关于经济型酒店的分析可行性.docx
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关于经济型酒店的分析可行性
关于***经济型酒店项目的可行性分析
一、项目概况
此部分主要是描述项目现有基本情况，让报告阅读者对项目有一个基本直观的认识。
包括项目的详细地理位置、占地面积、性质、建筑物概况、配套设施等等。
二、经营环境
此部分主要是针对项目所在区域进行分析，通过分析对比经济型连锁酒店的基本条件来确定该项目是否可行，同时通过分析来确定该项目后续经营过程中可能达到的平均住宿率以及平均房价等。
（一）地理位置
项目位置是否靠近主要交通路口；是否靠近商贸区、办公区、娱乐区、文教区、工厂、居民楼等。
（二）周边酒店
周边类似酒店的地理分布、硬件设施、营销水平、住宿率、房价、客源结构等。
周边酒店调查表
序
名称
定位
硬件水平
软件水平
房间数
平均房价
备注
1
**酒店
2
**酒店
3
**酒店
4
**酒店
三、主要功能规划
此部分主要是让报告阅读者对该项目的功能布局有直观的了解。
（一）主要设计思路
设计思路按以商务及旅游接待为目的的经济型连锁酒店来统筹考虑，秉承怡庭连锁酒店一贯的装修风格，并兼顾该项目自身的条件。
（二）主要功能布局
大堂、总台、餐厅、设备用房、管理用房、客房、员工宿舍等。
具体装修外观图以及内部设计图放在附录。
四、投资成本测算
该部分主要对后续投资的具体项目及金额予以明确。
估算说明：
※_______________________________________________
投资成本总额____；其中：
补缴地价____；按照__元/㎡测算。
工程费用____；按照__元/㎡测算。
装修成本____；按照__元/㎡测算。
设备设施____；
具体的测算方法和数据可放在附表。
五、收入测算
估算说明：
※___________________________________________________
收入测算表单位：
万元
收入构成
计算方法
金额
1
客房收入
2
出租收入
3
其他收入
合计
若各年的收入不等，可以用折线图等来表示。
六、成本费用测算
估算说明：
※____________________________________________________
成本测算表单位：
万元
成本费用构成
计算方法
金额（万元）
1
客房用品
2
人员费用
3
折旧摊消
4
开业摊销
5
水电费用
6
其他费用
7
税金
合计
若各年的收入不等，可以用折线图等来表示。
七、经济效益评价
※假设经营期为10年。
※假设为全部投资。
对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法和参数》。
参照我国的财务制度，结合经济型酒店的实际情况，这里计算了全部投资的经济效益。
选取的计算指标为净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、及静态投资回收期（IP）。
（1）净现值（NPV，10%）=；
（2）净现值（NPV，12%）=
（3）内部报酬率（IRR）=；
（4）静态回收期（IP）=
八、不确定性分析
该部分主要考察当主要指标偏离估计水平时，对项目的可能影响，一般只要作盈亏平衡点和敏感性分析即可。
（一）盈亏平衡点分析
该部分说明当收入（入住率）达到怎样水平时候，该项目能够盈亏平衡，反映该项目的抗风险能力。
盈亏平衡点分析表
经营期限
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年
营业收入
入住率
（二）敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定因素为投资成本/租金和营业收入水平。
投资成本中发生波动变化的主要因素是地价/租金；营业收入当中发生波动变化的主要因素是客房入住率。
（1）入住率敏感性分析
入住率敏感性分析表
财务指标
入住率
基本方案
变动范围
75%
60%
65%
70%
80%
85%
90%
NPV（10%）
增减
——
敏感度
——
IRR
增减
——
敏感度
——
静态回收期
增减
——
敏感度
——
（2）租金敏感性分析
租金敏感性分析表
财务指标
租金
基本方案
变动范围
45元/㎡
30元/㎡
35元/㎡
40元/㎡
50/㎡
55/㎡
NPV（10%）
增减
——
IRR
敏感度
——
增减
——
敏感度
静态回收期
增减
——
敏感度
——
九．风险与对策
（1）可能存在的风险
（2）防范措施
十、项目进度安排
即项目从批准至最终开始营业期间的工作内容及进度安排，一般按照行事历的格式注明，同时明确各工作内容的负责人。
具体的进程用传统的柱状图表示，放在附录。
十一、报告结论
该部分主要是从投资收益的角度，来分析该项目是可行的/不可行的。
日期
投入产出分析
对经济型旅馆的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。
1、改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元
2、消防系统30万元
3、照明系统、通讯系统、电脑系统100万元
4、电梯1台50万元
5、客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他）
6、客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元
7、餐厅设施设备40万元
8、其他50万元
