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开发投资与新开工指标8月后触底回升，行业逐渐步入上行通道
房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋于平稳，11月再次出现回升势头；
新开工面积累计增速也在8月份触底回升，到9月份增速下降的势头得到缓减。
从新开工面积单月增速来看，11月份新开工增速创今年新高，基本宣告行业步入上行通道。
2.2012年房地产市场销售规模再创新高
2012年我国商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。
3.一二线城市表现明显强于去年，前11个月交易量同比全线上涨
分阶段来看，今年一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中，而随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，一二线城市二、三季度交易量同比增幅显著，11月一二线城市交易量再次强势反弹，同比增幅都在1倍以上，楼市呈现翘尾行情。
前11月一二线城市交易量分别增长了33%和22%，尽管调控依旧，但总体表现仍要好于去年。
4.三四线城市增长趋势放缓，部分热点城市风险凸显
近几年来相当一部分三四线城市市场快速扩张，需求有过度释放迹象，今年以来发展延续性明显减弱，交易量增长趋势放缓，相比明显不如去年同期。
截止目前，1-11月累计成交同比仅为18%。
部分热点三四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。
5.重点城市二手房市场成交同步回暖
2012年以来，北京、上海、深圳等重点城市二手房市场交易量同步回暖，其中广州交易量增幅达到47%，上海和苏州的增幅也在30%以上，究其原因，首套房利率优惠等宽松政策对一、二手房市场的利好作用是相同的。
重点城市中惟有深圳今年二手房交易量出现萎缩，究其原因，去年下半年深圳针对二手房市场出台新政，二手房交易缴税以交易中心指导价为税基，导致交易成本大幅明显增加，深圳自去年下半年以来二手房市场成交持续低迷。
6.2012年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗
从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。
7.今年重点城市房价先跌后涨，当前已超过2011年年中下跌前的水平
本轮调控中，房价指数自2011年下半年起开始回调，直到今年二季度后逐渐企稳；
进入今年下半年以来，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，截止至11月，房价指数已连续6个月呈现回涨，并已经超过2011年8月本轮调控房价下跌前的指数水平。
8.土地市场先抑后扬，下半年以来重点城市量价齐升
土地购置费和购置面积在8月达今年以来最高值，6-10月购置量远高于前5月购置量地价在年初处于低位，在9月份之后开始出现明显攀升，尤其是10月、11月，北京、广州、上海等核心城市的地王地块不断涌现，企业对一二线城市的核心地块展开激烈竞争；
流标率自上半年开始逐步下滑，下半年部分月份如9月、11月出现短期上行，主要是地方政府集中推地导致；
由于国土部对高溢价地块有所控制，所以土地底价成交是主流。
9.企业业绩增长趋势总体良好，80%以上的大型房企提前完成全年销售目标
25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。
其中，万科、保利、中海以及恒大4家房企合计销售额为4248.5亿元，占上述25家上市房企2012年销售总额的44%。
值得一提的是，早在2012年10月份，保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家标杆房企就已经完成了其2012年的全年销售任务。
除此之外，2012年11月，80%以上的大型房企提前完成了全年销售目标，当时房地产行业出现大型房企2012年全线超额完成销售目标的“盛况”。
实际上，除了合生创展2012年销售额达116亿元，同比上涨17%以外，据中原地产市场研究部统计数据显示，其他24家房地产上市公司中，2012年合计完成销售业绩达9548.15亿，同比2011年上涨幅度高达27.3%。
根据中原地产上述24家标杆房企2012年销售业绩统计表显示，14家上市房企销售额突破300亿元，6家突破500亿元，2家突破1000亿元；
此外，已公布2012年销售任务的房企几乎全部完成其销售目标，甚至多家上市房企的销售目标完成率在120%以上。
（三）强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升
在调控常态化的背景下，房地产行业加速洗牌，企业集中度持续上升。
2012年，千亿俱乐部有望达到4-5家，万科将继续维持业绩增长，恒大、中海、保利均有望冲击千亿目标。
房地产企业集中度逐年上升。
由于资金、品牌等各方面的差距，小型企业发展步伐减缓，行业占有率逐渐降低，未来强者恒强局面仍将延续。
二、2012年房地产业所处的宏观环境喜忧参半
（一）经济环境：
前三季度经济超预期下滑，基建投资、房地产回暖推动四季度温和复苏
2012年我国宏观经济走势令人堪忧：
1.外部环境方面，欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长明显放缓；
2.内部环境方面，近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。
3.从数据上看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期。
