柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告.docx
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柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告
柏景龙庭经济型酒店
可行性研究报告
一、酒店业和经济型酒店的概念及特征
（一）酒店业的概念与分类
1.酒店的定义
酒店（Hotel）-来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在中国被称为酒店、饭店、宾馆、旅店、旅馆等。
2.酒店分类
1）按酒店功能分类
1.1商务型、经济型、旅游度假型、汽车旅馆型
每种酒店以星级为划分，现在目前最多的酒店就是商务型酒店，旅游型酒店在中国任然处于发展阶段，经济型酒店现在非常受宠，如7天，莫泰168等等都是许多人首选的经济型酒店，汽车旅馆型主要是在国外的高速公路上出现得很多，中国现在还较少。
1.2旅游度假型又衍生出以下两种形式：
1.2.1分时度假酒店（又称独立产权式酒店）
这是为了吸引宾客，尽快回收资金，酒店经营者用“合股购买客房产权”的方式来让不同的购买者每年轮流使用同一间客房。
而若某人独立购买了一间客房，除每年自己来享受之外，平时则由酒店方代为出租。
1.2.2公寓式酒店
这是近年来又新推出的一种品种，在将客房原有的使用功能上增加了一个自助厨房间，便于客人自助餐饮，适合于长年租住或家庭型的客源。
使酒店客房不仅作为“睡觉的地方”，而且是居住的空间。
1.3商务型又衍生出以下两种形式：
1.3.1国宾馆
是满足政府接待功能为主的商务酒店，这是一种具有中国特色的酒店经营方式。
1.3.2国际会议中心
是举办各种大型商务会议的酒店。
2）按酒店价格分类
经济型、中档型、豪华型
3）按酒店建筑设备、酒店规模、服务质量、管理水平划分
通行的旅游酒店的等级共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。
3.1五星酒店
这是旅游酒店的最高等级。
设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。
各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅，综合服务比较齐全。
是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。
3.2四星酒店
设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，室内环境艺术，提供优质服务。
客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。
3.3三星酒店
设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。
这种属于中等水平的酒店因设施及服务良好而价相对较便宜在国际上最受欢迎，数量较多。
3.4二星酒店
设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级。
3.5一星酒店
设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要。
4）按酒店特点分类
国际型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所……
决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。
虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。
3.酒店经营模式
投资和管理酒店的六种模式
从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理星级酒店主要有六种模式：
3.1模式一：
投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系
酒店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营酒店，也就是选择作为单体酒店（IndependentHotel）存在这种单体酒店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有酒店都采用了这种方式。
□模式一的优点
酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。
□模式一的缺点
这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。
在国外，随着各种形式的酒店集团的发展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体酒店纷纷加入某个酒店集团的系统。
在欧美等酒店业发达的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。
3.2模式二：
投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持
酒店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个酒店联盟获得营销和预订方面的支持。
这种情况在国内比较少见。
目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。
国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流酒店组织（LeadingHotelsofTheWorld）、世界小型豪华酒店组织（SmallLuxuryHotelsoftheWorldLtd.）等酒店联盟的方式获得营销方面的支持。
