房地产管理郑州别墅历年来发展状况及走势分析报告.docx
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房地产管理郑州别墅历年来发展状况及走势分析报告
郑州别墅历年来发展状况
分
析
预
测
报
告
报告撰写：
黄玉霞
完成时间：
2004年4月12日
目 录
前 言………………………………………………..3
内容摘要……………………………………………..4
报告正文
第一节郑州别墅1999－2003年发展状况……..5
第二节郑州别墅目前发展态势分析……………10
第三节2004年郑州别墅发展预测……………...13
附 件：
楼盘个案调查表
鹿港小镇…………………………………………..15
九郡弘……………………………………………..16
迎宾花园…………………………………………..17
水映唐庄…………………………………………..18
东方今典…………………………………………..19
家和万世…………………………………………………20
湖左岸……………………………………………………21
鑫苑名家…………………………………………………22
天下城……………………………………………………23
前 言
目的：
通过调查了解郑州别墅市场过去与现在的发展状况，找出市场发展规律、市场空白点或需求点，掌握郑州别墅发展动态及竞争楼盘个案情况，做到“知已知彼，百战不殆”，并希望能为我公司三期产品的市场定位提供必要的参考依据。
数据来源：
（1）2001－2003年郑州市房管局楼市发展报告
（2）通过对郑州现有楼盘的实际调研
（3）报纸
（4）网上资料
（5）其它房地产公司内部熟人介绍
主要内容摘要
◆历年来郑别墅投放量一直不稳定，忽高忽低，尤其是2002年达20.76万平方米;
◆2002－2003年相对前几年来说销售有历史性飞跃，销售量比2001年来说增加了六七倍；
◆独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠加，而联排别墅呈逐年下降趋势；
◆别墅在250平米以下的面积销售率比2002年有明显下降，尤其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200－250平米的面积需求量仍是最大；
◆近三年户均单套面积分别为272、228、255平米，加权产平均为单套面积为252平米；
◆在2002年别墅的总价在60万以内是最好卖的，销量最大，但在2003年已打破了这个格局，是总价在100万元以上的销量最多；
◆预测2004年郑州别墅投放量为9.52万平方米，销售量为9.7万平方米。
第一节 郑州别墅历史发展状况分析
一、郑州别墅历年来投放状况分析
从上图可看出，别墅的投放量一直不稳定，忽高忽低，２００２年可谓是郑州的别墅年，共投放８个项目，投放面积达20.76万平米，创历年别墅的投放之最，由于积压量过多，２００３年的投放量又直线下降。
二、2001－2003年别墅市场销售状况分析
从对历史数据的分析来看，2002－2003年相对前几年来说销售有历史性飞跃，销售量比2001年来说增加了六七倍，而且这两年销售稳中有升，当然，虽然开发量不高，但都是消化了历史楼盘。
三、2002－2003年别墅形态走势图
从统计数据来看，独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠加，而联排别墅呈逐年下降趋势，当然，并不是联排没有市场，主是开发商认为售价不高，容积率也提不上去，开发商觉得总体利润率低，而且没有好的户型，鹿港小镇开发的２３套别具一格的联排别墅在不到半年就售了19套就是很好的见证。
四、2002－2003年郑州别墅销售走势图
从上图表可看出，近两年来独立别墅销售量虽然逐年在增长，但是总体销售量还是比不是叠加和联排别墅；从销售增长率来看，叠加别墅的销售增长率在逐年上升，而联排别墅在逐年下降，这下引起我们的高度重视。
