大酒店可行性报告.docx
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大酒店可行性报告
福州大饭店
可行性报告
第一章总论
1.1项目概况
项目名称：
福州大饭店
项目地点：
福建·福州
项目建设总投资：
31.61463亿元人民币
项目建筑面积：
13.64万平方米
投资人：
项目产权人：
1.2环境概述
福州市是一个以人文旅游著称的中等城市。
五四路是福州市的CBD中心城区，随着海西发展战略，繁荣的商业气氛，越来越吸引各地商旅前来休闲消费。
1.3市场展望
福州市的餐饮业发展迅速，各类餐种齐全，广东粤菜更是享誉海内外，吸引着大量商旅及游客前来品尝。
而本项目拟为福州市高档餐饮、住宿功能，该项目位于福州的繁华商业办公中心地带，本身的硬件设施方面，已按照国家涉外五星级酒店的标准，配置了全部功能，并增加了多项现代设施，致力于打造成设施完备、服务优良的具有福州特色的高档型商务休闲会所。
1.4项目建设的可行性
按照国际通行的计算标准，本地现有的餐饮远未达到饱和点，而本项目设立在福州市CBD中心区，为福州最兴旺的商业、娱乐繁华的新亮点，逢源商业街是名店、名品、名食等时尚休闲消费群使该区人流密集，消费活跃，为本项目提供了客源保证。
因此，本项目无疑占尽地利之便。
第二章经营范围及建设计划
2.1项目市场定位
本项目按照国家标准，定位为福州高档会所，以上流社会人员交流、宴会接待、旅游包餐为主。
并根据项目本身的规格特点及所处位置的环境，重点突出价格适中、服务优良的餐饮、住宿、会所服务。
2.2经营范围
餐饮、住宿、会所服务。
2.3建设计划
项目拟定于年月前动工，于年月前完成全部工程。
第三章工程技术方案
3.1工程概况
3.1.1项目的建设规模及功能设置
项目所设建筑物高楼六十一层，建筑面积13.64万平方米。
首层为大堂、消防控制中心、管理办公室；二层至层为中餐厅餐房，餐厅面积约平方米，水疗面积平方米；层至层为客房，共338间标准双人房。
并另附设有600个车位的大型停车场及沿街可停泊车位。
3.1.2项目的建设标准
建筑、装修、设备配套及环境保护等均按酒店标准设计施工，区内实行智能化管理，无论在设计、建设、施工、服务等标准上，均在严格执行中国所规定的法律、法规、标准，并作相应的提升。
3.2工程主要设计依据
主要包括：
1、建筑结构施工图和建筑施工图；
2、国家及地方有关工程设计施工规程规范及规定；
3、项目投资建设方之使用要求；
4、国家规定的餐厅设计标准。
3.3装修标准
3.4.1外墙
主楼外墙采用花岗石、铝合金玻璃窗和涂料组合。
建筑外观设计以展现现代流畅、明朗建筑风情。
3.4.2室内
根据使用场所功能不同，进行相应的专业设计，以体现美观大方、经济实用的风格。
地面采用石材、地毯或瓷砖。
墙（柱）面采用石材、瓷片、墙纸或经防火处理的木材。
天花采用金属扣板、埃特板、经防火处理的木质材料等。
融合福州地方风情，古典现代交融，典雅别致，风格独特，气派高贵。
3.4.3设计依据及标准
主要依据现行国家有关建筑结构设计规范。
基本风压0.70KN/M2，各建筑物荷载按规范取值，设备荷载及有特殊要求的按实际情况或等效荷载考虑。
福州市区位于地震动峰值加速度0.1g分区（对应地震基本烈度7度），根据地震区划图，由建设部和国家质量监督检验检疫总局联合发布国家标准《建筑抗震设计规范》GB50011-2001确定福州市抗震设防烈度为7度。
福州市位于基本烈度为7度的抗震设防区，各建筑均以此要求进行抗震设计。
建筑物耐火等级按一级设计。
3.5防火与疏散
本项目的防火设计将严格按照中国酒店的有关法律、法规要求进行，并参照国际最新实施守则作为相应的提升。
3.5.1室外总平面防火
在总平面布局上，针对各单体设有消防环形通道，道路宽最窄处6M，路边距建筑最小距离6M，足以保证福州已配备之消防车扑救操作。
室外设有消防栓、消防水泵结合器。
3.5.2室内防火与疏散
