房产外部管理手册.docx
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房产外部管理手册
新疆房产外部管理文件
新疆紫园项目管理手册
新疆房地产开发有限责任公司
目录
编制和使用说明
第一章通讯录
第二章新疆房产工程文件表格
1新疆房产用表
2监理方用表
3承包商用表
第三章工程会议制度
第四章工程质量管理
1实施要求
2材料控制
3新疆质量关注点
a）主体和砌筑工程
b）防水工程
c）水电安装
d）成品保护
第五章现场安全文明管理
1安全文明管理制度
2现场CI标识系统
3场内布置要求
4附表自治区级文明工地条件
第六章现场施工进度管理
第七章现场成本管理
第八章总包与分包的配合
第九章验收、移交及保修程序
1中间验收
2单项工程验收
3竣工验收
4各班组分项验收及移交
5入住期间整改
6保修程序及要求
第十章节能验收标准
第十一章住宅工程分户验收标准
第十二章施工资料验收标准制度
第十三章现场管理奖罚制度
第十四章支持性表格
1.甲方用表
2.监理单位用表
3.施工单位用表
编制和使用说明
1、编制依据
该文件依据国家有关建设管理法规和新疆房产项目管理程序及相关合同条款编制。
2、内容及使用范围
本文件是新疆房产工程工程技术部编制，指导监理公司和各承建商按照国家有关建设法律、法规和新疆房产有关工程管理程序开展项目建造工作的指引文件。
该文件适用于各合作方进场履行合同的全过程，主要包括项目的项目建造、工序验收、物业移交、及保修阶段中。
3、严格性
监理和各承建商或其它合作方需严格按照合同和该文件规定的程序开展营建活动中的各项工作，该文件作为合同组成部分，各参建方在投标前应认真阅读该文件，以便在项目实施中严格按文件执行。
4、内容更新
手册颁布后，遇有制度上的变更或流程上的增减，由新疆房产负责变更手册的相关内容，本手册解释权归新疆新疆房地产开发有限责任公司工程工程技术部。
新疆房地产开发有限责任公司
第1章 通讯录
项目各方的通讯录如下如下：
（通讯录内容视各方人员配备情况相应增减并及时传达）
第二章 新疆房产工程文件标准表格
下述表格为新疆房产建筑工程文件要求的表格，务必严格执行
1任何单位都不能以任何理由拒收他方来文，对文件内容存在异议，应书面回复，而不应拒收。
2甲方工程工程技术部和承包方之间的往来文件均需通过监理公司转发。
3通常情况下，甲方工程师需下发书面文件给承包商执行，但也可以口头指令通知，但甲方工程工程技术部工程师需尽快将口头指令在48小时内补成书面指令下发。
4所有的文件必须加盖相应公章后，才具备合同效力。
（重大的、重要的盖企业章、其他盖项目部公章）
5所有工程文件签字，各签字人除必须签署姓名外，还必须签署时间。
6所有要求总监签字的文件，总监必须签字。
7以下为新疆房产管理要求而制定的内部表格及各单位工作中所需提交我方的主要表格内容，项目部会抽查监理和承包商的此部分资料，做为月度评估和履约评估的关键指标，各单位需按照相关程序开展工程管理工作，并形成相应记录。
8以下所列未涉及到工程中其它文件及表格（安全检查评分表、质量检查记录、施工表格）均按照新疆统表执行
一、新疆房产内部往来业务通用表（资料上交时间、汇总时间、报备时间、设专职资料员）
以下表格需加盖项目部公章后生效，下发给监理公司，由监理公司转发相应承包商，监理公司需做好收发文记录。
类别
标准表格目录、名称
相关说明
所对应表号及说明
信息
管理
《施工联系单》
不影响到造价变化的文件采用
XG-ZY-B001
《工程通知单》
影响造价变化的文件采用（非设计变更类）
XG-ZY-B002
