南京房地产统计分析与泡沫估计Word文档格式.docx
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153.4
本年资金来源
上年结余
101.2
国内贷款
151.2
利用外资
96.3
自筹资金
123.0
其他资金
255.2
开发用途
住宅
253.6
办公楼
21.7
商业营业
28.3
其他
47.6
表12006年南京市房地产业投资规模情形（单位：
亿元，个）
南京市房地产业进展较快，截至2006年底，汇报统计部门的单位数就有630个，其中不乏国内外房产大牌。
新增固定资产153.4亿元，占2006年南京全市固定资产投资额的9.5%。
资金来源方面，贷款占本年全部资金的23.8%，外资占全年全部资金的15.2%，外资所占比重较往年有所提升。
另外，住宅开发开发投资额占全年房地产业的73.1%。
2006年的销售与出租情形如下表
表22006年南京市房地产业销售情形（单位：
亿元，平方米）
商业营业用房
销售额
4524130
4018382
180697
303192
21859
现房销售
1192832
1021690
45566
120216
5360
期房销售
3331298
2996692
135131
182976
16499
销售面积
10105046
9409934
217512
437597
40003
2761555
2464638
54810
230643
11464
7343491
6945296
162702
206954
28539
出租面积
146909
559
60326
84992
1032
图12006年各物业类型实际销售情形
从上表各指标在不同类型物业的分布情形来看，南京市房地产业以住宅型为主，衡量房地产业进展情形，住宅是必须重视的部分，也是能够用来着重分析的部分。
另外，2006年南京市商品房空置面积为26万平方米，在全国房地产业空置面积增长的情形下，南京市场的空置率依旧比较低的。
2.2动态分析
2.2.1房地产投资的增长特性
房地产投资是房地产业进展的基础和源泉，是房地产业进展的原始驱动力。
在本文调查范畴内，从2000年到2007年11月，南京市房地产投资额从99亿元增加到418亿元，年均增长率达到12.3%。
同期固定资产增长率增长3.9倍，年均增长率达到20.8%。
房地产投资在成为固定资产投资重要组成部分的同时，其比重稳中有升，对国民经济的稳固进展也起到坚持作用（见表3、图2）。
表3南京市固定资产投资、房地产投资总额及其增长率
年份
全市固定资产投资总额（亿元）
全市固定资产投资增长率/%
房地产投资总额（亿元）
房地产投资增长率/%
房地产投资占总投资比例/%
2000
412
10.5
99
1.5
24.0
2001
465
12.9
111
12.1
23.9
2002
603
29.8
138
24.4
22.9
2003
954
58.2
184
33.3
19.3
2004
1202
26
293
59.2
24.4
2005
1403
16.7
296
1
21.1
2006
1614
15
351
18.6
2007.11
1623
19.6
418
31.6
25.8
图2房地产投资占固定资产投资比重
2.2.2施工面积和竣工面积分析
房屋施工面积和竣工面积市房地产进展过程和结果的体现。
1986年以来，我国房屋施工面积和竣工面积与房地产投资同步快速增长。
除2000年没有提升外，从2001年到2007年11月，南京市房屋施工面积有1053万平方米增长到3373万平方米，增长3.2倍，年均增长率达到18.2%。
房屋竣工面积从从2000年的383万平方米增加到2006年的807万平方米，增长2.1倍。
两者的增长特性与房地产投资的增长特性相比，施工面积的增长波动略小于房地产投资的增长波动，而竣工面积的增长特性带有明显的不稳固性；
房地产投资的增长波动领先于房屋施工面积和竣工面积的增长波动，领先时刻在一年以内。
其缘故可能是由于房地产投资增长的政策性和周期性，房地产投资增长受政策面的阻碍专门大，使得我国房地产投资的增长表现出一定的波动性。
而房屋的施工时房地产投资的实现过程，从投资到竣工往往需要至少一年的施工时刻。
