迈科国际大厦物业管理处相关制度.docx

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迈科国际大厦物业管理处相关制度

目录

第一章停车场管理规定2

第二章非机动车辆管理规定4

第三章非机动车辆存放、收费管理规定5

第四章电梯运行与使用管理规定7

第五章电梯紧急故障处理规程9

第六章环境卫生管理准则11

第七章写字楼出入管理管理制度12

第八章安全防火管理规定14

第九章防火安全检查制度16

第十章动火审批制度17

第十一章消防器材管理制度18

第十二章突发火警火灾反应预案19

第十三章治安事件应急处理预案21

第十四章消防设施、设备检测方案24

停车场管理规定

一、本停车场凭证出入。

二、出租车接送本写字楼客户时可以进入，但送达后必须立刻驶离，不得停留。

三、大货车、集装箱车及工程机械车辆未经允许不得进入停车场。

四、停车后司机必须关好门窗，调整防盗系统，车内现金、文件资料等贵重物品需随身携带，否则产生的一切后果自负。

五、锁好车辆后，司机必须立刻离开停车场，不得无故在车场和其他车辆旁逗留。

六、严禁运载剧毒、易燃易爆物品、枪支火药及其他危险物品进场。

七、车辆带货出场，必须有相关证明，属大件、贵重物品时，必须到客服部填写出门证，方可出场。

八、进场车辆必须按指定位置停放，不得堵塞消防通道、进出路口、驶入人行道、压草坪。

九、不得在停车场试刹车、练习驾车、大型修车，车辆有滴漏油现象等必须清洗干净。

一十、在停车场内驾驶时速不得超过15公里。

十一、不得损坏停车场设施。

十二、长期车辆需按时缴费，不得拖欠，否则停车场安防员有权拒绝车辆驶入，司机当日按次缴费后方可停车。

十三、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍停车场安防员的正常工作。

本规定于二零一零年十一月一日开始实施。

非机动车辆停放管理规定

一、非机动车辆必须按指定的位置集中停放、统一保管，无锁车辆不得存放。

二、严禁随意乱停、乱放车辆。

三、停放车辆时应锁好车辆，个人物品自行保管。

四、摩托车、电动车停放前，驾驶者需调好防盗系统，锁好各部位锁后方可离开。

五、不得在写字楼区域内练习驾驶摩托车和电动车。

六、凡因不遵守车辆停放规定而造成车辆损伤或遗失的，后果自负。

七、严禁破坏他人车辆，拆取他人车辆零件，一经发现从重处理。

八、如因故长时间停放应自觉将车停放在靠里位置，以方便他人存取车辆，连续停放超过一月不取者，视为无主车辆由停车场自行处理，后果由车主自负。

九、不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍停车场安防员的正常工作。

本规定于二零一零年十一月一日开始实施。

非机动车辆存放、收费管理规定

一、车辆存放管理规定：

1、凡入驻迈科国际大厦各办事机构工作人员的车辆及外来车辆必须存放于地下停车场存放处。

2、存放车辆进出停车场时，必须推行从坡道进出，严禁骑行。

3、进入车辆存放处时，请主动出示存车卡。

4、离开存放处时，请主动出示车辆车辆收费卡。

5、外来车辆存放时，请自觉交纳车辆临时停放服务费。

6、凡在存放处存放之车辆，在本人离开时，请锁好车辆，物品随身携带，以免丢失。

7、在每晚十点以后继续存放的车辆，安防部将对其另行加锁保管，此时如有取车者，请与安防部联系。

8、存放自行车请按区域、顺序停放整齐，以免发生车辆磕碰。

9、停车场不提供充电服务，电动车充电请自行解决。

10、客服收费人员每月给车场管理人员人员提供当月非机动车缴费详单。

二、存车牌办理程序：

1、车主本人到六层客服部领取《车辆存放申请表》，准确填写各项内容。

2、存车牌（卡）为月卡制。

3、车主将已填好的申请表交于客服部，由客服部工作人员审核无误，缴纳相应服务费后，持财务部票据到安防部领取车辆存放牌卡。

存车卡加盖财务印章后方为有效，请自行保管好票据。

4、车牌办好后请将铁质车牌挂在车上，以便车辆管理员验看。

