最终版宝成国际商圈销售讲义133202Word文档下载推荐.docx
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■高经济开发—历经20年的建设、开发与招商，昆山经济技术开发区，卓然有成。
■四区一商圈—依金融、商业、科技、物流等不同功能，昆山规划“四区一商圈”
东商新城区、中央商贸区、中华商务区、综合保税区和现代化商圈。
■百大群雄聚—世界500强企业中，52家选择进驻在此，年总投资金额高达
134亿美元。
■百县中最强—目前昆山GDP年总量已超过2927亿元，占全国GDP56%，高居百
县之首，昆山产值总量更是海南全年的1.8倍、宁夏的2.2倍、青
海的2.7倍、西藏的6.7倍!
!
■百亿大投资—年固定投资达300亿元，岁增幅率超过30%，企业外资年固定投资
金额，持续创新高。
2.周市简介:
四大驱动力，万商抢先机
■昆山商贸重镇—昆山周市与中心城区一河之隔，区位优势突出，地处昆山中心城
区与太仓、常熟交界，是昆山装备、北部商贸城市中心。
■2500企业群聚—目前周市集聚2100多家民企、400余家外企，发展迅速蓬勃。
■成熟配套发酵—先进装备制造产业与现代商贸服务业，环绕周边，周市优越的投
资环境和经济效应，引发外资群雄高度关注。
■领航商圈出现—目前周市尚无真正的国际商圈，在商业导向的投资环境中，唯
有抢先拔头筹的聪明企业，才能率先跃居领导市场，首要地位。
宝成国际商圈广阔的市场前景，磁吸昆山北部30萬人潮，日常民生消费第一商圈。
3.宝成国际商圈周边简介:
14大消费动能，全方位投资保障
■行政—北部行政中心、商贸展厅馆、650亩昆山生态公园文體中心長江公園
■交通—长江北路拓宽至6车道、昆山城北客运中心、7与122路公交车中環路
■金融—中国银行、中国工商银行、中信银行、农业银行、建设银行
■酒店—大友酒店、沐兰精品酒店、宝裕花园酒店、新港湾锦江酒店
■购物—望族国际商城、亿立物流广场、喜临门家居广场、红星美凯龙家居体验购物广场、梅赛德斯奔驰展示店、宝马4S店、华丰二手车交易市场、港龙建材城
■商场—卜蜂莲花卖场、麦德龙超市、五丰購物中心、望族菜场、水舞馔美食大街
九方購物中心、寶育高档影城、运动休闲精品店、金威时尚广场
■医疗—长海医院、第三人民医院
■学区—裕元小学、裕元幼儿园、国际幼ㄦ园
■中环路是昆山基础建设史上投资最大的工程项目，是作为昆山交通最重要的进化
史，也是撬动昆山产业、城市的转型、房产增值最重要的支点，周市立交及高新区立
交将优先通车。
■周市文体中心：
融合文化、体育、休闲于一体的市政建设，内有提供全方位的运动
模式及全功能的健康计划，是日常时间的必到之处。
■上海地铁建设段将在长江路设有二个站点
■五丰广场：
全昆山最大的城市综合体近60万平方米，预计规划五星级酒店、精品购物中心、娱乐城、运动城、美食城、儿童城、会展中心、文艺演出广场等
■CAPAC汽车零件全球采购中心：
将有大型汽车产业链陆续进驻，并扩展成昆山最大的产、销工业园综合体
■九方购物中心：
集购物百货娱乐、体闲于一体的城市综合体
二、宝成国际商圈介绍
■交通大动脉，1分钟直达城区心脏
宝成国际商圈位于昆山市城北，距市政府核心区域仅3公里，正面长江北路六线
大道，是昆山中轴线交通大动脉，直通昆山城区心脏地带。
■高档住宅、台商外资人潮涌现
宝成国际商圈地处昆山市高档住宅集中地，周边名宅尚有:
江南明珠苑、巴比伦花
园、凤凰城…，台商、外资高消费人群，大多选择群聚在此。
■昆山最大国际商圈，规模庞大
宝成国际商圈区位优越、交通便利、总建约7万余平米，建筑面积约为5.3万平
方米，本商圈拥有约550个汽车停车位，规模庞大。