4.四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：
其一，地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；
其二，房地产市场企稳上行，带动建设活动温和回升。
两者很大程度上掩盖了出口端的持续低迷，以及私人经济部门的去库存重压。
从全年的角度看，2012年宏观经济的最终收官，对于各方而言都还是可以接受的。
（二）行业环境：
下半年以来行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况
1.房地产行业景气度方面，2012年以来以7月份为分水岭呈现先跌后稳，前8个月，全国房地产开发投资增速从27.8%一路下滑至15.4%，全国房屋新开工面积更是由正转负；
而由于今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复，8月份以后景气指标陆续触底，截止11月，房地产开发投资累积增速已在回升至16.7%，而新开工方面，8月单月增速今年来首度转正、前11个月累积增速跌幅也从-13.4%（8月份）收窄至-11.1%。
总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。
2.信贷投放方面，2012年以来以5月份为分水岭呈现先稳后增，5月份中央政府开始强调稳增长的重要性，随即各地方重大项目陆续开工，新增贷款明显反弹；
前11个月累计放出了7.75万亿元的信贷，已经超过去年全年7.47万亿元的水平，今年全年新增预计将接近8.5万亿的规模。
在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止11月，2012年房地产企业本年到位资金已连续7个月呈现增长，前11个月同比增长14.1%，其中来自个人按揭贷款贡献最大，增速达到23.7%。
（三）政策环境：
中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性转为隐性
1.中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。
中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；
此外，中央对于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，例如年初时的芜湖财2/10税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。
2.地方层面来说，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，今年以来明显变得更加谨慎，“闯关”举动从2011年的显性逐渐转向隐性。
从地方政府政策调整形式上来看，今年多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。
根据研究中心统计，2012年至今全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例。
三、销售情况：
一二线城市引领全国市场销售明显回暖
（一）全国总量：
2012年销售面积突破11亿平方米、销售额突破6万亿元再创新高
中国房地产研究会、中国房地产业协会近日发布的一份报告显示，2012年我国商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。
这份题为《2012年第四季度及全年房地产市场研究报告》显示，2012年商品房及住宅销售面积和金额逐季增加，均在创历史新高。
全年全国商品房销售面积111304万平方米，同比增长1.8%，商品房销售金额64456亿元，增长10%；
住宅销售面积98468万平方米，增长2.0%，住宅销售金额53467亿元，增长10.9%。
房企销售额排行榜
企业名称
2012销售额
销售面积
万科
1418亿元
1298.9万平
绿地集团
1078亿元
1180万平
保利地产
1018亿元
898万平
中海地产
935亿元
746.7万平
恒大地产
923亿元
1536万平
万达集团
905亿元
738.7万平
纵观今年房地产市场运行轨迹，基本可以分为四个阶段：
第一阶段是1-2月，彼时正值春节，加上政策环境仍相对偏严厉，因此市场交易仍然延续2011年的低迷状态；
第二阶段是3-6月，政策面相对宽松的格局逐渐成型、全国品牌企业依然延续去年降价跑量的策略，导致市场刚需开始集中释放，推动各城市交易量快速攀升；
第三阶段是7-10月，由于市场销售持续良好，因此大多数企业资金压力明显缓解，而之前持续跑量所导致的利润大量流失逼使企业价格策略逐渐趋于保守，但购房者一方却依旧停留在前期“不降价，无销售”的惯性思维，市场交投双方正展开新一轮的博弈，导致交易量较前期有所下降，市场进入一个相对平稳的阶段；
第四阶段是11-12月，各重点城市市场交易量出现年底翘尾，究其原因，时逢年底，一部分前期价格策略相对保守的中小型房企，由于时逢年底业绩冲刺，因而推案规模和促销力度有所增加，另一方面，过去3-4个月出现在各大重点城市中的价格回涨暂告一段落，相当一部分购房需求担忧明年市场进一步回暖进而加快入市。
（二）各线城市：
一二线城市市场明显好转，三四线增长趋势有所放缓
从全国24个样本城市中看，一二线城市市场状况显著好转，2012年样本一二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%；
而三、四线城市增长趋势则有所放缓，今年样本三四线城市交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。
