华益国际商业广场项目开发可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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为更多的居民提供了良好的居住氛围。
1.5项目评估报告编制的依据
在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概预算定额法、概算指标估算法估算，也可以根据类似工程经验进行估算。
具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。
比较常用的方法有以下几种：
①单元估算法。
单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。
如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。
②单位指标估算法。
单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量（千卡/小时）指标计算，变配电安装按设备容量（千伏安）指标计算，中央空调安装按冷负荷量（千卡/小时）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（立方米/小时）指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度（米）指标计算，室外道路按道路面积（平方米）指标计算等。
③工程量近似匡算法。
工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。
④概算指标法。
概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程 概算指标计算整个工程费用。
常使用的估算公式是：
直接费＝每平方米造价指标×
建筑面积，
主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×
建筑面积。
2项目概况
华益国际广场位于南开区长江道北侧与南丰路交口，该地块原来是一个化工厂，购买地块时就按熟地的方式去考虑了，没有考虑拆迁安置补偿等费用。
开发地块旁边就有一个待开发的房地产项目，还有一个小区未完成拆迁工作，面积大概是本项目的四倍。
2.1项目区位分析
华益国际广场地处南开区海光寺商圈，南京路西延长线上，交通状况良好。
紧邻地铁1号线海光寺站、二纬路站，地铁2号线青年路站。
共11条公交线路：
12、600、800、905、952长江道站；
3、503、609、631、646、858南丰路站。
华益国际广场项目的还有以下区位优势：
天津首个中央文教区——汇集南开大学、天津大学、南开中学、南开五马路小学、南开五幼、新东方等全国知名学府与培训机构，能够满足您0—25岁全程教育服务体系。
2.2项目拟建规模和标准
项目总占地面积2.07万平方米，拟建总建筑面积12.54万平方米。
项目是集普通住宅、写字楼和商铺于一体的大型综合体，由北侧住宅区和南侧公建区两部分组成：
住宅部分三栋31层的高层和两栋32层的高层组成，并且外围有两层的底商，长度为260米，宽度为10米。
公建部分位于长江道一侧，由一栋27层、一栋38层158米高的写字楼组成，写字楼下面四层全为底商，并且两栋写字楼连接处有一长为40米宽为20米的四层的底商。
2.3项目定位
2.3.1主要客户群定位
项目普通住宅定位为中高收入居民、二次置业者，经济收入稳定，有一定积蓄，有购买力。
写字楼供各类公司租售。
商铺四层底商主要吸引的大的投资商来进行招租，其它的商铺可以供一般的投资商招租。
2.3.2产品定位
由于本项目地处黄金地段，故项目容积率的定位比较高，然后户型大众化，分别有70平米、100平米和160平米的户型可满足各种需求，针对附近商业氛围浓重的原因，我们建了两栋写字楼以供不同的公司办公租售用，同时还建了很多的商铺，吸引更多的投资者前来招租。
3投资环境研究
3.1当地经济环境
南开区是天津的高新技术产业区。
国家级高新技术产业园区——天津新技术产业园区坐落在南开区。
