超市行业加速扩张 开店选址成竞争第一要义.docx
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超市行业加速扩张开店选址成竞争第一要义
超市行业加速扩张开店选址成竞争第一要义
文章关键字:
超市 作者:
焦点房地产网 发布时间:
2008-10-23
2008年9月商务部下发通知，外资超市开店审批政策进一步放松。
一系列背景环境下，超市行业是否开始新的一轮跑马圈地？
2008年10月22日，搜狐焦点房地产网诚邀超市行业巨头做客焦点投资沙龙栏目，畅谈超市选址问题。
近年来连锁超市行业跑马圈地，完成了在全国各线城市的战略布局。
纵观北京商业地产市场，核心商圈的大型商业项目都可见得超市进驻的身影，甚至一些潜力商圈的形成和大型超市的进驻带动开发不无关系。
与一般行业的选址不同，超市行业选址面积巨大，程序更为复杂，对商业地产项目的影响也较为密切。
2008年超市行业进入选址开发第二密集期，在完成了第一层次的战略布点之后，超市巨头下一步进驻的区域又将是哪里？
焦点商铺网独家披露超市选址奥秘。
活动名称：
超市连锁加速扩张选址成竞争第一要义
活动主办：
搜狐网焦点商铺网
活动时间：
2008年10月22日
活动地点：
海淀中关村东路1号搜狐网络大厦12层
邀请嘉宾：
乐天超市高级拓展经理刘晓
法宝超市扩展专员许炜锋
乐购超市开发经理王立飞
迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让
策划主持：
何云云
活动议题：
1、外资超市审批权限下放，是否意味着新一轮超市扩张的开始？
2、目前北京市场超市开发是否进入饱和期？
下一步超市选址开店的关注区域是哪里？
3、超市选址开发与商业地产、新商圈形成的辩证关系。
4、解读家乐福、沃尔玛、易初莲花、华联、物美、华堂、屈臣氏等各类型超市选址“独家秘籍”，关注超市大鳄的下一步动向。
5、超市选址之面积要求、内部设计、交通环境、租金优势解读。
6、进驻三线城市？
超市选址迎来“上山下乡”？
◆现场实录◆
【主持人】：
各位嘉宾大家好！
首先非常欢迎各位做客焦点直播间，参与我们今天的投资沙龙“超市选址专业论坛”活动。
大家都知道，与一般的行业开店选址不同，超市行业在开发选址时由于设计面积巨大、沟通环节较多存在一定的特殊性。
与此同时，超市行业的选址也往往牵动了商圈和商业项目的敏感神经，纵观北京商业地产市场我们就会发现，很多的商业项目或者是潜力商圈的启动，都会将超市选址作为其向前推动的主要引擎。
如果说开店选址是一门学问，那么超市行业的开店选址更是无比高深。
今天焦点商铺非常有幸邀请到各位嘉宾，畅谈超市选址细节问题。
各位嘉宾可以结合各自品牌的发展战略，谈一下2008年自身的开店选址计划。
同时也可以就平时就开店选址问题，与商业地产项目接触时发生的感触等等畅所欲言。
活动正式开始之前，我先介绍一下今天到场的嘉宾，他们是乐天超市高级拓展经理刘晓女士；法宝超市扩展专员许炜锋先生；乐购超市开发经理王立飞先生；迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让先生。
欢迎大家的到来。
商务部最近发了一个通知，外资的超市审批权限下放，很多人认为这是超市发展的利好消息，可能超市行业会迎来一个发展的高峰期。
其实这个消息出来之前，我们也发现，随着商业环境的繁荣，超市行业在2003年前后，有一个大跨度发展，我们把它称之为发展的第一个爆发期，很多超市完成了在全国的战略布点。
我想今天到来的几位嘉宾都是超市行业里的开发选址专家，对超市开店十分熟悉。
下面就请各位结合自家品牌的开店扩展经历，谈一下有关超市如何开店选址这个课题。
乐天是韩国大型超市排名靠前的一家。
现在在韩国拥有60家店，年销售额相当可观。
