房地产开发企业土地增值税政策及实务操作要点Word文档格式.doc

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一、对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其它商品房的，应分别计算增值额。

增值额计算方法为：

先按核算项目整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按销售（面积）比例分别计算增值额。

★川地税发〔2009〕60号已取消该条规定

从09年6月停止执行。

　举例：

某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。

该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。

该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。

　　计算：

扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×

10％＋（120＋600）×

20％＋55＝991（万元）。

　　增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）-991＝9（万元）。

　　增值率＝增值额÷

扣除项目×

100％＝9÷

991×

100％＝0.9％。

低于50％，适用30％的税率。

　　由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免税。

　　商铺应纳的土地增值税＝9×

1000÷

6000×

30％＝0.45（万元）。

四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<

土地增值税清算管理规程>

的通知》的通知川地税发〔2009〕60号

2009.8.10

二、属于既建造普通标准住宅，又建造其他商用房的房地产开发项目，纳税人应分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。

对难以分别计算扣除项目金额的，应按普通标准住宅和其他商品房销售面积占销售总面积的比例进行分摊确定。

该条文对川地税发（2007）021号文进行了修正，注意，该条自2009.6.1起受理的清算项目开始执行。

引用前例：

普通标准住宅扣除项目＝120×

5000÷

6000＋600×

6000＋（100＋500）×

30％＋27.5＝807.50（万元）（除税金及附加外其他按面积分摊）。

　　普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额。

　　商铺扣除项目＝120×

6000＋（20＋100）×

30％＋27.5＝183.5（万元）；

　　商铺增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；

　　商铺增值率＝316.5÷

183.5×

100％＝172％，适用50％的税率。

　　商铺应纳土地增值税＝316.5×

50％－183.5×

15％＝130.725（万元）。

财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

2006-3-2财税（2006）021号

　三、关于土地增值税的预征和清算问题

　　各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。

工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

　　对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在８５％以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算,由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补。

该条提示了预售收入的纳税风险。

成都地方税务局

转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题通知的通知

2006-11-13成地税函（2006）223号

一、关于调整土地增值税预征比例问题。

按照文件要求，我市土地增值税预征比例调整为：

商用房1.5%、非普通住房1.2%、普通住房按1.2%减半。

成都市预征比例标准，

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

2007-1-12国税发（2006）187号

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

核定征收的一般性规定，所有房企都适用。

四川省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知

2007-2-27川地税发（2007）021号

五、房地产开发企业有《通知》第七条规定情形之一的，各地应在1.5%-——2.5％的幅度内确定征收率核定征收土地增值税。

对房地产开发企业将开发的房地产交由销售企业进行销售，只开发不销售，提供不出销售收入凭据的，按核定征收方式征收土地增值税。

对房地产开发企业虽成立有房地产销售公司，但销售帐务一并在开发公司统一进行核算的，按规定进行土地增值税清算。

这里是四川省对国税发（2006）187号核定征收条件加以补充，关注只开发不销售、房企销售公司与开发公司账务核算关系。

四川省人民政府办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知

2006-9-25川办发（2006）037号

加大对闲置土地的处置力度。

国土资源、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费并责令限期开工、竣工；

满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

这里实际是对房企在处理土地的问题上，建设进度上所面临的风险。

普通住宅标准的延伸（四川地区）

四川省地方税务局关于土地增值税普通住宅标准的批复

川地税函[2000]348号

成都市地方税务局：

　　你局《关于土地增值税普通住宅标准问题的请示》收悉。

经研究，现批复如下：

　　为了支持住房制度改革，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和省委办公厅川委办（1996）58号文件有关规定，我省居民拥有的普通住宅在其转让时，暂免征土地增值税。

普通住宅标准，暂按套房住宅面积不超过125平方米执行。

该条适用于2005年6月前的土地增值税清算项目

国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知2005-5-9国办发（2005）026号

五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。

享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。

各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。

该政策至今未调整

成都市房产管理局关于制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准的通知

2005-5-31成房发（2005）058号

一、享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。

二、土地范围，成都市五城区（含高新区，下同）按二环以内、二环至三环之间、三环以外三个环域范围划分。

三、住房平均交易价格根据成都房地产市场交易情况定期公布。

目前，成都市五城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格为：

二环以内：

3780元/平方米

二环至三环之间：

3400元/平方米

三环以外：

3270元/平方米

四、成都市五城区以外的其他区（市）县的土地范围划分和住房平均交易价格由当地政府或有关主管部门自行制定，并报市房产管理局备案后公布。

关于实际成交价格低于同级别住房平均交易价格1.4倍以下，与国办发（2005）026号和川办发（2005）022号是有差别的，

按1.4倍换算的最低交易价格为：

二环以内：

5292元/平方米

4760元/平方米

4578元/平方米

此政策适用于05年6月至08年4月前

四川省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格工作的通知

2005-6-8川办发（2005）022号

各地要严格界定享受优惠政策的普通住房标准，其标准应同时满足下列条件：

住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下，具体标准由各地根据当地实际制订并于6月30日前报省建设厅、省财政厅、省地税局备案。

