证券债集合资产管理计划尽调报告.docx

证券债集合资产管理计划尽调报告.docx

《证券债集合资产管理计划尽调报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《证券债集合资产管理计划尽调报告.docx（79页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

证券债集合资产管理计划尽调报告

广森集团债券融资项目

尽职调查报告

时间：

2016年9月

上报单位：

深圳分公司资产管理部

项目经理：

吴**

重大事项提示

一、深圳广森投资集团有限公司长期主体信用等级为AA，本次广森公司债券信用等级为AA；公司最近一期末净资产为721,836.64万元（截至2015年9月30日未经审计的合并报表中所有者权益合计数）；公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为36,420.94万元（合并报表中归属于母公司所有者的净利润），按照本次债券注册不超过15亿元（含15亿元）的发行规模计算，预计不少于本次债券一年利息的1.5倍。

本次债券的发行及上市安排见发行公告。

二、受国家宏观经济政策、金融货币政策、经济总体运行状况以及国际经济环境变化的影响，债券市场利率存在波动的可能性。

因本次债券采用固定利率的形式，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变化，从而使本次债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。

三、本次债券发行结束后将积极申请在上海证券交易所上市。

由于本次债券具体交易流通的审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的审批或核准，公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在上海证券交易所上市。

此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，本公司亦无法保证本次债券在上海证券交易所上市后本次债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券四、经联合信用评级有限公司综合评定，公司主体长期信用评级为AA，本次债券的信用评级为AA。

该级别反映了公司偿还债务的能力较强，受不利经济环境的影响不大，违约风险较低。

但在本次债券的存续期内，受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，本公司的经营活动可能没有带来预期的回报，进而使本公司不能从预期的还款来源获得足够资金，从而可能影响本次债券本息的按期偿付。

五、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本次债券的持有人）均有同等约束力。

在本次债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。

债券持有人认购、购买或通过其他合法方式取得本次债券均视作同意并接受公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。

六、2012-2014年末和2015年9月末，发行人负债总额分别为308,103.64万元、373,212.58万元、548,211.48万元和499,896.67万元，资产负债率分别为36.60%、40.35%、43.60%和40.92%，其中有息负债余额分别为114,856.00万元、176,805.71万元、212,606.57万元和215,864.38万元，有息负债占负债总额的比重分别为37.28%、47.37%、38.78%和43.18%。

总体来看，虽然发行人整体资产负债水平可控，但于报告期内呈缓慢上升趋势。

如果发行人持续融资能力受到限制或者未来市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。

截至2015年9月末，发行人在建房地产开发项目5处，合计开发面积93.35万平方米，合计计划总投资39.20亿元，其中于本期债券存续期间计划投资金额12.13亿元。

发行人拟开发项目6处，计划总投资289.00亿元，其中预计于本期债券存续期间投入102.00亿元。

发行人未来资本支出较大，大规模的资本投入将使公司面临巨大的资金需求和偿还压力。

近三年及一期，发行人存货期末余额分别为235,112.45万元、294,170.60万元、219,669.04万元和216,033.35万元，占当期资产总额的比例分别为27.93%、31.80%、17.47%和17.68%。

存货科目大部分由发行人前期房地产项目开发成本和库存商品构成，未来受到房地产市场销售情况的影响，存货变现存在一定的不确定性。

此外，如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货还将面临跌价风险，进而对其财务表现产生不利影响。

九、国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，行业集中度较低。

除了国内拥有资金、土地资源的企业不断增加，拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产市场。

近年来随着房价的不断上升，国家对房地产业发展的宏观调控政策也不断出台和完善，房地产业正向着规模化、品牌化和规范化运作转型。

同时，购房者对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。

市场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，同时部分城市可能出现商品房供给阶段性过剩、销售价格阶段性下降，进而对发行人房地产开发业务的经营业绩造成不利影响。

一、项目资管要素

（一）方案要点

1、资管名称：

网聚XX号集合资产管理计划（待定）

2、融资人：

深圳广森投资集团有限公司

3、委托人：

合格投资者

4、受托人：

XX证券

5、融资规模：

不低于人民币叁仟万元

6、资管期限：

24个月

7、还本付息方式：

一年付息，到期还本

8、融资成本：

8.5%

9、资管报酬：

0.4%

10、资金用途：

购买广森集团私募债

11、还款来源：

深圳广森投资集团的主营业务收入

（二）交易结构图

本项目的交易结构图如下:

二、融资人情况介绍

（一）基本信息

公司名称

深圳市广森投资集团有限公司

公司法定代表人

李森

注册地址

深圳市罗湖区宝岗路笋岗大厦四层

成立日期

1997-09-25

注册资本

10,800万元

企业法人营业执照注册号

440301102749533

统一信用代码

91440300279383730H

经营范围

投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不

含专营、专控、专卖商品）；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；自有物业租赁

深圳市广森投资集团有限公司（以下简称“公司”）于1997年9月在广东省深圳市工商行政管理局注册成立，企业注册类型为有限责任公司，注册名称为“深圳市广森投资发展有限公司”（2007年2月变更为现名），截至2015年9月底，公司注册资本为1.08亿元，股东为李森（98.00%）、钟帆飞（2.00%），公司实际控制人为自然人李森。

公司经营范围：

投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；自有物业租赁。

公司注册地址：

深圳市罗湖区宝岗路笋岗大厦四层；法定代表人：

李森。

截至2015年9月底，公司合并资产总额122.17亿元，负债合计49.99亿元，所有者权益（含少数股东权益）72.18亿元。

2015年1~9月，公司实现营业收入9.56亿元，净利润（含少数股东损益）1.27亿元，经营活动产生的现金流量净额1.04亿元，现金及现金等价物净增加额-0.87亿元。

（二）股权结构信息

（三）投资标的评级

（四）主营业务与行业优势

公司主营业务为房地产开发与销售、配套商业物业投资管理，属于房地产行业。

（一）、主营业务及行业概况

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。

经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

目前，我国房地产业主要体现以下特征：

第一，区域性较强，企业竞争不完全。

我国房地产行业呈现出地域分布不均衡性，大型房地产开发企业基本集中在广东、北京、上海、江浙等地，而中西部地区的房企普遍规模较小，数量也较少。

另外，我国房地产开发企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房企较难进入。

第二，受土地、资金的高度制约。

由于我国人口众多，相对可开发土地较少，房地产业发展相当迅速，部分地区土地寸土寸金。

另外，房地产企业属资金密集型产业，特别是民营房地产开发企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。

所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。

第三，高负债、高风险、波动性大。

房地产开发企业在发展时，往往要承担很大的债务。

而房地产业的市场竞争残酷，行业风险较高。

在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，波动较大。

第四，与政府关系密切。

过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。

纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。

同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。

从近年房地产行业发展趋势来看，2008年，金融危机爆发前，房地产市场受到政策严厉调控的影响表现低迷。

随着危机的深化，国家调控方向发生明显转变，行业景气度大幅回升。

之后几年，国家对房地产行业实施了持续的宏观调控，导致行业景气度出现明显波动，但在整个宏观经济增速放缓背景下，我国房地产行业整体呈下行趋势。

2014年全年，全国房地产开发投资95,036亿元，名义同比增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。

其中，房屋施工面积72.65亿平方米，同比增长9.2%，新开工面积17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。

2015年上半年，全国房地产开发投资43,955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%）。

其中，住宅投资29,506亿元，较上年同期增长2.8%，增速回落0.1个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。

1~6月份，房地产开发企业房屋施工面积637,563万平方米，同比增长4.3%。

其中，住宅施工面积444,447万平方米，较上年同期增长1.7%。

房屋新开工面积67,479万平方米，较上年同期下降15.8%，降幅收窄0.2个百分点。

其中，住宅新开工面积46,891万平方米，较上年同期下降17.3%。

房屋竣工面积32,941万平方米，较上年同期下降13.8%，降幅扩大0.5个百分点。

其中，住宅竣工面积24,354万平方米，较上年同期下降16.5%。

总的来看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大，自2014年起房地产业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓。

进入2015年上半年，房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为房地产开发投资走势的先行指标，降幅均有所收窄，显示出房地产业有向好迹象。

2．市场供需

（1）土地供应状况

土地作为房地产主要的成本来源，会受到地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响。

土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大。

中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力，加之需求端的限购等政策，导致部分房地产企业的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。

2011年开始，受国家对房地产企业的严厉调控政策影响，土地市场呈现出明显低迷的态势，但当年全国土地出让收入却仍高达3.15万亿元，创历史新高，北京、上海等地已经进入土地收入“千亿俱乐部”。