本工程按一类建筑设计，耐火等级一级
主楼设一条消防梯及疏散通道。
梯间、前室（综合前室）、走廊均设有消防排烟系统。
所有管井检查门及客房门均用丙级防火门。
梯间、前室（综合前室）设甲级防火门且向疏散方向开启，双扇防火门设置了顺序闭门器。
室内均按消防规范要求设置消防栓系统、自动喷淋系统、消防自动报警系统、疏散照明指示标志、应急广播系统等消防设施，并于1/F设有消防控制中心。
3.6供配电方案
本工程类负荷设计。
中央高低压配电房及发电机房均设于地下室。
3.6.1用电负荷预测
餐厅内主要用电设备包括：
中央空调、通排风、照明、污水处理系统、洗碗设备、给排水泵、电热设备、电梯、办公用电设备等。
用电高峰期分布在每年6月～9月。
3.6.2弱电系统
整个弱电系数由综合布线、通讯系统、办公自动化系统、收费管理系统、安防系统、楼宇设备自动化系统、消防自动报警系统、应急广播系统、传呼系统等9个子系统组成。
本着先进实用经济的原则，各子系统之间或独立或集成运行，最终达到智能化管理的要求。
3.7消防自动化系统
设计采用消防控制中心式报警，选用江森智能型消防自动报警系统，并与楼宇设备自动化系统、应急广播系统及其它火灾扑救设施自动联动，实现诸如停电消防电源、启动防排烟系统、启动防火疏散指示照明、启动应急广播、启动消防喷淋消防栓系统、关闭防火卷帘防火门、启动电梯火灾模式等消防联动要求。
消防中心设于主楼1／F
3.8应急广播系统
每间客房均设置独立的应急广播。
其余场所之应急广播系统则与背景音乐系统共用，火灾情况下，强行切换至应急广播模式。
3.9综合安防系统
包括闭路电视监视系统、防盗按钮和探头监测系统、门状态监测系统和巡更系统等子系统，构成全方位、多层次的防盗监测系统，实现综合安防功能。
安防中心位于主楼1／F消防中心内。
3.10有线电视系统
系统包括信号源、解调、传输网络及末端电视机组成。
其中信号源包括电视卫星电视接收系统和当地有线电视信号。
3.11寻呼系统
设计采用面向酒店自身的专用寻呼系统，以便提高工作效率。
3.12空调
3.12.1空调供给系统
采用分体式空调系统，室内客房温度21℃～24℃。
3.12.2通风系统
设有独立的通排风系统。
各区单位小时换气次数均按国家规范要求设计。
3.13给排水及消防给水
3.13.1生活给水系统
一、冷水系统
水源取自市政自来水网，进入酒店储水池。
经净化消毒处理系统后提升至各用水点。
经处理后的饮用水可直接饮用。
首屈一指的客房直饮水系统为顾客提供可以直接饮用的高纯净水。
二、热水系统
温泉水由福州市温泉供应公司提供，其他热水来自太阳能热水供应系统。
三、中水系统
水源取自污水处理中水输出，通过提升加压供至各单体用于冲厕、外环境喷灌。
3.13.2排水系统
一、排污系统
粪便排水分别经化粪池自然处理后，进入粪便排水处理系统，最后排入市政污水管网。
卫生间污水和洗碗排水等部份则进入中水处理系统，经处理后，其中大部份作为中水水源予以回收利用，其余则排入市政排污管网。
二、雨水系统
经区内雨水管网直接排入市政管网。
3.13.4消防给水系统
水源取自酒店生活水池，经水泵提升加压后向各消防栓和喷淋头头供水。
水源水量按酒店区内同一时间发生一处火警的情况设置。
3.14环境影响及治理方案、防震要求
本项目以酒店为主，因而对环境污染较小，为使环境污染达到最低程度，计划设置废气处理设施。
本项目属于高层建筑，主体建筑已具备7级防震功能。
第四章企业组织架构及管理模式
4.1组织架构图
总经理
餐饮部住宿部水疗部财务部
4.2劳力定员及人员培训
本项目计划招聘员工名，包括总经理名、经理名、主管名、其他员工人。
本项目的人员选择将遵循高标准、严要求的原则。
面向社会招聘，并将吸收素质全面、乐于进取，有餐饮管理经验的人才进入管理阶层。
为所有员工进行专业知识、顾客服务、个人技能以及管理能力等培训，从而为顾客提供完善的服务，使顾客宾至如归。
第五章投资估算及财务评价
5.1投资估算
