棚户区及环境整治工程建设项目可研报告实施方案文档格式.docx
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二、道路方案设计
三、道路工程设计
四、排水方案设计
五、树书110KV线路迁建
第十章投资估算和资金筹措
一、工程概况
二、编制依据
三、编制比较说明
四、投资估算
五、资金筹措
第十一章运作模式与招商引资
一、运作模式
二、招商引资
三、招商引资策略
第十二章环境保护和节能
一、环境影响
二、环境保护
三、节能
第十三章实施进度计划
一、项目管理
二、整治改造运作思路与实施步骤
三、实施措施
第十四章招标投标
第十五章国民经济评价
一、经济效益测算与评价的依据及说明
二、投资及资金筹措
三、损益计算
四、借款偿还
五、主要经济效益指标
六、敏感性分析
七、风险分析
八、社会效益
九、建议
十、评价结论
第一章项目概况
一、项目名称及业主单位
1、项目名称
xx棚户区及环境整治工程
2、项目业主单位
业主单位：
xx开发建设有限公司
3、业主单位简介
xx开发建设有限公司是城市建设投资开发有限责任公司为了做好环境整治及棚户区改造工程的工作而专门成立的一家公司，是城市建设投资开发有限责任公司的全资子公司，其职责主要进行项目的运作与开发建设投资。
公司成立于2005年7月，注册住所为人民中路400号长沙城投大厦9楼，注册资本五仟万元人民币，法定代表人李文达，企业为国有独资的有限责任公司。
企业经营范围主要为：
城市基础设施项目的投资及开发建设、房地产开发，工程项目技术咨询及策划，园林绿化工程（以上范围涉及行政许可的凭许可证或资质经营）。
是湖南省省会，经过改革开放20年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，也具备自身独特的发展优势。
进入21世纪，处于历史性转折时期，面对新的国际国内形势，给长沙既带来了难得的机遇，又提出了严峻的挑战。
随着国家全方位开放格局的形成和周边形势的变化，长沙正面临着巨大的竞争压力。
全国各大城市出现了争先恐后的竞争格局，长沙必须营造新的优势，迅速把自己做大做强，赢得发展的主动权。
省委、省政府确定的“一点一线”和长株潭经济一体化战略，要求长沙尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长沙的发展带来了前所未有的推动力。
但长沙中心城市的功能和作用要得以有效发挥，还需付出艰苦的努力。
中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟蓝图，指出要用15年左右的时间，把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市，并进一步提出了建设长沙的量化指标。
按照2020年长沙建成区人口310万，用地310平方公里的城市规模重新调整城市空间形态，加强环境治理、道路整治和绿化广场建设，把长沙建成一个结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市。
2007年市建委将按照“再掀新高潮，凸显新风貌”的思路，认真贯彻落实党的十六届六中全会和一省、市党代会精神，紧紧围绕推进长沙又好又快率先发展的战略目标，以科学发展观为指导，牢固树立抓城市建设就是抓经济建设的理念，坚持项目建设与环境改善、品位提升、经济发展相结合，不断增强城市承载功能，进一步彰显城市文化内涵，为推动全市经济增设和社会发展作出新的贡献。
2007年以至到‘“十一五”末期重成点抓好“一洲两岸”（枯子洲、湘江两岸）、“三个入城口”（月岛一四方坪片段、长沙大道高桥片段、长潭西线入城口片段）、“四大新区”（省府新区、市府新区、新区、武广站新区），“十大项目”（橘子洲、湘江风光带、设施、武广新站、湘江航电综合枢纽、引水及水质环境、金霞港港口物流枢纽、中信新城、河西滨江新区、南湖新区）建设。
长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独特的景观。
湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的风景线。
近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。
湘江大道及潇湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性一景，并获全国人居环境示范奖。
城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。
在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。
“一洲两岸”建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发：
滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括xx区、湘江明珠~金外滩片区、~五合垸片区、岳麓滨江新城片区及橘洲景区。
1、研究依据
⑴《中长期社会发展战略纲要》
⑵工业局与民用建筑可行性研究深度要求
⑶国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。
⑷建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。
⑸其他有关专业设计规范。
⑹建设单位提供其他各项基础资料。