占地12.22平方公里的南开科技园是天津新技术产业园区的政策区，进入南开科技园的企业可享受国家级高新区的优惠政策。
南开区是天津的民俗文化旅游区。
南开区的老城厢地区是天津市的发祥地，具有600年的历史，区内文物古迹众多，形成了独特的民俗文化氛围。
建于元代的天后宫是世界著名的三大妈祖庙之一。
新落成的鼓楼商业街，使老城厢再现当年的繁华景观。
南开区是天津市重要的商贸区。
传统商业正兴德、四远香、祥德斋等老字号焕发着新的青春。
西南角、东马路形成新的繁华区。
新世界新安购物广场、好又多量贩、家世界、家乐福等现代化商贸设施和连锁超市带动了新的消费。
古文化街、服装街、南马路五金城、不锈钢市场等已成为享誉全国的专业市场。
南开区的发展目标是要建设成为天津市重要的商贸中心、富有活力的高新技术产业基地、有吸引力的文化旅游基地,成为天津市先进的文明市区。
南开区的基础好，拥有一批具有代表性的服务企业，条件环境都很优越，所以国家选南开区为试点。
南开区要完成的目标任务就是转变传统的发展方式，培育新的经济增长点，促进就业，带动社会事业的发展。
解放思想，敢于创新，面向全市全国乃至全世界招商引资。
政策要具体，降低服务业进入南开区的门槛。
南开区按照“一轴、两带、五区”产业规划，逐步将南开西区打造为现代服务业、都市工业聚集区。
截至目前，新南马路五金机电城作为本市20个重大现代服务业集聚区之一，已入住商户2000个；
长江汽贸街聚集近30家4S店，成为本市重点推动的特色商业街之一；
南开工业园、中环电子、针织、盛名不锈钢、发达、低温冷冻、中欣、海鸥表业8个都市工业园区总建筑面积6.5万平方米，入驻企业600余家已逐步行成聚集效应。
经济布局调整逐步延伸。
完善区总体城市设计,编制红旗路以西地区经济社会发展布局规划和街域规划。
规划引领结构调整,优势产业贡献率明显提升。
科技产业发展迅速,医疗器械、生物制药、光电子等产业形成特色,部分科技产品领军国际市场,天津科技广场开工建设,科技园技工贸总收入同比增长21.3%。
商旅服务业实现一年有亮点,提升改造上谷商业街、奥体中心“体育之窗”等5个精品项目,打造老字号名品街,津派相声风景线和鼓楼戏曲大观园等品牌业态,古文化街、鼓楼商业街“十一”黄金周创纪录接待游客260万人次,长江汽贸街新引进5家4S店,特色商业街拉动消费成效明显。
金融业发展势头迅猛,新引进金融企业总部和分支机构45家,深圳发展银行分行落户南开区,香港太平人寿保险有限公司天津分公司正式开业,金融业留区税收同比增长30%。
民营经济发展速度名列全市前茅,在活跃市场、扩大就业、回报社会等方面作出突出贡献,成为区域经济发展的主力军
3.2法制环境
3.2.1土地供应政策
为有效控制土地供应总量，合理安排土地供应结构，促进土地节约集约利用，加强土地市场调控作用，引导各类项目投资，优化产业布局，保障我市城市居民住房建设和重点服务业项目、重大工业项目用地需求，促进天津经济和社会平稳可持续发展，制定国有建设用地供应计划。
按照需求指导供应的原则，合理安排房地产用地供应的总量、结构和布局。
以保障性住房建设计划为依据，着力保证保障性住房土地供应。
极适应“拉动内需、保增长”的调控要求，全力满足市重大工业项目建设需要。
3.2.2房地产交易政策
《天津市房地产交易管理条例》从今天起全面贯彻实施，9月29日，区房管局开展了对《条例》的宣传咨询活动.《条例》的出台标志着我市房地产市场管理工作被正式纳入了法制化轨道，对保证我市房地产市场持续、稳定和健康发展具有十分重要的意义。
在星光广场，房管职工向过往群众发放宣传材料，认真讲解《条例》的具体内容和意义。
工作人员还深入社区，解答群众提出的具体问题。
通过宣传，让广大群众、开发商和中介机构认识到了条例》对于规范房地产市场交易行为的作用，为今后合理地利用《条例》，更好地维护广大人民群众合法权益起到了积极作用。
3.2.3当地金融和税收
该区加快产业结构调整步伐，优化区域金融服务业发展环境，促进区域经济发展，一批金融服务业企业相继落户。
截至目前，该区已拥有银行、保险公司、基金公司、小额贷款公司、担保公司、典当行、拍卖公司等各类金融服务业企业总计374家。
其中，今年新引进金融企业24家，总投资额达5.2亿元。