因此，房地产投资庞大的周期性波动在施工过程中被一定程度的减小（见图3）。
表4南京市房屋施工面积和竣工面积
施工房屋面积（万平方米）
施工面积增长率/%
竣工房屋面积（万平方米）
竣工面积增长率/%
971
-2.1
383
-0.5
1053
8.4
403
5.2
1184
12.4
435
8
1557
31.5
393
-10
2311
48.4
645
64
2708
17.1
646
0.2
3322
22.7
807
25
3373
10.8
363
-31.6
图3南京市房屋施工面积和竣工面积增长率
2.2.3房屋销售面积分析
商品房销售是房地产开发的最终环节，在市场经济体制下，开发商开发的商品房必须符合市场的有效需求，商品房才能实现销售，开发商才能收回投资，获得利润。
2000年至2007年11月，南京市房屋销售面积和销售额的增长波动表现出如下特点：
房屋销售面积和销售额均实现大幅度增长，销售额的增长略快。
2000年至2006，南京市房屋销售面积从222万平方米增加到1011万平方米，增幅4.6倍，加上2007年的年均增长率为23.7%；
房屋销售额从62亿元增加到449亿元，增幅7.2倍，加上2007年的年均增行率达到33%，比房屋销售面积的增长率高出9.3个百分点。
这是部分因为房屋销售额中包含了房价上涨的因素。
商品房销售额与房地产投资额出现出某种程度上的交替性高速增长，提现了房地产业进展的周期性规律。
1998年新一轮的房地产投资开发周期启动以后，全国范畴内，在房地产需求迅速扩大，投资快速增长和政府的强制性干预下，1990年至1993年间由于房地产泡沫而形成的烂尾楼盘都得到新的资金注入，在较短时刻内就完成了项目开发，房屋连续上市销售，使房屋销售额明显快于房地产投资增长。
在2000年至2007年11月之间，房屋销售额、销售面积和房地产投资的增长波动幅度不同。
房地产投资的波动较大，销售额的增长波动幅度稍小，销售面积的增长波动更小。
同时，房地产投资的增长波动略领先于房屋销售面积和销售额的增长波动。
表5南京市商品房销售面积和销售额
房屋销售面积（万平方米）
房屋销售面积增长率/%
住宅销售面积（万平方米）
住宅销售面积增长率/%
商品房销售额（亿元）
房屋销售额增长率/%
住宅销售额（亿元）
住宅销售额增长率/%
222
27.6
190
27.5
62
19.2
49
282
27
248
30.5
81
30.1
30.6
382
35.5
342
37.9
112
38.3
95
444
16.2
400
17
140
116
22.1
608
37
543
35.8
214
52.9
168
44.8
944
55.3
893
64.5
385
80
343
204
1011
7.1
941
5.4
449
16.6
402
17.2
945
15.9
887
14.5
496
36.1
445
34.6
图4南京市房屋销售面积和销售额的增长率
2.2.4房屋空置率分析
商品房空置率能够从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情形，它是衡量房地产业进展健康状况的重要指标。
国外专家认为，当一个国家的商品房空置率在3%以下时，市场表现为房屋供不应求；
当商品房空置率在3%~10%时，市场较为平稳，整个市场供应显得只是剩，卖方也有充分的选择余地；
当空置率大于10%时，则房产市场供应显得过剩；
当空置率大于15%时，则为严峻过剩。
国内许多学者认为，我国房地产市场起步晚，市场体系不完善，受政策面的阻碍大，市场运行机制对房地产开发和流通的自我调剂功能还不能充分发挥，因此，我国的商品房空置率会比国法发达国家高。
结合我国实际情形，1999年有关部门运算并确定了我国商品房空置率区间：
0~5%为空置不足区，5%~14%为空置合理区，14%~20~为空置过量区，20%以上为严峻积压区（我国商品房空置率的运算公式：
空置率=（报告期商品房空置面积÷
近三年商品房可供应量）×
100%）。
表6讲明，2000年至2006年，南京市商品房空置率由高超显降低。
2003年以来的商品房空置率差不多表现了商品房的空置不足，验证了南京市商品房市场的供需矛盾，也在某种程度上促成了房价的疯涨。