商圈里包括:
水舞馔商业步行街、宝成国际大厦、宝成46幢住宅楼、大规模餐饮、休闲
娱乐、商务办公楼、酒店式公寓…，规模尺度媲美台北信义商圈、东京中城商圈
（TokyoMidtown），更超越昆山所有商圈，是未来昆山第一个大型综合性商圈规划。
■创富资本家群聚，百亿商机领袖未来
■以宝成国际商圈为中心，长江北路为中轴线，目前汇集近30万高消费人群，大量
的商务人群每日在此往来出入，目前周边已形成昆山市高级住宅区域。
本商圈高配置、高投资报酬率特质，非常适合中小户型投放市场；
同时亦是新鲜
人、社会中坚份子，自住与投资者的最佳选择。
低总价、高投资收益与全方位空
间设计，将帮助首次置业、刚需者与企业商务人士们，站在商圈巨人的肩膀上，
加速前进。
按----------------------------------------------------------------
1.台北信义商圈:
台北信义计划区，堪称是休閒、購物、影院密集度最高的区域。
信义商圈最大的特色是，完全针对都市人休闲购物需求设计，采取低密度、低容积的开发方式，加上市政府刻意经营，规划设置相当多的造景，进驻的百货商场或企业大楼，建筑风格都也都别具特色。
信义商圈在台湾有着「台北曼哈顿」这样的美誉!
2.东京中城:
东京中城是一座由广阔的绿地与6座建筑体构成的综合性新型“都城”。
城内汇集着各类商店，餐厅，写字楼，宾馆，绿地，美术馆等设施。
从提供高质量日常用餐的小店，世界闻名的高级餐厅，到各国精选的名店，区内拥有丰富绿化景观的综合设施。
东京中城由内至外，精致的生活方式，是现代都市精品商店林园化的最佳范本。
三、产品介绍
１.地段
■城市规划，五位一体
宝成国际商圈前方正临长江路与翠薇西路交叉口。
长江北路区域在昆山“南工业、
北住宅”的城市规划理念下，整体区域有着良好的居住环境和整洁的城市景观，
目前在规划和建设方面，已经形成一个集居住、商业、休闲、文化、娱乐于一体
的高品质居住板块。
■大型综合性商圈，配套完善
50万平米的生态公园、北部行政中心、北部人民医院、学校等均已落成。
区域的
空间正在迅猛扩展。
随着城北市政规划的更进，配套设施的完善，宝成国际商圈
地段已经成为昆山高档楼盘集中地，也是昆山新商业区域中，生活配套最为完善
的区域。
２.规划
（1）.景观
■百米天际线让人胸怀万顷，远瞩高瞻
凌空百米宝成金铂大厦，以居高临下的姿态，为您珍藏无价美景；
让您每日放眼所及，
尽是上百亩花团锦簇花园群相。
白日，天空就是邻居，您会一览无遗地欣赏到风和日丽，辽阔无疆界，是您居家视野
的最佳写照；
午夜时分，熠熠星光与绚烂灯火，悄悄随侍在侧，万籁俱寂中，闪耀的
月夜星辰，将成为您一日当中，最珍贵的收藏。
（2）.商业气氛
■百米大道万商云集，包罗万象
本区东北侧有长海医院，东面五星寶裕花园酒店（兴建中），南邻卜蜂莲花超市，北
接国营电子工业园…五丰購物中心。
大约3公里路程可行抵城市心脏—市政府。
长江北路上数公尺内，各式各样的商务中
心、行政中心，与民生消费商业设施，可谓包罗万象应有尽有。
■国际知名餐饮进驻，满足一日需求
本区的水舞馔美食街，即可满足住户一切需求。
目前宝成国际商圈中的水舞馔美食大街，现有十多家知名连锁餐饮进驻，例如:
王品牛排、旺角海鲜酒楼、原烧炭火烧肉店、乡亲鹅肉城、富贵亭台式料理、昆都海
鲜城、今粤潮香海鲜酒楼、昆和日本料理、大四块牛肉面、田庄鹅肉园、泰上皇…等，
都是国际知名餐饮事业。
■养生休闲名店，丰富日常生活选项
四季美容、自然美美容、沁荷园中医推拿…等商家，也都是宝成国际商务人
士，在未来日常生活中的不同选项。
（3）.增值
■买房跟着商圈走!