而且我们得到一个消息，乐天现在已经开始了它全球的扩张征程，把中国市场作为它的一个重点开发领域。
在这个这样一个背景下，请乐天玛特的业务发展部高级拓展经理刘总谈一下，乐天玛特在北京市场的开店计划和对超市选址的具体要求。
乐天超市高级拓展经理刘晓
【刘晓】：
现在说不上今年的计划，如果是在一月份的时候可以说计划，因为发展的变数比较大，很大的决定因素不是说我们想发展多少个店，很多时候必须是有这样的信心，开发商也有这样的动力。
所以现在我们目前来说，今年在北京属于是选址的阶段。
我们十年的远期规划是300家店。
这个数据对外已经宣布了。
在中国区域内计划十年达到300家店，这个目标有点远大。
具体到北京市场来说，我们希望能够增开5到6家店。
【主持人】：
目前乐天玛特在北京总共拥有多少家？
都分布在哪些区域？
【刘晓】：
乐天超市是通过收购万客隆的模式，进入到北京市场的。
目前在北京总共拥有6家店。
收购以后新增的店铺还没有开出来。
【主持人】：
目前乐天超市的现有店铺都是架构在万客隆原由网点分布基础之上，对吗？
【刘晓】：
是的，目前有三家店进行了重新装修并开业。
比如酒仙桥店，按照乐天的标准进行重新调整，在装修和服务设施方面都有很大变化和调整。
【主持人】：
可以谈谈乐天选择采用收购的方式进入北京市场的想法和初衷吗？
【刘晓】：
两年前乐天就开始了对中国市场的研究，一直是在摸索阶段，一直不知道用什么方式适应中国人的消费倾向、消费口味。
所以在考虑进入到这个市场的时候，就会比较谨慎慎重一些。
那么如果采用单点的扩张模式，速度可能会慢一些。
刚好那时有一个机会，所以就采用收购万客隆的方式进入进来。
现在已经拥有8家店铺，在人员店铺方面都是采用原来的配置，收购的万客隆的大多数人员还是在里面，对于它将来的扩展还是比较有利的，不会出现脱节的现象。
【主持人】：
既然我们今天的主题是超市选址，我觉得对于乐天现在的状况来说，它的选址还是利用原来万客隆的开店体系，因为这种方式现在有这样一个基础，现在乐天应该有自己的选铺标准，您对选有店铺的选址还满意吗？
另外，会不会在现在的网点布局上有一些补充或者是扩充。
乐天既然有开店300家这样一个宏大的计划，那么在北京选店的时候会钟情于哪些区域和项目？
【刘晓】：
先简单介绍一下乐天超市选址的标准，因为万客隆定位于仓储式超市，与乐天的大卖场定位截然不同，因此具体在店址的选址上会出现差异。
乐天倾向于选择人口较多区域选址，而不是像仓储超市倾向于选择非中心区域。
仓储式超市选址更加注重交通的便利性，相反对于是不是在城市中心位置并不是特别的在意。
所以在收购万客隆的时候，我们也考虑到了这个因素。
不过现在看来还好的是，十年前万客隆在北京郊区所选择的店址，现在伴随着城市的不断扩张都已发展成为北京的焦点区域，属于市中心的位置。
从这个方面来考虑，还是比较适合乐天的选址标准的。
此外在硬件方面，乐天选址倾向于考虑建筑的一二三层，因此在地下的一些位置，不是我们未来重点考虑的区域。
所以在这方面，像乐天洋桥店和酒仙桥店，都是属于万客隆的自有产权，而且也是在地面的建筑，对于将来的改造都是非常有利的。
对于今后的选址，如果是在北京，肯定还是在人口比较多一点的地方，能够尽量的避开一些竞争对手，当然现在考虑到大家的发展意愿都很强烈。
能够完全的按照我们原来的标准来做，比如说多少公里多少竞争者的话，那是非常困难的。
已经避不开了，我们只能够争取在一些硬件方面和服务方面争取提高。
【主持人】：
好的，谢谢刘总的介绍。
今天过来的还有法宝超市负责扩展的许先生。
提起法宝，在我自己的认识中感觉是一个定位于中型超市这样一个定位，它在选择店铺的时候，似乎不会特别关注核心热点商圈，往往会选择周边居民较多的地方。
法宝于2004年进入北京，现在在京有7家店，店铺面积在三千左右，但是现在似乎也有趋大化。
