合肥市房地产市场信息系统二期项目建设需求.docx

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合肥市房地产市场信息系统二期项目建设需求

附件一：

合肥市房地产市场信息系统二期

项目建设需求

一、现状

合肥市作为全国房地产信息化建设40个重点城市之一，于2002年开始了房地产市场信息系统的建设工作。

为此，合肥市成立了分管市长挂帅的领导小组，我局是具体实施单位。

2005年，在住建部组织的商品房网上备案建设验收中，合肥市被评为优秀城市，取得了可喜的成绩。

近年来，先后开展了《房地产档案管理》、《房地产图文信息系统》、《房改信息管理》、《商品房网上联机备案管理》、《物业维修基金监管》、《商品房预售资金监管》、《二手房资金托管》》以及《房地产信息发布》等房地产市场信息系统体系建设。

按照住建部《房地产市场信息系统建设工作纲要》的要求，立足长远、统筹规划、注重实效、开拓创新，已初步建成既符合住建部要求，又具有合肥特色的房地产市场信息系统。

开创了合肥房地产市场信息系统建设新的亮点，为房地产管理业务水平的提升，提供了不可多得的手段，解决了房地产交易信息不对称、不透明；业务不规范、不统一；数据不清、家底不明；实时交易信息无法获取等难题，建立了覆盖全市的、集中的、动态的、多用途的房地产交易平台，实现了对全市房地产开发项目开盘前、后和销售过程实行监控和信息实时发布。

二、建设内容

住建部在2007年颁布了房地产市场信息系统的建设要求和规范，合肥市目前完成了部分子系统的建设，距离政府管理的要求还有差距，同时随着房地产市场的发展以及管理的需要，建立既符合规范要求又切合我市房地产市场管理现状的综合信息系统，是合肥市房地产市场信息系统二期建设的主要任务。

本期建设的五子系统既有单独管理的内容和范围，又有相互关联的管理需求，同时和前期建设使用的子系统也是相辅相承的，因此，同步开发建设剩余子系统是必要的，也是必需的。

三、建设依据

住建部《房屋登记办法》

住建部《房屋登记簿管理试行办法》

住建部《房地产市场信息系统技术规范标准》

住建部、国家测绘局《房产测绘管理规范》

住建部《房地产登记技术规程》

住建部《房屋权属登记信息查询暂行办法》

建设行业有关标准和规范。

四、建设目标

通过本期系统的建设，再加上前期已经建成的商品网销售网上备案子系统和正在建设的测绘及成果管理子系统以及其他已经建成的子系统就可以搭建成一个综合性的房地产市场信息管理平台，通过互联网和相关的业务管理子系统，可以覆盖到全市房地产的各个环节，实现管企业和人（从业主体）、管钱（预售款监管、二手房交易资金托管）、管建设（项目管理和测绘管理）、管交易（商品房和存量房备案）的全产业链管理。

用户覆盖市局机关及局属各业务窗口单位管理人员、各从业主体（如开发企业、经纪机构、测绘机构）中的从业人员、社会公众等。

建成后的综合信息系统通过登记管理系统、新建商品房网上备案系统、存量房网上备案子系统建立房地产数据采集机制，包括物理数据和权属数据、从业主体数据和业务数据，同时，通过建立与市房地产相关部门数据交互平台，将分散在各部门的房地产数据进行串联和整合，建立房屋全生命周期管理目录，实现对房屋生命周期全过程的管理和监测、分析，以及房屋生命周期内任一时点相关联信息的管理和查询等功能，为房地产市场信息的统计分析和发布、为领导决策提供了辅助支持依据。

五、社会效益

合肥市房地产市场信息系统是政府部门科学调控房地产市场、加强行业管理、透明市场信息、规范交易行为、合理引导居民住房消费的基础性工作和重要手段。

以房地产开发、测绘、交易和登记等业务管理规范化为基础，对实现新建商品房、存量房网上联机备案以及从业主体、项目管理、统计分析与信息发布等功能内容、技术实现方式等进行了系统规范，通过建立和完善数据采集手段、数据共享、交换方式，整合房地产市场各相关信息，实现信息统计、分析、发布、维护等功能。

在管理和服务上，通过综合信息系统的使用，实现数据一体化、技术现代化、管理自动化、业务智能化、监测全程化和服务标准化，简化办事程序、缩短办件时间、提速增效、便民利民、协税护税，构建靓丽、阳光、法制、和谐、效率、创新型房产。

