xxxx开发区大型冷藏基地项目可行性研究报告文档格式.docx

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目前已经和XXXX柏慧燕都食品有限公司和XXXX希波食品有限公司签定了长期的产品储存与运输合同。

已征地22.5亩（15024.7平方米）。

六、项目概况

1、拟建地点：

XXXX开发区。

2、主要规模与目标：

本项目占地50亩，其中建构筑物占地面积12500平方米（占总面积的37.5%）,建筑面积28000平方米，总库容73920立方米。

将新建保鲜冷库群、冷藏库群、冷冻库群、气调库群，综合办公楼以及车库变电所等。

购置组合式气调库、冷库,螺杆式制冷压缩机组、活塞式制冷压缩机组、谷风式冷冻机组、交易信息系统、供水设备、供电设备等83台套。

项目建设完成后，可形成储藏肉类食品、海鲜等产品18480吨的规模。

3、主要建设条件：

本项目建设地点在XXXX开发区内，该开发区供电及交通通讯等基础设施完善，自然、社会条件较好,开发区管委会对进区企业将给予优惠的政策。

4、项目总投资及效益情况：

项目总投资12000万元，其中固定资产8600万元、流动资金3400万元。

项目建成后可形成储藏肉类食品、海鲜等产品18480吨的规模。

实现销售收入9174万元，上缴税金510万元，上缴企业所得税1050万元。

5、资金筹措

项目总投资12000万元，其中：

固定资产投资8600万元，流动资金3400万元。

所需资金企业自筹9000万元，申请上级扶持资金3000万元。

6、主要技术经济指标：

见下表

主要经济技术指标一览表

序号

名称

单位

数量

备注

1

储藏规模

吨

18480

2

总占地面积

㎡

33333.4

合50亩

3

建筑面积

28000

4

库容

m³

73920

5

购置设备

台（套）

83

6

全厂劳动定员

人

120

7

建设年限

月

12

8

总投资

万元

12000

9

固定资产投资

8600

10

流动资金

3400

11

销售收入

9174

税金

510

13

利润

4200

14

所得税

1050

15

净利润

3150

16

财务内部收益率

%

42

17

投资利润率

35

18

投资利税率

39.3

19

投资回收期

年

4.8

包括建设期12个月

第二章项目建设必要性和可行性分析

一、项目建设的必要性

1、从物流的角度分析项目建设的必要性

现代物流业作为极具发展潜力的新兴产业，正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的主要力量，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。

我国加入WTO后，目前世界500强已有450家进入中国，使中国成为世界的制造中心，同时带来现代物流和供应链理念，促进了中国现代物流业的跨越式发展。

因此，我国大力发展现代物流业是现代经济发展的必然要求。

XXXX开发区大型冷藏基地建设项目建设的必要性在于：

一是寻求经济发展新途径和增强企业持续盈利能力的需要。

近年来，随着全省、全市交通基础设施的不断完善，XXXX作为为冀蒙辽三省区交界重要的商贸中心和商品集散地，其地位和作用日益突出。

XXXX市委、市政府深刻认识到，随着国家市场经济规模的壮大和发展水平的提高，物流业已成为第三产业中的重要产业和国民经济新的增长点，必须顺应发展要求，抓住机遇，有序推进XXXX市“十一五”规划中的物流园区建设。

现代物流业是不受地域限制的，发展空间巨大、前景美好。

通过物流园区的建设，可以培育和壮大物流产业，从而产生新的增长点，为XXXX经济可持续发展提供新的产业成长支持，并为其提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

同时，也是XXXX众鑫物流有限公司谋求更大发展，培育新的经济和利润增长点，增强企业持续盈利能力的一个新途径。

二是推进物流产业发展和完善系统功能的需要。

XXXX作为为冀蒙辽三省区交界重要的商贸中心和商品集散地，但目前还没有一个按现代物流标准建设的大型冷藏物流园区，这与XXXX城市的地位和作用很不相称。

通过本项目的建设，将加快企业现代物流基础设施的建设和对外设点基地的建设，使XXXX建立起一个有批发经营区、加工生产区、综合业务办公区、后勤服务区、功能完善的冷藏物流服务基地，使冷藏物流业的储存功能、集散功能、配送功能、信息服务功能完善。

使XXXX冷藏物流将装卸、搬运、仓储、保管，乃至报关、保管、商检、卫检、中转等整个商贸流通过程统一为一个完整的领域来通盘考虑，也将产品加工装配、包装、分拨、配送、休闲、服务涵盖过来。