5、车辆存放交费卡已到期的人员，请及时到客服部续交车辆存放服务费；逾期不办理者将按《临时停放车辆管理办法》执行收费。

6、存放牌（卡）如遗失请及时补办。

7、补卡：

如原存放牌卡遗失，请持有效票据到客服部办理补卡手续，交纳10元牌卡押金，物业部工作人员重新登记新牌卡号码，并到安防部重新领取牌卡，存放服务费未到期仍然有效。

8、退卡：

已办理存车牌的人员，在车辆存放服务期中途离开其工作单位者，请持票据到客服部退还存车牌押金，同时交还原持有存车号牌及卡，车辆存放服务费概不退还。

三、办理车辆存放牌卡收费标准：

1、凡办理存放牌卡，均须交纳拾元牌卡押金；如离开原工作单位，请持票据到1客服部退付押金。

2、自行车月卡为8元／卡。

电动车月卡为15元／卡。

摩托车月卡为25元／卡。

3、自行车牌：

分别为：

001—100（铁、红色）——001—100

电动车牌：

分别为：

001—100（铁、蓝色）——001—100

摩托车牌：

分别为：

001—050（铁、绿色）——001—050

4、凡续交服务费时，不需另行办牌卡，只需到客服部交付服务费后由财务工作人员在纸卡相应月份栏加盖印章即为有效。

本规定自2010年5月1日起实施，原制度同时废止。

电梯运行与使用管理规定

电梯运行规定

一、电梯运行时应严格控制在荷载重量之内，严禁超载。

二、乘梯人员严禁乱按梯内数字板，以免损坏。

三、客户如需使用电梯运货，必须提出书面申请（写明货物名称、客户单位、用梯时间），到客服部办理相关手续，客户必须按照批准时间段使用电梯。

四、客户用电梯运送货物时不得损坏电梯，如因客户使用原因造成电梯损坏的，由客户负责给予维修或是赔偿。

五、工程部应加强对电梯的巡检，做好日常维护和维保记录。

六、未经工程部同意和总经理书面批准，任何人不得改变电梯的设备和功能。

七、运行中电梯突然出现停机事故时，应尽可能的先救出乘客，通知技术人员和维保单位处理，同时利用电梯对讲机劝慰乘客保持镇静，等待救援。

同时利用监控密切关注乘客活动，告知他们不要乱按乱撬，以免发生意外。

八、非电梯维修人员不得进入电梯机房，不得触碰任何设备。

九、维修、保养电梯时，必须在梯外放置检修告示牌。

电梯使用规定

一、客户进入电梯时，禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。

二、儿童和无行为能力者乘电梯时，应有成年人或监护人陪同。

三、未经批准不得使用货梯搬运大宗货物，任何情况下均不得使用客梯搬运货物。

四、不得使用电梯装运易燃、易爆危险品，如遇特殊情况，须经管理处总经理批准，并采取安全保护措施，有专人护送才可以装运。

五、不得开启轿厢顶部的安全窗和安全门来装运货物。

六、电梯内严禁粗野动作，只按可用按钮，不得击打按钮和钮盘面，撞击门板。

七、乘电梯时，不可将身体靠门，进出电梯不得长时间停在门中间挡住电眼，以免发生意外。

八、电梯运行时出现下列情况，应立刻报告管理处进行检查处理：

1.电梯门的开和关失去控制；

2.运行时有明显的速度异常；

3.运行时有异常的振动和响声；

4.有漏电现象。

本规定于二零一零年十一月一日开始实施。

电梯紧急故障处理规程

一、如果电梯在行驶途中突然发生停车故障，停在井道内不能开门时应先设法通知电梯专业维修人员，其他人员不得随意处理，以免因处理不当发生危险。

二、维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。

若轿厢不再平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，救出乘客。

当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全门开启，放出被困人员经井道退出，但应注意切断电源。

三、如发现有谁进入机房井道、外底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防发生触电事故及电气设备短路。