五、2002－2003年别墅各面积段销售对比分析
从上图表显示出：
别墅在250平米以下的面积销售率比2002年有明显下降，尤其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200－250平米的面积需求量仍是最大，其次是250－300平米的面积，而350平米以上的面积销售量虽然也在上升，但需求量明显很低，这在我们三期产品开发上要注意。
六、近年来别墅户均面积分析
从这三年的别墅户均面积走势图来看，2002年的户均面积最小，主要原因是2002年联排、叠加等经济型别墅“短平快”的放量入市有关，而到2003年别墅户均面积又有所加大，大面积独立别墅投销放量，不仅拉动了别墅市场均价的走高，也提高了别墅市场的户均面积。
七、2002－2003年销售面积与总格段分析图
从上图表可看出：
在2002年别墅的总价是在60万以上的需求者逐渐减少，也就是别墅的总价在60万以内是最好卖的，但在2003年已打破了这个格局，是总价在100万元以上的销量最多，而其它总价（60－100万）的销量几乎持平。
八、郑州别墅主要目标客户群体分析
通过对近三年别墅主要目标客户群体的分析发现：
购买别墅的主要消费群体还是本地人，但是外地消费者的需求拉动也不容轻视，2002年，外地消费者在郑州市场所购买的别墅产品已占到别墅市场全年总销量的３６％，较2001年增长了近十个百分点；2003年这一消费群体仍在继续增长，所以如何使自已的产品在郑州以外的地区形成品牌效应，最大限度的扩充客户源，也是开发商须要研究的课题。
第二节2004年郑州别墅发展现状分析及预测
一、目前郑州别墅在售楼盘一览表（楼盘个案表见附件）
别墅名称
总价
均价
本期产品形态量
总体
规模
户型面积
区位
湖左岸
45－52万
2600
叠加
170/180/190
北区
加洲风情
80－100万
3500
联排
北区
家和万世
48－80万
3000
叠加
250亩，本期共146户
180－230
北区
鹿港小镇
65－80万
联排3100
双拼3300
联排＋双拼
200亩
229/269
北区
水映唐庄
37－300万
2300
双拼＋独栋＋四合院
100亩/200套
140/160/193/278
北区
九郡弘
190－400万
6000
独栋
200亩/78户
北区
迎宾花园
180－190万
独栋
130亩/76户
192/309/343/434/449
北区
东方今典
150－220万
4000
独栋
共占地371亩，二期占地184亩，89栋
269/287/290/391
东区
帝湖花园
联排40－60万
独东350－1000万
联排
独栋
178/236/247/350/800
西区
金桂苑
90－120万
3400
独栋
70亩，独栋38栋（余12套），联排1栋
287/436
西北区
二、目前郑州别墅市场存在问题剖析
1、多种产品类型混合建设
在郑州除了九郡弘是独体别墅外，其它别墅楼盘全部是混合型建筑，这虽然降低了开发商的风险，但产品丰富带来的是客户层次复杂，难以形成同质社区，同样面临风险，如东方今典本来是全部开发独栋别墅，由于受市场联排别墅之风影响，结果在二期开发的联排别墅滞销，现在三期开发的产品又全部是原来的独栋别墅。
不过，已成成品的社区，可以采取组团式小区分开，尽量减少这种不利因素的影响。
２、社区内配套不完善
郑州目前有92.3％的别墅配套设施严重溃乏，致使入住率普遍不高，造成别墅社区人气不旺，一片冷清景象。
３、产品创新不够、别墅品质上不去
目前，郑州别墅市场无外乎就是联排、双拼、叠加、独栋这几种形式，户型设计上也就是夹层、前后庭院或内庭院等几种，户型的创新不够，而且别墅的施工质量很多不过关，退房现象较多。
三、目前郑州别墅主打广告语
楼盘名称
主打广告语
金桂苑
超值空间、私家尊邸
湖左岸
浪漫生活，从湖畔开始
