新天地广场项目可行性分析报告Word文档下载推荐.docx
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常家庄园、城隍庙、历史街区、乌金山国家级森林公园、高尔夫球场四篇文章，打造出榆次文化生态旅游中心四张靓丽的名片。
常家庄园开发，总投资5,000万元，占地面积120万平方米，实现了榆次旅游业零的突破。
乌金山国家级森林公园，国际水准兼有地方特色。
城隍庙历史街区开发，以国家文物保护单位城隍庙为龙头，榆次老城为半径正在建设，均使全区旅游形成了生态旅游新格局。
“科技教育中心”在农技推广、工业技术创新、科技队伍建设和学校基础设施上全面突破。
总投资2亿多元，对11所学校进行新建、改建和扩建。
华北规模最大、设施最先进、师资力量最强的公办民助学校山西新兴学校已竣工交付使用。
二、区域发展方向
1、城市重心南移
随着太原经济的飞速发展，招商引资合作项目增多，带动城市的繁荣以及城镇人口的增加，城市中心呈现出向四周扩张的趋势。
纵观目前的太原市城市规划状况，城北为钢铁及军工工业区、西山为煤矿建材工业区、东山为煤矿及民营企业区；
同时北、西、东三面为山地，不具备城市建设发展的条件，唯有南部的开发潜力最高。
南部小店区的产业以高科技为主，基本上没有污染。
在这里，汾河直贯而下，景观资源丰富；
人口密度小，空气质量好；
交通便利，学府林立，各项配套设施完备，十分适宜建立城市新区。
从我国其他发达城市的发展经验中可以看出，城市新区的开发，必将为这个城市注入新的经济增长点。
有鉴于此，市政府提出了“南移西进，扩容提质”的城市发展战略构想，并酝酿政府机构向南迁移的计划。
可以预见，现有的交通设施、生活配套以及周边环境必将随着新区的开发，进一步延展、完善，城市经济重心南移势在必行。
2、重心南移造就“城南板块”
经济发展决定城市进程，而房地产开发行为亦与城市发展进程密切相关：
一方面，城市经济发展左右房地产开发，另一方面，房地产开发也推动着城市的发展。
伴随着太原城市新区建设构想的日益清晰，直接引发了房地产开发的热潮，并逐渐突显出“城南板块”的雏形。
这是开发商、市场以及政府三方的共同需要。
就政府而言，要建设城市新区，需要大笔的资金投入来完善市政配套，在市场经济的条件下，如果这一切都由政府来完成，显然不尽可能，它必须充分利用外部的资金。
根据广东、北京等城市的发展先例可以看到，碧桂园、世纪城等大规模的社区建设，凝聚了几万户住户，在区内形成一个较大的商业圈，在这个基础上其它配套设施和相关产业得到快速的发展，带动了整个区域的繁荣。
三、项目区域分析
1、项目地处区域是山西省晋中市榆次区，是太原这个省会城市向南发展的重要区域。
太原城市中心南移的政策，为这个极具发展潜力的地区带来了新的发展契机，不仅提高了该地区的区域价值，同时，市场空间亦随之而扩大；
2、从开发的角度来看，老城区可开发利用的土地不多，无法进行规模开发；
同时，市场中又存在着这样一部分人群，在事业发展并具备良好的经济条件后，对生活品质的要求也越来越高，他们厌烦了老城区污浊的空气和拥挤的空间，开始追求更舒适清新的生活环境。
这也是本项目所在区域的市场空白点。
基于项目的辐射范围，以及区域的联系，以下将重点对太原市及榆次区的市场情况作出分析。
第二部分：
榆次区工业、经济
及消费发展状况
一、榆次区的工业发展
1、工业整体现状
榆次区工业企业，即：
建设榆次工业园区、发展纺机及配件、农副产品加工、高科技企业和煤、电、铝、铬铁四条产业链呈整体健康快速发展的态势
2、工业经济状况
2002年区属规模工业企业实现销售收入16.83亿元，比2001年增长28.09%。
其中：
国有及国有控股企业产品销售收入为3.1亿元，同比增长19.58%。
工业企业实现利税总额1.4亿元，同比增长55.12%，全区工业企业亏损额比去年同期减少20.38%。
截止今年5月份，榆次区区属规模以上工业企业完成总产值76,223.1万元，高出上月2.97个百分点。
3、榆次工业园区
榆次工业园区位于108国道张庆段，处同蒲、石太、太焦铁路交汇处，交通便利，园区总体控制面积20平方公里，一期规划占地3,124亩。
一期工程于2002年7月1日开工建设，累计投入资金3,000万元，2002年10月9日全面竣工。
截止目前为止，园区入驻企业已达29家，包括河南、江苏、北京、云南、陕西等地的11家外来企业。
二、榆次区的经济发展
