完整word版某商业中心物业工程部工作管理策划及工作标准.docx

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完整word版某商业中心物业工程部工作管理策划及工作标准

工程工作标准

编号：

--WY-GC

版本:

A

分发号：

发布日期：

2019年月日

实施日期：

2019年月日

批准：

重庆xxx商业管理有限公司

一、工程工作概要……………………………3-5

二、工程工作模式……………………………6-8

三、工程工作策划……………………………9-36

一、工程部管理概要

1、物业工程管理的含义：

“物业工程管理"就是物业公司对设备设施管理,物业设备既包括室内设备,也包括物业红线内的室外设备与设施系统,具体主要有给排水与供电、供暖与消防、通风与电梯、空调与燃气供应以及通信网络等设备设施,这些构成了物业设备设施的主体,是物业全方位管理与服务的有机组成部分。

现代物业无论是住宅、商业、写字楼、工业厂房或者其它不同业态,设备设施系统都是非常重要不可缺少的组成部分,设备设施的正常运行可以满足人们生活的基本需求,给人们的工作、生活提供更合适,更安全的外部环境。

2、物业工程管理的目标：

核心目标时项目的保值增值

2.1确保工程设备设施使用安全

2.2有利于环境保护

2.3有利于节约能源

2.4满足最终用户的使用功能

2.5有利于工程维护

2.6降低工程运营成本

3、工程设备设施是否完好的要求：

3.1设备运转正常

3.2设备技术资料及运转记录齐全

3.3零部件完整齐全

3.4设备整洁,无跑、冒、滴、漏现象

3.5防冻、保温、防腐等措施完整有效

4、工程部职责

◆负责公司范围内商业项目的设备设施交接验收，建立详细的设备设施台帐，对所交接验收的设备系统及设施做现场标识，并对现状及缺陷作备忘记录，做好交接报告及汇总。

◆负责对所管辖的设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行。

◆负责管理商业项目内设备设施年度和月度维护保养计划和设备大中修计划。

按计划进行维护保养，运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理。

◆负责定期进行设备完好率的统计和评估，使设备完好率达到公司规定的要求，确保设备设施正常运行及使用要求。

设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定，确保人员、设备设施安全。

◆负责按要求完成对租户（商铺）服务事项，维修及时率、返修率、租户（商铺）满意率必须达到公司规定标准。

◆负责租户（商铺）装修方案的审核和施工方案的审批及技术交底、对施工现场进行管理，协助租户（商铺）对施工质量、所使用的材料进行监理。

◆负责上级领导确定的工程整改项目、对施工计划进行审核，实施项目的施工监理，完成竣工验收等工作。

◆负责按要求对前期的运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档。

◆负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施,负责管理各专业、各系统设备的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到统一、清晰、真实、完整，建立档案管理制度。