（7）《2003~2020年城市总体发展规划》
（8）《土地利用的总体规划》
（9）xx区的控规
2、研究范围
可研报告实施方案依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。
1、目前用地现状
xx区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路、南临二环线、西临湘江、北临西湖路，该片区临湘江长约5.3公里。
片区内现以居住、工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的35%左右、仓储和工业用地约占42左右，其它如公墓用地约占10%。
片区内现状道路主要有书院路、湘江大道（尚未完全拉通）、西湖路、劳动路和南湖路，但道路建设比较差。
片区内局部地区洪涝灾害严重、有些地方尚无市政供水。
片区内共有拆迁单位70余个，居民住宅9634户，拆迁总建筑面积112.99万平方米。
目前用地现状如下表：
土地性质
亩数
地级
占比（%）
容积率
备注
商业
44.55
0.82
2.0
住宅
930.45
17.05
1.5
工业用地
586.2
10.74
0.8
农用地
363.45
6.66
0.5
其他用地
3532.2
64.73
0.1
合计
5456.85
100
0.456
2、规划用地情况
该片区规划总用地面积363.79公顷，其中可开发用地127.12公顷、道路广场市政基础设施及公共配套设施用地105.44公顷、不可开发用地131.23公顷。
规划设计指标情况见下述二表：
技术经济指标表一
序号
名称
用地面积（公顷）
比例（%）
1
总用地面积
363.79
2
道路广场、市政基础设施、公共配套设施用地
105.44
28.98
3
可供开发用地
127.12
34.94
其
中
商业、办公公共设施用地
69.92
19.22
包括商业金融、办公等
居住用地
57.20
15.72
5
不可开发用地
131.23
36.08
包括保留用地、南郊公园、陵园等
技术经济指标表二
序
号
数值
总建筑面积（万m2）
502.7
保留建筑（万m2）
90.12
保留用地范围内建筑面积
新建建筑（万m2）
412.58
可开发用地建筑面积381.37万m2，中小学、市政等设施31.21万m2
1.7
可开发用地平均容积率3.0
建筑密度
30%
4
绿地率
40%
1、研究结论
1）项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。
2）项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。
3）根据投资估算，项目总投资64.17亿元，其中工程费用14.09亿元，征地拆迁费44.92亿元，建设期贷款利息5.16亿元。
全部投资财务内部收益率7.66%，所得税后全部投资回收期5年，所得税后财务净现值为65446.29万元。
财务指标反映项目仅略有盈利。
4）从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。
管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。
2、建议
1）资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。
2）从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。
1、地形
位于湖南省东北部，东经111°
55′~114°
14′，北纬28°
00′~28°
30′之间。
湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。
山地丘陵、平原~岗地所占比率各约50%。
本次研究区域为区554km2的区域。
市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山、谷山等，东部地势较为平坦。
流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。
2、地质
据湖南省经济地图集（1989年10月发行）记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂、粘土、砾石等堆积而成。
西岸地区地质较为古老，主要由11亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。
3、水文
湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、、洞庭湖、自岳阳流入长江，全长856km（湖南省境内670km），流量22,400m3/分（50年一遇洪水时），流域面积94,660km2（湖南省境内85,383km2），为湖南省最大的河流。
东侧2条、西侧1条共三条支流在区与湘江合流。
浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河、小溪河等支流在浏阳合流而成，全长222km，流量3,400m3/分（1969年实绩），流域面积4,665km2。
捞刀河发源于与岳阳市交界处，全长141km，流域面积2,543km2。
位于西侧的另一条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。
4、气象
属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。