六、系统安全

本系统面向对象众多，跨越内网和公网，需要采取严格的系统安全措施，以保证系统数据的安全性和系统运行的稳定性，软件设计时应根据我局信息系统现状，从设备层、网络层、数据层考虑，提出相关硬件和软件建设的建议，同时考虑保障机制。

七、数据库要求

（一）现状

数据库服务器的操作系统是HPUNIX，数据库软件是甲骨文公司的Oracle数据库的9i版本，目前，信息系统的数据量已达到TB级，因此需要大型数据库软件的支持，内网和外网采用中间件技术实施数据同步。

（二）数据库设计

房地产市场信息系统的管理数据包括：

基础数据、从业主体数据、业务数据、统计数据和发布数据5类。

基础数据包括房地产物理数据和房地产权属数据。

从业主体子系统产生从业主体数据，包括房地产企业和从业人员数据。

业务数据指房地产市场活动中产生的各种必要的收件、流程、文档、收费等业务管理数据。

统计数据应在基础数据、从业主体数据和业务数据的基础上产生。

发布数据应在基础数据、从业主体数据、业务数据和统计数据的基础上产生。

统计分析与信息发布子系统应基于基础数据、从业主体数据和业务数据进行统计和分析，生成统计数据和发布数据。

新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统应生成并管理业务数据与从业主体数据，并引用基础数据。

测绘及成果管理子系统应生成和管理基础数据中的房地产物理数据，登记管理子系统应生成并管理基础数据中的房地产权属数据。

本期建设的五个子系统与正在使用的新建商品房网上备案子系统和正在试用的测绘及成果管理子系统构成房地产市场信息系统。

新系统的建设与其他系统应从数据库层进行统一规划，以便体现数据的最佳价值，发挥业务系统最大功能，实现业务的有效关联。

在数据库和数据结构的建立过程中要充分考虑原有数据库数据的整合，一要考虑新老系统的数据整合，二要考虑新系统与原有系统的数据关联。

根据数据时效性，分工作库、现势库、历史库三种状态，系统在具体数据库设计时应采用三库分离设计。

各业务子系统的数据库设计在基础数据之上展开。

八、建设需求

（一）存量房网上备案子系统的建设需求

1、子系统概述

存量房网上备案子系统的建立是为保护买卖/租赁双方权益；打击不法经纪机构和经纪人的违规行为，防止出现交易过程中暗吃差价甚至卷款而逃的恶劣现象；利用信息化手段辅助规范市场行为，使交易过程和市场信息透明化，提高政府部门管理和服务的效率及公信力。

该子系统要求存量房经纪合同、买卖合同和租赁合同网上备案采用在线方式，并预留资金监管的接口。

经纪机构或经纪人通过互联网登陆合肥房地产市场综合管理信息平台，使用本子系统提供的合同备案功能直接完成合同备案。

2、子系统功能

（1）经纪机构备案功能。

（2）存量房买卖（租赁）网上挂牌功能。

（3）存量房买卖（租赁）网上委托功能。

（4）子系统实现在线填写、生成存量房买卖（租赁）合同文本和备案号码，打印合同和备案确认单。

合同备案生效后，房地产登记管理子系统自动对该房产锁定。

（5）系统提供存量房买卖（租赁）格式合同，允许职能管理部门设定修改合同条款，保证全市使用统一格式的合同，实现对合同条款和有效性的监督，实现对各单一合同的全程跟踪和管理。

（6）存量房网上备案统计和信息发布。

（7）建立与登记管理子系统和二手房资金托管系统的关联功能。

确保挂牌信息的准确性和交易资金的安全，相关信息要准确及时的传递至登记子系统和托管子系统。

（8）预留与银行等相关部门的接口。

（二）房屋权属交易登记管理子系统的建设需求

1、子系统概述

①现状

我局现在使用的权属登记管理子系统是从98年开始投入使用的，其间，经历数次改版，目前随着物权法和房屋登记管理办法的出台，该软件已经难以配合登记工作的开展，不仅界面呆板，功能简单，而且维护困难，特别是在管理工作运用上屡屡出现漏洞，严重影响了，登记工作的开展，急需重新开发。