1、2002年财政创历史新高
2002年，榆次区财政收入实现了大幅度增长，创出了自1989年财政总收入超亿元，1994年财政总收入突破两亿元大关以来的历史最好水平。
有关数据见表2—1所示。
表2—1：
2002年榆次区财政收入数据
财政总收入
国税部门
地税部门
财政部门
2002年
35,391万元
18,118万元
14,767万元
2,506万元
较2001年增长幅度
19.8%
26.16%
10.49%
38%
2、经济快速发展
2002年榆次区生产总值增长速度居于晋中市各个区的平均水平，高于全国、全省平均水平，是1997年以来增速最高的一年。
重工业生产增长略快于轻工业，原煤、布、钢材、铝等产品生产增幅较大。
有关数据见表2—2所示。
表2—2：
2002年榆次区生产总值数据
国内生产总值
第一产业
第二产业
第三产业
41.5亿元
4.5亿元
19.5亿元
15.9亿元
11.6%
4%
16.2%
14.4%
固定资产投资的迅猛增长，有力地拉动了榆次区经济的增长，2002年固定资产投资增长拉动国内生产总值增长2个百分点。
有关数据见表2—3所示。
表2—3：
2002年榆次区固定资产投资数据
固定资产投资总额
基本建设投资
更新改造投资
房地产开发投资
12.9亿元
49,550万元
3,347万元
24,205万元
22.2%
103.2%
500%
33.0%
教育、旅游、农业产业结构调整和城市建设成为了榆次区投资的主方向。
旧城改造、城市道路改建工程共计投资12,345万元,榆太路、经纬东路、锦纶路、迎宾广场工程相继竣工，多项投资包括：
Ø
榆太路本年度投资3,810万元，累计投资6500万元，已竣工通车；
西湖井旧城改造工程投资3,425万元，工程总投资2.3亿元；
榆次百货广场计划总投资6,000万元，建设一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的百货大楼；
文化广场计划总投资3,500万元；
文化中心计划总投资5,000万元。
三、人口变化、居民收入及消费
1、人口及户数变化情况
2、2002年城镇居民收入大幅增长
2002年在区域经济结构日趋合理，发展速度与经济效益同步提升的驱动下，榆次城镇居民生活水平和质量有了较大提高。
榆次居民收入增长主要得益于国家扩大内需政策及煤炭、化工、纺织等行业的市场回暖。
与此同时，政府的社会保障体系日趋完善，从而保证了企业职工的收入稳定，使其对家庭子女教育、未来购房、购车有预算计划，居民对储蓄存款这一传统理财方式仍表现得情有独钟。
有关数据见表2—4所示。
表2—4：
2002年榆次区居民收入及存款数据
2002年（元）
比往年增长（%）
城镇居民人均可支配收入
6,131.4
18
城镇居民人均工薪收入
4,456.1
24.1
城镇居民人均储蓄存款
892
80.5
（资料来源：
2003年1月29日榆次报）
3、2002年居民生活质量明显提高
低保政策的落实，保证了城市低收入群体的购买力，城乡居民购买力进一步提高，使消费品市场保持了持续增长。
全年社会消费品零售总额完成225,248万元，比去年增长了5%。
居民住房、汽车、旅游、通讯、教育等消费热点逐步成熟：
2002年全年饮食服务开支人均达到244.2元，其中主要用于在外用餐241.68元；
较上年增长2倍多；
消费者对品牌、时尚的重视不断提高，专卖店为消费者提供了更多更好的选择，2002年城镇居民人均服装消费458.52元，较去年增长23.26%；
2002年城镇居民住房消费持续升温，增长速度达83.3%，与此同时，居民在家电、住房、装饰等消费支出成倍增长，全年用于室内装饰、住房装潢支出人均183.96元，同比增长9倍多。
2002年城镇居民人均用于成人教育费支出20.28元，是2001年的6.3倍。
第三部分：
住宅市场概述及分析
一、太原市房地产市场
1、房地产市场销售现况
类型
项目名称
地址
发展商
策划、营销公司
规模
商贸
数码中心
南内环街418号
山西华夏房地产开发有限公司
达泽利行
商住
华宇•国际
府西街169号
华宇集团•山西华吉房地产开发有限公司
楼高32层，1--4层为精品商厦；
5--32层为写字楼公寓；
4层与5层间为2,000平方米架空空中花园和阳光泳池；
地下1--2层为大型停车场
柳南商贸中心
东米市街100号
山西省三晋建设开发有限责任公司