四、如遇电器设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氧化碳或干粉灭火器扑救。

五、若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经有关部门严格检查、修复鉴定合格后方可启用。

六、如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢做短程升降时，首先要切断电源，然后由2-3人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。

操作时应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。

七、所有事故发生和处理之后，必须详细记录发生的时间、现象和处理方法，并及时汇报管理处总经理。

本规程于二零一零年十一月一日开始实施。

环境卫生管理准则

一、全体人员必须了解清洁卫生的重要性和必要的卫生知识，切实遵守执行本准则。

二、写字楼内必须保持整洁、干净，创建一个舒适卫生的公共办公环境。

三、不得以任何理由在写字楼内堆放垃圾、污物或碎屑。

四、写字楼内的各种卫生设施，必须保持清洁。

五、凡可能产生寄生传染菌的原料，应与使用前施以适当的消毒。

六、凡可能产生有碍卫生的气体、灰尘、粉末，应作如下处理：

1.采用适当方法减少有害物质的产生；

2.使用密闭器具以防止有害物质的散发；

3.在产生此项有害物的最近处，按其性质分别进行凝结、沉淀、吸引或排除等处置方法。

七、各工作场所的采光，应依下列的规定：

1.各工作部门有充分的光线；

2.光线须有适宜的分布；

3.光线须防止炫目及闪动。

八、各工作场所的窗户及照明器具的透光部分，均须保持清洁。

九、楼梯、电梯上下处及机械危险部分，均须有适度的光线。

一十、各工作场所应保持适当的温度，温度依据不同季节予以调节，做好供暖和供冷工作。

十一、各工作场所应充分保持空气的流通。

十二、垃圾、废弃物、污物的清除，应符合卫生要求，放置于指定的区域内。

十三、本管理处的整体内外保洁工作采取外包方式进行，选择有写字楼保洁经验的专业清洁保洁公司进行招标确定，具体清洁卫生细则和要求以保洁合同为准。

本准则于二零一零年十一月一日开始实施。

写字楼出入管理制度

为加强写字楼安全保卫工作，是出入管理规范化，特制订本制度。

一、凡客户单位来宾访客均应履行前台登记手续，说明来访事由，征得受访单位（人员）同意，并填写会客登记单，方可进入写字楼，离开时应将有受访单位（人员）签名的登记单交回前台。

二、客户单位长期协作人员或者施工人员频繁出入写字楼者，应由客户申请办理识别证，凭识别证出入写字楼，无识别证者必须办理登记手续方能进入。

三、管理处员工亲友、访客或供货商出入写字楼时，亦应办理前台登记手续，凭会客单出入写字楼。

四、来宾出入写字楼时，安防员有权检查其随身携带物品，杜绝危禁物品进入。

五、车辆进入写字楼区域，应主动配合安防人员的检查，按指定地点停放。

六、运送货物的车辆应慢行进入写字楼区域卸货，须载物品出写字楼者亦同。

七、载有物品车辆出写字楼时，应主动出示物品出门（放行）单证，没有相关手续的车辆安防员有权拒绝出门。

八、物品出入写字楼均应办理物品出门证，经安防人员核实无误后予以放行。

九、工程承包者、客户单位或个人携带的工具、机器、大件贵重物品应于进入写字楼时先行登记，出写字楼时凭登记单核实无误后予以放行。

一十、安防人员应每天将物品出门证交部门汇总保管备查。

本制度于二零一零年十一月一日开始实施。

安全防火管理规定

一、全体人员必须加强安全防范意识，执行公司制定的安全防火制度，协同安防部认真做好管理处各部门的安全工作。

二、各岗位人员应坚守工作岗位，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场。

三、未经管理处总经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入配电房、电梯机房、空调机房、水泵房等处，经批准进入的人员必须办理登记手续，由管理处总经理或部门经理陪同。