《现场签量单》
影响造价变化需现场核量（合同预算部参加）
XG-ZY-B003
《工程设计变更单》
关于工程设计变更的文件（含设计院）
XG-ZY-B004
《工程（变更、通知单、现场签证）结算审批表
用于变更、签证审批类表格
XG-ZY-B005
《工程扣款（罚款）通知单》
用于工程施工水电费、卫生费用、保修款项等费用的扣除及用于对合作方违反合同条款及现场管理条例处罚
XG-ZY-B006
《签证反签证单》
用于根据合同条款，因质量、进度、安全、成品破坏等原因对相互工程单位的索赔
XG-ZY-B007
《工程款支付审批表》
用于每月、每次、结算款、保修款支付工程款申请用表
XG-ZY-B008
《工程结算审批表》
各项工程结算的审批
XG-ZY-B009
《工程造价审定单》
工程结算计价用表
XG-ZY-B010
《工程结算资料目录》
结算资料申报资料目录
XG-ZY-B011
《结算工程完成情况总说明》
各单位结算情况说明（业主工程工程技术部填写）
XG-ZY-B012
《对监理单位工作质量月度检查表》
用于工程技术部每月对监理单位工作的评估
XG-ZY-B013
《对施工单位工作质量月度检查表》
用于工程技术部每月对施工单位工作的评估
XG-ZY-B014
二、监理单位用表
监理公司按照国家相关工程建设程序和甲方的一些具体管理要求开展监理工作，并形成报表记录，报送给甲方工程工程技术部备案，此部分表格会做为监理月度评估的重点检查项目，甲方工程工程技术部负责抽查监理的工作质量情况。
下述表格均需监理公司报送原件给项目部，需总监签字的地方必须加盖注册监理工程师章，需注意签署时间。
监理公司对承包商、供应商报送的工程进度款、签证单、材料设备验收表等经济类资料必须及时签署，在收到文件后的5个工作日内签署意见，并转交给项目部。
类别
标准表格名称
相关说明
提交时间
所对应表号及说明
资质管理
《公司营业执照》
《监理公司的监理资质》（无表式）
签订监理合同后，现场监理部需提交一份监理公司资质文件复印件并加盖公司公章给项目部存档。
监理进场1周内
（无表式）监理单位提供
《监理合同招标备案证明》
签订监理合同后，监理公司需将监理合同拿到当地招标中心，进行备案，备案文件需提供一份复印件并加盖公司公章给项目部存档。
签订合同后1个月内
（无表式）监理单位提供
《监理组织架构》
《工程师监理资质》（无表式）
现场项目监理部进场后需将派驻人员的组织架构、工程师的相关资质证书复印一份给项目部审批和备案
监理进场15天内
（无表式）监理单位提供
《监理大纲》（无表式）
监理公司进场后需编制监理大纲报项目部审核
监理进场15天内
（无表式）监理单位提供
《监理规划》（无表式）
监理公司进场后需根据工程特点编制监理规划报项目部审核和备档
（无表式）监理单位提供
《监理实施细则》（无表式）
监理公司进场后需根据工程的特点和难点编制各专业的监理实施细则报项目部审核和备案
（无表式）监理单位提供
信息管理
《施工组织设计（方案）报审表》
用于对施工单位的施工组织设计或专项方案的审批
引用《新统表》XG-SG-B001
《监理工作总结》（无表式）
适用于工程中间验收和竣工，监理公司对阶段性监理工作进行的总结
发生时
（无表式）监理单位提供
《监理月报》
监理公司每月对工地现场的进展情况以监理月报的形式进行通报，报项目部一份
（无表式）监理单位提供
《监理工程师通知单》
适用于监理工程师针对现场已发生的工程质量、进度、安全文明等问题，要求施工单位整改的发文。
要求监理公司对现场存在的问题进行书面通知。
及时
引用《新统表》XG-JL-B002