商厦8层，9--22层住宅
住宅
佳地花园
亲贤北街115号
太原中博房地产开发有限公司
占地100.25亩，6.7万平方米
大唐智能花园
王村北街
山西大唐房地产开发有限公司
大唐太杨企划
占地面积18,204平方米，共13座建筑，一座24层点式楼，一座17层板式楼，十一座多层及小高层建筑组成，有三个入口
四季花园
西依千峰南路、南至纺织街、北临工大、东至中医学院
占地106亩，12幢6层砖混结构，6幢8--12层框架结构
奥林花园
长治路、永康街口东北角
山西石林房地产开发有限公司
（香港）戴德梁行
占地3.1万平方米，由15栋14至18层小高层围合而成
滨河小区
北美枫情
漪汾街86号
太原市诚达房地产开发有限公司
占地40亩，2.7万平方米，共900户，沿街有3幢18层小高层，中央2幢15层小高层，南侧4幢5层叠加式复合别墅
东大盛世华庭
三墙路坝陵北街
石林苑
共6幢6层砖混结构住宅楼
建筑面积
实用率
绿化率
面积及户型间隔
装修标准
价格
74--1,100平方米
整层购买后根据客户要求而定
均价18,000元/平方米
6万平方米
80%
水电暖齐全
租：
写字楼2元/平方米/天，商铺8元/平方米/天；
买：
写字楼4,000元/平方米，商铺均价18,000元/平方米
总建筑面积7万平方米，
商场建筑面积3万平方米
住宅从65.85--101.7平方米共六种规格
待定
18万平方米
2,580元/平方米起价,
十几层的2,900元/平方米
28,715平方米
81%
30%
三十多种户型
现房2,610元/平方米；
高层3,110元/平方米起
近13万平方米
15--20平方米公摊
44.2%
92--200平方米
水电暖齐全有宽带接入口
2,380元/平方米
12.4万平方米
55%
三错层户型结构设计
均价3,400元/平方米
均价3,450元/平方米
10万平方米
45%
95、140、160、280平方米
均价3,400元/平方米，车位9万元
90%
3,500元/平方米
81--173平方米，两室两厅、三室两厅、四室两厅
1,718元/平方米
项目定位
银行按揭
管理费
接待电话
备注
24小时双重办公空间
7249088，7249288，7249388，7234312，7234249，7234161
开创事业新天地
工行七成二十年
暂定2.50元/平方米
3046333，3094999
集团资产总额18亿元、净资产7.2亿元。
2001年销售收入10亿元。
开发公司始创于1993年，现有资金3.1亿元
惊世之作，传奇柳南
光大六成十年
4132828，4132838
十年锤炼，再筑精品
六成十五年
0.90元/平方米
7064695，7065988
1993年开工，已建成12万平方米
山西首家智能化小区
7327000，7327222
南北栋距48米，东西栋距100米，建筑密度35.6%，建筑容积率1.78
完美的生活从这里开始
工行、民生、
中行七成二十年
0.80元/平方米
车位数为住户的50%，8,000平方米中心广场，容积率1.7
阳光，绿色，运动，智能，健康
0.40元/平方米
7227222，7323000
太原市首家采用观光电梯的住宅社区，容积率为4，车户比70%以上
6160588，6160688
来自加拿大的浪漫灵感
七成二十年
0.80元/平方米，电梯费10/户
6167588，6167688，6161992
投资2.3亿元
各大银行七成二十年
1.00元/平方米
3191688
离世纪大道最近的家
7323000，7227222
2、地产市场近期发展特征
2.1、半年出让土地上千亩
太原市国土资源局对上半年的土地出让情况作出统计：
太原市上半年共出让用地1,737.8亩。
其中1,195.31亩是经营性用地，411.66亩以协议方式出让；
同时，有783.65亩以拍卖、挂牌方式出让，总成交额达14,676万元。
2.2、城南房地产发展渐成规模
随着城市中心南移，发展的侧重将偏向于城南，而小店区则被视为城南的核心区。
根据近期的建设用地规划许可申请统计分析，太原市建设用地供应总量控制在1,800至2,000公顷，其中小店区有460至510公顷，迎泽区有210至250公顷，杏花岭区有280至300公顷等。
而小店区用地供应总量占全市的30%。
2003年，小店区新项目的投资总额为69.87亿元，其中房地产项目的投资总额有50余亿元，占投资总额的70%。