您能不能介绍一下法宝超市今年开店选址方面的一些情况？
统杰法宝超市拓展专员许炜锋
【许炜锋】：
法宝超市这边的情况大致是这样的，目前以每年两家店的速度发展，公司希望能够保证这个速度，而且今年完成得还不错，两家店都完成了签约。
其中有一家店，如果没有什么意外的话，应该是在12月底或者是年前开业；另外一家店是明年的4到5月份开业。
如果没有意外的话，明年是法宝将拥有9家店。
因为法宝超市属于中超，所以不会做一两平方米的大卖场，法宝希望选择周围交通方便，服务社区的区域。
此外现在写字楼里面的白领，也是我们很好的关注市场。
我们希望硬性条件面积在5000平方米以上。
如果店铺的综合条件不错的话，面积稍微小一点的话，我们也会考虑。
稍微大一点面积的店铺，我们也会考虑，但是一般不会超过10000平方米这样的规模。
【主持人】：
每年开店达两家，在超市行业而言是一个什么样的速度？
【许炜锋】：
能够保证两家店，我觉得是一个比较稳妥的速度。
这个速度在超市行业应该是属于一个正常水平。
【刘晓】：
比较好，正常偏高的。
对于大卖场来说应该是这样的。
【李克让】：
超市开两家也正常，开十家也正常，取决于他所获得的物业和其他优势。
如果没有合适的物业的话就是三年一家，万客隆就是这样。
【主持人】：
不知道各位有没有这样的感觉，开店的时候想开店，但是选不好铺就开不了。
你选好一个正确的店铺，不管是将来的运营还是其他的，都会起到事半功倍的作用，所以说选址非常的重要。
许先生，据我了解目前法宝在紫竹桥和西直门的枫蓝国际都有店铺对吗？
【许炜锋】：
对。
【主持人】：
法宝超市公司下一步会把店铺开在什么样的区域呢？
【许炜锋】：
只要这边人够多，交通够便利，面积够大，我们就可以开。
【主持人】：
那北京这样的地方太多了。
【许炜锋】：
比如说望京，现在是一个很好的区域，发展很快，但是望京有很多有力的竞争对手，我们要考虑进来以后能不能得到很好的收益，即使有面积、即使一切条件很好，我们还要考虑竞争对手。
我们没有办法说要在哪开，但是如果合适的话，我们会开。
合适不合适有很多的因素。
【主持人】：
也许你方方面面都合适的话，竞争对手已经进来了，先比你下手了。
【许炜锋】：
所以还是挺有难度的。
【主持人】：
对于超市选址，李总有很多的观点，我们各家有自己的开店计划。
李总站在行业的角度做一横向的扫描分析。
超市的性质也不一样，有大卖场，有仓储式的，也有像屈臣氏这样的特色连锁化的超市，可能不同类型的超市选址会呈现出不同的特点，李总您给分析一下。
北京迈尔时代商业顾问有限公司策划总监李克让
【李克让】：
你谈到的是超市选址技术，他们做超市发展的可能会更加权威。
虽然他们每个公司每个品牌选址各有偏好，但是大同小异。
他可以按风水判断，因为这个十分盛行。
风水过去我们管它叫迷信。
我觉得他们做超市拓展，首先应该找风水大师，你选任何一个点，风水的判准肯定是相对准确的。
比如说你们搜狐网络大厦对面的易初莲花，它正好是五道口的十字路口。
你选一个大卖场，他们所在的位置是最棒的，其次是搜狐大楼这个角，第三，应该是西南角，最次的应该是东南角。
如果研究一下风水，现在有专门的公司也为这些超市机构发展做服务。
而且人大有这样的高级培训班，据我所知，很多做发展的人士都参加这个培训班。
而且社科院有很多专门研究风水的大师，他们专门为土地开发选址、建筑进行咨询服务。
我感觉你说的选址有一个关于技术、建筑和细微的差距。
但是大的选址要尊重这个城市、地段、栋建。
有人把这一切东西叫利地研究。
我跟他们的角度是正好不同的，因为他们做发展关心的是我这个地怎么选，我选址以后，怎么能够有特别好的产出，这是他们关心的。
但是我说的，关于连锁店发展的战略，因为刚才他们个位分别谈了竞争问题，人越多的地方我就去，这就是扎堆。