（一）收入预测，预计销售收入在880万元左右
1、客房收入150间*80%*365天*130元/间•天=569.40万元
2、餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元
3、其他收入50万元（小商场等）
（二）运行成本及费用合计630万元
1、租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米•年测算）
2、税金50万元
3、水电等能耗60万元（按收入7%测算）
4、员工工资70万元（按40人测算）
5、办公费30万元（按收入4%测算）
6、布草洗涤费用、维修费用20万元
7、广告及培训费用20万元
8、折旧60万元（按10年计提）
9、物料消耗及其他费用170万元
10、财务费用30万元（投入资金均为银行贷款算）
（三）经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。
但如果以购地自建方式开发（按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算）则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。
运作模式
一、开发模式
1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。
对建筑物的要求有：
（1）建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。
建筑物高度为5层左右，有一个电梯井位。
（2）建筑物结构为框架结构，允许进行改造。
（3）周边有一定的空地，出路通畅并可停车。
（4）水、电、气、排污、通讯等设施到位。
2、租地自建，对地块要求：
（1）三通一平，市政配套到位，到红线。
（2）占地面积3000平方米左右，视地理位置与价位而定。
3、购地自建
（1）必须拥有产权，并无对外抵押事宜。
（2）已立项（旅游用地）。
按照国际上操作汽车旅馆的成功经验，购地成本需控制在总造价10%以下。
4、联合其他公司共同投资合资、合作，对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。
5、加盟、特许经营
经济型旅馆的连锁经营，品牌化和规模化的互动结果。
先有一定数量的自营店和形象店，积累一定的经营理念和品牌商誉后，才能吸引加盟者。
因此要吸引加盟需要：
总部拥有一个良好信誉和市场感召力的品牌，或者拥有订户中心、旅行社等经营资源。
有成功的单店及连锁店的管理模式，单店具有良好的赢利性，已消费市场较成熟、潜力较大。
有统一的物品供应系统，给加盟者提供全方位的支持。
总部能够持续不断地为加盟者提供培训，有统一的、强有力的市场推广计划。
加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。
6、委托管理
由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方缴纳一定额度的管理费。
二、选址要求
1、地理位置：
①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。
②邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。
2、交通条件
在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。
3、市场环境
作好周边市场的调研
①周边有没有饭店、旅馆，他们的等级、经营情况（客源、房价等）。
②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。
③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况等。
假如我们选择的是汽车旅馆，则选址的要考察拟建旅馆所在地点的车辆的流量，观察新的公路、机场发展的动向，靠近一条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。
此外，某一特殊设施如机场、工业区、大学等附近，还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。
选址时还要考虑周边的旅馆的竞争势态和配套设施的情况，在建设旅馆期间可与城镇管理部门和其他相关公司联系设立加油站、汽车维修点、小网吧、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等。
三、注册成立酒店管理公司
下设事业拓展部（市场推广中心）、财务核算部（物资采购中心）、人事培训部、工程筹建部（根据开发模式确定是否需要）。
编制一本《连锁旅馆标准手册》，对连锁旅馆的建造、室内设备、服务规程、人力资源管理及培训等做详细的规定，做到有“章”可循，有序发展。
1、规模
经济型旅馆从控制投资成本和经营定位考虑，建筑面积应控制在5000?
6000平方米之间，占地2000?
3000平方米为宜。
客房100?
150间左右，餐位150个左右，停车位50个左右。
2、风格简约，设施到位
旅馆内设置单人房、双人房、家庭房和套房，以淡黄色、淡粉色为主色调，房内配备单体空调、卫浴、电视、电话等设施，家具采用板式结构，如简单的存衣柜、床头柜及写字台，提供24小时热水。
餐厅提供点菜及商务快餐服务，也可考虑自创一个大众化餐饮品牌，与经济型旅馆相配套。
设置小规模的商场、书报销售店。
3、人员配备
配备30?