◆负责配合相关政府、行业管理部门，确保供电、供水、供气、通信网络、等正常。

◆负责按管理部门要求，定期完成水、电、气、防雷、消防等各项安全检测，使水质、噪音达到环保要求。

◆负责按公司要求标准做好对部门人员的岗前培训及岗位技能培训，提高员工的素质及技能。

◆负责本部门的维修工具、检测仪器、备用易耗配件的日常采购管理。

◆负责用水、用电的抄表、临时水电费的计费工作，定期进行状态检查。

二、工程工作模式

1.24小时全运转模式：

为保证系统设备连续运行的需要，班组实行白班08：

00-20：

00、夜班20：

00-次日08：

00两班制运作模式，提供24小时不间断的设备运转与巡检。

2.链式设备管理模式：

制定各系统设备巡视、维护、检修的年度计划，并分解到月；每月根据年度计划分解到日，规划和落实设备的管理工作。

3.设备管理责任人制：

划定责任区，将各类设备的巡检与维护工作责任到人，在主要设备上建立点检表，对检查的频次与质量进行追踪与考核。

4.酒店无缝对接管理：

酒店配备1名综合维修工固定负责酒店设备设施运行与维护，其他员工在其轮休时进行替岗。

与酒店确定设备的运行、维护与管理责任；对公用设备的运行要求进行确认；建立酒店接管验收档案，记录所有设备交接、使用、维保信息。

5.专业维修工单报修制：

设立维修工单流程，保证各类报修服务任务准确、及时地受理、分派与处理。

6.维修工“三勤”管理机制：

“三勤”勤检查、勤巡视、勤调整。

7.重点能耗设备监控模式：

分析区域内重点能耗设备，对其计量、使用时间、开启权限等指定责任人进行监控、操作与检查。

8.做好开闭店管理：

根据开闭店时间要求，做好设备设施的开闭店运行方案策划，对设施设备运行根据开闭店要求进行设置。

在开闭店期间安排专人对设备进行开关，闭店时对餐饮商户进行“三关一闭”检查。

9.管理架构图

三、工程工作策划

3.1中央空调运行管理策划

3.2给排水管理策划

3.3通风空调管理策划

3.4供配电管理策划

3.5直升电梯、电扶梯管理策划

3.6弱电管理策划

3.7建筑物及附属物管理策划

3.8综合管理管理策划

3.9安全用电管理策划

3.1中央空调运行管理策划

项目

工作

要点

工作标准

管理控制

责任人

工作记录

支持文件

1

运行

1

制热

巡视

1.主机巡视：

每2小时1次。

2.室内外温度：

每班次2次。

3.水泵：

每2小时1次。

4.热计量每天统计一次。

1.定时抄录数据，填写运行记录。

2.按测温点位图定点进行测量。

3.测温结果偏离设定值较大时，及时上报主管。

暖通维修工

《离心式冷水机组运行记录表》

《螺杆式冷水机组运行记录表》

《新风机组巡检记录表》

《水泵运行记录表》

《二次水泵运行记录表》

《设备设施开关时间表》

2

制热

操作

1.根据开店时间及室外气温情况，提前开启热力站锅炉和循环泵组。

2.闭店时关闭热力站锅炉和循环泵组，注意冬季防冻和特殊营业时间商户需求，关闭通往其他商户的阀门。

3.根据实际情况（卖场人流情况、当天卖场内外温度、进出水温调整参数。

4.检查锅炉及阀门的开关状态，。

1.主管每周测试壹次效果。

2.定时抄录数据或运行状态，保留数据总结、分析出有效的运行模式。

3.挂状态标识牌，当值班长每周检查一次。

暖通维修工

3

制冷

巡视

1.主机巡视：

每2小时1次。

2.室内外温度：

每班次2次。

3.冷却塔：

每班次2次。

4.循环水泵：

每2小时1次。

5.用电量用气量用水量：

每天一次。

1.定时抄录数据，填写运行日志，保留数据总结、分析出有效的运行模式。

2.按测温点位图定点进行测量。

3.测温结果偏离设定值较大时，及时上报主管。

暖通维修工

4

制冷

操作

1.开店前半小时开机。

2.闭店时开启离心机，专供特殊营业时间商户使用，关闭通往其他商户的阀门。

3.根据标准营业时间外商户的要求关机。

4.根据实际情况（卖场人流情况、当天卖场内外温度、冷冻进出水温、冷却进出水温）调整参数。

1.主管每周测试壹次效果。

2.定时抄录数据或运行状态。

3.挂状态标识牌，当值班长每天检查一次。

暖通维修工

5

空调运行方案

1.开店前半小时开启新风机组、空调机组、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、冷却塔风扇和冷水机组。