我感觉超市未来的发展，现在不管从经济上也好，还是政治上也好，给了他们发展的空前好机会。
现在大型超市和中型超市在比较热的地方扎堆，会影响相对的效应。
比如说望京，原来叫睡城，现在叫商城，百货公司好几家。
为什么呢？
这也有一个从众心理，要么大家都不去，要么有一个去了大家都去了。
在一个大品牌的带动下，把整个区域的商业带动了起来。
我觉得超市是投资型的，我选了一个店马上就要得到效益。
但是大家都往热的地方扎堆，你的利益不会那么深远。
作为连锁，数量越多越好，但是也有一个合理的比重和比例。
它在目前中国城市化的步伐比重加大。
中国扩大内需采取的政策措施，对于这种机会结合自己发展的经营和拓展战略。
我感觉他们应该到未来城市特别有希望的一个区域做自己的店。
另外，要深入到二级三级甚至四级城市。
因为这对他们来说利益是长远的。
现在超市在大城市，盈利空间是萎缩的。
所以对超市的效益增长，利润增长，已经到头了。
而真正你能够赚钱，是在一些新兴的城市。
我们国家现在开了很多大型的购物中心，十万是小的，一般是二三十万。
有一个区域是空白的，一个新的城市是四五十万人，放一个购物中心，有一个百货中心、超市、若干个综合服务，这个消费服务的城市功能就完全的展现了。
而且这也特别的国际化，60年代购物中心的兴起就是因为有了高速路，有了新的城市而建立的。
十七届三中全会，有人说这是中国又一次伟大的土地改革，自有的土地可以扭转，农民的手里都有钱了，他从土地里面解放出来以后，也要从事其他的生产和经营。
农村的城市化是适合他们发展的地方。
这次金融危机，大家都寄希望于中国能够伸手去救他们。
但是中国的观点就是我解决好中国的问题就已经是在全球的经济危机中伸了一把救援的手。
中国这次十七届三中全会，说解决内需就是解决农民的问题，力度特别大，中国的农民数量是7亿，世界人口是67亿，超过了十分之一。
不管是乐天还是法宝，你要占了世界十分之一的市场，你太了不得了。
所以我建议大家不要往一个地方扎。
18号新华社环球时报这些中央媒体都转载了美联社发的一篇报道，叫沃尔玛开始寻求在中国的中小城镇扩张、发展。
而且沃尔玛确实在这方面走得比较深入，二级城市他走得比较多，三级城市同样在深入。
我想这也适合其他的超市发展。
很多人跟他提这个名，我们很多人都不知道这个具体地方在哪里，怎么走，比如说茂林，比如芜湖，比如娄底，你要一提娄底，娄底是干什么？
很多人没有这个概念，沃尔玛去了，实际上娄底第一是交通要道，第二是历史名城，第三，它是中国中部一个特别活跃的城市，而且科尔尼公司统计08年2季度沃尔玛在中国增长了32%。
同一时间在国际市场增长只有10%。
这说明了巨大的发展空间是在中国的二三级城市，甚至中国的农村。
农村的现代化、生活水平，主要是现代城市功能配备比较差，所以我想说，超市应该有一个大的发展战略，盈利的模式，你深入到什么地方，这是你盈利的根本。
中国的一线城市，我感觉应该说已经没有什么可做了。
除了西部的一线城市，因为它是在发展，它和沿海城市不一样。
沿海城市现在没有办法做了。
比如说青岛、深圳、上海、杭州，你现在根本进不去，他可能一寸土地都没有。
但是超市为什么都愿意把第一面旗帜插在那里？
他有一个标志性的东西，还有一个物流的问题。
他往往愿意把物流中心和地区区域的总部建在省城。
但是现在有许多公司已经不那么做了，可能是非省城他也在做，他放到二线城市。
很多可能是先做包头，再做呼和浩特。
【主持人】：
李总在我们焦点商铺网开了博客，最近写了一篇文章叫“超市选址要上山下乡”。
可以说把超市选址问题，上升到了公司战略层面。
放到了一个特别大的社会背景、时代背景之下来考虑。
说起超市在一线城市布局。
也就是我们刚才说的第一个爆发期，大家已经把大的战略布点完成了。
接下来就要开始下一步，拓展二线、三线潜力城市，到哪里去选址。
【主持人】：