□模式二的优点
选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。
□模式二的缺点
但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。
此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。
3.3模式三：
投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理
投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店，再加入酒店联盟，在酒店投资者没有酒店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理酒店成为一种较好的选择。
□模式三的优点
如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。
□模式三的缺点
投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大降低。
而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使酒店的经营利润受到侵蚀。
此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。
选择了酒店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响，增强营销能力。
这种情况下可以选择加入酒店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。
3.4模式四：
投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。
酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理酒店一些酒店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了酒店客源的进一步扩大。
□模式四的优点
可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。
一般来说，这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对酒店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是酒店的营销权，所给付的也仅仅是与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随酒店经营状况的变化而变化。
对于管理水平很高的酒店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。
□模式四的缺点
酒店的未来发展，要受到品牌的限制。
3.5模式五：
委托管理＋特许经营的双重运作
酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：
一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店管理服务，同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营服务。
各个不同的酒店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。
但是，一般而言，酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候，最好能选择同一家酒店公司。
在酒店业的实践中，投资者可以和酒店公司签订两份合同，也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公司能提供的两类服务。
3.6模式六：
让委托管理方成为酒店的股东，带资管理
选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。
一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购买酒店的部分股权。
□模式六的优点
将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。
同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。
虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。
（二）经济型酒店的定义及特征
近几年来，高速增长的经济为各大城市带来了庞大的商务客源和大批旅游者，一种既能享受星级宾馆标准、收费又不高的经济型酒店自然而然受到欢迎。
经济型酒店相比已发展成熟、规范化高档酒店，带来更多的商业机会，既包括经济型酒店数量、规模、档次等涉及硬件、资金的方面，也包括产权、机制、经营模式、管理服务、行业体制等方面。
由于经济型酒店规模及经营相对灵活，除了常规的房地产项目策划具有参照意义，对于重庆目前的空置商业用房和因“退二进三”遗留的工业用房而言，更具有开阔思路、盘活存量的重要作用。
本文主要研究目前我市经济型连锁酒店分布、规模、配套、房价、发展趋势等特征，以期为外来经济连锁酒店企业、本地房地产开发决策提供参照。
1、经济型酒店的概念
经济型酒店（BudgetHotel）是相对于传统的全服务酒店（FullServiceHotel）而存在的一种酒店业态，国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准，结合国内特点，我们认为，经济型连锁酒店可以定义为：