《监理工程师联系单》
适用于监理工程师对现场的工程质量、进度、安全文明等事项的预警和知会发文
及时
引用《新统表》XG-JL-B003
《工程开工复工报审表》
适用于各单位进场开工的审批发文
每个总包单位或分包单位，监理公司都需对照合同工期，下发开工令
进场3天内
引用《新统表》XG-JL-B004
《工程暂停令》
适用于监理工程师对现场存在的严重问题，发出的工程暂停的发文
及时
引用《新统表》XG-JL-B005
日常管理
《现场安全文明检查报告》
《安全隐患整改通知单》
甲方要求监理公司每月组织一次对现场安全文明检查并评分，并形成检查报告报项目部存档，监理对施工单位现场存在的安全问题可以发整改通知单，没有整改可以发暂时停工令
每月10日
引用《新统表》XG-JL-B006
《现场质量检查报告》
新疆管理要求监理公司每月组织一次对现场质量的大检查，并形成检查报告报项目管理部存档
每月20日
采用XG-ZY-B013
《工程周例会纪要》（无表式）
适用于监理公司组织的每周工程例会，监理公司必须每周组织一次工程例会，会议由总监理工程师主持召开，会后第２天需整理会议纪要，会议纪要下发前需征得紫园项目部审核。
每周
（无表式）监理单位提供
计划管理
《施工总进度计划》（封面）
监理公司审核施工单位报送的总进度计划是否满足合同和甲方的开发计划要求，由甲方工程工程技术部负责批准调整后的计划。
施工单位报送后３个工作日内
XG-ZY-B015及XG-ZY-B015（附表）
《项目月进度计划》
监理公司审核施工单位报送的月进度计划是否满足总进度计划和里程碑计划要求，并负责批准调整后的计划，并报送项目部备案；
施工单位报送后３个工作日内
XG-ZY-B015及XG-ZY-B015（附表）
《工程周报表》
项目周例会前，监理公司需对照上周会议纪要和进度计划审核施工单位报送的周进度完成情况，并报送项目部备案，监理直接在施工单位报送的表格上审核；
报送当日核对
XG-JL-B007
质量管理
《通用施工样板确认表》
《毛坯交付样板确认表》
新疆房产管理要求，户型砌筑、防水、铝合金、装修、木门安装，土建毛坯交付必须组织样板施工和验收，施工单位申报，由监理公司组织各方进行样板验收，并形成记录报送项目部备案
发生时
XG-JL-B008\XG-JL-B009
《工种（工序）间交接质量检查记录表》
铝合金安装、防水施工、门窗等安装单位必须和总包单位进行书面交接，总包交付洞口和工作基面给相应单位，相应单位施工完成后再交还给总包单位，两次交接必须办理书面交接，监理必须组织工序交接验收，并形成记录，工序交接的检验批次为楼层或单元。
发生时
新统表XG-JL-B010也可采用当地制式表格
《封模许可令》
主要针对柱、梁、墙钢筋的隐蔽工程质量的控制
新统表XG-JL-B011也可采用当地制式表格
《混凝土浇灌令》
主要针对钢筋隐蔽工程质量的控制及混凝土浇筑质量的控制
新统表XG-JL-B012也可采用当地制式表格
《拆架申请表》
新统表XG-JL-B013也可采用当地制式表格
《工程材料－构配件－设备报审表》
监理公司必须按照《工程材料－构配件－设备报审表》填报相关材料报审记录，对于防水、铝合金、砌筑材料、砌筑砂浆，成品烟道、木门、栏杆的验收必须报我方备案，其它材料监理存档即可
每种材料进场按批组织材料进场验收
发生时
新统表XG-JL-B014也可采用当地制式表格
《住宅中间交接验收表》
房屋在总包移交给装修单位或甲方时需填写《住宅中间交接验收》，交付前，总包单位组织自检，合格后几方签字，存档;
以上验收由监理公司组织，并形成记录，其中需报送一份原件给项目部备案.