年平均气温16.8~17.3℃。
最冷月1月平均气温4.1~6.7℃，最热月7月平均气温26.9~29.8℃。
夏季高温，湿度大，35℃以上天数超过33天。
另一方面，冬季寒冷，最低气温在0℃以下。
年降水量约1,396~1,824mm。
一般3月开始进入雨季，到7月为止。
特别是雨季末期的6月，暴雨集中，常有洪水发生。
5、自然灾害
的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年一次。
其次是干旱，由于冰雹、大雪、浓雾引起的灾害也偶有发生。
几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等时有发生。
长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的6月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。
1542年6月和1639年4月在市西北地区发生两次地震，强度为43/4。
1970年至1997年先后发生了31次地震，强度都极小。
1、行政区划
是湖南省省会、省辖市。
分为城区和县区2部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。
1996年7月，行政区域进行调整后，城区由原来的东、南、西、北、郊5区（总面积376km2）变成芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区5区，总面积扩大到554km2。
县区面积相应减少，由浏阳市、长沙县、望城县、宁乡县等1市3县组成。
2006年全域总面积11819.5km2，其中市区面积556.33km2。
2、经济现状
省会长沙经过50年的建设，其社会经济各方面都取得了可喜的成就。
长沙水陆交通地位重要，经济比较活跃。
长沙地区矿产资源丰富，主要分布在宁乡、浏阳，以及望城北部。
有煤、磷、硫、菊花石等51种，其中大中型矿床27处，小型矿床56处，矿点356处。
储量居全国之首的有：
海沧石、菊花石等；
居全省之首的有：
磷、硫、铜、锌等。
全市生物资源较丰富，高等植物326科881属1973种；
属国家重点保护的有14种，二、三级保护的14种。
动物资源品种繁多，有驰名全国的宁乡猪、大围子猪。
长沙的旅游资源、自然景观和人文景观都比较丰富，拥有全国重点文物保护单位五处，省级文物保护单位45处。
近十年来，经济发展较快，2006年全市工农业总产值增长12.1%；
居全省之首，具体情况详见表2.2.2。
现已初步形成了纺织、机械、电子、食品为主的综合工业体系，拥有一批国内、省内的拳头产品。
长沙是全国四大米市之一，历来是著名的“鱼米之乡”。
长沙又是湖南科技和教育最发达的地区，全市拥有各类专业技术人员约21万人，有高等学校20所，中等专业学校47所。
三、社会经济展预测
1、城市人口与用地发展规模
根据中长期经济社会发展战略纲要，区规模到2020年，人口达到310万，建成区面积达到310平方公里。
2、社会经济发展规划目标
根据经济发展战略规划，长沙地区在2020年内主要经济规划目标如下表2.2.3。
表2.2.2社会经济发展情况
年份（年）
项目
1995
1997
1998
2000
2002
2003
2004
2005
年未人口
万人
562.85
571.91
576.88
583.19
593.45
601.76
610.38
620.92
土地面积
（km）
11818
11819
工业总产值
亿元
314.21
428.91
493.28
483.66
599.22
714.78
217.33
1300.62
农业总产值
50.03
58.47
60.52
65.36
40.75
74.60
80.04
92.64
国内生产总值
199.78
264.37
298.61
656.41
792.95
929.49
1133.88
1519.90
社会零售总额
159.93
205.03
226.52
307.88
379.94
452
525.13
743.43
固定资产投资
87.60
95.11
107.26
202.32
449.81
494.97
668.09
881.44
表2.2.3社会经济发展目标
年份及增长
速度
项目
1990年（实际）
2020年（规划）
平均每年增长速度（%）
1995年
（实际）
前20年
后20年
30年平均
国民生产总值
93.40
867.10
5.72
8.72
7.72
社会总产值
190.60
1857.7
7.75
7.95
7.88
无
国民收入
72.50
649.08
7.15
7.77
7.56
109.78
86.40
1276.5
12.02
8.01
9.41
16.70
53.82
4.94
3.50
3.98
50.23
货运量
6165
20000
4.96
3.52
6419
社会商品零售额
55.69
1035.3
12.81
8.96
10.24
121.97
外贸收购总额
4.22
38.23
7.87
7.50
7.62
能源消耗量（万吨煤标）
113.33
2330.9
16.40
7.82
10.68
151.30
备注
以历年数据为基础，经回归分析，求得有关经济指标最满意的趋势预测模型见表2.2.4。
表2.2.5国民经济指标预测（按90可比价格计算）
年度
总人口（万人）
工农业生产总值（亿元）
国内生产总值（亿元）
绝对数
年平均增长率
2010年
152.11
0.237%