好，下面有请TESCO的王经理，介绍一下TESCO的选址经验。
TESCO乐购超市开发经理王立飞
【王立飞】：
首先需要说明的一点是，TESCO包括市场份额、包括公司的员工、公司的核心价值就是要通过赢得对顾客的服务来赢得市场份额，从而赢得公司的销售。
TESCO也在开展全球发展战略，中国市场也是公司重点关注的领域之一。
【主持人】：
作为世界500强企业，英国第一、全球第三大超市集团，TESCO和沃尔马和家乐福齐名。
但是由于进驻中国的时间较晚，可能大家对这个品牌还不是非常的熟悉。
对于TESCO如何开店选址也是非常关注，王经理能不能在详细介绍一下这方面的经验？
【王立飞】：
是的。
TESCO最近的财务年度复合增长率和盈利的复合增长率都比较高。
【主持人】：
相对于家乐福、沃尔玛超市大颚们进入中国，TESCO进入的时间稍微晚了一些。
您在进入北京的时候，好象现在有两家店，一个是在东四环的百子湾桥，一个是在京东的欢乐谷周边，从目前的开店选址来看，似乎钟情与北京东部。
一般而言，既然高调进驻中国，那么为什么不选则一些核心热点位置或者商圈呢？
将第一家店选在百子湾区域是出于什么样的考虑？
【王立飞】：
其实我们的发展很简单，机遇可遇不可求，碰到了就出手。
就像李总讲的，经济在发展，下一步要向二三线城市发展，我们有这样的发展，这次经济危机对于我们这些来自外国的中国企业，希望能够发挥一点作用。
【主持人】：
当时选这两个店，百子湾也是相当于几年前的望京，我们考虑这个商圈是不是也有李总刚才说的考虑，进驻潜力商圈看好未来？
在和大成国际中心接触的时候，选址经历了则样的推敲和考量。
【王立飞】：
现在市场竞争已经比较激烈了，超市内部和各个超市之间都会有竞争的行为。
企业能不能使这个竞争以比较合理的方式来进行，我们都会考虑。
【主持人】：
我们最近有没有明确的开店计划？
【王立飞】：
我们有一个期望，但是我们的计划都是根据情况来变的。
目标太大了，有时候实现不了，还是脚踏实地的好一些。
【主持人】：
对于北京的几个商圈，我们有没有重点关注的区域？
【王立飞】：
我们都关注。
【主持人】：
乐购进驻大成国际中心的店铺面积比较大，面积在两万多平方米左右。
以后再开店铺的话会不会按照这个标准来考量？
【王立飞】：
大成国际中心是我们比较早期的一个店。
它也是TESCO在北京的第一家店。
谈到超市选址问题，我们也有很多的话要说。
因为在开发选址的时候，我们遇到了很多问题。
在这里我澄清一下，TESCO做超市希望能够把很好的服务带给广大客户。
那么如果我们现在如果碰到一些合适的店铺的话，开发商的要求比较高，但是租金又不区别对待，开发商只考虑价格就不好了。
TESCO希望能够保证以英国标准的超市带给中国，所以在选址的时候也会将这些因素考虑进来。
【主持人】：
刚刚您谈到租金问题，这个问题目前对于超市选址而言，是一个困扰吗？
因为我知道现在很多商业地产项目的租金报价都比较高。
【王立飞】：
其实各方面的因素都会有一些，如果前期的时候我们找到一个超市店铺，多么有形象，多么位置好，但是最后决定他意向的可能是价格的因素。
【主持人】：
好，刚刚各位就超市选址问题进行了阐述，让我们对这个行业的开店有了一个大致的了解。
那么我们各家在具体接触一些商业地产项目时，都会从哪几方面来考量这个商铺到底适不适合进驻？
或者在谈店铺的时候，都会从哪些重要因素来把控？
比如面积、交通流线、规划设计等等，希望各位能将话题进一步深入，谈及超市选址的一些细节问题。
【许炜锋】：
可以说超市的选址各有各的经验，但是总结起来也无外乎几个点，人口和交通的情况是大的方面，小的方面就是整个建筑的状况，关注最多的还是前期人口和交通。
即便是不成熟的地方我们也会关注其未来发展，但是就法宝而言，我们最关注的是交通问题。
【主持人】：