为全市冷藏物流产业建成一个物流系统和功能完善的冷藏物流基地，成为XXXX及周边地区冷藏物流的分拨配送中心，扩大XXXX冷藏物流的服务范围，完善服务网络，增强网络优势，从而推动全市物流产业的更大发展。

三是加快XXXX物流资源整合和提升市场竞争力的需要。

XXXX开发区大型冷藏基地建设项目的建设，将有利于加快XXXX冷藏物流资源整合，促进传统商贸业向现代商贸业的转变，促进传统物流向现代物流的转变，提升业态水平，提高物流企业的竞争力。

由于现代物流技术的进步和广泛应用，有利于物流资源整合，能够使得本区域的商流、物流、资金流实现结合，市场区域扩大，经济效益得到提升。

现代化的经营场所、仓储、运输、配送和流通加工，能提升企业管理和服务水平，降低经营成本，提升市场竞争力，在时间和空间上实现高效、低能、有效的提高经济运行质量和效益；

有利于改善交通运输环境、创优物流环境、加快交通运输基础设施建设和企业升级改造工作。

四是XXXX市“十一五”规划实施的具体内容与要求。

《XXXX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出：

积极推进服务业现代化，重点发展物流、金融、保险、信息、中介等现代服务业，使之成为拉动经济增长、促进财政增收的重要力量。

同时提出：

要搞好种类专业市场建设，重点改造升级10个生产资料批发市场、15个农副产品专业批发市场、2个物流园区、5户第三方物流配送企业，新增规模以上连锁企业100户，同时注重提升中心城市商贸核心区的辐射力，使XXXX加快向辽冀蒙三边地区重要商品集散地方向发展。

本项目的建设，符合XXXX市“十一五”规划要求，也是落实“十一五”规划的具体举措。

项目建设将为XXXX发展现代物流业奠定坚实的基础。

2、从现有资源条件分析项建设的必要性

一是XXXX市区内现有三区一个县，市场开发潜力大。

目前，在市区范围内尚未建设规模性的冷库工程，日常的肉食品和海鲜产品没有一个具体的冷藏基地，一些零散用户往往通过一些非标准的自建冷库或地下储存点进行储藏，减少肉食品和海鲜产品的储存期限，无形中增加产品成本的同时，导致劣质食品容易危害消费者。

二是XXXX众鑫物流有限公司目前所处的位址在XXXX经济技术开发区，有明显的地理优势，目前已经和XXXX柏慧燕都食品有限公司和XXXX希波食品有限公司签定了长期的产品储存与运输合同。

由于柏慧燕都年产值超10亿元，希波食品年产值超3亿元，两家企业在整个食品市场上占据了龙头企业的位置，冷库和贮存量非常大，而且企业没有时间利精力投资建设冷链工程，想办法找到具有规模性的大型储藏基地十分困难，在这样有利的条件下，建设一个大型的食品储藏基地是十分必要的。

三是XXXX所处的位置距离海鲜批发市场较远，一般普通海鲜产品在锦州进行批发，深海产品在大连或青岛等地进行批发，距离较远，一些海产品批发商受储藏空间的影响，很难购入大量的海鲜；

同时，很多海鲜零散用户。

寻求储藏库也迫在眉睫。

另一方面，柏慧燕都是XXXX市定点生猪屠宰生产厂家，每天屠宰大量的生猪肉，需要进行储存。

所以，建设一个集肉食品加工和海鲜储存基地建设势在必行，同时，也填补了XXXX市场上无肉类和海鲜冷冻储藏基地的空白。

四是目前XXXX市场上可运行的而且较大的冷库只有光明商贸易和XXXX市果菜批发市场的冷库，根据调查，目前这两家冷库基地建立时间早，规模较小，储藏空间已经满足不了目前市场的需求，同时，冷库的设备和使用安全性都已经达不到标准。

而且这两大冷库基地都不能储藏海鲜产品，所以，根据XXXX市市场的发展现状和未来居民的消费需求，建设一个规模性的、全面性的、功能性强的大型冷藏基地是及其必要的。

二、项目建设的可行性

1、项目所在地有良好区域环境和场址条件。

项目符合XXXX城市发展总体规划，项目所在地区域环境良好，交通便利，各项基础设施配套齐全。

2、项目有充足物流资源作为市场支撑。

XXXX市及周边地区物流资源丰富，物流服务需求潜力大。

XXXX所处的位置距离海鲜批发市场较远，一般普通海鲜产品在锦州进行批发，深海产品在大连或青岛等地进行批发，距离较远，一些海产品批发商受储藏空间的影响，很难购入大量的海鲜；