2.闭店前半小时关闭冷水机组、冷却水循环泵、冷却塔风扇，利用设备的余冷，循环冷冻水泵，保证营业区域的空调冷源。

3.闭店后，关闭冷冻水循环泵、新风机组和空调机组。

4.采暖时，非营业区域采用低热保温运行。

根据营业区域的划分和营业时间的不同，切断非供冷区的阀门，保证正常营业区域的冷热源和新风机组和空调机组运行。

。

暖通维修工

6

延时空调处理

1.由于营业时间的原因，需要每日延时运行的，由客服部和工程部统一协商运行时间和空调设备。

2.临时延长冷水机组空调，由客服中心受理，客户交纳相关费用后，书面通知工程部，工程部实施。

3、使用VRV机组需要延时的，商户自行开启和关闭，由物业抄取延时空调电表读数进行计费，费用由商户单独支付。

每月对VRV机组延时空调电费费进行计算和收取。

主管

暖通维修工

2

维保

1

制冷机

1.每周白班擦拭外观1次。

2.每年检测1次主机。

3.4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养。

或根据设备保养手册执行

4.每两年换1次冷冻润滑油。

1.主管每月至少抽检2次第1项工作效果。

2.第2至4项为维保单位实施，暖通维修工现场跟踪；

3.主管及时检查维保效果。

暖通维修工

2

换热

机组

1.每周白班擦拭外观1次。

2.每年检测1次主机。

3.4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养。

1.主管每月至少抽检2次第1项工作效果，

2.第2至3项为维保单位实施，暖通维修工现场跟踪

3.主管及时检查维保效果。

暖通维修工

3

水泵

1.每周白班擦拭外观1次。

2.每年冬季停机加油1次。

1.主管每月至少抽检2次第1项工作效果。

2.部门经理监督第2项工作落实情况。

第1项暖通维修工负责

第2项主管负责

4

冷却塔

1.每天开机前检查风机皮带1次。

2.每天开机前检查补水阀工作情况。

3.每天关机后检查溢流管是否有溢流漏水。

4.每年春季使用前加油1次。

5.每年冬季管道外观上漆1次。

1.主管每月至少抽检2次第1-3项工作效果。

2.部门经理监督第4-5项落实情况。

第1-2项暖通维修工负责

第4-5项主管负责

5

末端

设备

1.每半年清洗风机盘管滤网1次，大融汇商户实行有偿收费。

2.每半年清洗冷冻水过滤器1次。

3.每半年电机风叶除尘1次。

主管及时检查效果。

第1项维修工负责

第2-3项暖通维修工负责

6

水处理

1.冷冻水、冷却水每月检测一次，冷却水每月加药排污，每月投药1次，提供投药配比，在运行日志上记录。

2.每月出具权威部门的水质检测报告，并跟进不符合标准项的处理过程与结果。

1-2项维保单位施实，暖通维修工现场跟进，主管及时检查效果。

暖通维修工

7

附属

设备

1.每年对管道外观保养1次。

2.每年对阀门外观及润滑保养1次。

3.每年对标识完善1次。

主管及时检查效果。

暖通维修工

3

检修

1

检修

计划

1.空调系统发生故障时，由主管组织相关人员现场查看故障情况。

2.由主管制定检修计划并经部门经理审批。

1.维保范围外，要进行维修。

2.突发重大故障，按紧急故障处理。

3.维修时，注意人身及设备安全。

4.维修中，设置设备检修警示牌。

5.维修后，恢复设备周边状态。

主管

2

检修

交底

1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员。

2.运行人员在运行日志中填写故障情况。

3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修。

维修水工

暖通维修工

3

试机

1.维修完毕后，由运行人员试机。