交通方面有没有一个细化的指标呢？
【许炜锋】：
停车位、公共交通、道路的宽度有没有限制，比如说交通单向还是双向，调头有没有限制，这些因素在开店选址的时候都会评估一下。
【主持人】：
这个因素会决定你是否进入起到很大的作用？
【许炜锋】：
对。
在前期调研中，它是一个非常重要的因素。
【主持人】：
我们通常考察一个项目，我们会用多长时间来考察？
【许炜锋】：
这个不同。
可能性质不同，准备花费的时间节比较长。
对一个未来有发展潜力，但是你又不知道它什么时候发展，可能就需要花很长时间去考察。
【主持人】：
王经理您刚才也提到了我们更好的服务于客户的观点，您的服务肯定是全方位的，涉及到服务客户这部分的时候，在选址的时候怎么把服务客户的理念落实下去？
在您选址的内部规划设计上有什么样的特色？
把服务客户的理念落实下去？
【王立飞】：
超市是客流量非常大的一个商业，关注了交通实际上就是给客户提供了方便，如果你不关注交通，就会对客流量造成很大的影响。
内部的交通我们也非常关注，我们让顾客很容易找到他想要的系统，包括我们的指示系统。
【主持人】：
许先生，您作为拓展的一个工作人员，我们在接触一个项目的时候，怎么样考量这个项目？
【许炜锋】：
无非也就是交通、人口这些东西。
交通我也不赘述了。
人口方面，因为我们是中超，我们对人口要求更严格。
一个很大的卖场会产生强烈的吸引客流的作用。
即使它离人流很远，但是在吸引力来说，还是强一些。
我们中超就要选择离人口近一些的地方。
现在都在提倡一站式的消费，大超市可以提供一站式的消费，中超不一定能够提供。
甚至到末期的物业这些小方面的问题没有办法一下说清楚。
【主持人】：
以往的过程中我们有没有过一些经历，考察一个项目但是某一项特别不合适的话就要放弃了？
【许炜锋】：
有太多这样的情况下，店铺有一个方面不合适，我们可能就要放弃。
这将会影响到以后的运营。
【主持人】：
刘总介绍一下乐天这边的情况？
【刘晓】：
基本上跟刚才两位介绍的差不多。
【李克让】：
超市选址因为各个地方的环境、状况都不一样，没有办法细化。
形象的谈一个过程，第一，你去了一个新的城市，那个新的城市增长性很强，你首先要了解这个城市的规划，有关的政府部门的一些资料你要汇总。
所关心的是这个城市的人口，大家都希望超过一百万，这个一百万大家又都希望是纯粹的城市，而不是地级市，可能城市里面有三十万，管辖的这些县市是有多少人。
他更希望这个店做的圈里的人多。
GDP多，这说明了经济发展潜力，如果你没有了这个潜力和规模，你的人口收入不行，收入不行，他没有办法消费。
另外一个是看物业符合不符合他们物业的要求标准。
楼层的高度，前面的停车，承重、能源的共享等等，你符合了，有一些经济指标、环境状态指标也符合了，最关键的还是双方的谈判。
像法宝说的，你都合适了，价格谈不下来也不行。
因为算帐都算不过来。
这些都合适了，我还要考核你的物业干净不干净，你可能卖了一部分，产权不能统一的管理，这也会给他们造成很大的麻烦。
因为他们这种中外合资企业法律的限定要求会很严格。
这些东西都是超市选环境的，只有具备了所有在这里做超市的要素，才可能在这里选址。
交通的通达状况，比如说法国的家乐福和欧尚超市，它对选址的审美不一样。
欧尚要求这个建筑很纯粹，我和其他的物业建筑最好没有其他的关联。
家乐福也很纯粹，但是它能够通融，现在家乐福开的很多店和社区的建筑都是一体的。
欧尚这种就考虑得比较纯粹，对发展、对未来，这两家做得不一样。
比如说乐天、乐购、他们的建筑更希望看到他们的标志。
法宝，要求我的超市之内，销售额能够达到利润的诉求。
超市选址只是超市发展建设的开始，真正的超市竞争，就刘经理说要做300家店，你做300家，
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