3、有一定的基础设施条件和一批骨干的物流企业。

通过近几年的发展，全市公路建设发展迅猛，全市拥有各类营运车辆30891台。

辽冀蒙三边地区商贸日益兴旺，物流基础设施增加。

全市信息产业快速发展，城乡信息化基础设施建设全面提速。

全市民营企业总量明显扩张，物流企业不断发展壮大。

一批骨干的物流企业初具规模。

第三章建设规模与产品方案

一、建设规模

本项目主要建设有：

保鲜冷库群、冷藏库群、冷冻库群、气调库群，车库、仃车场、绿化、综合办公楼等。

1、储藏规模

项目总储藏能力18480吨，其中；

保鲜冷库6000吨，冷藏库6000吨，冷冻库480吨，气调库6000吨。

2、项目占地

项目占地50亩（折合33333.4平方米）。

3、项目总建筑面积

项目总建筑面积28000平方米，总库容73920立方米，其中；

（1）保鲜冷库群3座，建筑面积7500平方米（地上2层），共35个自然间，库容24000立方米。

（2）冷藏库群2座，建筑面积7500平方米（地下1层，地上2层），共35个自然间，库容24000立方米。

（3）冷冻库群建筑面积840平方米（1层），共12个自然间，库容1920立方米。

（4）气调库群3座，建筑面积7500平方米（地上2层），共48个自然间，库容24000立方米。

（5）综合办公楼建筑面积3750平方米（5层）

（6）车库建筑面积720平方米，

（7）变电所190平方米。

4、建筑物占地面积

建筑物占地面积12500平方米。

5、仃车场

仃车场2500平方米

6、绿化

项目区绿化4500平方米

二、产品方案

主要用于肉类食品、海鲜食品的保鲜、冷藏和冷冻。

第四章场址选择与建设条件

一、项目选址的基本原则

1、符合国家、地区和城乡规划的要求。

2、满足项目对原材料、能源、水和人力的供应，生产工艺和营销的要求。

3、节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运费，减少成本，提高利润。

4、安全的原则，防洪、防震、防地质灾害。

5、节约项目用地，尽量不占或少占农田。

7、注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。

8、库址不宜选在居住区集中的地区。

9、库址应选择在夏季最小频率风向的上风侧；

10、库址周围应有良好的卫生条件，必须避开和远离有害气体、灰沙烟雾、粉尘及其他有污染源的地段；

11、库址应选择在交通运输方便的地方；

12、库址必须具备可靠的水源和电源；

13、库址宜选在地势较高，干燥和地质条件良好的地方；

二、场址所在位置现状

1、地点与地理位置：

项目建设地点位于XXXX开发区核心地带，距XXXX市区4公里，距离较大的柏慧和希波两大肉食品加工企业仅仅5公里。

开发区建设用地约12.05平方公里，均为平地。

地理位置优越，交通四面相临XXXX重要的交通要道。

2、场址土地权属类别及占地面积：

场址土地属规划建设用地，项目占地50亩。

3、土地利用现状：

本项目建设在XXXX开发区内，现为空地。

三、XXXX开发区基本概况

XXXX经济技术开发区成立于1992年，1994年被省政府批准为省级经济技术开发区，起步区面积0.5平方公里。

2002年11月，XXXX市委、市政府对开发区的区划和管理体制作了重新调整，规划总面积20平方公里，下辖一个街道、六个行政村，全区总人口5万人，其中农业人口7825户、2.6万人。

开发区行使市级经济管理权限，具有县级行政管理职能，是XXXX中心城区西拓及西部产业园区的重要组成部分和核心区域。

截至目前，全区共有各类企业224家，其中工业企业114家，规模以上工业企业26家。

所有企业中年营业收入超500万元企业39家，其中超3亿元企业1家（柏慧燕都），1－2

亿元企业5家，5000万元-1亿元企业4家，5000万元到500万元企业29家。

四、场址建设条件

1、地质地貌条件：

本项目区为冀北辽西侵蚀中山、低山与昭盟玄武岩高原的三级区，隶属华北山地与高原一级区，地势向东倾斜。

有白垩纪红色砂页岩分布，形成红色页岩系所特有的丘陵，为侵蚀与干燥剥蚀、中等至深切割、低山占优势的地区。

2、气候条件：

本项目区属北温带大陆性季风气候，气候温和，四季分明，雨热同季，日照充足，温差较大，降水偏少。

年平均降水量430毫米左右，年平均气温8.4℃。

日照时数2861.7小时，太阳辐射平均总量5870兆焦/平方米，年平均无霜期149天。

3、交通运输条件：

XXXX市东连XXXX中部工业城市群，南临锦州港，西接京、津、唐工业经济圈，北依内蒙古腹地，是中国东北地区连接中原地区的重要枢纽城市，是本世纪国家重点发展区域——环渤海经济圈的重要一环。