宝成国际商圈正坐昆山第一大道:
长江北路第一排。
百米长江北路贯穿全昆山所有繁华，是昆山市的黄金地段与演绎昆山的精神所在，
沿线群聚商办写字楼、量贩百货、高档住宅区購物中心…，本区域周边更是未来市政规划的首要重点。
宝成国际商圈由全球数百位工程建筑团队，联合擘划兴建，以准确超前的定位，
强劲规划本区未来的商圈发展。
「买房跟着商圈走，就对了」
您会发现，领先在起跑线的大企业、高端商业主，早已嗅得商机，
早早抢先在此划位。
（4）.建材
■安全稳固工法—宝成国际大厦特聘名结构技师，经计算机精密计算，采RC结构
柱体，承重、防台、防火、防震，符合国家建筑技术标准
■华丽大器外观—本建筑外观由知名设计大师亲自擘划，气派雄伟，圆弧立面凌
空百米气势非凡；
预料将成为市府官道上，一处地标性建筑
■金质气派大堂—知名旅美设计师，将典雅艺术融入接待大堂，用尊贵气派大门
饭店式门僮、管理服务台、保全监控，细心礼遇每位住户
■防盗气密门窗—各户型均采用高级防盗门锁，附三道安全内锁，层层把关；
窗
户采用高级中空玻璃铝窗，美观实用，大大隔绝噪音与脏空气
■酒店物管设备—各区域装设防护摄录镜头，全天候掌控门禁；
率先导入双物业
系统与多重管理机制，并于大楼各区域设置紧急通报按钮，保
安警卫知悉特殊状况，可快速处理
■消防安全系统—各楼层依法设置消防栓、紧急照明、广播系统、全自动火灾预
警设备，高楼层采用自动洒水系统，地下室安置紧急发电机
■磁卡感应停车—车道出入口装设交通警示号志，地下室设置通风气阀确保空气
新鲜，严格管制车道门禁，确保车辆安全出入
■资源环保处理—规划集中处理垃圾空间，独立出入道，保障大楼整体洁净卫生
（5）.规划理念
■多功能规划
宝成国际大厦总层数17层，1-4层为商业配套，，其他楼层则规划为财富空间、SOHO办公专区、创业中心、套房、行馆、顶级商务会
所、高档私人小豪宅；
可按客户需求进行自由组合与规划。
■梦幻三房
部分楼高3米6高楼层，将结合个性化Deck夹层，让二房一厅，一跃为三，
希望藉由梦幻三房创意户型，让刚需者、社会新鲜人、创业SOHO族群，都能
快速创富成家，一次购足人生三房大梦。
■全区地下停车场约151汽车停车位，一律采【时时生财】方案-提供住户自用停
车或统一物管收租，再按月提拨营收百分比回馈住户。
（詳閱附件）
（6）.国际大厦特色
■宝成国际大厦—5大宏观规模
InternationalBusinessBuilding—（商办规格）
凌空百米顶级饭店式御所，结合大气度的建筑规模，与ArtDeco设计手法，住
在这里，国际商务人士的尊贵品位，将再次获得提升。
CenterBusinessDistrict—（繁华核心）
百米长江北路.市府官道第一排，30萬高档别墅区域人群聚集地，产值惊人，消
费力不容小觑。
宝成国际商业圈，紧邻水舞馔美食大街20米，询问度最高，目
前已成为北区生活消费的主力商圈。
TowninTown—（城中城商圈）
小区内按居住区域，以中心广场为核心，划分国际购物、异国美食大街、
庭园别墅区、酒店式公寓…，宝成国际商圈多功能的布局，将使让小区生活更轻
松便利。
TrafficSeparation—（动线分明）
步行、车行自然隔离，小区车辆与公共交往平台独立划分，免除相互干扰。
DoublePropertyManagement—（D.P.M管理）
宝成国际商圈将导入酒店式物业管理—D.P.M双物管模式，让饭店式管家全
年无休，为您守候。