以大众型观光旅行者和中小商务旅行者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，以加盟或特许经营等经营模式为主，价格低廉（一般在300元人民币以下），服务标准，性价比高的现代酒店业态。
2、经济型酒店的分类
就世界范围来看，经济型酒店可以划分为三种类型：
城市商务型酒店，青年旅舍，汽车旅馆。
3、经济型酒店的特征
经济型连锁酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是满足普通旅行客人和商务客人住宿需求的产品设施。
它的基本特征包括：
1）产品的有限性。
经济型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，以客房产品为灵魂，去除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。
一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐（Bed&Breakfast），会议、休闲娱乐等功能则尽可能压缩或免去，仅一些有限服务酒店提供简单的餐饮、健身和会议设施。
2）高性价比。
与一般社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化，突出清洁卫生、舒适方便的特点，同时价格适中。
相对于高档饭店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币300元以下，一些青年旅舍和汽车旅馆甚至只有几十至一百元左右。
3）消费群体大众化。
经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。
而高档酒店往往以高端商务客人、高收入阶层、公费旅客群体为主要目标市场。
4）加盟或特许经营等连锁经营形式为主。
经济型酒店一般采取连锁经营的方式，以达到规模经济，提高品牌价值。
这也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征。
5）选址注重交通便捷、商务、旅游或居住氛围成熟。
该类酒店通常有以下选址特征：
一是交通枢纽或交通干线站点附近，包括地铁、轻轨、公交站点等，步行距离通常不超过10分钟；二是商业网点、写字楼集中的区域附近，或者知名旅游景点附近；三是大型居住社区或知名楼盘或附近步行距离通常不超过10分钟。
4、经济型酒店的发展过程
经济型酒店在全球的发展经历了四个时期:
萌芽与发展初期、蓬勃发展时期、品牌调整时期、重新发展时期。
有观点认为，在发达国家，经济型连锁旅馆与高档星级酒店的比例一般为7∶3。
中国经济型酒店最初始于1996年，上海锦江集团下属的锦江之星作为中国第一个经济型酒店问世。
进入21世纪,各种经济型品牌如雨后春笋般破土而出（具体参见附表《国内在营品牌经济型酒店一览表》），并呈现如下的发展特点：
1）中国经济型酒店行业成长迅速,出现了一些颇具影响的民族自主经济型酒店品牌。
具有全国影响力的有：
锦江集团于1996年创办的锦江之星；首都女友国际酒店集团与携程旅行服务公司于2002年组建的如家酒店连锁等。
此外还有一些地区性经济酒店，如上海的莫泰168和宝隆居家、华南地区的7天、北京地区的欣燕都等。
这些品牌呈现蓬勃的发展趋势,在短短几年时间里得到迅速扩张，一些地区品牌也正积极发展成为全国性品牌。
2）国内经济型酒店需求旺盛，其中北京、上海、广州、成都等大型城市经济型酒店的需求非常旺盛，市场条件比较成熟。
而长三角区、珠三角区、京津地区这三个地区较高的经济发展水平也决定了经济型酒店的需求水平。
所以经济型酒店在中国是以点面结合的格局迅速在经济发达的地区发展起来。
3）经济型酒店吸引了大批资本的涌入。
由于经济型酒店的投资比较小,而投资回报率要比同类酒店高，所以各行业的资本都纷纷看好这类项目。
4）全球品牌和国内品牌的竞争日益加剧，许多国际知名经济型酒店品牌纷纷看好中国，纷至沓来，争夺市场份额。
5）2005年3月，重庆“小天鹅”集团旗下连锁酒店“天鹅之星”正式开业，标志着重庆本土品牌经济型酒店发展拉开序幕。
之后，全国知名经济型酒店巨头“如家”、“锦江之星”也相继落户重庆。
总体而言，重庆经济型连锁酒店业正处于起步阶段。
5、经济型酒店的一般要求
1）基本选址标准
靠近外来商务人士的中转站（火车站、机场）、目的地（商务写字楼区、展馆区或批发市场区）或休闲地（步行街、旅游景点）等，距离商务中心车程在10分钟以内；
交通便利，步行3分钟内可达公交车站，步行5分钟内可达地铁站；
临街或次临街，询路指示方便，建筑外观可见度高；
距离机场、火车站、长途客货运站车程不超过20分钟；
有较齐全的餐饮、停车、购物、银行、娱乐等社会配套；
治安环境较好，治安事件案发率低；
周边酒店供求关系平衡，酒店均价超过200元，有三星级以上酒店，三星级酒店均价超过260元。
2）基本物业标准
标准经济型酒店物业为5层长方体建筑，建筑面积在4000平米左右，房间面积平均20平米，房间100间，大堂100平米，实用率超过75%。
利用旧办公楼、旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。
物业要求有：
实用面积3500-5000平方米左右，最好为独栋物业，或共用物业（总面积不超过1万平方米）中部分楼层，或大厦裙楼；
楼层长方形，径深不超过20米，最好在14米左右；
最低楼层允许穿楼板排水，楼层最低横梁不低于2.5米；
建筑物结构为框架结构，允许进行改造。
周边有一定的空地，出路通畅并可停车。
水、电、气、排污、通讯等设施到位。
物业具有商业用途或业主承诺改用途；
物业产权清晰无抵押，或经抵押，但银行同意出具同意出租书.