开发区地处XXXX市郊，北纬41.3度,东经120.25度，与市区紧密相连，交通和区位优势明显，距锦州港97公里，距XXXX火车站2公里，有6条铁路、10条公路和干线贯穿，锦朝高速公路将开发区纳入全国高速公路网，正在兴建的朝赤、京四高速公路贯穿全境，40分钟到锦州、2个半小时抵沈阳、4个小时达北京。

4、通讯条件：

开发区的通讯信息已进入国内、国际长途自动交换网，数字传真、图像传真、无线寻呼等现代通讯工具已较普遍。

乡镇全部设有邮政机构，国内、国际通邮便捷、安全、迅速。

5、战略优势

西部工业走廊是未来支撑XXXX新工业体系的支柱，而开发区是西部工业走廊的核心区，担当着西部工业走廊发展建设的先导，是XXXX人民倾全力打造的基础设施最完备、社会服务体系最健全的现代化投资平台。

国家实施的振兴东北老工业基础战略和XXXX省实施的扶持辽西北经济和社会发展战略惠及XXXX。

开发区内的企业兼收各项优惠政策之利。

6、社会经济

经过几年的经济发展，各项主要经济指标均保持在40%左右的增长率，呈现出了经济和社会各项事业快速发展的良好态势。

截止2007年末，全区实现地区生产总值6.93亿元，比上年增长34%；

完成工业总产值18.6亿元，比上年增长58.2%；

工业增加值完成5.3亿元，同比增长40.2%；

完成税收收入10655万元，比上年增长115.3%；

完成地方财政一般预算收入5771万元，比上年增长161.4%；

引进域外资金10.3亿元，比上年增长111%；

完成全社会固定资产投资10.8亿元，比上年增长74.4％；

新增开发面积2平方公里。

其中，地区生产总值、工业总产值、项目投资、税收收入、地方财政一般预算收入等指标增幅均高于全省省级开发区的平均增长水平，基本实现了在全省省级开发区中的位次前移，初步摆脱了在全省开发区的落后局面。

现三产业结构比为2.9：

85.6：

11.5。

工业经济已成为开发区国民经济的主导，服务业规模逐渐扩大，农业呈萎缩态势，农业劳动力明显向工业转移。

现已形成了以食品深加工、冶金铸造、机械加工、电子信息、汽车组装及零部件、商贸物流为核心的产业园区雏形，为开发区产业结构的调整与优化，奠定了扎实的基础。

7、招商引资成果显著

开发区始终坚持以招商引资和项目建设为中心，以软硬环境建设为保障，着眼于引进大项目、高新技术项目、外资项目和产业化龙头项目，开展全员招商、以商招商、组团招商、网上招商和产业链条招商，招商引资落地率和成功率显著提高。

几年来，已先后引进各类项目100多个，累计投资近30亿元。

柏慧燕都、希波集团、加华电子、森塬活性炭、XXXX贸易广场、双凌环保、重型机械、华源瑞赛特、泽耐尔车业等一批大项目、好项目的投产达产，为促进开发区经济发展注入了生机和活力。

8、XXXX开发区基础设施完备，承载能力增强。

按照“招商引资，设施先行”的原则，以“净、美、绿、亮”为重点，采取承债、银行借贷等多种方式，高档次、高标准、高品味、高速度地实施基础设施建设，努力提升外部形象。

几年来，已完成投资2.2亿元，实现了7平方公里区域内的“五通一平”，城市框架初步拉开。

同时，燕山湖电厂、国电2X330MW热电联产项目的实施，将为入区企业提供充足的水力、热力、电力，使开发区具备了承接和吸纳大中型项目批量入区的条件，为开发区提速发展奠定了坚实基础。