发生时
XG-ZY-B016
三、承包商用表
承包商按照国家相关工程建设程序和新疆的一些具体管理要求开展建造工作，各承包商需按照《新疆自治区建筑工程竣工验收技术资料统一用表》中的规定的文件格式报送相关工程文件，下述表格为新疆管理需求需执行的表格，各承包商必须严格执行。
除甲供材料付款和竣工结算款直接报送新疆项目管理部外，其余工程文件需报送给监理公司现场监理部备案、审批或转发，一般情况下，禁止承包商越过监理公司直接传递文件给项目部或公司。
承包商每月25日前报送工程进度款申请、竣工后1个月内报送竣工结算申请；
承包商需在在设计变更和指令单在完工后一个月内报送增加工程签证单经监理审核后给甲方工程技术部审核；
类别
标准表格名称
相关说明
提交时间
所对应表号及说明
资质管理
《公司营业执照》
《公司建设资质》（无表式）
签订施工合同后，施工单位项目经理部需提交一份公司资质文件复印件并加盖公司公章给项目部存档。
进场1周内
（无表式）
施工单位提供
《项目经理资质证书》
《其它特种操作人员资质证书》（无表式）
施工方进场后需将派驻人员的组织架构、工程师的相关资质证书复印一份给项目部审批和备案
进场1周内
（无表式）
施工单位提供
前期管理
《施工组织设计（方案）报审表》
《施工组织设计》（无表式）
《现场安全文明专项方案》（无表式）
施工单位进场后需根据工程特点和开发进度要求编制《施工组织设计》和《现场安全文明专项方案》给监理公司审查，项目部审批
进场后１５天内
施工单位提供，引用《新统表》XG-SG-B001也可采用当地制式表格
《单位工程开工申请报告》
施工单位开工前，必须向监理公司申报开工，经监理公司确认后做为合同约定工期
XG-SG-B002也可采用当地制式表格
《设计图纸会审记录
（一）》
《设计图纸会审记录
（二）》
监理公司负责组织施工单位、设计院、项目部召开图纸会审，并形成相关记录
一式四份
施工单位进场１５天内
引用《新统表》也可采用当地制式表格
计划管理
《施工总进度计划》
要求施工单位进场后，根据合同中约定工期和紫园四期的里程碑计划，编制《施工总进度计划》，报监理审查和紫园项目部审批。
进场后１５天内
XG-ZY-B015及XG-ZY-B015（附表）
《项目月报表》
新疆管理要求，要求各施工单位按照固定的格式上报项目月度工程进展情况给监理公司，监理公司审查后报送项目部备案
每月３０日前
XG-ZY-B015及XG-ZY-B015（附表）
《工程周报表》
要求各施工单位按照固定的格式上报项目周进度度工程进展情况给监理公司，监理公司审查后报送项目部备案
每周五送，周例会前
XG-JL-B007
成本管理
增加工程量：
《工程通知单》或《设计变更通知单》
牵涉到现场核量的补充
《增加工程现场签量单》
每次报审前附总表
《工程（变更、通知单、现场签证）月结算审批表》
《增加工程签证汇总表》
适用于施工单位报送因工程变更而导致的签证。
其中工程通知单、设计变更通知单一式三份，工程量完成的当月申报，申报时附《工程（变更、通知单、现场签证）月结算审批表》。
延期后果自负
发生时
参考甲方用表，根据相应要求填写
进度款支付：
《工程款支付审批表》
《进度款申请报告》（无表式）
《工程量完成情况说明》（无表式）
《工程款计价清单》（无表式）
《合同》附复印件
本月其它扣除款项汇总：
含甲方下发的当月
《工程扣款（罚款）通知单》
《签证反签证单》附复印件
适用于施工单位报送工程进度款，进度款申请共一式２份。
施工单位每月２5日报送进度款申请给监理公司审批，监理公司在5日内审批完成，转交给项目部审批。
对于上月发生的水电费扣款、处罚和相关索赔，施工单位需复印相应单据在当期进度款中扣除。
分包（含甲方分包）需提前３天将进度款先给总包，总包审核后，方可交监理公司审核，总包审核时间为３天。
每月２5日
参考甲方用表，根据相应要求填写（按所述顺序填写）
工程结算：
（封面自制）
《工程结算审批表》