城市间出现上述分化，主要原因在于去年一二线城市深受调控影响，市场需求被严重积压，而随着今年政策面的逐渐宽松，需求得以集中释放；
而三四线城市未在本轮调控政策的覆盖区域，而近年来在整个行业层面上出现了进军三四线的浪潮，导致前期诸多热点三四线城市市场快速膨胀，但与此同时，这类城市经济发展水平依然落后、市场需求规模相对有限的缺陷也逐渐显露出来，在经历了前几年的快速扩张之后，市场有效需求正遭遇阶段性低谷。
2011-2012年各线典型城市商品住宅销售量情况（单位：
万平方米）
（三）产品需求：
热销项目结构发生渐变，刚需、改善、投资类需求陆续入市
2012年以来，伴随着房地产行情的逐步好转，购房需求经历了一个从刚需、改善再到投资逐步持续释放的过程。
3、4月份市场热销项目依然延续了去年年底的一波以刚性需求为主的行情，如上海的保利叶语、广州的碧桂园凤凰城等；
6月以后，中大户型的改善型产品也开始在热销项目上崭露头角，典型项目如上海的中海紫御豪庭、南京的世茂外滩新城，均创造了开盘销售破亿的亮眼成绩；
而7、8月以后，包括旅游度假产品在内的异地投资类项目也进入到热销的队列中，最具代表的例子如启东的恒大海上威尼斯，开盘当天售出2509套房源，备案金额超过20亿元，再如惠州的碧桂园十里银滩，项目主要客群为深圳、广州等周边的异地投资客户，开盘当天成交3300套房源。
四、土地市场情况：
全年土地市场成交下滑，下半年开始市场热度有所回升
全年土地市场量价齐跌，下半年行业环境持续好转后有所起色
2012年土地市场虽以火爆的12月收官，但全年情况仍远逊于2011年。
1.数据情况
2012年全年新增建设用地计划稳中有增，存量国有建设用地供应量加大，全国土地出让合同价款2.69万亿元，低于2011年的3.15万亿元，与2010年的2.7万亿元基本持平。
2012年，全国300个城市共推地15.8亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4亿平方米，同比下降17.3%，1~10月单月推出量均呈现同比下降态势，仅有11月和12月止跌回升。
2012年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降17.3%和23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点。
2.阶段特点
分阶段来看，今年土地市场先抑后扬的特征非常显著，1-5月份由于房地产市场刚从低迷期中走出来，此时房地产企业普遍将关注重心放在销售端，而对于刚刚有所起色的政策环境也仍有余悸，因此表现在土地市场上即是成交量相对委靡，以样本城市为例，今年前5个月共成交土地1.5亿平方米，仅相当于2011年同期的61%，而平均成交楼板价也较2011年同期下跌8%；
下半年之后，随着行业大环境持续改善，企业销售状况好转，带动土地市场交投逐渐复苏，尤其是一部分在过去一年由于担忧调控延续而在投资环节全面收缩的房企，开始显露出强烈的补库存的意愿，如在年初时曾号称进入“冬天模式”、“今年不轻易拿地”的万科，下半年以来每月都有200万平方米以上的新增土储，10月份更是拿下448万平方米土地，创下其近两年以来单月最大手笔，从市场数据来看，6-12月份24个样本城市月均成交土地4300万平方米，已经超过2011年月均水平；
从地价的角度看，经过6-8月份的企稳过渡，9月份之后开始出现明显攀升，四季度，北京、广州、上海等核心城市高溢价成交地块、甚至地王不断涌现，北京万柳地王高达33831元/平方米的楼板价曾一度引起轰动，时隔半月，霞光里地块成交单价高达37875元/平方米，进而成为新单价地王。
3.从时间上看，土地出让金降幅呈逐渐收窄之势，四季度开始回升
在供应、成交负增长，溢价率偏低的格局下，2012年全国300个城市土地出让金总额近2万亿元，同比减少12.6%。
其中住宅用地出让金为1.3万亿元，同比减少14.3%。
尽管2012年前三个季度住宅用地的出让金均同比下降，但降幅呈逐渐收窄之势，并于四季度开始回升，至12月达到年内高点2188亿元，较年初增长2.7倍。
300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%。
2012年下半年以来，北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨。
（二）各线城市：
一二线城市土地市场交易保持平稳，三四线城市地价保持快速上涨。
今年土地市场总体成交情况不甚理想，各线城市的表现也存在较大差异。
一二线城市和三四线城市在土地供应和需求端呈现冰火两重天的局面。
从成交量角度看，一二线城市和三四线城市今年土地交易规模均大幅度萎缩程度，跌幅分别达到39%和35%。
过去两三年整个行业范围内出现进军三四线城市的浪潮，而从今年市场的反馈来看，相当一部分前期热点的三四线城市市场已经出现了交易低谷，而这必然已经引起企业的警惕。
而与前两者相比，二线城市无论在地价还是市场需求方面都更为可控，因此从土地市场来看交易量与去年基本持平。
从地价角度看，一线城市虽然土地成交总体低迷，但由于稀缺因素，地价仍与去年持平；
二线城市方面今年平均楼板价下跌14%，这与相当一部分地方政府主动调低出让底价有重要关系；
而三四线城市方面，尽管今年土地成交量下滑，但地价依然走在持续上涨的轨迹中，这与这部分地区本身处于城市基础设施建设的高增长期有关，但就27%的涨幅来看，其土地市场热度过高的风险依然存在。
2012年各线典型城市经营性用地成交情况
据统计，过去4年，一线城市中北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米，广州不足3000万平方米，深圳不到1000万平方米，均排在重点城市中相对靠后的位置。