②概述

房屋权属交易登记管理子系统主要包括产权登记、房产交易、转移、抵押、注销及商品房预售管理、协助司法查解封等业务的登记管理。

通过工作流机制的驱动，实现灵活的可定制的流程化审批模式。

满足串行、批量、多道组合业务处理、打印、维护、查询等功能需求。

关联测绘子系统、房地产图文信息子系统以及其他相关子系统，实现房地产登记业务管理的现代化、自动化，达到图、属、档一体化管理。

登记管理子系统也是房地产市场信息系统数据采集的重要组成部分，重点是权利人的信息和房屋信息的对应，以及顺承变化关系。

2、子系统功能

（1）受理功能

实现基于楼盘表的各类登记业务的受理，使登记数据和楼盘数据实现有效关联。

具备登记业务许可的自动识别功能，防止受理人员的业务受理错误；实现收件和收费的标准化配置功能，减少人为的收件收费差错；具备业务数据的自动读取功能，具备智能的案件分派规则，实现快速的案件提交流转，建立和叫号受理系统的有效关联。

受理功能应充分基于新建商品房网上备案、存量房网上备案、测绘及成果管理、图文信息系统的数据基础之上，尽最大化的减少手工操作的工作量。

（2）审核功能

要具有初审、复审、终审三级审核功能，不同的业务登记可以配置不同的审核流程。

审核环节要具有完善的提交、回退、撤销等功能，并有时间和操作的记录，满足案件的有效流转需要。

具备智能的审核意见生成功能，以提高审核人员审批登记业务的效率。

（3）缮证功能

具备标准化、智能化登记业务缮证配置功能，提示缮证人员完成各类证明的打印。

同时，在缮证过程中，还可以设置问题案件，为错误的案件提供了处理解决的途径。

（4）发证功能

提示发证人员完成发证工作，并记录领证人员信息。

同时，以快速查看收费、收件完成情况，不符合要求的可以停止发证。

（5）派件功能

实现对登记案件分派的人工干预功能，要可以快速地完成案件的流转。

派件功能应包括综合派件和批量派件，既可以针对单个案件进行快速查询和指派，也可以针对多个案件进行的批量的分派，以提高登记管理工作的效率。

（6）问题案件管理功能

为缮证和发证环节发现问题的登记案件提供一个有效的判别回退功能，规范登记管理业务，减少缮证发证的出错率，避免案件的随意流转，使问题案件处理更加规范化。

（7）查询功能

主要包括楼盘查询、登记查询、流程查询。

楼盘查询通过以楼盘表为中心的查询方式一目了然地查看楼盘的整体登记情况，要求信息获取非常完整（包括查封情况）。

登记查询是快速的定位某个具体的登记业务，通过产权人或者坐落等查询出相关相近的各类信息。

流程查询是查看登记案件的流转情况，为监控案件的办理提供有效的管理手段。

楼盘查询、登记查询、流程查询互相关联，为登记业务的查询提供非常便捷的手段。

查询功能可以查询到已建成的档案影像资料。

（8）收费功能

实现各类登记业务的收费和票据打印、统计功能。

（9）资料管理功能

对已经完成办理的登记案件进行归档等管理工作，建立电子登记薄，可以完成档案号的编排管理，实现对档案的借阅和归还的管理；建立和档案影像管理系统的对接。

（10）统计报表功能

实现了各类常规统计报表的生成和打印功能。

（11）登记费对帐功能

对全市各中心的收费情况进行有效的汇总处理，以便及时掌握各中心登记费的收取情况。

（12）司法查封限制解除功能

实现各类司法限制、解封的操作，形成记录，以备查询。

（13）公共服务功能

实现系统中各类公共服务功能，如手工配图功能、通知功能、限时办结功能等。

（14）用户管理功能

各类用户管理、权限和口令、操作管理。

（15）系统维护功能

对业务操作流程和数据字典等功能的调整、维护。

（16）数据整理和迁移功能

用于对历史数据的整理和导入新版数据库中。

（17）数码拍照成像功能。

对受理收件的内容进行拍照并建立影像库，实现与房屋权属登记信息的关联。

（18）日志功能

建立系统管理日志、操作日志、查询日志等。

（三）从业主体管理子系统的建设需求

1.子系统概述

从业主体是指在房地产开发、销售、中介、物业、评估及其它相关行业从事服务的房地产企业和从业人员，这些企业和个人应纳入房地产市场信息系统管理的对象，对他们在市场中的活动要实行统一规范有效的管理，以此构成从业主体管理子系统。

本子系统要记录房地产企业和从业人员在房地产市场中的活动情况，并在信息系统中对其资质、主要人员构成及诚信状况等信息实行动态管理并择要点对社会公示，申报信息应采用在线方式。