单套建筑面积140平方米以下与成都市房产管理局关于制定成都市享受优惠政策普通住房具体标准的通知中的144平方米有差，

成都市房产管理局关于调整成都市五城区享受优惠政策普通住房标准的通知

2008-4-17成房办（2008）060号

为引导合理消费，促进市场交易活跃，保持我市房地产市场健康稳定发展，根据《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）精神，经市政府同意，决定调整我市五城区（含高新区，下同）享受优惠政策普通住房标准。

现将有关事项通知如下：

一、享受优惠政策普通住房原则上应同时满足以下条件：

二、成都市五城区土地范围仍按二环以内、二环至三环之间、三环以外三个环域划分不变。

三、成都市五城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格做适当调整，经测算后确定为：

5780元/平方米

二环至三环之间：

5080元/平方米

三环以外：

4730元/平方米

四、此标准自2008年4月20日起执行。

这里引用了《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）精神，国办发[2005]26号实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，本文件规定实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下，

8092元/平方米

7112元/平方米

6622元/平方米

此政策适用于2008年4月20日至今

土地增值税清算政策与房地产开发企业所要注意的问题

土地增值税项目

审核要点

企业应注意的问题

清算是以房地产项目为对象

《规程》第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；

对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；

对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。

问题：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（2007-1-12国税发（2006）187）号规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

这与《规程》是一致的。

但这个“分期”标准在实际征管工作中却难以操作。

其难点问题在于，从房地产开发企业的实际情况来看，整体立项，分次取得建设规划许可证是常规操作，而房地产开发企业取得的建设规划许可分期也不等于企业财务核算上的分期，有的企业财务核算上的基本项目或核算对象包括了报建的几个期别，造成了财务核算上的“分期”与征税对象上的“分期”的矛盾和问题，使得税企之间难以协调和统一。

建议对分期的项目，采取“分期预结算、整体项目清算”的方式，但需要与当地税务局进行沟通，取得他们的认可，因为税法文件没有做这样的具体规定。

清算收入的要点（关于房地产销售面积的问题）

《规程》审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；

对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；

对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

　　必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

房地产企业与收入确认有关的基础资料有：

销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表等，特别是对面积的确定，各项资料应保持数据的一致性，不能发生前后不一，左右矛盾的问题。

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，第三条：

商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

第五条商品房按"

套"

或"

单元"

出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

第九条公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算:

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数x套内建筑面积

房企代收费用的问题

《土地增值税清算鉴证业务准则》第二十五条 

对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。

实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

房地产开发公司在销售房屋时往往要代有关部门、单位和企业收取一些款项，如房屋维修基金、有线电视安装费、取暖费等。

这里要说明的是，房地产开发公司代收的款项只有同时具备以下两个条件，才可以不确认为销售收入：

一是未纳入开发产品价内；

二是由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的。

据此分析，如果开发企业不是按照县以上人民政府要求代收的费用，也要作为开发产品的销售收入征税。

只有及时将代收费用按规定转付给委托单位的，才可以从土地增值税征税收入中扣除。

同时注意：

前述营业税代收款项纳税的规定与土地增值税中的代收费用规定有所不同，注意比对掌握。

营业税价外费用中的代收款项突出代收财政性收费，这里土地增值税的关键词句：

县以上人民政府要求的费用，实际支付的代收费用。

清算项目收入的审核

清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

企业应正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性，预售收入要预征土地增值税，但不计入房地产土地增值税清算收入。

非直接销售和自用房地产的收入确定

《规程》三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：



　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；



　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

这一规定在一定程度上加大了企业税务成本，因此，对涉及此类业务的房地产企业，应事先评估，选择有利于企业的纳税方案，达到降低税负的目的。

应当注意的是，对于开发产品的视同销售，企业所得税与土地增值税的规定有所区别，《规程》没有把开发产品转作企业自用或对外捐赠赞助列为视同销售。

这是因为，企业把开发产品转作自用，没有发生土地使用权和地上建筑物的转让行为，不征土地增值税。

企业把开发产品对外捐赠或赞助，虽然发生了土地使用权和地上建筑物的转让，但是，开发企业并没有取得收入，也不属于土地增值税的征收范围。

　开发企业将开发产品用于职工福利列为视同销售，征收土地增值税。

因为开发产品用于职工福利之后，已经不再是企业生产经营所使用的资产，脱离了企业这个会计主体，不是企业会计核算的范围。

同时，开发产品用于职工福利，如用于托儿所、职工浴池等，资产的管理权属于工会，费用应由职工福利费来支付，所以应当作视同销售处理。

房地产开发企业将开发的部分房地产用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。

　　按照条例和细则的规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入征税。

企业将开发产品出租，没发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不征税。

这项规定明确了企业出租开发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用，即不需要填报《土地增值税纳税申报表》。

土地增值税清算扣除项目审核的要点及关注事项

扣除项目一类明细/二类明细

解释

审核重点

房企关注事项

取得土地使用权支付金额

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。

其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：

以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；

以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常

取得土地使用权是房企前期准备阶段的主要任务，此阶段涉及契税、印花税.

办土地使用权证时，必须要有契税完税证明的。

一般就按购入价*当地契税税率（视当地具体规定，3