中指院报告认为，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大。
而部分三四线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。
房企拿地热衷于一二线城市。
在2012年全国各城市住宅用地出让金总额排行榜上，二线城市成交放量趋势明显，武汉、重庆等地出让金总额位于前列。
一线城市供应量下降致出让金总额下滑，上海、北京同比降幅分别为27%、20%，而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列全国第23、39位。
（三）企业表现，中指院数据显示，2012年，十大代表性房企在全国129个主要城市拿地396宗，规划建筑面积共计9032万平方米，同比分别下降2%、4%，拿地数量继续下降至近3年最低。
2012年下半年土地市场开始升温，十家代表房企也逐渐加快土地储备节奏。
代表企业下半年累计拿地金额共1753亿元，较上半年翻两番，拿地面积为5409万平方米，比上半年增长近50%。
拿地金额的增幅远高于面积，是因为2012年下半年企业拿地更多地集中在一二线城市等地价较高的区域，从而推升了拿地金额的快速增长。
在全国投资吸引力排名前10位的城市中，除深圳外，代表房企在当地的拿地面积均超过150万平方米，拿地金额均在50亿元以上。
（四）部分城市供应放量潜藏风险
去年房地产企业在拿地布局上有了明显改变。
2010年，受调控政策影响，企业布局开始向三四线城市转移，而在2012年，一二线城市市场迅速回暖且增长幅度大，成为推动品牌房企销售业绩增长的主要动力，各大房企拿地布局随之向业绩贡献更大且风险更小的一二线城市转移，拿地资金占比呈现上升趋势。
这一态势在2013年也很可能得到延续。
去年最后一天，北京华和房地产开发有限公司以10.5亿元竞得通州梨园镇0802-168地块，该宗地块起始价仅为1.7亿元，溢价率高达491%，足以佐证一线城市土地市场的火爆并未完结。
胡景晖认为，未来一段时间内北京市土地市场有望走出低迷，总体成交量将出现回涨，土地价格还将继续上涨，个别核心区域地块甚至可能刷新成交纪录。
而二三线城市供应规模普遍偏高。
比如三线城市营口去年土地成交量超过9000万平方米，远超一线城市。
“预计2013年在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下，三四线城市价格不具备上涨动力，仍将继续盘整，部分城市存在严重供应过剩的风险，值得格外关注。
”许琳说。
比如三线城市南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，远远超过北京、上海等地，住宅供应过剩风险值得关注。
五、房价情况
（一）全年房价涨幅微小
各城市的降价与涨价楼盘互现，价格在上半年探底成功，涨价楼盘从6月开始出现，整体上下半年价格有所恢复。
2012年新建商品住宅成交量总体高于2011年，成交均价仅涨了94元/平方米，为8271元/平方米，同比仅微涨1.2%，是2006年以来房价涨幅最小的一年。
2011年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。
这种局面延续至2012年的1-2月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
2012年3月份，房地产市场开始出现解冻的现象。
之后，市场持续回暖，成交量持续攀升，始终维持在较高的成交水准。
2012年下半年，国内经济低位运行，三季度GDP仅增长7.4%。
上游各项经济指标仍处探底的状态，但下游产业的房地产市场表现火爆。
在成交量的支撑下，房价上涨压力隐现。
出于对房价上涨的担忧，政府频频表态坚持房地产调控不动摇。
国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，可见政府对于资产价格大幅度上涨的担忧依然存在。
也是基于对房价上涨的担忧，中央政府对房地产调控政策的基调和方向不变。
（二）降价促销情况逐渐消失
根据世联重点监测的28个城市的降价促销统计情况显示，2012年1-4月份，新增降价楼盘增加态势明显，4月份以后新增降价楼盘数量放缓，8-9月份新增降价楼盘再次增多，进入10月份降价楼盘剧减。
总体上看，截至2012年11月20日，28个城市共新增降价楼盘557个，其中降幅小于10%的占52.8%，降幅在10-15%的占19.9%，降幅在15-20%的占12.9%，降幅高于20%的占14.4%。
2012年6月10日至2012年11月20日，共新增涨价楼盘307个，呈现增加的趋势。
其中涨价幅度小于10%的占69.1%，涨幅在10-15%的占13.4%，涨幅在15-20%的占11.1%，涨幅大于20%的占6.5%。
国家统计局发布的数据显示，2012年12月70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比下降的城市有26个，持平的城市有4个，上涨的城市有40个，占比近6成。
12月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4%，涨幅比11月份回落的城市有1个。
此外，与上月相比，70个大中城市中，新房价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。
环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%。
（三）房地产贷款快速回升
2012年房地产贷款增速回升至12.8%全年增1.35万亿
中国人民银行发布的2012年贷
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