朝阳市物业服务收费管理办法版.docx

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朝阳市物业服务收费管理办法版

朝阳市物业服务收费管理办法（试行）

发布日期：

2010-08-27

第一章  总则

   第一条 为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《辽宁省物业管理条例》，结合我市实际，制定本办法。

   第二条 本办法适用于我市行政区域内从事物业服务的物业服务企业对业主或物业使用人提供物业服务的收费行为。

   第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的费用。

主要用于房屋及配套设施的日常养护、管理，维护相关区域内的环境卫生、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等。

   第四条 物业服务实行有偿服务，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

   第五条 政府提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。

   第六条 朝阳市价格主管部门会同朝阳市房产行政主管部门负责全市物业服务收费的管理监督。

第二章 物业服务收费的种类和方式

   第七条 物业服务收费按照不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

   第八条 住宅物业服务收费实行政府指导价。

住宅物业服务费标准实行分等定级管理，不同等级执行不同的收费标准。

   第九条 非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主和物业使用人在物业服务合同中约定具体收费标准。

   第十条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。

    第十一条 物业管理区域内符合规划要求的封闭式公用车库和专用停车场（停车位）、占用公共场地或者业主共有道路停放机动车辆等由业主大会决定是否收费。

实行收费的，业主委员会应与车主签定书面协议，约定具体的收费标准及有关事项，车位出租收入具体使用办法由业主大会决定。

    第十二条 利用物业共用部位、公用设施设备进行经营活动的，应当征得业主委员会、物业服务企业的同意，按照规定办理有关手续，其收入按照业主委员会的决定使用。

    第十三条 物业共用部位、公用设施设备的大中小修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

    第十四条 电梯的零部件更换，日常维修等费用应在专项维修资金中支付。

电梯的正常运行费用采取按户据实分摊的方式收取，由业主与物业服务企业书面约定具体的收费标准。

业主可按人口数领取电梯卡，电梯卡首次领取不得收取工本费，损坏或丢失申请补发的，每张卡按不超过15元收取工本费。

    第十五条商品房开发建设单位在取得预售许可证之前，应选聘物业服务企业实施前期物业管理，并与业主签订书面的前期物业服务合同，约定物业服务等级、收费标准、收取办法以及其它事项，并在30日内报当地房产行政主管部门备案。

业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿服务事项。

在取得商品房现售许可证之前的前期物业服务费按合同约定收费标准的50%收取。

在开发建设单位取得现售许可证后的次月起，物业服务企业方可按合同约定的收费标准执行。

    纳入物业服务范围的已竣工但尚未售出，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。

开发建设单位已交付物业买受人，因物业买受人的原因未入住的物业，物业服务费由物业买受人全额缴纳。

    第十六条开发建设单位或物业服务企业不得以任何名义向业主收取装修抵押金、保证金等，但经双方自愿物业服务企业可向业主提供装修期间的装修垃圾清运等一系列服务，并协商收取服务费，服务费标准按建筑面积每平方米不超过10元收取。

服务内容包括改变房屋结构的咨询、指导，装修人员管理，装修垃圾清运等，对服务收费标准及服务内容双方应以书面形式签订委托协议。

    第十七条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

    包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

    第十八条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；

    （三）物业管理区域清洁卫生费用；

    （四）物业管理区域绿化养护费用；

    （五）物业管理区域秩序维护费用；

    （六）办公费用；

    （七）物业管理企业固定资产折旧；

    （八）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

    （九）经业主同意的其它费用。

    第十九条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务收入属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

    物业服务企业应当在每年的第一季度内向全体业主公布当年和上一年度的物业服务资金年度预决算，并每半年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

    业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当在10日内答复。

    第二十条 物业服务收费采取酬金制的，物业服务企业可以按照物业服务合用约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第三章 物业服务费用标准的制定和收取

    第二十一条 住宅物业服务收费的计价单位为按建筑面积每月每平方米。

物业服务费用以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房屋买卖合同约定面积或房地产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