二、本项目引入经济型酒店的市场可行性分析
（一）重庆主城经济型酒店行业调查
1、重庆主城经济型酒店分布和数量调查
经济型酒店及两星级酒店数量表
区域
数量
名称
地址
星级
渝中区
1
汉庭快捷酒店（重庆大坪店）（经济型）
菜园坝
2
重庆莫泰（解放碑店）（经济型）
解放碑
3
重庆奥体宾馆（经济型）
上清寺
4
重庆莫泰（上清寺店）（经济型）
上清寺
5
如家快捷酒店（重庆解放碑洪崖洞店）（经济型）
解放碑
6
重庆尚好酒店（经济型）
解放碑
7
重宾之星连锁酒店（大坪店）（经济型）
大坪
8
重庆玉岛商务酒店（经济型）
上清寺
9
重庆金地126连锁旅店（奥体中心店）（经济型）
解放碑
10
如家七斗星酒店（重庆大坪店）（经济型）
大坪
11
重庆斯威特时尚酒店（经济型）
解放碑
12
重庆似家心怡酒店（解放碑店）（经济型）
解放碑
13
重庆安富宾馆（经济型）
大坪
14
重庆佳豪宾馆（经济型）
解放碑
15
重庆天鹅城市酒店（经济型）
解放碑
16
如家快捷酒店（重庆上清寺店）（经济型）
上清寺
17
重庆恺瑞酒店（公寓式）
解放碑
18
重庆望园连锁渝都客栈（大坪店）（经济型）
19
重庆青少年国际公寓（经济型）
少年宫
20
锦江之星（重庆渝中店）（原鹅岭公园店）（经济型）
鹅岭
21
七天连锁酒店（重庆大礼堂店）（经济型）
大礼堂
22
七天连锁酒店（重庆上清寺店）（经济型）
上清寺
23
七天连锁酒店（重庆解放碑二店）（经济型）
解放碑
24
重庆喜悦城市酒店
两路口中山三路130号投资大厦
九龙坡（含高新区石桥铺）
25
格林豪泰（重庆谢家湾店）（经济型）
谢家湾
26
重庆柏捷酒店（经济型）
石桥铺
27
重庆似家心怡酒店（石桥铺店）（经济型）
陈家坪
28
如家快捷酒店（重庆石桥铺店）（经济型）
石桥铺
29
重庆似家心怡酒店（石桥铺店）（经济型）
石桥铺
30
重庆小天鹅商务酒店（杨家坪店）（经济型）
杨家坪
31
重庆瑞天商务酒店（经济型）
石桥铺
32
重庆同好酒店（经济型）
石桥铺
33
锦江之星（重庆杨家坪店）（经济型）
杨家坪
34
格林豪泰（重庆渝州路店）（经济型）
陈家坪、石桥铺
35
天连锁酒店（重庆石桥铺店）（经济型）
石桥铺
36
重庆铁马宾馆（经济型）
滩子口
江北
37
重庆大同荷泰酒店（经济型）
江北、观音桥
38
重庆博文商务酒店（经济型）
江北、观音桥
39
汉庭快捷酒店（重庆加州店）（经济型）
加洲
40
重庆拓展商务宾馆（经济型）
江北、观音桥
41
重庆百悦聚酒店（经济型）
龙溪建材市场六楼
42
重庆喜悦酒店（经济型）
江北、观音桥
43
重庆加州客栈（经济型）
加洲
44
重庆北岸宾馆（经济型）
红旗河沟
45
重庆凯加宾馆（经济型）
江北、观音桥
46
重庆小天鹅商务酒店（观音桥店）（经济型）
江北、观音桥
47
重庆佳园连锁酒店（经济型）
江北、观音桥
48
重庆西都宾馆（经济型）
江北、观音桥
49
重庆金地126连锁旅店（加州店）（经济型）
加洲
南岸区
50
重庆松藻宾馆
南坪花园八村二号
2
51
重庆盛大酒店
南坪
2
52
马瑞卡快捷酒店连锁（重庆南坪威尔士店）（经济型）
南坪
53
如家快捷酒店（重庆会展中心店）（经济型）
南坪
54
重庆速朋谊酒店（经济型）
南坪
55
汉庭快捷酒店（重庆南坪店）（经济型）
南坪
56
马瑞卡快捷酒店连锁（重庆秀苑店）（经济型）
南坪
57
重庆伊锐宾馆（经济型）
南坪
58
重庆喜悦酒店（经济型）
南坪
59
洛可快捷酒店（南坪店）（经济型）
南坪