帝湖花园
回家是渡假的开始
家和万世
一块土地、两户人家、三层小楼、四世同堂
东方今典
别墅就是东方今典
迎宾花园
御花园里的别墅
九郡弘
极少数人的领袖别墅
鹿港小镇
郑州有个美丽的地区
水映唐庄
新唐风新四合院人文别墅
第三节郑州别墅2004年销售预测
利用需求数据预测，推测数据来源依据：
根据2003年秋季房展会调查统计结果：
本次其接触681人，其中有购房意向的为498人，其中有意向购买别墅的客户占2.8%，又根据2003年统计年鉴显示郑州市辖区人口2751638人，郑州市户均人口数为2.93人，家庭年总收入在10万元以上的客户占2%。
则郑州市需求别墅的家庭户数：
市辖区总人口2751638人X有购房意向的498/681X其中有购买别墅意向的占2.8%X家庭年总收入在10万元以上的占2%=1127人
又根据郑州市辖区户均人口数为2.93人，故1127/2.93人=385户
根据郑州市近三年来的别墅户均单套面积，则近三年平均的单套面积约是252平米，详见下图：
则预测2004年郑州市别墅的销售量为：
252平米X385户=9.7万平方米
附件：
项目名称
鹿港小镇
开发商
河南新田置业有限公司
项目位置
花园北路116号（天荣国际建材港对面）
项
目
规
划
总规划面积
总规划占地200亩、建筑面积6万平米
总体规划设计
联排、双拼、叠加
本期规划
联排、双拼
设
计
建筑风格
岭南风情
结构
框架
层高
2.8米－4.5米
楼间距
12米－16米
指标
容积率
0.6
绿地率
50％
户
型
面
积
价
格
套
数
配
比
推出户型种类
联排4－2－3卫259㎡、双拼5－2－3卫229㎡
主力户型
双拼5－2－3卫229㎡
均价
联排3100元/㎡、双拼3300元/㎡，二期叠加2700元/㎡
户型面积总价投销套数配比
联排：
4－2－3卫、259㎡、80万、共17套、已售出14套；
双拼：
5－2－3卫、229㎡、76万、共32套、
营
销
推
广
策划机构
SUNNYTOP光明万象
主打广告语
郑州有个美丽的地区
广告诉求
环境、及深厚的文化内含
广告投放媒体
公交车、路牌广告、报纸
数量强度
小区配套
正在建会所、超市
卖点
1、小区内景观环境2、户型设计（内庭院花园、夹层）
主力客户
私企老板、公务员
优势分析
1.户型面积控制较好，213㎡是其主力户型；楼层较高，客厅大开间，采光、通风效果较好。
2.属于纯别墅小区；框架结构抗震效果好。
3.小区内生活配套设施较完善；小区环境做的较细致，以水景居多；小区外边的风格和整体环境非常匹配。
4.交通便利，32、62、90路公交车从门前经过，离市区较近。
劣势分析
1.位于主干道，车流量较大，空气质量差；紧挨沙门村，周边环境较乱；
2.周边无学区、医院等一些基本生活配套设施，给人一种离尘很近，离城很远的感觉。
项目名称
九郡弘别墅
开发商
河南正弘置业有限公司
项目位置
邙山区迎宾大道30号
项
目
规
划
总规划面积
200多亩
总体规划设计
独栋别墅
本期规划
77户
设
计
建筑风格
北美、地中海
结构
框架
层高
2.2米—7.5米
每层设计规划
共三层
第三层是小阁楼
楼间距
20米—25米
指标
容积率
0.27超低容积率
绿地率
70%
户
型
面
积
价
格
套
数
配
比
推出户型种类
四室、五室、六室
主力户型
均价
6000元/㎡
最低最高价
190万—400万
营
销
推
广
策划机构
大智广告文化传播有限公司
主打广告语
极少数人的领袖别墅
广告投放媒体
大河报
数量强度
每月2次
小区配套
九条河流、六座廊桥、九龙会所、社区健康道路、超市商业配套
主力客户
私企老板
优势分析
1.户型分为两种风格：
北美和地中海风格。
北美风格的客厅卧室层高较高；独栋别墅，送的花园露台面积较大。
2.小区容积率低；请的是知名设计单位，环境设计上做到户户临木。