四、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房进行安全检查。

各级人员必须定期对所属区域范围进行安全检查，发现不安全因素，及时进行整改。

五、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人值班时各机房工作场地门必须锁好。

由水泵系统当值人员负责检查锁好楼顶水池盖，无关人员不得借用钥匙，除水泵系统当值人员外，其他人必须经工程部经理批准后才能打开水池盖。

六、办公室内禁止吸烟，员工只能在指定地点吸烟，烟灰和烟蒂要丢进烟灰缸内。

七、维修工作中使用易燃材料时，应加强防护措施。

需要动火作业时，要办妥动火作业证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物品，施工后认真检查，确认无火种后方能离开。

八、任何场地不得存放大量易燃油料。

九、不得随意挪动写字楼内消防设施，发现消防设施损毁或泄漏应及时通知安防部、消防室。

一十、发现火情立即报告，管理处领导应组织人员全力组织灭火，及时拨打119火警电话，组织重要设备设施的保护并坚持“人员疏散救护第一”的工作原则。

本规定于二零一零年十一月一日开始实施。

防火安全检查制度

一、检查方式

1.定期检查。

根据写字楼防火特点，配合有关安全活动，管理处对写字楼每月进行一次防火安全检查，由安防部组织人员对消防设施进行检查，并做好有关记录。

2.突击检查。

突击检查写字楼的防火安全措施是否真正落实，消防设施是否完好，由安防部经理每季度组织一次，并做好相关记录。

二、检查内容

1.消防通道安全疏散标志是否完好。

2.消防设施包括火灾自动报警、消防水池、消火栓系统、消防水泵等是否正常运行。

3.用火用电方面。

火源的控制情况，电气设备安装是否符合安全要求，是否有超负荷现象等。

三、火险隐患的整改

1.若发现火险隐患，安防部应填写火险隐患整改通知书，并发至隐患部门（客户）。

2.隐患部门（客户）接到整改通知后，应组织人员对火险隐患及时进行整改，并在规定时限内完成。

3.部门单位整改完毕后，安防部经理应组织人员对火险隐患进行复查，并记录复查结果。

本制度于二零一零年十一月一日开始实施。

动火审批制度

一、凡在写字楼任何部位需动火作业的部门或客户单位必须办理动火申请手续。

二、承担施工动火大单位和个人，必须在动火前向安防部领取《临时动火申请表》，详细说明动火的原因、动火部位、起止时间、范围和采取的防范措施，并经安防部审批，大型动火作业须经公安消防部门同意，领取动火许可证后，方可动火。

三、动火施工现场，施工人员必须遵守动火作业安全规定，动火前要清理现场，周围无易燃品，配有一定数量的灭火器材。

四、用电焊机作业的焊机地线不得接在易燃易爆的设备或管道上。

五、在动火作业的过程中，发生事故时，必须立即采取措施处理，并及时上报安防部经理。

六、动火现场必须由安防部门人员监督进行。

施工人员须将动火许可证随身携带，以备检查。

完工后交回安防部门注销。

七、动火的部门和客户单位，凡违背本制度规定的根据情节分别给与批评教育、赔偿经济损失、罚款等处理，情节严重者要依法追究其法律责任。

本制度于二零一零年十一月一日开始实施。

消防器材管理制度

一、消防器材按照其被划分的管理区域，实行“谁主管、谁负责”的原则，使消防器材保持良好备用的状态。

二、安防部每年对消防器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档。

三、消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水袋、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用的状态。

四、温、烟感控制箱体，指示灯、开关、探头要经常处于良好备用的状态。

五、消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统定期放水试验，确保能正常使用。

六、消防手电筒、出口指示灯、应急照明灯应定期检查，保持安好

七、定期对灭火器进行检查、更换、确保其处于良好备用状态。

八、消防用广播器材要随时处于良好备用状态。

九、消防扳手要存放在显要位置，随时备用。

一十、安防部负责对消防器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患要及时处理。

十一、消防器材禁止挪作他用或改变位置，严禁损坏遗失。

本制度于二零一零年十一月一日开始实施。

突发火警火灾反应预案

为增强全体员工及客户单位对突发火警火灾时间的反应能力，做到遇火警火灾事件不慌乱，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保写字楼的财产及人员安全，特制定突发火警火灾反应预案。

