目从贷款主体资格,抵押、担保方式、项目的评价标准、信贷管理办法、财务核算办法等没有一个统一的标准和管理办法。

由于没有一套可操作的办法,实际工作中,经办银行往往是项目最先接,但由于不知如何申报或申报资料难以满足要求、审批效率低等诸多原因,最终失去到手的业务。

　　（四）从事土地金融业务的职工队伍业务素质有待提高

　　土地金融业务涉及面广,政策性强,综合知识要求较高,是技术含量很高的金融业务,对土地政策、法律、土地价格、土地评估、土地贷款风险防范、资产保全的熟悉是从事这一业务领域的信贷人员必备素质,否则不仅工作质量低下,而且也存在较大的信贷风险。

　　四、加快发展土地金融业务的措施

　　针对土地金融业务中存在的问题,为使商业银行更快更好地发展土地金融业务,提出以下具体应对措施:

（一）把土地金融业务提到作为壮大银行事业的战略高度来发展

　　各商业银行要统一思想,提高认识,加大工作力度,充分发挥银行的信贷、管理优势。

当前要在经济较发达、投融资环境比较好、市场化程度比较高的大、中城市,优先选择规划具有前瞻性,具有较大升值潜力的土地开发项目积极开展对土地贷款及其他服务的营销工作,大力发展土地金融业务,把抓好土地金融作为贯彻银行中心城市战略、大力发展房地产金融业务的营销重点加以发展。

（二）尽快制定土地金融业务的评审标准和业务管理办法

　　考虑到我国土地国有、土地收购储备交易中心的性质以及土地金融的特殊性,各商业银行应从贷款主体资格、贷款评估资料、贷款的抵押担保方式、贷款利率、执行标准、项目评估、授信评价、贷款审批条件、标准、风险控制、贷款的会计科目核算、归口部门管理等方面,尽快制定一个有操作性、统一规范的土地金融信贷、会计核算、业务管理办法。

　　（三）加快土地金融产品创新,提高风险管理水平

　　由于土地归国家所有,政府信用级别较高,土地（特别是城市土地）可以有稳定的、可预测的现金流,而且具有较好的变现价值,收益相对安全,风险相对较小。

因此,土地是一种特别适合证券化的资产。

各商业银行要积极与政府部门密切配合,加快土地金融产品和服务创新,发展直接银团贷款和间接银团贷款等业务模式,探索开展包括财务顾问、资产重组、企业并购和上市等方面的投资银行业务。

在条件成熟时,商业银行不仅通过向土地储备机构贷款提供间接融资,还可以通过资本运作的方式帮助它们从资本市场上获得直接融资。

　　尽管多数业务以国家信用为基础,但土地金融业务仍然不可避免地存在政策风险、流动性风险、财务风险和经营风险,因此,各商业银行除应结合我国土地金融国情进行产品创新外,还应提高风险管理水平:

认真对每一项目土地进行可行性分析和项目评价,以确立贷款授信额度和贷款额度及期限、有效运用不同贷款期限组合及利率组合等方式增强项目的风险可控性;广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析、监控体系,加强土地政策研究、市场研究和客户研究,提高风险预警能力;加强第一还款来源土地拍卖经营收益的管理;构筑以政策支持为背景的贷款回收保障体系规避和减少风险等。

　　（四）加强培训力度,提高土地金融从业人员素质和水平

　　要尽快培养一批懂政策、懂土地、懂法律、懂经营的专业人才队伍,始终做到市场信息收集、反应灵敏,与政府各有关部门联系紧密配合良好,确保商业银行在充分防范风险的同时,快速壮大、发展土地金融业务。

　　综上所述,随着我国城市规模、功能的不断扩大和完善,土地作为城市社会经济发展的基础,各商业银行应充分利用自身多年开展金融业务的优势,积极参与各级政府土地金融运作,努力提供高效、优质的金融服务,力求实现功能互补,实现政府与银行的双赢。

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