592.04
2.291%
487.85
4.14$
2015年
153.68
0.189%
653.75
1.837%
584.82
3.43%
2020年
154.99
0.160%
709.38
1.534%
601.22
3.33%
数学模型
Y=131.37*×
Λ0.043142
R=0.944409
Y=144.04*×
Λ0.46427
R=0.9597454
Y=80.5666-19.3943*×
R=0.9936598
X取值为年度减去1989
为了保持规划和预测一致性，当预测值同规划值有出入时，在进行交通流量预测时，以规划目标值为准。
秦始皇统一中国后，在现在的长沙设置了长沙郡，西汉时长沙作为长沙国的首都，成为政治、经济、文化的中心。
西汉时期建起的城市，在唐、宋、元、明、清等朝代得到进一步发展。
在那些时期，主要的交通运输是利用湘江的水运，长沙城也以湘江的码头为中心而建。
即现在湘江东岸长沙港附近批发商集中的地带。
之后，从码头至黄兴路附近成为商业中心，随着京广线的迁线，长沙火车站移至市区的东部，商务区也以五一路为中心的向外扩张。
主要的工业企业，有卷烟厂、啤酒厂、药物、机械、日用品工厂等，主要位于丽臣路、劳动路和芙蓉路等位置。
80年代开始，在河西建起高新技术产业开发区，开发以电子工业为主的新兴工业。
其后，长沙（星沙）经济技术开发区等工业开发区也应运而生。
的住宅区一直集中在京广线围绕的地区内。
随着人口的集中，逐渐向郊外扩散。
京广线南侧的雨花亭乡、东侧的马王堆、河西的望城坡等地区都在不断开发新的住宅区。
文教地区主要集中在河西，如湖南大学、湖南师范大学等。
（一）城市性质、规模与建设目标
1、城市性质
长沙是全国历史文化名城，湖南省省会，并将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。
2、城市规模
规划2020年城市人口为310万，城市建设用地310平方公里，人均建设用地100平方米。
（二）长株潭城市群远景设想
远景长株潭城市群将发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率的城市连绵区，该连绵区以三市主城区及中间地带长约90公里、宽约50公里、面积约4500平方公里范围为核心区。
2050年左右，长株潭总人口将达到1600万左右，核心区城市人口可能达到800~1000万人，其中长沙450-550万人左右，核心区规划采用带状组团型发展模式。
（三）市域城镇体系规划
推行积极的城镇化发展政策，强化湘江、319国道为主轴的“十字型”城市空间轴带，积极开发以浏阳、宁乡为中心，沿交通干线向外辐射的二级城市发展轴，规划至2020年全市总人口688万，城镇人口482万，城镇化水平70%。
城镇体系等级结构为：
特大城市1个，即，为市域的中心城市，人口350万；
中等城市2个，即浏阳市、宁乡市。
都市区外建制镇83个，其中中心镇29个，一般建制镇54个，按其职能分为四类：
工矿型6个，交通型3个，旅游纪念型8个，集贸型66个。
（四）城市空间结构与功能布局
城市用地发展方向与空间结构为：
沿湘江、319国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。
“一主”：
为河东主城区，指河东城区集中联片发展区域，2020年城市建设用地124平方公里，城市人口146万。
规划将强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。
“两次”：
为河西新城和星马新城
●河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，2020年城市建设用地65平方公里，城市人口65万。
规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。
●星马新城位于主城区东面，2020年城市建设用地64平方公里，城市人口53万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。
“四组团”：
为暮云、捞霞、高星、含浦组团
●暮云组团2020年城市建设用地22平方公里，城市人口18万，利用其区位优势，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。
●捞霞组团2020年城市建设用地28平方公里，城市人口23万，规划建成为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。
●高星组团2020年城市建设用地26平方公里，城市人口25万，规划为综合性产业区及置换外迁工业基地。
●含浦组团2020年城市建设用地21平方公里，城市人口20万，为大学城的远期发展用地，以及与大学城配套的生活居住用地。
1、公路
公路交通是国民经济的基础产业之一，是现代化经济建设的先行官，对搞活流通、繁荣市场经济，具有极其重要的作用。
“八五”以来，公路建设发展较快。
但是由于历史原因，加之地形条件限制了公路路网的合理形成，公路技术等级、路面结构偏低，通行能力不够，拥挤度高，交通堵塞比较严重。
对外交通运输中，公路运输具主导地位，占全社会客货运输量的80~90%（见表3.3.1）
表3.3.1全社会客货运输量
公路运输
水上运输
铁路运输
民航运输
年
份
客
运
量
（万人）
旅
周
转
（万人
公里）
货
（万
吨）
货物
周转
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