40名服务人员，结构为：
店长1人，综合部（财务、人事、工程）10人，主管5人，前厅接待3人，保安兼行李员3人；客房服务员10人；餐厅服务员5人，厨师3人，小商场2人。
4、人力资源管理、培训、质量检查
各连锁店的人员培训均由酒店管理公司按照服务规程统一培训，保证规范化的服务，定时对各连锁店进行检查，以保证服务质量，维护品牌形象。
5、广告宣传
所有连锁店的广告宣传策划均由酒店管理公司统一对外发布，做整体形象设计和制作宣传资料，如同页、广告宣传册、广告牌的制作等。
6、物资供应
由酒店管理公司物资采购中心统一采购，集中采购以降低成本。
7、订房中心
设立酒店管理公司订房中心，配备免费订房热线，实现网上预订和各连锁店之间的交互订房。
建立会员卡制度，锁定一批消费群。
8、确定各连锁店的建筑设计风格，形成一种模式
投资经济型酒店价值分析报告
（一）
张成树原创|2009-04-1717:
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标签：
经济型酒店价值分析报告
第三章项目背景
3.1经济型酒店的基本概念
根据史密斯旅行研究定义（SmithTravelResearchDefinition），经济型酒店是指保持价格低廉，针对20%低端市场的价格敏感消费者的饭店。
对我国而言，经济型酒店是指投资不高、规模不大、功能简单、租金低廉但又具备一定服务质量水准的较低档次的酒店，以低廉的房价和优质服务为最大卖点，市场定位在大众消费者。
从广义上讲，是指硬件标准达到或接近一、二星级饭店水平，包括已评星级及未评星级的宾馆、旅馆、酒店、招待所及度假村等。
3.2经济型酒店基本特征
经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般居民的旅行住宿的产品设施。
其基本特征应有六点：
3.2.1产品有限性。
经济型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，以客房产品为灵魂，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设，从而大幅度消减了成本。
一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐，中国经济型酒店的餐饮功能相对于国外稍强些，如家酒店连锁大多数分店提供近乎套餐式的简易三餐，“锦江之星”则有可点菜的大餐厅，但比之星级饭店，则是大大简化了。
3.2.2产品和服务的优质性。
与一般的社会旅馆不同，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。
清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆不具备的。
其空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上已大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。
3.2.3经济型酒店的价格适中。
相对于高档酒店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币300元以下，一些青年旅舍和汽车旅馆只收取几十至一百元左右。
3.2.4成本节约。
目前二星酒店面临的困境是建设投资本来就不小，经营管理费用又居高不下，但房价都卖不高，餐饮也少有人问津，在这样收入少而开销大的恶性循环下，更新改造更成奢谈。
不说其他，单只人工成本一项，低星级酒店就处于劣势。
而经济型酒店的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。
如家的员工与客房比例仅为0.3，是一般低星级酒店的1/5～1/7。
3.2.5市场定位明确。
经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等，而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。
3.2.6经济型酒店以连锁经营为主。
从经济型酒店的外在表现来说，经济型酒店一般采取连锁经营的方式，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。
这种经营方式也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征。
3.3经济型酒店投资结构与收益结构
3.3.1投资结构
经济型酒店的投资重点在客房，而其他的相关设施，比如说餐饮、娱乐、会议等设施相对来说都不是经济型酒店的重点，这就决定了经济型酒店的投资相对要少的多，而客房利润在酒店利润总额的绝对比，再次充分体现了经济型酒店收益结构更适合目前的盈利模式、运作模式。
经济型酒店单间客房投资额参考数据
酒店公司
单间客房投资额（元/间，不含房租）
速8中国
45000－50000
如家
45000－50000
锦江之星
40000－50000
7天连锁
40000－43000
汉庭快捷
45000－50000
万里路青年旅馆
25000-30000
3.3.2经济型酒店收益结构