    第二十二条 住宅物业服务等级评定办法和指导性收费标准由朝阳市价格主管部门会同朝阳市房产行政主管部门制定。

具体收费标准由业主委员会或业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

    第二十三条 业主委员会或业主根据本物业的需要选择相应的物业服务等级，并与物业服务企业签订书面物业服务合同。

合同中约定物业服务等级、具体收费标准和其它物业服务的有关事项。

物业服务企业在15个工作日内，将物业服务合同送当地房产行政主管部门备案。

    第二十四条 住宅物业服务收费实行《收费许可证》管理制度。

物业服务企业收费前，应到当地价格主管部门申领《收费许可证》。

物业服务企业申领《收费许可证》，应当向价格主管部门提供下列资料：

实施收费的书面申请、营业执照副本、物业服务资质证书、经房产主管部门备案的物业服务合同或前期物业服务合同等相关资料。

价格主管部门正式受理后，应对物业服务企业提供的各项资料真实性进行查验后，方可办理《收费许可证》，物业服务企业领取《收费许可证》后实施收费。

物业服务企业按资质等级相应开展的服务范围由政府房产主管部门负责审核。

    各县（市）价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费监督管理和收费许可证的办理。

朝阳市区（含双塔区、龙城区、开发区）内物业服务等级达到一级收费水平的由市物价局负责审核办理《收费许可证》，其他物业服务等级的由各区价格主管部门负责审核办理《收费许可证》。

朝阳市区内由市、区两级物价部门按规定的检查处理权限对物业服务收费进行监督检查。

    第二十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或物业服务资金，物业服务企业不得委托其他垄断企业向业主代收物业服务费。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以通过合法形式予以追缴。

物业服务企业不得一次性向业主预收一年以上的物业服务费，当年的物业服务费应按月或季收取，具体收取办法应在服务合同中约定。

    第二十六条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

    第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等任何额外费用。

    第二十八条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费或物业服务资金。

第四章 监督检查

    第二十九条 价格主管部门、房产行政主管部门分别按各自的职责权限负责对物业服务的等级、收费标准、服务合同的履行等情况进行监督检查。

    第三十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第三十一条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，可采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域将服务内容和收费标准进行公示，做到价目齐全、内容准确、标示醒目。

    物业服务收费明码标价的内容包括：

物业服务企业名称、服务等级、收费标准、计费方式、服务内容、监督举报电话等。

物业服务收费标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前，将所标示的相关内容进行调整，并公示新标准开始实行的日期。

    第三十二条 物业服务企业违反价格法律、法规和规章，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚实施办法》予以处罚。

第五章 附 则

    第三十三条 本办法实施后开始物业服务并收费的，按照本办法规定执行。

本办法实施前业主与物业服务企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

    第三十四条 本办法自发布之日起施行。

原《朝阳市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（朝价发[2002]134号）和《朝阳市城市普通住宅区物业管理服务价格等级考核评定办法（暂行）》（朝价发[2004]92号）同时废止。

    第三十五条本实施办法由朝阳市物价局、朝阳市房产局在各自管理范围内负责解释。

附朝阳市居民住宅小区物业服务等级评定办法和指导性收费标准

附件：

朝阳市居民住宅物业服务等级评定办法和指导性收费标准

物业服务等级：

一级  收费标准：

0.7-1.50元/月.平方米

服务项目

服 务 标 准

1、日常管理与服务

1、管理处设置：

小区内设置管理处、客户接待中心。

配置办公家具、电话、传真机、电脑、打印机、网络连接等办公设施及办公用品。

2、人员要求：

小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整洁。

小区项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有6年以上的物业服务工作经历并有3年以上小区项目经理任职经历。

3、服务时间：

白天小区管理处进行12小时业务接待并提供服务，其余时间设有值班接待。

4、工作计划：

制定小区物业服务与半年、年度、季度工作计划并组织实施，每季度向业主公布计划实施情况。

5、管理制度：

有值班制度和交接班制度，工作有记录。

制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。

6、制度公示：

服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。

7、服务费收支：

每半年向业主公布财务状况及公共水电费分摊情况。

8、满意度调查：

每年两次对业主进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主沟通，沟通面不低于小区住户的60%，对测评结果分析并及时整改。