3.九郡弘紧邻三所，周边环境优美，空气质量清新；迎宾大道直通花园路，交通便利。
劣势分析
1.户型设计利用不高，有些空间被浪费。
2.小区生活配套设施不太完善。
项目名称
迎宾花园
开发商
河南迎宾花园置业有限公司
项目位置
迎宾大道与桂圆路交叉口
项
目
规
划
总规划面积
130余亩
总体规划设计
独栋别墅
本期规划
76户
设
计
建筑风格
皇家园林
结构
框架
层高
一层3.9米二层3.3米三层3.3米
每层设计规划
楼间距
20米—25米
指标
容积率
0.5
绿地率
60%
户
型
面
积
价
格
套
数
配
比
推出户型种类
A、B、C、D、E、F户型
主力户型
B户型
均价
最低最高价
180万—190多万
户型面积总价投销套数配比
A型：
449.6㎡11栋B型：
434.12㎡33栋C型：
343.65㎡12栋
D型：
309.45㎡13栋E型：
394.98㎡1栋F型：
192.06㎡6栋
营
销
推
广
策划机构
动力房地产营销策划
主打广告语
御花圆里的别墅
小区配套
超市、会所、三所里的一些生活配套设施
主力客户
私企老板、政府高级官员
优势分析
1.户型设计上客厅超大气派，私家花园达到150㎡～200㎡。
2.紧邻三所，有一条路直通三所，为业主休闲娱乐提供极大的方便；南临大学城，有浓厚的人文氛围；交通便利。
劣势分析
1.小区内无生活配套设施；房子年代已久，外围设计简单，无吸引性的景观。
2.目前只剩下一种户型B型434㎡。
项目名称
水映唐庄
开发商
郑州宝隆发展有限公司
项目位置
邙山区开元路
项
目
规
划
总规划面积
100亩
总体规划设计
叠加双拼独栋立体别墅四合院
本期规划
200户左右
设
计
建筑风格
唐风
结
构
框架
层高
每层设计规划
楼间距
7米—35米
指标
容积率
1
绿地率
50%
户
型
面
积
价
格
套
数
配
比
推出户型种类
三室、四室、五室、六室
主力户型
200㎡左右（193㎡）
均价
2300元/㎡
最低最高价
37万—300万
户型面积总价投销套数配比
140㎡40户193㎡60户160㎡40户278㎡30户
独栋6户四合院24户
营
销
推
广
策划机构
厦门上景营销
主打广告语
新唐风新四合院人文别墅
广告诉求
非常别墅十分风
广告投放媒体
公交、路牌
数量强度
二七商业附近
小区配套
会所、网球场、地下车库
优势分析
1.户型种类较多，有可供选择的余地。
2.小区所处位置离三所较近，紧挨大学城，有浓厚的人文氛围；小区以环境作为卖点，环境作的比较细，每一处景观都有一个别致的名字作为卖点。
3.位于开元路主干道，有90路公交车从门前经过，交通便利。
劣势分析
1.容积率高，占地100亩，有200户。
2.小区内配套设施少，而且周边也无生活配套设施，非常不方便。
项目名称
东方今典
开发商
河南东方置业有限公司
项目位置
社区北临郑州市唯一景观大道经南三路，南为经南五路，西靠第三大街，东为第五大街
项
目
规
划
总规划面积
共占地371亩，二期占地184亩
建筑面积5.5万㎡
总体规划设计
独栋别墅共201栋，二期89栋（在建，2004年底交工，2005年3月份交房）
设
计
建筑风格
欧式
结构
框架
层高
3.1米，部分户型有局部挑空
每层设计规划
无
楼间距
每栋占地580—900㎡不等
指标
容积率
0.23
绿地率
61%
户
型
面
积
价
格
套
数
配
比
推出户型种类
10种户型（共两层）。
5—3—3卫、6—3—3卫
主力户型
独栋别墅（269㎡—391㎡）
E型建面391.52㎡，花园面积585㎡—735㎡；
J型建面282.22㎡，花园面积492㎡—631㎡
H型建面287.5㎡，花园面积580㎡—602㎡
M型建面290.52㎡，花园面积542.80㎡。
均价
一户一价（根据位置、花园面积定价
最低最高价
150万—350万
户型面积总价投销套数配比
以250余㎡较小面积的独栋别墅、总价150万元左右的H户型为主