某品牌经济型酒店每间客房收入预算表
1
房价
双人房
200元
单人房
160元
2
出租率
按80％计算（最高可达到98％）
3
房间年收入
双人房
5.84万
平均年收入
按5万计算
单人房
4.67万
4
费用总计
2.55万元
4.1
租金
1万
租金不能超过收入的20％计算，临界点
4.2
工资性支出
0.75万元
不能高于收入的15％，临界点
4.3
能源
0.25万元
收入的5％，家庭式空调
4.4
税收
0.3万元
收入的6％
4.5
其他
0.25万元
收入的5％客房设施等
5
经营利润
2.45万元
经营利润率
49％
注：
该酒店以租用其他单位酒店为例，不含土地、土建费用，只包括装修、设备用品等费用。
经济型酒店经营利润率达到40％左右，速8对加盟店的投资回报的测算期为3年到5年，如家、锦江之星、7天等经济型酒店品牌的客房平均90％以上的出租率。
第四章经济型酒店市场分析
4.1旅游经济发展现状及前景分析
4.1.1中国旅游经济发展现状及前景分析
随着社会的发展和国民生活水平的提高，旅游业已成为全球经济发展势头最强劲和规模最大的产业之一。
旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油、汽车业并列为世界三大产业。
旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。
旅游有效缓解了人们的工作压力，增进和扩大了人与自然、人与社会、人与人之间的交流和沟通；积极引导了生活方式转变，提升了城市居民的文明程度；带动了城市周边农村风貌和农民生活的改善，促进了城乡区域间的协调发展。
2005年，中国入境旅游人数达到12029万人次，旅游外汇收入达到292.96亿美元，国内旅游出游人数达到12.12亿人次，国内旅游收入达到5286亿元，国际国内旅游业总收入为7656亿元，公民出国（境）人数达到3103万人次，各项统计指标均创历史新高。
旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。
2006年，中国旅游业发展态势良好，各项指标较2005年同期相比均有所增长。
入境旅游总体保持增长态势。
全年共接待入境旅游者1.25亿人次，国际旅游收入339.5亿美元，同比增长15.9%，中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。
国内旅游人数达13.9亿人次，同比增长15%；国内旅游收入达6229.7亿元人民币（约计823.3亿美元），同比增长17.9%，有力地拉动了内需，促进了消费，带动了相关产业发展。
2007年，我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。
全年共接待入境游客13187.33万人次，实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%；中国公民出境人数达到4095.40万人次，比上年增长18.6%；旅游业总收入10957亿元人民币，比上年增长22.6%。
随着2008年北京奥运会的成功举办，中国经济型酒店这几年以每年200－300％的速度增长，新品牌也不断出现。
2004年以来，国外品牌进入和国内自创品牌两种方式新出现的经济型酒店品牌就有近100多家。
这说明经济型酒店在中国有发展机遇的同时也面临巨大的挑战。
面对跨国投资者的抢滩登陆，这是一场同一起跑线上的竞争。
国际知名品牌的美誉度和积累多年的管理经验正是国内经济型连锁酒店所缺乏的；但在建立国内销售网络，中国经营者具有本土化优势。
由于金融危机的影响，制造业、纺织业等均出现利润大幅度下滑，所以作为无烟工业的旅游业也越来越受到投资者的青睐。
作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。
一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。
据预测，未来10年间，我国旅游业仍将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，特别是2008年举行的北京奥运会和2010年将要举行上海世博会将会使经济型酒店业发展爆炸式膨胀。
据世界旅游组织预测，到2020年，全球将接待16亿人次的国际旅游者，国际旅游消费将达两万亿美元。
在这个大趋势下，世界旅游组织对中国今后20年旅游业发展的前景更加看好。
随着旅游经济的不断发展，作为其附属的住宿经济也自然得到了非常好的发展机会，经济型酒店的发展也一片光明。
（未完，待续）
投入一般按照房间计算，每间房子的装修标准为4-5万元，是从毛墙毛地到成房的状态，明细如下：
土建卫生间1万，家具0.4万电器0.5万床品0.1万装修1.5万公摊部分的装修公摊1万，基本就是这些装修费用，这些费用包含了大厅的公摊装修。
再有就是你没有做过酒店的话要加盟的费用，每间房3000元，管理费按照营业额的5%收取，派驻店长工资月1万。
以80间最佳的数量计算，你要准备装修费用以及相关手续的费用500万，再有准备50万左右的流动费用
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