有专家表示，南京市商品房空置率低的缘故有一确实是房子的结构在总体上较为平均。
因为在空置率较高的地区，高档项目的积压比较严峻。
开发商热衷于开发高档项目，要紧是看中了购房者的购买力。
尽管这部分所占比例不大，但往往容易获得银行的信贷支持，开发商也能够从他们身上正更多的钞票。
尽管南京这一现象不多见，但某些商品房的同质性差不多有所显现。
表6南京市商品房空置率
房屋竣工面积（万平方米）
最近三年房屋竣工面积（万平方米）
商品房空置面积（万平方米）
空置率/%
1126
77.4
6.9
1170
82.4
7
1120
79.6
1230
61.5
5
1473
48
3.3
1684
40.7
2.4
2098
1.3
2007
---
2.2.5房地产价格波动分析
房地产价格是房地产业进展的重要指标，它受房屋质量、地理位置、土地价格、房屋供需关系和公众心理预期等众多因素阻碍。
反过来，房地产价格走势又阻碍房屋销售速度、行业进展利润、房地产投资增量、公众的心理预期和社会公平。
随着我国房地产业快速增长，城镇居民按户运算的住房自有化率差不多达到80%以上，房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要的资产。
因此，房屋价格依旧衡量居民财宝和社会财宝的重要指标，差不多成为社会各界关怀的焦点。
近年来，南京市商品房价格从每平方米2793元增长到5248元，增长近2倍，年均增长率7.5%。
其中，住宅价格从每平方米2579元上涨到5017元，年均增长率7.8%。
从商品房价格的增长特性看，近年来表现为稳固增长。
从商品房价格和住宅价格增长率的对比来看，住宅价格增长率略高于商品房价格增长率，讲明近年来商品房价格上涨要紧是受住宅价格上涨的推动。
从商品房价格和CPI（城镇居民消费价格指数）波动的关系来看，商品房价格增长率一直高于CPI增长率，且幅度呈增长趋势。
表7南京市房地产价格及其增长率
商品房价格（元/平方米）
商品房价格增长率/%
住宅价格（元/平方米）
住宅价格增长率/%
CPI增长率/%
2793
-6.5
2579
-8.5
-0.8
2872
2.8
2581
-0.1
2932
2.1
2778
7.6
3153
7.5
2900
4.4
1.4
3520
11.6
3094
6.7
3
4078
3841
24.1
4441
8.9
4272
11.2
1.7
5248
18.2
5017
17.4
3.6
图5南京市房屋价格和CPI增长率
第三章南京市房地产业的泡沫分析
3.1房地产泡沫的一样表现
如第一章所述，房地产泡沫是房地产的市场价格，有关于它的一样均衡价格，显现的较长时刻的、非平稳性的、向上的偏移。
房地产泡沫一样表现为以下几个方面：
第一、房地产价格泡沫。
要紧包括土地价格泡沫和房屋价格泡沫。
土地价格由其供给量、市场需求扩大和土地投机炒作等因素共同决定。
土地价格虚涨，最容易导致房地产泡沫，例如日本的房地产泡沫。
土地价格是房屋价格的基础，地价虚涨必定引起房价虚涨，如果实际购买力没有随房价而增长，购房者就难以承担高涨的房价，就将形成明显的房屋消费断层，导致房地产泡沫。
第二、房地产投资泡沫。
房地产投资泡沫包含房地产开发投资泡沫和投资性购房泡沫。
在进展中国家的经济起飞时期，房地产开发投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的进展和刺激经济增长是有利的。
然而如果房地产投资过度膨胀，严峻超过市场购买力，就会形成商品房严峻滞销和房地产开发投资泡沫。
第三、房地产贷款泡沫。
要紧包括房地产开发贷款和个人住房按揭贷款。
我国房地产业还处于初级时期，银行贷款支持能够解决房地产开放中的资金短缺咨询题，提升房地产业的进展速度。
但我国约70%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷，房地产贷款额这几年来成倍增长，显现了明显的房地产贷款泡沫。
另外，个人住房按揭贷款的增长也过快，超过了个人收入的承担程度，似部分贷款买房者生活质量下降，幸福感降低。
第四、房地产空置泡沫。