2.维修人员将试机内容、范围告知运行人员。

3.运行人员试机时，维修人员应观察运行情况。

4

交付

使用

1.由主管确认维修效果。

2.告知运行人员可投入使用。

4

紧急故障处理

1

控制

措施

1.设备出现紧急故障时，应立即将出现故障的设备停机。

2.切断相应的电器控制开关和水路阀门。

3.暖通维修工将设备故障情况立即通知主管。

4.开启备用设备。

5.对故障过程进行记录，分析原因与整改措施，形成报告。

1.禁止违规停机。

2.在操作时，保证人身及设备安全。

3.做好相应阀门及开关的警示措施。

4.因系统故障影响商户正常使用的，及时通知客服中心。

主管

2

善后

1.主管组织人员对故障设备进行检修工作。

2.必要时可通知保险公司对故障设备进行定损工作。

3.查明设备故障原因，并写出故障分析报告上报工程部经理。

3.2给排水管理策划

项目

工作要点

工作标准

管理控制

责任人

工作记录

支持文件

1给水系统

1

生活/商业给水系统巡视

1.主供水管供水水表每月巡视抄表1次。

2.楼内水表间生活给水水表每月巡视1次，每月抄表1次。

3.户内生活给水水表每1个月巡视抄表1次。

4.商铺供水水表每1个月巡视抄表1次。

5.综合商业给水泵房设备、水箱每日巡视1次。

6.管井内的生活给水供水管和阀门每季度巡视1次。

1.主管每月检查巡视、抄表记录，对异常情况组织分析与检查。

2.工程部经理每月抽查巡视、抄表记录。

3.发现问题及时解决，不能解决的应及时向主管报告，重大事故应报告工程部经理协调解决。

4.要处理的问题会对商户的生活造成影响的，应告知客户服务中心联系相关商户后才能进行处理。

5.如有设备丢失或损坏应保护现场并及时通知主管，主管确认后报安管部查处责任人或进行保险索赔。

维修工

《生活水泵房巡视记录表》

2采暖系统巡视

采暖季节

1.采暖水集分水器每日巡视1次。

2采暖水入户阀门每季度巡视1次。

维修工

《中央空调运行记录表》

3生活给水系统维保

1.生活给水水泵保养在每季度维保1次。

2.主供水管阀门、过滤器和各楼分区减压阀每年维护1次。

3.生活给水水箱紫外线杀菌器每年保养清洗1次，紫外线灯管每季度更换一次或根据设备维护手册要求。

1.主管负责维保工作的计划、组织与实施，对维保质量进行验收。

2.工程部经理负责对维保过程进行检查。

维修工

4检修

1.发生故障时，巡检人员能现场处理的应及时处理；否则立即上报主管。

2.主管组织相关人员对设备故障进行维修。

3.对维修现场进行清洁工作，恢复原状态。

1.要处理的问题会对业主的生活造成影响的，应告知客户服务中心联系相关业主后才能进行处理。

2.做好现场防护与警示标识。

主管

2排水系统

1

巡视

1.每日对各集水井的设备巡视、检查1次。

2.值班人员填写相应的表格记录。

3.地下隔油池每天巡视1次，每7日清掏1次

4.化粪池每半年清掏1次。

5.化粪池污水井每季度巡视1次。

6.每周对卫生间的设备巡检1次。

1.主管每月检查巡视记录，抽查现场。

2.工程部经理每月检查巡视记录，抽查现场。

维修工

《污水井巡检记录表》

2

维保

1.每季度对使用频次较多的集水井组织清掏。

2.每季度检查集水井出水管上的止回阀。

3.每季度检查集水井出水管阀门。

4.每半年对集水井控制箱内的电器设备进行除尘与紧固。

5.每年度对含油管道进行一次检查。

1.主管每月检查维保记录与设备情况。

2.工程部经理每月检查维保记录与设备情况。

维修工

3

检修

1.巡检人员能现场处理的故障应及时处理；否则立即上报主管。

2.主管制定维修计划并组织故障维修，维修人员在维修过程中应做好安全保护措施。

3.维修工作完毕后，应开机试验维修效果，并观察设备运行参数。

4.维修工作结束后应对维修现场进行清洁工作，恢复原状态。