■随心所欲梦幻空间（3D概念,DesignyourDreamDeck）
宝成建筑团队率先导入3D（DesignmyDreamDeck）规划概念，以实现每位客户
居家空间为出发点，企图让通透的大平面空间设计，回归主人，让住户们自由
自在发挥巧思，不再局限制式样板户型。
5-17F挑高3米6，您可以结合个性化Deck夹层，让二房一厅一跃为三，也可以
为小孩设置独立书房，为三代同堂规划双主卧隔间，宝成国际大厦梦幻三房创意
户型，让琐碎空间回归客户，客户们的生活动线，从此自我掌控。
（7）.品牌
旗下的房产单位多次获得台湾建筑金奖、江苏住
宅十大名盘、中国地产创新奖、消费者信得过诚信房地产公司等荣誉称号。
（8）.地段
大道，是昆山中轴线交通大动脉，昆山城区心脏地带1分钟直抵。
本地段堪称高档住
宅区与台商外资人潮涌现的主要热点。
（9）.付款方式
自付款：
30万（Ex:
總價60萬，貸款總額50%）
小订：
2000元
大定：
20000元
签约金：
23万元（不含相关规费）
最高贷款成数：
50％（利率：
1.1%）
贷款年限：
10年
贷款资格：
各省籍人士：
借款人及其所在单位须连续按期足额缴存社保至少一年
台港澳人士：
须在昆山工作期满至少一年
外国人士：
不具购屋资格
其他说明：
宝成国际大厦，土地使用区分属商业用地，依现行规定，投资人无购屋上限
（10）.装修标准
1-4层商场地面做至结构压光，墙面水泥砂浆粉刷
1-17所有楼梯间为水泥砂浆光面
5-17户内地面/墙面为水泥砂浆光面；
电梯间、前室地面采用地砖贴面；
公共走道采用地砖；
卫生间隔体墙取消（只做到止水带，止水带高15CM）
■水电
空调、热水器、厨房抽油烟机、电磁炉插座，房间内预留对称插座2个
电话、电视、宽带线到户集中式供电、采物业统一管理，按商业电收费
1-4层自来水直压供水，5-17层电泵供水
■楼板
厚度:
12cm，大厦所有使用的玻璃为中空玻璃，具隔热、保温效果
外墙：
蒸压灰砂砖，内墙：
混凝土孔心
■门禁系统
住户:
进入电梯需要刷卡，刷卡后，电梯只会停留在业主居住的楼层，出电
梯口还有一道门禁，需要刷卡才能进入楼道！
乘电梯下楼也需要刷卡
访客：
需要前台登记，拿到相应的访客卡才能刷卡进入电梯到达指定楼层，
需要主人前来刷卡（电梯口的门禁）才能进去访客
■安保系统
电梯内、电梯出入口、楼梯内，一律设置保全系统、摄录监控！
（11）.结论
■投资必胜Location、Location、Location
秘訣1:
买房跟着商圈走!
百亿商机无限增值
市府商圈一級规划
一級商圈定位、多功能商務規劃、百县强中最强招商規模
成熟配套強勢发酵
先进装备業、IT制造業、现代商贸服务業…，大規模聚集经济
创富资本比鄰群聚
唯一总部级商圈規劃，與百强大亨比邻而居，市府官道一脈相承
秘訣2:
黃金絲路萬商雲集
3纵3横2环1高
沪宁高、312国道、苏昆太、苏沪、绕城、京沪高铁、城际线、太倉港
市政府官道第一排
昆山市府核心仅距3公里，正坐长江北路百米六线大道，黃金交叉線
2500家企业群聚
周市核心周邊2100多家民營企業、400余家外資企業，飛速靠攏
小結:
2001年隨著台資外商相繼跨海進駐內地，昆山房市相應呈現急速增溫態
勢。
近年來昆山房市漲幅更以大力攀升，強勢力道
不斷挑戰歷史新高。
宝成国际国际大厦，正坐总部级区位，与世界百强企业比邻而居，
多功能与综合的商圈优势前景，将随着昆山市府大面积市政规划，一举
跃升为百县强中最强之商业核心区!