9、特约、便民服务：

能提供5种以上特约服务（有偿）和8种以上便民（无偿）服务。

10、档案管理：

建立小区物业服务档案。

设立物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等。

11、财务管理：

健全财务管理制度，财务管理做到运作规范，账目清晰。

12、维修资金：

建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范，账目清晰。

13、装修事项：

告知业主装修须知，与业主签订《装修服务协议》，加强装修监督和管理，对违章装修、违章搭建及时劝阻、制止并报告相关部门。

14、接管项目：

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。

15、办公自动化：

对业主档案、收费管理、设备管理等运用计算机进行管理。

16、社区文化：

每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题布置。

17、其他：

综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

2、日常维护保养服务

1、维修服务：

急修服务6小时内修复；小修2日内修复；特殊情况必须做出说明和限时承诺。

对房屋质量等非物业服务企业服务原因出现的问题，帮助业主与建设单位等责任单位联系和沟通。

2、房屋结构：

每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。

3、门窗：

定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

4、屋顶：

定期检查屋顶，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主并安排专项维修。

5、道路、路面、侧石、窖井盖：

定期巡检，发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。

6、排水沟、雨、污水管道及化粪池：

定期巡检，及时清理，保证正常使用。

7、地面排水沟与围墙：

发现损坏及时修复。

8、楼梯间、公用走廊：

墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整，有缺损及时修补。

9、安全标志：

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，标志保持清晰完整。

10、公共照明系统：

楼道灯完好率为100%，景观灯、节日彩灯完好率为100%。

限电、停电按规定时间通知业主或物业使用人。

11、消防系统：

定期检查，消防设施保证正常使用。

每年开展一次消防知识宣传活动。

12、智能化系统：

定期检查系统，发现问题及时维修。

保留30天监控录像。

13、避雷系统：

定期检查，保证其性能符合国家标准。

3、物业服务区域清洁卫生服务

1、共用楼道：

共用楼道、电梯及电梯厅定期清扫，保持清洁。

2、共用卫生间：

每日清洁，每周消杀。

3、停车场、共用车库或车棚：

定期清洁，保持整洁有序。

4、道路：

每日清扫，保持清洁通畅。

5、标识、宣传牌、雕塑、信报箱、路灯：

定期擦拭保持清洁。

6、绿化带：

定期清扫，保持清洁。

7、休闲、娱乐、健身设施：

每日清洁，保持清洁。

8、门卫、岗亭：

每日清洁。

9、垃圾收集与处理：

垃圾日产日清。

10、卫生消杀：

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划并实施。

4、物业服务区域绿化养护服务

1、草坪：

成活率在98％以上，无病虫害。

根据实际情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

2、园林树木：

生长长势强，没有死树和枯枝死杈。

3、花坛：

花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美。

4、人工湖、喷水池：

保持清洁。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：

保持整洁。

5、物业服务区域公共秩序维护服务

1、设有专职公共秩序维护人员，身体健康，责任心强。

定期进行安全防范学习和培训。

当班时佩戴统一标志，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐。

配备对讲装置和其他必备的公共秩序维护工具。

交接班制度完善，有工作及交接班记录。

2、白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次。

遇到突发事件时，及时报告警方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据。

安全巡逻有记录有检查。

3、制定紧急事故处理预案，定期组织员工和业主参与演练。

4、设有业主24小时求助与报警电话。

涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施。

协助有关部门维持小区正常生活秩序。

5、有完善的车辆管理制度。

按照委托合同约定进行车辆管理。

小区设置明显的交通标志，维持交通秩序，按照合同特别约定履行车辆保管责任。

6、健全消防组织，建立消防责任制。

消防设施齐全，功能良好。

7、各出入口24小时有人值班看守，主出入口至少有2人驻守，白天实行立岗，其余出入口至少有一人值守。

物业服务等级二级收费标准：

0.50-0.70元（含）/月.平方米

服务项目

服 务 标 准

1、日常管理与服务

1、管理处设置：

小区内设置管理处、客户接待中心。

配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络连接等办公设施及办公用品。

2、人员要求：

小区管理人员、技术作业人员取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗。

3、服务时间：

白天客户接待中心8小时业务接待服务，其余时间设有值班接待。

4、工作计划：

制定小区物业服务及年度工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。

5、管理制度：

建立值班制度、考核制度等内部管理制度，有工作及值班记录。

6、制度公示：

服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、投诉渠道。

7、服务费收支：

每年向业主公布财务状况及公共水电费分摊情况。

8、满意度调查：

每年开展对业主满意情况普测，采取多种形式与业主沟通，沟通面不低于小区住户的30%，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。

9、特约、便民服务：

能提供2种以上特约服务（有偿）和3种以上便民（无偿）服务。

10、档案管理：

建立小区物业服务档案。

设立物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等。

11、财务管理：

健全财务管理制度，财务管理做到运作规范，账目清晰。

12、维修资金：

建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范，账目清晰。

13、装修事项：

告知业主装修须知，与业主签订《装修服务协议》，加强装修监督和管理，对违章装修、违章搭建及时劝阻、制止并报告相关部门。

14、接管项目：

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。

15、办公自动化：

对业主档案、收费管理、设备管理等运用计算机进行管理。

16、社区文化：

每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。

2、日常维护保养服务

1、维修服务：

急修服务，12小时内修复；小修原则上2日内修复；特殊情况必须做出说明和限时承诺。

对房屋质量等非物业服务企业服务原因出现的问题，帮助业主与建设单位等责任单位联系和沟通。

2、房屋结构：

每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。

3、门窗：

定期巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

4、屋顶:

定期检查，发现损坏及时维修。

5、道路、路面、侧石、窖井盖：

定期进行巡检，发现损坏及时告知相关业主并安排专项维修。

6、排水沟、雨、污水管道及化粪池：

定期巡检，及时清理，保证正常使用。

7、地面排水沟与围墙：

发现损坏及时修复。

8、楼梯间、公用走廊：

墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整，有缺损及时修补。

9、安全标志：

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，标志保持清晰完整。

10、公共照明系统：

楼道灯完好率为100%左右，景观灯、节日彩灯完好率为90%以上。

限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

11、消防系统：

定期检查，消防设施保证正常使用。

每年开展一次消防知识宣传活动。

12、智能化系统：

定期检查系统，发现问题及时维修。

保留7天监控录像。

13、避雷系统：

定期检查，保证其性能符合国家标准。

3、物业服务区域清洁卫生服务

1、共用楼道：

共用楼道、电梯及电梯厅定期清扫，保持清洁。

2、共用卫生间：

每日清洁，每周消杀。

3、停车场、共用车库或车棚：

定期清洁，保持整洁有序。

4、道路：

每日清扫，保持清洁通畅。

5、标识、宣传牌、雕塑、信报箱、路灯：

定期擦拭保持清洁。

6、绿化带：

定期清扫，保持清洁。

7、休闲、娱乐、健身设施：

每日清洁，保持清洁。

8、门卫、岗亭：

每日清洁。

9、垃圾收集与处理：

垃圾日产日清。

10、卫生消杀：

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划并实施。

4、物业服务区域绿化养护服务

1、草坪：

成活率在90％以上，基本无病虫害。

定期淋水、施肥、修剪和灭虫。

2、园林树木：

长势较好，没有死树和枯枝死杈。

3、花坛：

花卉长势良好，较好体现花坛设计要求。

4、人工湖、喷水池：

保持清洁。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：

保持整洁。

5、物业服务区域公共秩序维护服务

1、设有专职公共秩序维护人员，定期参加安全防范培训。

当班时穿戴统一制服，佩戴标志，配备对讲装置和其他必备的公共秩序维护工具。

制定交接班制度，有工作及交接班记录。

2、白天巡逻不少于4次，夜间巡逻不少于6次。

遇到突发事件时，及时报告警方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据。

安全巡逻有记录有检查。

3、制定紧急事故处理预案，定期组织员工演练。

4、设有业主24小时求助与报警电话，涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施，协助有关部门维持小区正常生活秩序。

5、有较为完善的车辆管理制度。

按照委托合同约定进行车辆管理。

小区设置明显的交通标志，维持交通秩序，按照合同特别约定履行车辆保管责任。

6、健全消防组织，建立消防责任制。

消防设施齐全，功能良好。

7、各出入口24小时有人值班看守，主出入口有2人驻守；次出入口有1人值守。

 物业服务等级：

三级收费标准：

0.30—0.50元（含）/月.平方米

服务项目

服 务 标 准

1、日常管理与服务

1、管理处设置：

小区内设置管理处，配置办公家具、电话、电脑等一般的办公设备。

2、人员要求：

小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整洁。

3、服务时间：

周一至周五小区8小时业务接待并提供服务，其余时间设电话接待。

4、工作计划：

制定小区物业服务及年度工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。

5、管理制度：

建立值班制度、考核制度等内部管理制度。

6、制度公示：

在服务场所对办事程序、收费依据、收费标准等办事制度进行公示。

7、服务费收支：

每年向业主公布财务状况。

8、满意度调查：

采取多种形式与业主进行沟通，年沟通面不低于小区住户的20％，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。

9、档案管理：

建立小区物业服务档案。

包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案。

10、财务管理：

健全财务管理制度，财务管理运作规范，账目清晰。

11、装修事项：

公布装修须知，对违章装修、违章搭建及时劝阻、制止并报告相关部门。

12、接管项目：

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。

13、社区文化：

每年开展1次有一定规模的社区文化活动。

2、日常维护保养服务

1、维修服务：

急修服务10小时内到位，36小时内修复；小修5日内修复；特殊情况必须做出说明和限时承诺。

对房屋质量等