另外，按照“一切服务、一切保障、一切让路”的宗旨，大力推行大项目“绿色通道”，对入区项目上门服务、靠前服务、跟踪服务，亲商、安商、富商的良好环境已经形成。

2007年3月份开发区委托XXXX省城乡建设规划设计院特别编制了XXXX市龙泉西区控制性详细规划，这是开发区站在全区或全市的高度，对未来XXXX市龙泉西部的发展坐了一个来良好的发展规划，同时，紧紧抓住国家振兴东北老工业基地战略、环渤海湾开发开放和XXXX市建设西部工业区等良机，增强地区的综合经济实力，各项社会事业蓬勃发展。

9、柏慧燕都公司基本情况

XXXX柏慧燕都食品有限公司位于XXXXXXXX市经济技术开发区。

始建于1986年。

是集生猪屠宰、肉制品加工、新产品开发及售后服务于一体的，并依靠严格的质量保证体系运行的现代化食品加工企业。

基地占地面积47,000平方米，拥有资产近亿元，员工1,000余人，其中管理人员和具有中高级技术职称的技术人员200余人。

公司现有两条生产线：

即年生产能力4万吨的熟食深加工生产线，生产七大系列300多个品种；

年屠宰、分割生猪50万头的现代化生产线，主要生产冷鲜肉系列产品，冷库存储量达3,000吨。

07年产品销量突破4万吨，产值达到3.8亿元，上缴税金1117万元，实现利润1152万元。

公司内设财务、销售、人力资源、质检、技术中心、动力、办公室、后勤等部门，建立了适应现代企业运行需要的管理体系，保证了企业能在激烈的市场竞争中不断向前发展。

XXXX柏慧燕都食品有限公司连续三年被XXXX市人民政府评为“先锋企业”。

公司所生产的香肠、火腿、酱卤等产品相继获得“XXXX省名牍产品”、“XXXX省放心食品”、“XXXX省消费者放心满意产品”、“消费者信得过产品”等荣誉称号。

产品商标被XXXX省工商管理局认定为“XXXX省著名商标”。

公司还先后被评为“XXXX省农业产业化先进龙头企业”和“星火科技企业”。

公司产品远销到全国20多个省区，目前正在着手完成在全国可销售区域的营销网络布局工作，已经成为在全国有一定影响的肉食品加工企业。

2007年公司根据需要在全国范围内进行商标保护的情况，已经向国家工商总局提出了进行驰名商标审定的申请，并被地方政府列为重点申报企业。

第五章技术、设备和工程方案

一、技术方案

1、冷库库址的选择与准备 

冷库以建在没有阳光照射和热风频繁的阴凉处为佳，小型冷库最好建造在室内。

冷库四周应有良好的排水条件，地下水位要低，冷库底下要有隔层，且保持通风良好，保持干燥对冷库很重要。

另外在冷库建造之前应按照冷冻机的功率事先架设好相应容量的三相电，若冷库是属水冷的，应铺设好自来水管，建造好冷却塔。

2、冷库库房容量的确定 

冷库的大小要根据常年要贮藏农产品的最高量来设计。

这个容量是根据贮藏产品在冷库内堆放所必需占据的体积，加上行间过道，堆与墙壁、天花板之间的空间以及包装这间的空隙等计算出来。

确定冷库容量这后，再确定冷库的长度与高度。

冷库设计时还要考虑必要的附属建筑和设施，如工作间、包装整理间、工具库和装卸台等。

3、冷库保温材料的选择与敷设 

冷库保温材料的选用必须因地制宜，既要有良好的隔热性能，又要经济实用。

冷库隔热材料分几种类型，一种是加工成固定形状及规格的板块，有固定的长度、宽度和厚度，可根据库体安装的需要选择相应规格的库板，高、中温冷库一般选用10厘米厚的库板，低温冷库及冻结冷库般选用12厘米或15厘米厚的库板；

另一种冷库可以用聚氨脂喷涂发泡，把材料直接喷到待建冷库的砖或混凝土仓库中，定形后既防潮又隔热。

隔热材料有聚氨脂、聚苯脂等。

聚氨脂不吸水，隔热性较好，但成本较高；

聚苯脂吸水性强，隔热性较差，但成本较低。

现代冷库的结构正向装配式冷库发展，制成包括防潮层和隔热层的冷库构件，做到现场组装，其优点是施工方便、快速，且可移动，但造价比较高。

4、冷库冷却系统的选择 

冷库冷却系统的选择主要是冷库压缩机与蒸发器的选用。

一般情况下，小型冷库选用全封闭压缩机为主。

因全封闭压缩机功率小，价格相对便宜；

中型冷库一般选用半封闭压缩