一、报警程序

任何人凡发现写字楼内有火警火灾发生，一定要保持清醒的头脑，及时采取边扑救、边报告的有效措施。

一般先报消防室或就近安防人员，消防室接警后，立即通知安防人员赶赴现场扑救，同时通知总值班人员或是安防部经理和管理处领导。

二、各岗位职责

1.总经理、总值班人员

接待报警后，立即赶到现场，指挥安防部和有关部门，共同做好抢救人员、保护和疏散物资。

根据火情下达119火警电话、120急救电话拨打指令。

维护好火场秩序，当公安消防部门赶到后，要配合消防队并给与一切便利进行扑救。

2.安防部

接到报警后，除一人留守消防室进行监控联络外，所有人员迅速赶到现场进行扑救工作，同时安排人员进行外围警戒，防止闲杂人等进入，同时等待消防部门车辆到来并给与道路指引，

3.工程部

接到报警后，要密切和防保部加强联络，随时准备切断电源，打开备用电源，随时准备开启消防供水，要保证足够的消防用水，并关闭各风口、管道的防火阀门，阻止火势蔓延，并使消防电梯到底层待命，其他客梯一律禁止使用。

并准备写字楼图纸以备公安消防部门了解大楼结构布局，便于扑救火灾。

4.客服部、行政部

客服总机接到报警后，先于安防部消防室取得联系，随时了解火势情况，并逐级通知各个部门、总值班、管理处总经理，在整个火灾处理过程中起到上传下达的作用，确保通信的线路畅通。