60
格林豪泰（重庆西南大酒店）（经济型）
南坪
渝北区（含北部新区）
61
重庆米格尔大街酒店（经济型）
红锦大道567号
62
重庆果岭时尚酒店（经济型）
新牌坊
沙坪坝
63
重庆天星壹号酒店（经济型）
天星桥
64
洛可快捷酒店（沙坪坝店）（经济型）
沙坪坝
65
如家七斗星商旅酒店（重庆沙坪坝店）（经济型）
沙坪坝
66
重庆似家心怡酒店（沙坪坝2店）（经济型）
沙坪坝
67
重庆学林宾馆（经济型）
沙坪坝
68
重庆金地126连锁旅店（沙坪坝店）（经济型）
沙坪坝
69
重庆似家心怡酒店（沙坪坝1店）（原银山宾馆）（经济型）
沙坪坝
70
重庆小天鹅商务酒店（沙坪坝店）（经济型）
沙坪坝
71
七天连锁酒店（重庆沙坪坝店）（经济型）
沙坪坝
北碚区
72
如家快捷酒店（重庆北碚店）（经济型）
北碚
73
重宾之星连锁酒店（北碚天奇店）（经济型）
北碚
2、重庆典型经济型酒店经营状况分析
2.1品牌特征：
全国性品牌试探，本地性品牌初创。
重庆经济型酒店属于起步阶段，国际型连锁品牌大多数未入驻；；本地品牌处于起步阶段，仅天鹅之星、金地126和临江客栈三家品牌相对成型，泽彬相当于连锁型招待所，在硬件和服务上与真正意义上的经济型连锁酒店有较大差距。
2.2成熟商务区为经济型连锁酒店首选：
从重庆目前在营经济型连锁酒店的分布状况来看，传统金融、行政中心及CBD核心的渝中区为选址首选，拥有经济型连锁酒店数量比例达56%，其中如家快捷、锦江之星等全国性品牌都集中在渝中区，分别依托成熟行政中心和汽车贸易产业的配套需求。
金地126、泽彬等本地经济型连锁酒店则选择江北、九龙坡区等商务氛围较为成熟的区域设点，避免竞争同时成本得以控制。
房地产开发热点区域南岸区和传统老城区沙坪坝区经济型连锁酒店则相对缺乏。
2.3注重成本相对较低、但交通便捷的商圈边缘：
经济型连锁酒店重在“经济”两字，78%选择在商圈外设点，以节约成本，同时交通便捷、配套等设施相对齐全。
全国连锁酒店如家快捷、锦江之星选择在距离解放碑商圈车程不超过10分钟，商务人流量较大的上清寺及鹅岭地区。
本地连锁酒店天鹅之星因位于次级商圈江北区观音桥商圈内，成本较高致使房价高于其它品牌连锁酒店。
2.4大型居住社区成为经济型酒店选址的热点区域：
目前重庆大型居住社区发展相当迅速，已经形成了龙溪镇、加州居住区、五黄大社区、直港大道居住区，居住社区及商业配套的发展同样带来大量的流动人口，为经济型酒店提供了商机，本地品牌金地126的选址特征就是这种类型，设点于龙溪镇和加州花园附近，客房入住率达到80%，可见居住社区与经济型酒店的相关性是较高的。
2.5规模特征：
重庆市经济型连锁酒店无论从数量还是规模来看，远少于东部发达地区，本地品牌数量也较少。
从房间数量而言，除锦江之星和天鹅之星房间数达到100余套，其它均为30—60套，规模较小。
但从经济型酒店的户型面积而言，面积较适中，同国际品牌酒店模式较为接近。
4、重庆经济型酒店与其它旅游餐饮行业的关联分析
4.1从旅游市场看酒店的客源景气
1）2006—2008国际和国内旅游统计
项目
年份
国际旅游人数
（万人次）
同比增幅
国内旅游人数
（万人次）
同比增幅
2006年
60.3
15%
6787.19
13.7%
2007年
76.2
26%
8009.33
18%
2008年
87.2
14.5%
10001.19
24.9%
数据来源：
重庆统计公众信息网
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