而投资在10亿元以上的房地产项目有2个，分别是阳光地带商住小区项目和华宇大马小区项目：
投资在5亿元以上的房地产项目有3个，分别是武宿物流园区、和信商业广场、奥林花园，市场表现出强劲的走势。
3、住宅市场的消费特征及分析
3.1、太原市住房需求持续增加
调查显示，太原市房屋销售价格指数与去年同期相比为102.2%，土地交易价格指数同期相比为129.8%，从发展的形态来看，人们对住房的需求仍在持续上涨。
3.2、个人购房尚在初步发展阶段
据报道，太原市近半数以上的商品房都是被集团单位公司所购买，大多用于职工的福利待遇，而个人购房市场尚处在初步发展的阶段。
与此同时，太原市商品房平均价格偏高也是影响太原市房地产市场发展的一个原因。
3.3、有环境具规模的楼盘竞争力大
数据显示，太原市近年来开发用地1.5万亩，而其中绿地面积仅占1,200亩。
可见拥有小区空间与环境的楼盘所占的比例少，楼盘的环境与规模已逐步受买家所关注，同时有越来越多的开发商关注到这个问题，因此，像佳地花园这样重视区内建设的楼盘自然受到买家的追捧。
小结：
太原市房地产销售市场发展较快，由于地价的制约，商品房价格保持平稳之势，商品房的推售日益活跃，从而显示出太原市房地产购买潜力较大；
从而为本项目开发提供了一个较好的市场销售空间，即利用不同区域楼盘价格悬殊的差距，为本项目发展住宅提供有利的竞争条件。
二、榆次区房地产市场
1、房地产市场销售现况及分析
本报告选取了在售中的三个典型楼盘，他们基本代表了榆次商品住宅发展的水平（其中将对最具代表性的榆次·
佳地花园作出详尽的分析）。
1.1、榆次•佳地花园——对市场影响最大的楼盘
榆次•佳地花园
榆次迎宾西街18号
榆次中博房地产开发有限公司
占地面积140亩，9.3万平方米，1,000余户
20万平方米
反对浪费型：
面积135.4平方米三室一厅一卫；
书香门第型：
面积168.9平方米四室两厅双卫；
阳光美梦型：
面积146.2平方米四室两厅一卫；
空间时代型：
面积143.75平方米三室两厅一卫；
宽以待人型：
面积147.6平方米三室两厅双卫；
星梦奇缘型：
面积170.3平方米三室两厅双卫；
向南看齐型：
面积137.7平方米三室一厅一卫。
最新一期交楼标准有塑钢双玻窗、楼宇对讲防盗系统、观景双玻窗、外飘窗、公共楼梯铁艺栏杆、暖气、液化气
别墅2,000多元/平方米；
公寓房价1,080—1,800元/平方米；
地下室500元/平方米；
车位租金30元/月。
付款方式
一次性付款；
分期付款。
工行六成十五年
0.4元/平方米
3060698，3063356
一期2000年开发，入住390户；
二期2001年开发，2002年10月开盘，
2003年4月、8月入伙；
三期2003年开发，2003年5月开盘。
楼盘点评：
规划设计
140亩的规划占地，在当地属于大规模的社区楼盘，区内有35,000平方米的园林绿地，由6大景观组团组成，小区入口豪华有气派，并有保安守卫，入口广场空间广阔，并有特色的建筑雕塑物，整体感观有大盘气势，区内多个主题园林，令景区具有衔接性。
建筑特点
榆次•佳地花园采用的是比较接近欧式的建筑风格，有飘窗设计，部分园林景观及广场也体现了欧式的风格。
小区内建造有多个雕塑小品，使整个居住区形成了一种高雅宁静的文化气氛。
总体布局规整，以大户型单元为主导，有较为新颖的上下层复式结构及独立别墅，但户型布局一般。
引入创新发展的设计理念，引进园林设计概念，结合太原佳地塑造的实力品牌，适度超前，引导市场，取得购房者的购房信心，造成口碑效应，是该楼盘最成功的地方；
项目充分利用太原城市中心南移政策，实行较大规模开发，设计优美的园林配套，提高了楼盘档次，吸引了单位及太原买家前来购买；
注重整体的小区规划，重视物业服务及生活配套，区内有超市、医疗诊所、美容美发及安全监控系统，轰动性的宣传销售，给尚未成熟的榆次区房地产市场造成独到的影响力；
该楼盘以品牌及实力取得买家的欢迎，但管理费的收取对于当地人来说偏高，故令部分买家望而却步，飞机航道造成的噪音对于该盘也造成了负面的影响。
1.2、其他楼盘
新集花园
新集街、俞家街、东大街交界
榆次新兴房屋开发有限公司
占地面积3万平方米
75%
现仅余面积176平方米2房2厅1卫
暖气、煤气、塑钢窗户
均价1,180元/平方米
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