《工程造价审定单》
《工程结算资料目录》
《编制说明》
《结算汇总表》
《结算书计价清单》
《竣工验收证明文件》
《工程扣款（罚款）通知单》
《签证反签证单》附复印件
经审批后申报《工程款支付审批表》
适用于施工单位报送结算款，结算款申请共一式２份，直接报送给项目部。
施工单位需在竣工验收后１个月内上报，并注意汇总所有签证、扣款及相应索赔。
资料整理可依据《工程结算资料目录》要求进行整理
竣工验收后１个月内
参考甲方用表，根据相应要求填写（按所述顺序填写）
质量管理
《监理工程师回复单》
适用于施工单位对监理工程师下发的监理工程师通知单进行回复。
要求施工单位在２个工作日内对监理公司的监理工程师通知单进行书面回复。
及时
XG-SG-B003
《分部工程质量验收证明》
用于企业内部各专业分部的验收移交表格，验收时间作为合同所要求的竣工时间，此表格作为竣工结算的依据。
XG-SG-B004也可采用当地制式表格
《通用施工样板确认表》
《毛坯交付样板确认表》
新疆房产管理要求，户型砌筑、防水、铝合金、装修水电安装、木门、栏杆安装，土建毛坯交付必须组织样板施工和验收，由监理公司组织各方进行样板验收，并形成记录报送项目部备案
发生时
XG-JL-B008\XG-JL-B009
《工种（工序）间交接质量检查记录表》
铝合金安装、防水施工、木门等安装单位必须和总包单位进行书面交接，总包交付洞口和工作基面给相应单位，相应单位施工完成后再交还给总包单位，两次交接必须办理书面交接，监理必须组织工序交接验收，并形成记录，工序交接的检验批次为楼层或单元。
发生时
新统表XG-JL-B010也可采用当地制式表格
《住宅中间交接验收表》
房屋在总包移交给装修单位或甲方需填写《住宅中间交接验收》，交付前，总包单位组织自检，合格后几方签字，存档;
以上验收由监理公司组织，并形成记录，其中需报送一份原件给项目部备案.
发生时
XG-ZY-B016
竣工验收管理
《单位（子单位）工程质量控制核查记录》GD3001
《单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录》
《单位（子单位）工程观感质量检查记录》
《质量评估报告》
《房屋建筑工程质量保修书》
《工程竣工验收申请表》
《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》
《工程竣工验收报告》
《建设工程施工安全评价书》
竣工初验，由监理公司组织，其中需施工单位准备各项竣工验收资料，竣工验收资料要求施工单位准备３套完整的竣工验收资料（含竣工图纸），其中１套原件交档案馆，２套交项目部。
竣工验收前１５个工作日提交
引用新统表
第3章 工程会议制度
一、项目周例会
每周需由监理公司组织并主持召开工程例会，形成会议纪要下发，各施工单位需严格按照以下制度进行会议纪要准备工作
1会议时间：
每周的项目工程例会于每周 四 下午 17点 （具体时间由第一次由业主主持召开的会上民主决定）召开，会议主持人为项目总监理工程师；
2会议地点：
项目工程例会原则在 紫园项目部甲方 会议室召开，另根据工程需要可随时调整；
3与会人员：
总监理工程师及监理项目部、甲方代表（甲方工程师），各承包商（包括分包商）项目经理或现场总负责人及相关重要管理人员，（总包的水电负责人需参加）；
4会议议题：
项目工程例会会议议题主要为通报上周现场施工质量、进度、安全文明施工等进展情况及安排下周工作；配合协调解决各承包商、各工种、各工序间的相关问题及承包商提出的需协调解决的问题；
5会议要求：
5.1项目工程例会，各承包商需提前按照《项目周报表》格式准备周报表，并于会议前一天报送监理公司、监理公司需对照上周会议纪要和现场完成情况，核查总进度计划的偏差情况，并汇总报送给项目部。