1.要处理的问题会对商户的使用造成影响的，应告知客户服务中心联系相关商户后才能进行处理。

2.做好现场防护与警示标识。

主管

3

雨水系统

1

巡视

1.每月对各楼屋面的雨水排水雨漏巡视检查1次。

2.每日对各雨水排水井巡视检查1次。

3.在特殊天气及雨季时每班每天对各楼屋面的雨水排水雨漏巡视检查1次。

4.在特殊天气及雨季时每班对各雨水井的巡视检查2次。

1.主管每月检查巡视记录，抽查设备现场。

2.工程部经理每月抽查现场。

维修工

2

维保

1.每季度对屋面的雨水排水雨漏清扫杂物1次。

2.每季度对各雨水井内的杂物清扫1次。

1.主管对上述系统的维护保养状况进行检查。

维修工

4消防栓水系统

1

巡视

1.每日对消防水泵房、水泵变频控制柜、水箱的水位巡视1次。

2.每月对主要的管道及阀门进行检查。

1.主管每月检查记录表格。

2.第2项由专业外包单位进行，维修工负责监督

3.工程部经理每月检查记录表格。

维修工

《消防水泵房巡视记录表》

2

维保

1.每周对消防水泵房卫生清洁1次。

2.每年第一季度对电机轴承加油1次。

3.每月对消防泵、喷淋泵手动盘卷1次。

1.主管每月对第1项抽检两次。

2.第2、3项由专业外包单位进行，维修工负责监督

3.主管每季检查给水泵维保效果。

维修工

3

检修

1.消防栓水系统发生故障时，由维修主管组织相关人员现场查看故障情况。

2.由主管制定维修计划。

3.由维修维修工负责维修。

1.突发重大故障，按紧急故障处理。

2.维修时，注意人身及设备安全。

3.维修中，设置设备检修警示牌。

4.维修后，恢复设备周边状态。

主管

5

消防喷淋水系统

1

巡视

1.每日对水泵、水泵变频控制柜、水箱的水位巡视1次。

2.每月对主要的管道及阀门进行检查。

3.对上述检查形成记录。

1.主管每月检查巡更点及记录表格。

2.第2、3项由专业外包单位进行，维修工负责监督

3.工程部经理每月检查巡更点及记录表格。

维修工

《消防水泵房巡视记录表》

2

维保

1.每季度对喷淋系统附属设施进行除锈加油1次。

主管每季检查污水泵维保效果，并抽检其它项目。

暖通维修工

3

检修

1.消防水喷淋系统发生故障时，由空调主管组织相关人员现场查看故障情况。

2.由主管制定维修计划。

3.由维修维修工负责维修。

1.突发重大故障，按紧急故障处理。

2.维修时，注意人身及设备安全。

3.维修中，设置设备检修警示牌。

4.维修后，恢复设备周边状态。

主管

6

消防稳压泵房

1

巡视

1.每日对消防稳压泵房、水泵控制柜、水箱的水位巡视1次。

2.每月对主要的管道及阀门进行检查。

1.主管每月检查记录表格。

2.第2项由专业外包单位进行，维修工负责监督

3.工程部经理每月检查记录表格。

暖通维修工

《消防稳压泵房巡视记录表》

2

维保

1.每月对水泵房卫生清洁1次。

2.每年第一季度对电机轴承加油1次。

1.主管每月检查，工程部经理每月检查。

2.主管每季检查给水泵维保效果。

维修工

3

检修

1.消防稳压水系统发生故障时，由主管组织相关人员现场查看故障情况。

2.制定维修计划，组织维修并检查维修结果。

3.由维修维修工负责维修。

1.突发重大故障，按紧急故障处理。

2.维修时，注意人身及设备安全。

3.维修中，设置设备检修警示牌。

4.维修后，恢复设备周边状态。

主管

7消防报警阀室

1

巡视

1.每日对消防报警阀室巡视1次。

2.每月对主要的管道及阀门进行检查。

主管每月检查巡更点及记录表格1次。

维修工

《消防报警阀室巡视记录表》

2

维保

每月对消防报警阀室卫生清洁1次。

主管每月抽检1次。

维修工

3

检修

1.消防水系统发生故障时，由空调主管组织相关人员现场查看故障情况。

2.由主管制定维修计划。