客服部与行政部员工负责写字楼内人员的疏散指引和紧急撤离工作，协助120急救人员做好救护伤员和疏散物资的工作，同时防止人员趁火灾进行的破坏活动。

在确保扑救工作顺利进行的前提下，行政部经理经管理处总经理授权负责相关外围部门、新闻媒体的采访和接待工作。

本预案于二零一零年十一月一日开始实施。

治安事件应急处理预案

一、本预案执行涉及范围为写字楼公共区域及外围所辖区域。

二、各部门职责

（一）、安防部：

负责控制各类治安（暴力、抢劫、凶杀）事件的现场，维持现场秩序，协助警方的工作。

（二）、总值班：

负责在非正常工作时间内组织人员控制现场，及时报告管理处领导，协助有关方面做好处理工作。

（三）、客服部：

负责客户单位的解释、安抚工作，必要时协助做好安全疏散工作。

在相关部门取证完毕后，安排保洁部门会同安防部清理事发现场。

（四）、工程部：

坚守工作岗位，防止要害部位、设备设施受到破坏。

（五）、行政部：

提前与急救中心联系，做好抢救伤员的准备。

三、程序

（一）、安防部工作

1.中控室监控员接到报警后，立即电话通知安防部经理赶到现场。

2.中控室监控员通过监控屏幕，跟踪、录像事件发生的全过程，并随时向管理处领导报告。

3.安保部经理接到报警后，根据中控室监控员提供的事发地点、嫌疑人人数、带领安防员赶赴现场控制局面，同时报告管理处领导与各部门负责人。

4.安防员控制各出入口，防止犯罪嫌疑人逃脱，并划定警戒线禁止无关人员进入现场。

5.经管理处总经理或总值班批准后报警。

6.如犯罪嫌疑人扣押人质，待警方到达现场后再进行处理。

7.安防经理负责指派人员对报警人、当事人、知情者做好现场访问工作，调查了解当时情况并采集相关证据（现场拍照）做好记录并存档。

8.警方到达现场后，安防部要协助其做好相关工作。

（二）、总值班工作

1.在非正常工作时间内发生治安事件时，负责组织值班安防人员控制现场。

2.负责将事件发生情况报告领导，并按照总经理指示进行处置。

3.协助相关部门做好处理工作。

（三）、客服部工作

1.疏导、劝离现场围观人员，做好解释工作。

2.必要时经总经理同意后协助安防部门紧急疏散。

3.做好客户单位人员的安抚工作，协助安防部维持现场秩序。

4.在相关部门现场取证完毕后，安排保洁部门清理事发现场。

5.如在清理过程中发现异常物品（可疑物品、其他危险品、可能为证据的相关物品），要及时报告安防部。

（四）、工程部工作

1.检查附近设备设施是否遭到破坏，如有破坏立即进行抢修。

2.派各专业人员负责写字楼内其他要害部位设备设施的安全。

3.将设备设施保护和运行情况报告管理处领导。

（五）、行政部工作

1.发生紧急情况时，经总经理批准后提前与急救中心练习，做好抢救伤员的准备工作。

2.必要情况下经总经理批准后以书面形式报告集团资产管理部。

四、应急状态的结束与应急现场的恢复

（一）、应急状态的结束和应急现场的恢复统一由管理处总经理宣布。

（二）、安防部负责对应急现场及时进行恢复，客服部保洁部门进行协助。

（三）、客服部及时将恢复情况通知有关方面。

五、要求

（一）、所有员工一旦发现治安事件，都应立即报告领导和相关部门。

（二）、报警时不要惊慌，讲明自己的姓名、部门、事发地点、犯罪嫌疑人人数及简要情况。

（三）、做好事件相关记录并备案。

本预案于二零一零年十一月一日开始实施。

消防设施、设备检测方案

一、目的：

为了对本大厦消防系统设施进行测试检查，以便于发生紧急事故能够迅速准确地启动并应用消防设备；保证大厦的人身安全及财产安全，结合本大厦特点制订本大厦消防安全管理检查体系，即：

以安防部为主管部门工程部及去其他部门全力配合，对大厦消防系统深入了解并熟知各设备设施运行情况；以便于发生重大事故能够果断迅速做出正确的行动方案。

二、时间：

每月19日16:

00

三、地点：

本大厦-1F——25F。

四、负责人：

贺扣拴

实施人：

闫振仓、高光辉。

参加人员：

骆总、赵总、曹芝瑞、李坤、宋刚、徐静乐。

五、测试内容及程序：

（一）电系统（需工程部电工配合）

1、消防主机运行情况测试，手动、详见表

（1）。

2、消防供配电、主电、备电测试（发电机测试，详见表

（2））

烟感、温感、手报、声光。

详见表

（2）

3、火灾自动报警系统：

可抽检单号或双号楼层进行测试

①储瓶环境

②气体灭火控制器工作状态

4、气体灭火系统③气体瓶组或储罐外观

④选择阀、驱动装置等组件外观

①送风阀

②送风机

5、防排烟系统详见表（3）③排烟阀

④排烟机

①外观

6、应急照明和疏散指示标②工作状态详见表（3）

③亮度

①扬声器外观

7、应急广播系统详见表（3）

②扩音机工作状态、声音大小

（二）、水系统（需工程部水工配合）

水池、水箱

1、消防供水设施检查详见表

（2）

水泵、水泵结合器等

①室内消防栓外观

2、消防栓灭火系统检查：

②室外消防栓外观详见表

（2）

③启泵按钮外观

①喷头外观检查

②湿式报警阀、外观、压力表、水力警铃、

3、自动喷水灭火系统详见表

（2）：

水流指示器等

③未端试水装置压力值试水试验；抽检

一个区或放水试验。

（三）、其他设施

①分机电话外观

1、消防电话

②插孔电话测试

①防火门外观

②防火门启闭状况、闭门器

2、防火分隔设施③防火卷帘外观

④工作状况

①紧急按钮测试

3、消防电梯{详见表（3）}②轿厢内电话测试

③工作状态

①外观压力检修日期铅封

4、灭火器{详见表（3）}

②设置位置状况是否搭配

①应急手电

②防毒面具

5、其他设备：

③防火服

④消防斧

⑤扬声器等应急设施检查

六、测试结果

对检测设备现场进行拍照，检查完后对检查问题汇总，并签字确认，能解决的立即解决，解决不了的提出方案协调相关部门解决，形成文字备档，存入消防档案。

七、后附表格

消防日消防设施检查记录