根据设计概算及同类项目的经验，本项目总投资计划为人民币31.61463万元，详细工程预算见表：
表5.1福州大饭店工程预算
序号
工程（系统）名称
预算金额
（万元人民币）
备注
1
土地款
130000
2
建造投资
186146.3
2.1
主体工程-土建工程
76898.15
祥见估算明细表
2.2
主体工程-安装工程
36595
祥见估算明细表
2.3
室内精装修
46850
祥见估算明细表
2.3.1
厨房、厨具、炉具、餐台、椅、餐具、鱼池
2.3.2
空调设备
2.3.3
家具、摆设、及洁具成套设施
2.4
室外及配套工程
822.48
祥见估算明细表
2.5
工程其他及预备费
24980.67
祥见估算明细表
3=1+2
建设投资合计
316146.3
4
资本化利息
49416.6
5=3+4
项目总投资
365563
5.2福州大饭店收支测算
5.2.1收入明细
收入项目
场所面积（万M2）
租金单价（元）
月租（万元）
年租金（万元）
备注
写字楼
8.50
150.00
1,275.00
15,300.00
每3年递增10%
商场
1.14
250.00
285.00
3,420.00
每3年递增10%
客房
场所面积（万M2）
间数
日房租（元）
开房率
年收入（万元）
备注
2.45
338
1200
40%
5840.64
每年增15%
338
1500
65%
11863.8
338
1700
80%
16548.48
餐厅及其他收入
场所面积（万M2）
日收入（万元）
月收入（万元）
年收入（万元）
1.55
40.00
1,200.00
14,400.00
第年增15%
附表5.2.2-5.2.5
5.3福州大饭店营业损益预测表
5.3.1营业损益预测表（详见附表）
静态所得税后投资回收年限（含建设期）＝13.68（年）
5.3.2项目的投资与收益测算：
该项目总投资316146.30万元，其中土地投资130，000.00万元，建设期3年，建筑工程投资186146.30万元。
第一年投入资金约190000.00万元，利息12060万元（年利率7.2%）;第二年投入资金60000.00万元，利息16380万元;第三年投入66146.30万元，利息20976.6万元。
以上项目建设总投资（含息）最终确认为365563万元。
主要财务指标如下表所示：
序号
指标
指标值
1
总投资收益率ROI
9.78%
2
项目投资回收期Pt
13.68年
3
项目投资财务净现值NPV
131329.75万元
4
项目投资财务内部收益率IRR
9.98%
5.4财务评价基础条件
本研究报告所使用的基础数据和基本条件，都是根据国内、本地区同类型酒店的实际经营状况和国家有关规定要求，在分析福州旅游商务考察现状及发展前景的基础上而预测推定的。
5.5财务评价
本项目的数据是参考国内同类型项目的经营情况，再结合福州的实际情况而展开的。
这种预测方法的依据是以旅店的客房、餐饮、水疗会所收入为基础。
故此，对整个项目最为稳定效益是客房收入，而客房收入的影响因素主要是房价和入住率。
项目的经济效益与房价和入住率成同步正比关系。
而房价和入住率是受社会政治、经济环境和酒店的商誉所影响。
5.6财务评估结论及建议
5.6.1财务结论
本次仅对营业周期前20年的评估，具有较强的盈利能力和抗风险能力，项目财务评价可行（在后续的经营年限里经营风险系数会逐步降低）。
5.6.2建议
公司项目越大，融资成本越高，资金流的顺畅，较低的财务成本是公司经营的核心要素。
5.6.2.1建议将建设期缩短为两年。
5.6.2.2建议在建设期展开融资工作，以降低资金成本。
综上所述，从本项目投资的意义、作用，所产生的社会效益、经济效益，以及优越的地理位置和所具备的有利条件等方面综合分析，福州大饭店项目是必要和可行的，经济上也是合理的。
福州大饭店筹建办
2011年5月31日
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