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福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告

项目编号：

侠客行估字[2004]88号

项目名称：

福州市好景花园土地竞拍

总造价：

344798612.91元楼面造价：

1638.04元/M2

土地面积：

41032.87M2建筑面积：

210495M2

建筑密度：

30%容积率：

3.6绿化率：

35%

建设单位：

侠客行置业有限责任公司

项目负责人：

侠客行

编制单位：

侠客行置业有限责任公司

编制负责人：

侠客行编制审核人：

侠客行

编制人：

侠客行编制日期：

04-7-3

一、技术经济指标………………………………………………………………………………………………………………………………1

二、可行性分析…………………………………………………………………………………………………………………………………1

三、福州市好景花园土地竞拍成本计算表……………………………………………………………………………………………………2

四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表……………………………………………………………………………………………3

五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表……………………………………………………………………………………………………4

六、福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………5

一、技术经济指标：

1、用地面积：

55832m2

2、容积率：

3.6

3、可建面积：

200995m2

其中：

住宅面积：

184763m2

商店面积

沿街商店面积：

6916m2*2层=13832m2

小区内商店面积：

1200m2*2层=2400m2

另外可建车位：

地下室面积9500m2（车库450个）

4、绿化率：

35%

5、密度：

30%以内（本方案按30%计算）

二、可行性分析

本可行性测算方案，销售收入为100%，因此在本地块投标中应考虑该因素。

建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本项目的最理想的总地价款在9638万元以内。

附：

福州市好景花园土地竞拍成本计算表

福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表

福州市好景花园土地竞拍经济分析表

福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表

侠客行置业有限责任公司

二00四年九月十二日

福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表

编码

工程项目（费用）名称

计量单位

工程量

单价或费率

造价或费用（元）

楼面造价（元/M2）

百分比（%）

计算公式或说明

一、征地、拆迁、前期费

54710890

259.92

15.87%

1-1-1

征地补偿费

项

50000000

237.54

14.51%

按实际发生

1-2-1

设计费

平方米

210495

3788910

18.00

1.1%

18元/平方米

1-3-1

建筑招投标费

项

10000

0.05

0.01%

1-4-1

建筑核放样费

项

50000

0.24

0.02%

1-5-1

施工许可证

项

20000

0.10

0.01%

1-6-1

消防审核费

平方米

210495

841980

4.00

0.25%

二、建安造价

191948968

911.89

55.67%

2-1-1

土建及安装费用

平方米

210495

650

136821750

650.00

39.69%

2-1-2

地下室部份建安费用

平方米

1200

0.00

2-2-1

小区道路配套费

平方米

210495

14734650

70.00

4.28%

2-3-1

电梯费用

部

250000

17500000

83.14

5.08%

2-4-1

工程监理费

项

1500000

7.13

0.44%

2-5-1

工程监督费

元、%

155940000

0.22

343068

1.63

0.1%

2-6-1

小区配水电费用等

平方米

210495

100

21049500

100.00

6.11%

三、其他税费

98138754.91

466.23

28.47%

3-1-1

营业税等

元、%

534436150

8.5

45427072.75

215.81

13.18%

3-2-1

广告费

项

5000000

23.75

1.46%

3-3-1

销售管理费用

元、%

534436150

5344361.5

25.39

1.55%

3-3-1

建设管理费用

元、%

246659858

4933197.16

23.44

1.44%

3-4-1

利息费用

元、%

246659858

5.6

30034327.76

142.68

8.72%

8-1-1

不可预见费

元、%

246659858

7399795.74

35.15

2.15%

zzj

总成本

344798612.91

1638.04

100.01%

0.00

福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表

序号

楼层、单元或楼房名称

计量单位

单价

建筑面积（M2）

可售面积（M2）

项目套数

可售套数

销售收入（元）

销售模式

备注

住宅

元/㎡

2050

184763

378764150

按建筑面积

沿街店面一层

元/㎡

13000

6916

89908000

按建筑面积

沿街店面二层

元/㎡

4000

6916

27664000

按建筑面积

小区店面一层

元/㎡

10000

1200

12000000

按建筑面积

小区店面二层

元/㎡

3000

1200

3600000

按建筑面积

车库

元/套

50000

9500

450

22500000

按项目套数

合计

534436150

福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表

序号

楼层、单元或楼房名称

计量单位

单价

建筑面积（M2）

可租面积（M2）

项目套数

可租套数

租赁收入（元）

租赁模式

备注

合计

福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表

序号

项目名称

成本（元）

合计（元）

第1年

第2年

第3年

第4年

一、征地、拆迁、前期费

54710890

13677722.5

二、建安造价

191948968

47987242

三、其他税费

98138754.91

98138754.92

24534688.73

合计

344798612.91

344798612.92

86199653.23

福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表

序号

项目名称

成本（元）

合计（元）

第1年

第2年

第3年

第4年

投资计划

344798612.91

344798612.92

86199653.23

资金筹措计划

344798612.92

86199653.23

2.1

自有资金

120679514.52

30169878.63

2.2

借款

224119098.4

56029774.6

2.21

向银行贷款

224119098.4

56029774.6

福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表

序号

项目名称

成本（元）

合计（元）

第1年

第2年

第3年

第4年

现金流入

534436149.99

178145383.33

1.1

销售收入

534436149.99

178145383.33

1.2

租赁收入

1.3

其它收入

现金流出

344798612.92

86199653.23

2.1

开发投资、经营

344798612.92

86199653.23

2.2

其它支出

净现金流量

189637537.07

-86199653.23

91945730.1

累计净现金流量

-86199653.23

5746076.87

97691806.97

189637537.07

福州市好景花园土地竞拍可行性报告资本金现金流量表

序号

项目名称

成本（元）

合计（元）

第1年