据了解，南开区结合海光寺―西南角商务商业区、奥林匹克中心会展商务区等重点地区的区域性规划，围绕环球置地金融中心、数码港大厦、时代奥城商业广场等专业楼宇的定位，推出多项措施全方位开展金融服务业企业的招商引进。
该区积极开展金融企业招商引资，主动拜访有意向入驻南开的金融企业，广泛宣传推介南开，推介政策和资源；
制定《南开区金融类企业扶持政策》以及《南开区金融类企业扶持政策》实施细则（征求意见稿）》，确保金融企业在南开区持续、快速、健康发展；
与相关技术公司开展技术合作，制作和建立“南开区金融类企业电子数据库”，实现区域金融类企业数据管理电子化、直观化、动态化；
区金融办与工商南开分局联合为辖区内249家银行集中办理2010年度年检，仅用一天时间共办理150余家银行的年检工作，为金融企业提供便捷服务。
税收：
南开区国税局组织税收收入38405万元，完成市局下达年度计划150590万元的25.5%，比去年同期的28227万元增加10178万元，增长36.06%；
入库区级收入9679万元，完成区委、区政府下达年度计划37909万元的25.53%，比去年同期的7100万元增加2579万元，增长36.32%。
提前13天完成一季度税收收入计划。
3.2.4政府限制或鼓励投资的政策
国家和市、区已经颁布实施的支持中小企业发展和民营经济发展的各项优惠政策，均适用于科技型中小企业。
对创建、转型、申报并经认定的科技型中小企业，给予一定的经费补贴。
对获得市级以上中小企业创新资金、重点新产品、软件专项和专利等支持的企业，给予相应的匹配和资助。
鼓励企业自主创新加大专利申请资助力度，除对科技型中小企业的专利申请给予资助外，对企业实现专利申请零突破的首件申请再给予一次性奖励。
鼓励科技型中小企业进行专利权质押贷款，对获得银行无抵押、无担保的专利权质押贷款的企业给予一次性奖励。
对获得专利试点单位的企业给予一次性奖励。
3.3 投资环境对项目的影响
其中南开大学、天津大学、南开中学更是全国知名学府，
五大商圈围合，专享城市便捷——滨江道商圈，高端消费聚集区；
4市场研究
4.1土地市场情况
天津上半年商品住宅的成交量是540多万平方米，这个量已经超过去年全年的成交量，可见房地产市场已经消化了大量存量房，这无疑为房地产企业储备土地腾出了需求空间，使土地市场日趋活跃。
但是反过来看土地市场对房地产市场的影响，上半年天津土地成交约2000多万平方米，其中工业用地其实占据70%—80%，住宅和商业用地新增量只有400多万平方米，其中还包括中心生态城等一部分一级开发用地，剩下的居住用地其实屈指可数。
这样的成交情况难免造成市区房价的持续上涨。
房地产价格与土地价格之间的关系主要体现在土地的有效供应量上，但土地价格与房地产价格并没有直接关系，也就是说，土地价格下来了，房价未必会下来，房价主要取决与市场需求。
特别是在商业地产方面，天津近年来商业用地推出速度很快，已经超过了天津商业开发和管理运营公司目前的投资和扩张能力，一定程度上产生了开发与招商、招商与消费终端之间的连环矛盾。
这就使商业用地及房价处于一种僵持状态。
正是由于土地市场一度出现供应结构不平衡，土地有效供给不足，才造成了2007年“面粉比面包贵”的土地现象，这一现象也是引发楼市低迷的重要原因。
因此下一步将是政府通过区域经济结构重组、优化、调整土地出让的阶段迈进的过程。
这段时间，很多原来对房地产限制的二手房、比如信贷政策、70、90政策的放松，以及一些税费的下调，都体现出政府“救市”的，恢复信心和促进内需释放的意图，这也是土地试市场启动的政治原因之一。
但是这种启动还是以稳定为出发点，因此今后市场无论房价还是地价都将在一定范围内波动。
4.2竞争楼盘分析
名称
位置
物业类型
均价
增幅（与上月比）
租金
泰达清新园
天津市南开区南丰路29-35号
普通公寓;
20415元/㎡
0.26%↑
天香水畔
南开黄河道与津河交口南侧
别墅
17900元/㎡
0.31%↑
英俊名邸
南开区万兴街长江道与孤山路交口
普通公寓
16022元/㎡
0.06%↑
居瑞里
广开四马路与西市大街交口
13926元/㎡
0.39%↑
云居里
长江道与白堤路交口
14551元/㎡
0.2%↑
红勘标志大厦商业
天津市南开区红勘大道与西湖村大街交口
商铺
0.18%↑
170元/月·
㎡
燕宇花园
南开密云一支路