5.2各与会人员需准时参加会议，如迟到则可能导致200元/次的罚款，没有特殊原因不得无故缺席，否则将导致500元/次的罚款，如有特殊原因，需提前和会议主持人请假，批准后才可缺席，各与会人员需在《会议签到表》上签名；
5.3项目工程周例会，各与会人员需携带上周会议纪要和会议准备资料（如周报表等）出席会议，如没有携带，将可能导致100元/次的罚款；
5.4工程例会进行过程中，各承包商需言简意赅，有条理和逻辑，所有的汇报和提出问题必须在上报的周报表中反映，承包商提出的问题，甲方工程师和监理工程师需及时回答，必须明确到部位、责任人、时间，作为会议纪要决议；会议结束前，会议主持人需简明扼要的重述下会议形成的决议和下周工作计划；
6会议纪要的整理
6.1项目工程例会的会议纪要由监理公司按照《周例会纪要》的格式整理，会后第二天上午12：
00前，必须将会议纪要上报给项目部，（需同时提交电子文档），经过甲方代表审核签字生效后才下发，时间不迟于会后第二天下午；
6.2项目工程例会纪要统一由监理公司下发各承包商，各承包商需签收，会议纪要形成的要求和决议，各承包商需及时遵守执行，各承包商在收到会议纪要后应及时予以核对，如有疑惑或异议，应于收文后24小时内以书面形式进行返馈，否则，需严肃执行；
6.3项目工程例会会议纪要整理的情况和及时性以及会议组织的效率作为监理公司月度评估的一个评价依据；
2、班组配合协调会（遇甲方部分区域的工期需要或项目后期班组相互间的协调事宜较多时执行，周班组协调会不能满足现场施工需要时启用每天班组碰头会，具体会议启动及执行由甲方工程工程技术部具体安排）需由总包组织并主持召开工程例会，形成会议纪要下发各分包单位，并上报监理及甲方工程工程技术部，各分包单位需严格按照以下制度进行会议纪要准备工作。
1、会议时间：
每周的项目工程例会于周 x下午 xx点 召开，会议主持人为总包项目经理；
2、会议地点：
班组协调会在 总包单位现场 会议室召开；
3、与会人员：
总监理工程师/监理工程师、甲方工程师（抽查），各承包商（包括分包商）项目经理或现场总负责人，（总包的水电负责人需参加）；
4、会议议题：
班组配合协调会会议议题主要为协调总包、各班组间现场配合事宜（施工质量、进度、安全文明施工等）；由总包协调解决各承包商、各工种、各工序间的相关问题。
5、会议要求：
相应的制度及要求同项目周例会。
6、会议结束前，会议主持人需简明扼要的重述下会议形成的决议；
7会议纪要的整理
7.1班组协调会的会议纪要由总包单位按照甲方工程工程技术部要求的固定格式整理，会后第二天上午12：
00前，必须将会议纪要上报给监理单位。
7.2班组协调会的会议纪要统一由监理公司下发各承包商，各承包商需签收，会议纪要形成的要求和决议，各承包商需及时遵守执行；
第4章
现场质量管理要求
各施工单位需按照国家相关施工工艺工法、质量验收标准等开展工程建造活动，下列为甲方项目管理中的一些质量关注点和做法要求，各施工单位必须强制执行，下列做法，各单位必须严格执行，否则，有可能对此进行工程处罚；
施工单位进度款与质量挂钩，若所报工程的质量达不到验收规范要求，甲方有权暂缓支付该部分工程款。
1实施要求
1.1各承包商需及时按照施工流水段、分部分项工程、检验批要求、对照《新疆自治区建筑工程竣工验收技术资料统一用表》填写各项质量验收记录文件报送监理签署，并将当日的发生的所有质量记录文件编号归档；
1.2所有的质量记录文件数量要求最少为3份，其中原件作为各承包商最终竣工验收，报送档案馆存档文件，监理公司和甲方工程工程技术部各备档1份复印件；
1.3所有的质量记录文件需及时填写，严禁承包商事后补作资料，同时也严禁各监理工程师和甲方工程师事后补签资料；
2材料控制
材料控制是施工质量的前提，所有进场材料必须按照国家相关程序报监理检验并形成相应记录，另砌筑材料、砌筑抹灰砂浆配比控制、防水材料、铝合金、成品烟道必须按照招标要求重点检查验收；
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