第2年

第3年

第4年

现金流入

534436149.99

178145383.33

1.1

销售收入

534436149.99

178145383.33

1.2

租赁收入

1.3

其它收入

现金流出

120679514.52

30169878.63

2.1

开发投资、经营

120679514.52

30169878.63

2.2

其它支出

净现金流量

413756635.47

-30169878.63

147975504.7

累计净现金流量

-30169878.63

117805626.07

265781130.77

413756635.47

福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表

序号

项目名称

计量单位

基本方案

方案1

方案2

方案3

方案4

方案5

方案6

方案7

方案8

方案9

方案10

方案11

方案12

方案13

方案14

方案15

方案16

方案17

方案18

土地拍卖价款

万元

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

13000

14000

15000

16000

17000

18000

19000

20000

21000

22000

1.1

土地拍卖单价

元/M2

1219

1462

1706

1950

2193

2437

2681

2924

3168

3412

3656

3899

4143

4387

4630

4874

5118

5362

1.2

土地拍卖单价

元/亩

812361

974833

1137305

1299777

1462250

1624722

1787194

1949666

2112138

2274611

2437083

2599555

2762027

2924499

3086971

3249444

3411916

3574388

1.3

土地拍卖价款占比例

14.5

16.83

19.01

21.06

22.98

24.79

26.5

28.11

29.64

31.09

32.47

33.78

35.02

36.21

37.34

38.42

39.45

40.44

项目总成本

万元

34480

35652

36823

37995

39167

40339

41510

42682

43854

45026

46198

47369

48541

49713

50885

52056

53228

54400

资金筹措

万元

34480

35652

36823

37995

39167

40339

41510

42682

43854

45026

46198

47369

48541

49713

50885

52056

53228

54400

3.1

资本金

万元

12068

12478

12888

13298

13708

14119

14529

14939

15349

15759

16169

16579

16989

17399

17810

18220

18630

19040

3.2

借款

万元

22412

23174

23935

24697

25458

26220

26982

27743

28505

29267

30028

30790

31552

32313

33075

33837

34598

35360

经营总收入

万元

53444

4.1

销售收入

万元

53444

4.2

租赁收入

万元

利润总额

万元

18964

17792

16620

15448

14277

13105

11933

10761

9590

8418

7246

6074

4903

3731

2559

1387

216

-956

所得税

万元

6258

5871

5485

5098

4711

4325

3938

3551

3165

2778

2391

2005

1618

1231

844

458

税后利润

万元

12706

11921

11136

10350

9565

8780

7995

7210

6425

5640

4855

4070

3285

2500

1715

929

144

-956

全投资财务内部收益率

91.5

83.8

76.55

69.6

63.05

56.75

50.75

39.45

34.15

28.95

23.95

19.1

14.4

9.75

5.2

0.8

-3.6

资本金财务内部收益率

488.1

468.55

450.2

433

416.8

401.55

387.1

373.45

360.55

348.3

336.65

325.55

315

304.9

295.3

286.05

277.25

268.8

全投资财务净现值（Ic=30%）

万元

6214

5580

4945

4310

3676

3041

2407

1772

1138

503

-132

-766

-1401

-2035

-2670

-3305

-3939

-4574

资本金财务净现值（Ic=30%）

万元

18352

18129

17907

17685

17463

17241

17019

16797

16575

16353

16131

15908

15686

15464

15242

15020

14798

14576

全投资回收期

年

1.94

2.07

2.14

2.22

2.3

2.4

2.49

2.6

2.72

2.84

2.98

3.14

3.31

3.5

3.71

3.95

资本金回收期

年

1.2

1.21

1.22

1.23

1.24

1.25

1.26

1.27

1.28

1.29

1.3

1.31

1.32

1.33

1.34

1.35

1.36

投资利润率

49.91

45.13

40.66

36.45

32.49

28.75

25.21

21.87

18.7

15.69

12.82

10.1

7.5

5.03

2.66

0.4

-1.76

资本金利润率

157.14

142.59

128.96

116.17

104.15

92.82

82.14

72.04

62.48

53.42

44.81

36.64

28.86

21.44

14.37

7.61

1.16

-5.02

福州市好景花园土地竞拍可行性报告敏感性分析表

序号

项目名称

计量单位

基本数

变化1

变化2

变化3

变化4

变化5

土地拍卖价款

万元

5000

1.1

土地拍卖单价

元/M2

1219

1.2

土地拍卖单价

元/亩

812361

1.3

土地拍卖价款占比例

14.5

13.75

14.29

15.02

14.57

13.77

项目总成本

万元

34480

36363

34997

33289

34318

36303

资金筹措

万元

34480

36363

34997

33289

34318

36303

3.1

资本金

万元

12068

12727

12249

11651

12011

12706

3.2

借款

万元

22412

23636

22748

21638

22307

23597

经营总收入

万元

53444

47030

54512

51840

56116

50771

4.1

销售收入

万元

53444

47030

54512

51840

56116

50771

4.2

租赁收入

万元

利润总额

万元

18964

10668

19516

18551

21797

14469

所得税

万元

6258

3520

6440

6122

7193

4775

税后利润

万元

12706

7147

13076

12429

14604

9694

全投资财务内部收益率

91.5

51.7

92.65

92.6

104.15

68.4

资本金财务内部收益率

488.1

389.4

491

490.9

520.75

429.9

全投资财务净现值（Ic=30%）

万元

6214

2208

6432

6112

7546

3983

资本金财务净现值（Ic=30%）

万元

18352

15008

18751

17831

19627

16762

全投资回收期

年

1.94

2.38

1.93

1.85

2.16

资本金回收期

年

1.2

1.25

1.2

1.19

1.23

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