住宅、公寓
8394元/㎡
亿城倍儿幸福
天津市南开区中环以内红旗路与青年路交口东南侧
公寓
15000-18000元/㎡
0.02%↑
中国窗
南门外大街与南开五纬路交口西南侧
公寓
20000元/㎡
0.13%↑
清新大厦
大丰桥与长江道交口
写字楼
0.29%↑
180/月·
㎡
南开长江道众望大厦
南开区广开街
0.24%↑
125元/月·
长江道临街商业商铺
南开长江道
0.16%↑
110元/月·
天津长江道速8酒店
南京路与长江道交界
酒店
0.11%↑
160元/天（约40㎡）
综上述表格物业类型分析
租售价格均价
16000元/㎡
0.288%↑
112/月·
0.265%↑
140/月·
160元/天
0.106%↑
4.3拟定开发规模和档次
由于本项目地处黄金地段，故项目容积率的定位比较高，然后户型大众化，分别有70平米、100平米和160平米的户型可满足各种需求，针对附近商业氛围浓重的原因，我们建了两栋写字楼以供不同的公司办公租售用，同时还建了很多的商铺，吸引更多的投资者前来招租。
预测拟开发项目未来的租售价格
销售面积（㎡）
销售类型
销售价格
住宅
51810
销售
22000元/㎡
商业商铺
10200
出租
150元/月·
22440
5550
5规划方案及建设条件
每栋楼下面都还有两层的停车场，在写字楼后面还有20米长、80米宽的停车场，以满足客户的停车需求。
6规划方案及建设条件
6.1·
规划方案
6.2·
建设过程中市条件
我们开发的是熟地本身带有一定的配套设施（三通一平）在建设过程中,我们又投入了资金来改善和完成应有的配设施我们的支出如下表所示:
（四）
城市建设配套费
﹝1﹞
市政大配套费
1
住宅部分
70650
165
1165.73
2
写字楼部分
40950
200
819.00
3
商铺部分
13800
210
289.80
﹝2﹞
住宅气源发展基金
20
141.30
﹝3﹞
自来水增容费合计
住宅自来水增容费
471（户）*2.5
600
7.07
写字楼自来水增容费
205（户）*5
2.46
商铺自来水增容费
6
3.67
本项目地块附近有燃气供应设施，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
我们建设的是中高端住宅以及南开区商务，商业的中心.我们的设想是打造其附近地块优质的住宅商务小区，树立我们的品牌。
所以我建议我们建筑物的装修标准作出我的设想.
（1）我们的住宅去采用统一的中等性装修，在保留业主可根据自己喜好进行装修的前提下，我们同意的为业主进行一些融入设计师理念的装修，给业主们打下一些购房后自主装修的基础。
整体美观的设计也为我们的销售创造了条件。
（2）我们的写字楼因为全部以出租为主，所以我们要进行统一的设计装修。
我们要采用中高档的装修方案，我们要请专业的设计师和装修团队为我们设计、施工、采购主材的材料。
我们将采用优质的装修以达到整体效果的一致，突出我们的设计的主题。
为我们的后期租售创造良好的条件及优势。
（3）我们的商铺定位为豪华的商业街和一个四层的大型商场，所以我们的装修不光要施工设计优良，还要外部整体装修较豪华，给人一种豪华气派的感觉。
这样才会为我们引来更多的商户，提高我们的租金，同时也能较好的提高我们开发整个项目的整体形象。
7项目开发建设全过程主要工作的进度安排
7.1土地获得方式：
购买熟地，时间：
2009年7月7号
7.2前期工作
7.2.1选址意见通知：
2009年8月4日
7.2.2建设用地规划许可证：
2009年9月13号
7.2.3规划建设条件2009年10月11号
7.2.4建设工程规划许可证等手续2009年10月28号
7.2.5项目勘探、设计、施工发包方式及时间2010年3月
采用建设单位直接招标发包方式即建设单位直接招标发包方式是指建设单位直接通过招标方式将任务发包给承包单位。
所谓直接招标发包，是指由建设单位自己进行或委托招标代理机构进行的招标发包活动，按发包的内容和招标的对象有平行承发包、设计总承包、施工总承包、项目总承包等方式。
7.2.6项目开工时间及工期进度安排2010年6月18号
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