营
销
推
广
策划机构
恒辉企划
主打广告语
别墅就是东方今典
广告诉求
1.纯别墅高尚社区。
2.独栋别墅
广告投放媒体
大河报、郑州晚报、
电台广播
数量强度
约每周一次
小区配套
老人小孩游乐场、休闲步道
主力客户
高收入人群
优势分析
1.容积率低；
2.南临3000亩高而夫球场，金沙植物园，环境优美；
3.框架结构使户内房间的随意性更大一些。
劣势分析
1.没有特色景观；
2.物业公司不负责院落的管理。
项目名称
家和万世花园
开发商
国基置业有限公司
项目位置
花园路与国基路交叉口向东500米
项
目
规
划
总规划面积
250亩
总体规划设计
一期联排二期双拼叠加三期集合式叠加
本期规划
156户
设
计
建筑风格
欧式
结构
框架
层高
一层3米二层2.9米三层3.3米
楼间距：
一期20米、二期15米，三期18米
指标
容积率
0.98
绿地率
40%
户
型
面
积
价
格
套
数
配
比
推出户型种类
四室、五室、六室
主力户型
213平米
均价
3300
最低最高价
48-80万
户型面积总价投销套数配比
213平米90套
180平米40套
190平米26套
营
销
推
广
策划机构
动力房地产营销策划
主打广告语
一块土地、两户人家、三层小楼、四世同堂
小区配套
超市、会所、糼儿园、美容美发、健身房、洗衣店、游泳馆
主力客户
私企老板、公务员、自由职业者
优势分析
1、套设施完善
2、户型设计和环境设计上做到每走一个地方，给人不一样的感觉
劣势分析
1、间距小、容积率高。
项目名称
湖左岸
开发商
郑州新世纪住宅建高设有限公司
项目位置
花园路58号
项
目
规
划
总规划面积
1500亩
总体规划设计
叠加双拼独栋立体别墅四合院
本期规划
200户左右
设
计
建筑风格
欧式
结
构
砖混
层高
2.2--4.7米
楼间距
14米
指标
容积率
1
绿地率
50%
户
型
面
积
价
格
套
数
配
比
推出户型种类
三室、四室
主力户型
183㎡
均价
2600元/㎡
最低最高价
45万—52万
营
销
推
广
策划机构
北京盛联阳
主打广告语
浪漫生活，从湖畔开始
广告诉求
环境
小区配套
会所、网球场、地下车库、糼儿园、休闲步行街
优势分析
1、邻花园路，交通便利。
2、社区配套齐全
3、社区环境优美。
劣势分析
1、容积率高，
2、区大，产品形式多，客户层次不齐。
项目名称
鑫苑名家
开发商
鑫苑置业
项目位置
鑫苑路18号
项
目
规
划
总规划面积
331亩
总体规划设计
多层、小高层、立体别墅
设
计
建筑风格
后现代风格
结
构
框架
层高
多层2.9
高层与别墅均3米
楼间距
1：
1.2
指标
容积率
1.3
绿地率
40%
户
型
面
积
价
格
套
数
配
比
推出户型种类
三室、四室
主力户型
三房二厅
均价
3000元/㎡
最低最高价
30万—160万
营
销
推
广
策划机构
郑州恒辉企划
主打广告语
我的心愿，我的家
小区配套
会所、糼儿园、小学、休闲步行街
优势分析
1、景观细致、配套完善。
2、小区定位较高
劣势分析
1、容积率高，楼间距小显得很拥挤
i.
2、各种产品混合建筑，客户层次不齐。
项目名称
天下城
开发商
郑州天城置业
项目位置
优胜南路与健康路交汇处
项
目
规
划
总规划面积
建筑面积30万平米
总体规划设计
多层与小高层各1栋，高层2栋
设
计
建筑风格
现代典雅风格
结
构
框架
层高
3米
楼间距
20-30米
户
型
面
积
价
格
套
数
配
比
推出户型种类
三室162平米、四室179、188、260平米、六室310平米
主力户型
四室
均价
3900元/㎡
最低最高价
50万—120万
主打广告语
浪漫生活，从湖畔开始
广告诉求
环境
优势分析
1、地处市中心，位置优越。
2、社区配套齐全
3、社区人性化设计
劣势分析
1、价格太高
2、周边环境不好
黄玉霞
升级会员 