3.由维修维修工负责维修。

1.突发重大故障，按紧急故障处理。

2.维修时，注意人身及设备安全。

3.维修中，设置设备检修警示牌。

4.维修后，恢复设备周边状态。

主管

3.3通风空调管理策划

项目

工作要点

工作标准

管理控制

责任人

工作记录

支持文件

1风机运行

1

巡视

1.各送、排风机组每天每班通过BA系统结合现场巡视1次。

2.各送风、排风机组附属设备每天每班通过极致物业管理系统上线巡视1次。

1.主管每月检查巡视记录，并抽查现场。

2.工程部经理每月抽查一次巡视记录与巡视设备情况。

暖通维修工

新风机组巡检报表

《设备设施开关时间表》

2

操作

按照规定时间开启、关闭各区域内的送、排风机组。

1.主管每月抽查一次设备的开启、关闭时间。

2.工程部经理每月抽查一次设备的开启、关闭时间。

暖通维修工

《设备开关时间表》

2风机维保

1

风机机组

1.每月检查1次风机皮带。

2.每月测听风机电机声音1次。

3每月擦拭风机机组外观。

4.每年检查1次风机防火阀。

5.每年对风机电机进行1次加注润滑油。

6.每半年对风机机组减震设施进行1次检查。

7.每月对空调机组电动阀检查1次。

1.主管每月检查一次设备维保情况.

2.工程部经理每月检查一次设备维保情况.

第1-4项维修工负责

第5-7项主管负责

《设备保养记录》

3风机检修

1.发生故障时，巡检人员现场处理的故障应及时处理，否则立即上报领班或主管。

2.制定计划并组织故障维修，过程中应做好安全保护措施。

3.维修完毕后，应开机试验维修效果，并观察设备运行参数。

4.维修现场进行清洁工作，恢复原状态。

5.对故障过程进行记录，分析原因与整改措施，形成报告。

1.严格按照规范操作。

2.现场安放或悬挂明显的安全标志。

3.主管每月检查设备的检修情况。

主管

《派工单》

3.4供配电管理策划

项目

工作要点

工作标准

管理控制

责任人

工作记录

支持文件

1

运行

1

巡视

1.负责综合商业配电室的运行。

2.每隔2小时抄录各变电所高压、低压运行数据在《变配电室运行记录表》上。

特殊情况下（如特殊天气），每小时巡视各变电所1次。

3.强电领班每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时向主管报告。

4.每月四次对各楼层的强电竖井进行抽查。

对影响商户经营的，每月至少巡查1次。

5.夜班每班巡视一次室外景观照明及屋顶发光字，按《设备设施开关时间表》进行管理，发生故障及时处理，处理不了的做好记录。

6.每班巡视一次室内外广告灯箱，按《设备设施开关时间表》进行管理，发生故障及时处理，处理不了的做好记录。

8.每班巡视一次车库照明及配电箱柜。

根据车辆数量、位置在夜间关闭部分车库照明。

9.每周巡视一次强电竖井及分散配电箱柜。

1.认真填写记录。

2.运行维修工每天检查抄录数据。

3.主管每月2次检查抄录数据及工作日志。

4.工程经理每月检查抄录数据及工作日志。

5.强电班长每月对地下室、景观照明情况检查1次。

6.主管每月对地下室、景观照明情况抽查1次。

7.设备设施开关时间在满足主力店、商户需求的情况下，做好节能工作。

运行电工

第3项强电领班负责

《变配电室运行记录表》

《派工单》

《设备设施开关时间表》

2

操作

1.当值维修工获得主管以上领导授权后，10KV配电室倒闸操作操作票制度进行。

2.某路高压回路外线路停电、来电时，执行倒闸操作流程停送电及善后工作。

3.要求停、送某回路开关时，按照倒闸操作流程执行。

4.当两路高压都停电时，及时联系供电局询问缘由做好记录，并启动紧急故障处理预案。

1.对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