本商圈增值前景不可限量，可以預料的
是，未來2年內，昆山商業核心勢必轉戰至此!
■自住增值View、View、View
饭店级的管理，智能型生活空间
环境与大楼外观，绝对比你的形象更重要!
豪宅定位三大心法:
景观、造型、知
名度；
宝成国际国际大厦，地标性外观造型，绝对让您傲视群伦，一览无遗的居
家景致，保证让您住的舒心、住的畅快，坐享人生最大增值。
四、销售人员注意事项
因每一个楼盘都因其地理位置、周边环境不同而具有唯一性，因此，在房产销售过程中，
客户到访，售楼接待是其最重要的组成部分。
大多数客户只有参观现场的冲动后，才能
形成购买欲望，在经过多次到访，考察后才能产生购买决定。
因此可以说，买楼是一项
复杂的系统工程，售楼员只有在这一工程中充当专业的解说员、优秀的推销专家、客户
的购买决策伙伴后，才能赢得客户的购买。
第一：
迎接客户
1.在客户进门前，销售人员必须在门前准备主动迎客进门，每一个看见的销售人员都
应主动招呼“欢迎参观”提醒其他人员注意。
2.销售人员应热情接待，帮助客户收拾雨具、放置衣帽等。
3.通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。
注意事项：
1.没有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好的印象。
2.若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而热情的接待。
3.接待客户以一人，或一主一副，以二人为限。
4.销售人员应仪表端正，态度亲切。
第二：
产品介绍
1.交换名片，相互介绍了解客户的个人资讯情况。
2.按照销售现场已规划好的销售路线，配合效果图、房型图、施工现场等销售
道具，自然而又有重点地介绍产品。
1.侧重强调本楼盘的整体优势。
2.用自己的热诚与诚恳感染客户，势力与具建立相互信任的关系。
3.通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略。
4.当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互的关系。
第三：
购买洽谈
1.引导客户在销售桌前入座，下位销售人员到门迎客，其他人要主动给正在洽谈的客户
倒茶。
2.在客户未主动表示时，应该主动地选择一户作试探性介绍。
3.根据客户的喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。
4.针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。
5.适时制造现场购买氛围，强化其购买欲望。
6.在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。
1.入座过，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。
2.个人的销售资料和销售工具应准备齐全随时应对客户。
3.了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点。
4.注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在哪一户。
5.注意看客户的诚意、购买力和成交概率。
6.现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。
7.对产品的解释不应含有夸大、虚构的成分。
8.不是职权范围内的承诺应报经现场经理通过。
第四：
带看
1、带客户看现场过程中，要尽量与客户平行行走，不要走在客户前面很远，这样就
没办法给客户介绍，更不要走在客户后面，让客户领着你走。
2、带看过程中，不要走得太快，尽量慢一些，这样客户才可欣赏小区美景。
带看时候，一定要带着资料夹和电话，因为客户有可能随时会问你例如价格、房型等
问题，所以资料夹可以让你随时给客户展示价格、房型等，随时解说。
电话则是你随
时问控的必备工具。
3、如果晚上去工地女生尽量不要单独去。
4、小高层正在施工中，比较危险，进入工地必须戴好安全帽，随时提醒客户注意安全。
第五：
填写客户资料表
1.无论成功与否，每接待完一组客户后，一定要填写客户资料表。
2.填写重点：
客户的联络方式和个人资料。
客户对楼盘的要求条件。
成交或未成交的真正原因。
3.根据客户成交的可能性，将其分类为：
A很有希望B有希望C一般D希望渺茫等四个级，以便日后有重点地访询。
4.一联送交现场经理检查并备案建档，一联自己留存，以便日后追踪客户。
1.客户资料表应认真填写，越详尽越好。
2.客户资料表是销售员的聚宝盆，应妥善保存。
3.客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。
4.每日或每周，应由现场销售经理定时开工作会议，依客户资料表检查销售情况，并采取相应措施。
第六:
带看现场
1.结合工地现况和周边特征，边走边介绍。
2.按照户型图，让客户感觉自己所选的户型。
3.尽量多说，让客户始终为你所吸引。
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