百强商业地产项目案例之二十五--安徽宝龙城市广场Word下载.doc

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一、项目位置、面积

　　蚌埠•宝龙城市广场项目位于蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49.8万平米，一期步行街52550平方，二期全生活购物中心商业面积224737平方，地下室停车场面积二期75411＋一期20549共95960平方，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。

二、业态规划

　　大型连锁生活超市、时尚百货、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型室内水上活动中心、水景商业步行街、连锁五星级影院、国际社区、酒店式公寓

三、停车位

　　地下：

1800车位/非机动车3650车位

　　地上：

405车位

　　四、项目商业定位

　　A、市场定位：

　　满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。

消费客群：

主要针对蚌埠市区及和周边市县100公里—200公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。

　　消费年龄层：

全年龄层、全档次

　　业态种类：

国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会。

　　B、目标消费客层定位

（1）、主要消费客层的定位：

中档消费群时尚消费。

（2）、二级消费客层的定位：

以本地高档消费群及旅游人士消费。

　　（3）、三级消费客层的定位：

大众流行消费群消费。

　　C、功能定位

（1）、游乐功能定位：

满足辐射区域内及旅游人士人们在购物的同时享受到一种欢乐与快乐，将游乐融入各种零售活动中去，每天吸引大量的人流。

（2）、购物功能定位：

各种各样的商业设施，让人们能购到自己能买得起、想买的东西，使人们得到一种购物的乐趣及满足。

　　（3）、餐饮功能定位：

人们购物、逛街需要较长的时间，在消费者感觉到饥饿时，能够找到各种特色餐饮店，而且餐饮店有一流的各种风味的美食。

　　（4）、休闲、娱乐功能定位：

在宝龙城市广场内，有酒吧、咖啡馆、棋牌室、SPA、健身、电玩城、大型量贩KTV、夜总会等休闲娱乐空间，让人们在宝龙城市广场不仅能够闹中取静，还能够尽兴娱乐，消除疲惫、放松自我，让人们在购物娱乐以后可以享受休闲所带来的休息。

　　（5）、商务功能定位：

作为一个大型的商业群，办公功能是其不可或缺的一项，本项目在设计时即考虑到此，建部分公寓可做商务办公，使其兼具办公及居住功能，为部分需要办公的商户或外地商家代表提供便利。

　　（6）、住宅功能定位：

打造不仅是区域内乃至全国最好的空中别墅群和景观洋房，占领城市30层绝对高度，加以独立单排、正南正北纯大户、蝶型的设计，如同晶莹剔透的水晶，充分体现人文，使居民视野无限广阔，以高高在上的姿态站在繁华深处，无惧精挑细选。

　　（7）、服务（银行、邮局、停车）功能定位：

强化商业服务的理念，“客户至上”要成为真正的现实，在每一个环节，每一个过程对各种各样的客户都进行优质的服务，能够为每一个对象提供各种各样的服务。

　　D、业态定位：

依据产品定位、品质定位和功能定位，宝龙城市广场采取“新、全、优、动”的业态定位。

新――引进全新的商业业态并有机的使各业态互动。

　　全――业态比较全面，从国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会等，主要经营业种可以囊括服饰、家电数码、家具、通讯、皮具、药店、花店、书店、音像、化妆品、珠宝、工艺品、眼镜、家庭装饰品、箱包、酒吧、餐厅、美容美发、健身、洗浴、歌舞厅等，各种业种可以相互交叉经营，这样可以增加宝龙城市广场项目的丰富性和精彩性。

　　优――在业态选择上，从整个蚌埠市场辐射区域出发，从中选优，将业态最优化，形成最具竞争力的业态，打造一个区别老淮河路商业街优势商圈。

而且各种业态的整合会产生巨大的信息流、人流、物流和资金流，并产生单一业态所无法比拟的经济效益。

　　动――在业态的选择上要形成互补、互动，形成购物、娱乐、休闲、餐饮交叉经营，从而形成“时间消费”概念，延长经营时间，增加经济效益。

E、经营定位：

　　全业态游乐购物天堂，吃、喝、游、乐、购、住，全业态安排，各种优势资源的全面汇聚，将吸引“全客群、全龄层、全天候”的消费群体到宝龙城市广场体验“一站式”游乐购物天堂。

　　F、商业形象定位：

超区域型国际时尚【消费体验中心】

　　G、项目产品定位：

以商业面积31.55万M2，商业步行街、主力店、次主力店、中级店、专业店、专卖店、加盟店等多种模式并存，产品建成后将成为安徽省乃至两淮地区最大消费乐园。

2楼2010-01-0714:

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业态分布细图：

评论：

大型连锁生活超市、时尚百货、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型室内水上活动中心、水景商业步行街、连锁五星级影院、国际社区、酒店式公寓

经管能力的考驗

32万方的商业仔细的算下来，就是按照每平方每月的租金50元计，另加管理费、其他支出和经营利润以每平方每月30元计，即：

32万X（50+30）=2560万元，按照每个人消费者平均每月生活购物消费500元计，2560除以500=5.12万人次。

上述可知，粗略的算了一笔账：

32万方的商业按照理想状态下的全部盘活，也就需要约50000人，每个月消费500元来支撑，就以蚌埠这个三级城市来进一步核算的，其城区人口为30万人，也就要平均约有17%的市民在此购物。

当然，这也只是很简单、很普通的计算方式，没有涵盖该市下面的区县、乡镇的消费者，没有通过很科学的统计方法和精确的市场分析，也没有就城区的商业竞争者拉到一起去谈论。

只是想说明一下，商业不等同于住宅，住宅可以更多的依赖于产品研发及包装推广，而商业则是实实在在的考虑到老百姓的钱包，考虑到城市的商业容量

优――在业态选择上，从整个蚌埠市场辐射区域出发，从中选优，将业态最优化，形成最具竞争力的业态，打造一个区别老淮河路商业街优势商圈。

以商业面积31.55万M2，商业步行街、主力店、次主力店、中级店、专业店、专卖店、加盟店等多种模式并存，产品建成后将成为安徽省乃至两淮地区最大消费乐园

看到了宝龙,就让我想起了郑州的宝龙.

也是号称几十万的体量,可以招商率惨不忍睹.

也可能是地处开发新区,前景无可估量.

但是,奥特莱斯也是挂羊头卖狗肉而已.

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另外楼上有同学说,项目好,运作管理的问题...

在郑州也听业内的人说起过,

难道宝龙哪个地都有动作问题?

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比较欣赏14楼拿数据说话来分析,

任何商业定位前期都可以做得美美的.

可谁考虑过实际招商以后期运营会存在的问题