要紧包括土地空置泡沫和房屋空置泡沫。
在房地产空置泡沫的形成期，由于房地产价格连续上涨，使开发商形成房地产价格连续上涨的预期，进展商会加大投入，以满足其后期进展需要，这对进展商个体是理性的、合理的。
然而“个体理性行为会形成群体的无知”，在房地产空置泡沫达到巅峰后，公众的预期和房地产市场供求关系会发生急速逆转，市场需求会突然大幅度减少，形成土地空置泡沫和房屋空置泡沫。
按照通用国际体会数据，商品房空置率在10%以内是正常的，超过就会引起房屋空置泡沫。
3.2南京市房地产泡沫评判指标分析
国内外学者提出了专门多房地产泡沫评判指标，部分指标在理论上专门有讲服力，但有用性却不尽人意。
本文借助《中国房地产泡沫分析》的部分指标，对南京市房地产泡沫进行了差不多的分析。
3.2.1房地产价格方面的指标
（1）房价收入比
该指标是按照房地产泡沫形成中过度的投机需求来设计的。
房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。
一样认为，房价收入比在6.0以内就可不能显现房地产泡沫。
从表8能够看出，南京市近年来的平均房价收入比在6.0以上，讲明存在着房地产泡沫。
表82000~2006年南京市房价收入比
城镇居民家庭人均可支配收入（元）
房屋价格
（元/平方米）
房价收入比
（100平方米）
房价收入比（70平方米）
8232
11.3
7.9
8844
9157
10.7
10196
10.3
7.2
11602
10.1
14997
9.1
6.3
17538
5.9
注：
城镇居民家庭每户按3人运算
（2）房价与CPI的同步率
房价与CPI的同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。
住宅作为人们生活的必需品，又是价格最高的消费品，其价格变化应该差不多与CPI的变化同步。
当房地产价格急速上升，同时大大超过CPI的上涨幅度时，就讲明房地产价格偏离了其基础价值（即房地产的一样均衡价格），显现了泡沫。
该指标测量房地产价格相对消费价格增长速度的动态指标，用来监测房地产泡沫化趋势。
该指标值越大，表明房地产增长率超过消费价格增长率越高，房地产泡沫形成的可能性就越大。
在我国，CPI的波动专门大，仅仅用房价与CPI的同步率来判定是否存在房地产泡沫有失偏颇，例如2000~2001年，我国房价的上涨率不大，但由于存在通货紧缩，CPI的增长率专门小，致使二者的比值专门大。
房地产泡沫本身是一种价格现象，通过其价格的波动情形进行房地产泡沫判定也具有讲服力。
有学者认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产价格增长率与CPI的比率超过4.0，就能够认为显现房地产泡沫。
从这一标准动身，结合表9，能够看出，自2005年来南京市房地产存在明显的泡沫。
表9南京市房价与CPI的同步率
房价与CPI的同步率/%
10.6
0.0
-3.6
3.1
2.2
11.5
6.6
4.8
3.2.2房地产需求方面的指标--房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率
房屋销售额是房地产需求的直截了当体现，房屋销售额增长率的同步参考指标是社会商品零售总额增长率。
在我国工业化和都市化加速推进、居民住宅升级速度加快的大环境下，房屋销售额增长率适当高于社会商品零售总额增长率是合理的。
然而如果房屋销售额增长率脱离社会商品零售总额增长率而长期快速增长，则讲明房屋销售额增长严峻偏离了经济增长和居民消费增长的实际，而显现房地产泡沫迹象。
一样认为，房屋销售额增长率与社会商品零售总额增长率的比值小于2，就没有泡沫；
2~3存在轻微泡沫；
大于3就存在严峻的房地产泡沫。
从表10能够看出，2005年南京市的该比值达到12.5，属于比较严峻的房地产泡沫，其余年份的泡沫情形良好。
表10南京市房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率
住宅销售额
社会消费品零售总额（亿元）
社会消费品零售增长率/%
同步率/%
420
11.1
1.5
466
11
2.8
升级会员 