2.子系统管理对象

本子系统管理对象应是房地产企业和房地产从业人员两个主体。

在市场信息系统中，对上述企业和个人要实行统一的认证管理。

认证管理包括注册、变更和注销三项功能。

3.子系统功能

（1）企业开户信息申报

（2）企业开户信息审核

（3）企业运行信息申报

（4）企业运行信息审核

（5）人员信息维护

（6）人员信息申报

（7）人员信息审核

（8）资质信息上报

（9）资质信息审核

（10）诚信行为管理

（11）信息变动管理

（12）系统查询和统计

（13）信息发布

（四）项目管理子系统的建设需求

1、子系统概述

获取房地产项目从建设用地取得过程管理、拆迁进度管理、建设进度申报管理、项目测绘、评估到物业管理等的信息。

要求企业上报数据、修改数据采用在线方式，及时申报、更新、维护信息，建立房地产项目的全过程管理和监测系统，以便进行即时的房地产市场的统计分析、预警预报、监测，为房地产市场监管提供数据支持，与其他子系统无缝连接，实现数据交换和共享。

2、子系统功能

（1）房地产项目数据获取及共享功能

实现房地产项目“土地出让—拆迁—规划—建设-测绘—预售—竣工—物业—转现—销售—中介—评估”数据的动态采集，完成房地产项目关联管理。

主要通过动态获取其他系统、相关部门的数据功能和开发企业在线填报方式来实现。

（2）关联其他子系统功能

通过与从业主体子系统关联，建立内网审核等功能，来加强对这些项目的管理和跟踪。

（3）房产数据仓库功能

实现从房产业务数据库的房产预销售和二手房交易数据抽取、转换、清洗，并根据星型模式构建了房产交易主题的数据仓库。

数据分析和前端展示要在数据仓库上执行。

（4）建立房地产预警预报功能

结合住建部预警预报系统建设二期，建立合肥市房地产预警预报机制，同时实现与住建部预警预报系统的对接，利用来自房地产行业相关部门的数据，建立预警预报数据库，提供对这些数据进行多侧面的统计分析的功能，设计实现房产项目开发进度表，并根据经济学模型计算并展现房地产与外部环境协调预警、房地产与市场协调性预警、房地产与产业内部协调性预警相关指标。

（五）统计分析与信息发布子系统的建设需求

1.子系统概述

通过建立统计分析与信息发布子系统（含个人住房信息），把全市新建商品房和存量房的供应和交易情况，以及个人住房信息，包括微观个案和宏观统计信息有选择性的向公众、政府部门及其它机构发布，同时建立和相关部门的数据交互平台，实现数据资源共享。

统计分析与信息发布子系统的供应数据通过测绘及成果管理子系统获得，交易数据通过新建商品房网上备案子系统和存量房网上备案子系统获得，同时通过登记管理子系统获得交易对象的权属数据，确保交易对象权属信息的准确性。

个人住房信息是一组固定的基础数据表和相关联属性表（具体内容参照住建部《个人住房信息系统基础数据标准》制定），个人住房信息数据获取，主要通过各子系统的数据交换，以及计算机程序自动进行，达到准实时刷新效果，保证个人住房信息的及时、准确。

2.子系统功能

（1）新建商品房网上备案信息发布（基于WEBGIS）

（2）存量房网上备案信息发布（基于WEBGIS）

（3）建立数据交互平台

通过该交互平台的建设实现与政府部门和相关机构（如财政、住建、税务、银行等部门）的数据互访，应制定规则、权限、协议等有选择性的交互数据，确保信息系统的安全性和权利人隐私不受侵犯。

（4）从业主体信息发布

开发企业和人员、经纪机构和经纪人、评估机构和估价师、物业机构和物业机构管理人员、测绘机构和人员等基本信息及相应的诚信记录。

（5）项目管理信息发布（基于WEBGIS）

项目工程的基本信息、建设进度情况和预售批准记录等，以及物业管理项目、中介代理项目、评估和测绘项目信息的发布

（6）统计分析

①统计分析包括套数、建筑面积、均价和指数等统计指标；

②统计指标分类如下：

统计指标按房屋类型分为：

住宅、商业、办公和其他等。

统计指标按区域分为：

行政区域（市、区、县等）和选定区域（环线、样本区域等）等。

统计指标按时间段分为：

年度、季度、月度、每日和选定时间段等。

③按需求日期形成市场监测报告。

（7）建立个人住房信息表，实现个人住房信息的统计、查询、上传和接收。

统计分析和信息发布数据可以根据各业务系统的需要提供内网访问，统计分析和信息发布数据要做到模块化查询，可对相关字段自由定制。