2012年全国土地市场整体供求呈进一步下降趋势。

全国300个城市土地共成交近12亿平方米，较上年下降14.6%，其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.1%。

同时，随着三、四线城市库存日益饱和，房企逐渐回归一、二线城市。

2012年下半年以来，一线城市土地溢价率持续走高，也带动了住宅楼面均价结构性上涨。

2012年全国300个城市住宅用地楼面均价为1,347元/平方米，同比上涨7.4%，其中12月达1,675元/平方米，为2010年4月调控以来最高值。

受供应量增加影响，2013年土地成交量较2012年增加，住宅类用地涨幅较明显。

2013年全国300个城市共成交土地37,208宗，成交面积143,569万平方米，同比增加10%；土地出让金总额为31,304.5亿元，同比增加50%。

2013年重点城市地价升高，带动楼面均价整体水平明显高于上年。

全国300个城市土地成交楼面均价1,174元/平方米，同比上涨27%。

2013年重点城市“地王”频出，住宅类用地与商办类用地表现强势，楼面均价领涨。

2013年全国土地平均溢价率全面上涨，尽管多个城市采取竞配建保障房等方式限制高价地产生，但以北京、上海为首的重点城市平均溢价率仍领涨全国。

2013年全国300个城市土地平均溢价率16%，较上年同期上涨8个百分点。

进入2014年，受到房地产销售增速回落和各地限购影响导致房价下跌，各地土地出让情况出现恶化，土地出让溢价率和楼面地价明显回落，如下图所示。

2014年以来，全国100大中城市土地溢价率整体呈走高趋势，其中住宅用地、商住综合用地及住宅类用地土地溢价率均呈上升趋势，商服用地土地溢价率震荡下行。

截至2015年9月末，全国100个大中城市住宅用地土地出让溢价率为37.75%，较年初（为11.42%）大幅上升近26.33个百分点；商服用地土地出让溢价率为1.07%，较年初（为3.05%）下降1.98个百分点，土地市场溢价率呈现两极分化趋势，住宅及商住综合用地溢价率走高，而商服用地溢价率小幅走低。

2010年以来全国100个大中城市土地成交溢价率（单位：

%）

值得关注的是，2014年，在全国土地市场低迷，供需矛盾突出的背景下，房企为避险纷纷自三四线城市向一线城市回归，从而结构性的推高一线城市地价。

根据国家统计局公布的数据显示，一线城市的住宅地块的出让金额高达3,438亿元，主要原因是楼面地价的上涨。

相比2013年，2014年一线城市土地推出面积和成交均下降，同比分别减少26%、27%；与此同时，楼面均价却高达为7,705元/平方米，同比上涨41%。

，一线城市土地市场的这一特征在北京表现得尤其突出。

2014年北京土地市场供需下降，其中推地面积同比减少44%；成交面积同比减少42%，但2014年北京土地出让金总额达1,917亿元，创历史新高，其中宅地出让金额为1,311亿元，占总额的68%。

2014年，相比一线城市和三四线城市，二线城市供求量跌幅相对较小，土地出让金同比减少28%，土地溢价率仅为8%，同比下降8个百分点。

而三四线城市供求量和土地出让金均大幅下跌，其中推出土地面积同比减少26%；土地成交面积同比减少36%；土地出让金为7,538亿元，同比减少37%。

总体看，土地成本是影响房地产开发企业利润的重要因素，近年来，受宏观调控和市场供需影响，土地价格有所波动，但整体保持在较高水平。

值得注意的是，2013年以来由于土地供应量较大，土地成本较高，未来可能会造成大量房源同阶段上市，给房地产开发企业造成一定的销售压力和成本压力。

（2）开发资金来源状况

2008年以来，由于需求面观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，订金、预收款和个人按揭贷款在房地产投资开发资金中的占比下降，而从紧的货币政策也使得房地产商取得贷款的难度加大、成本增加。

据国家统计局数据显示，2014年，房地产开发企业到位资金121,991亿元，比上年下降0.1%，增速比2013年回落26.6个百分点，结束了自2000年以来的正向增长。

其中，国内贷款21,243亿元，增长8.0%，较2013年回落25.1个百分点；利用外资639亿元，增长19.7%，较2013年回落13.1个百分点；自筹资金50,420亿元，增长6.3%，较2013年回落15个百分点；其他资金49,690亿元，下降8.8%，较2013年回落37.7个百分点。

在其他资金中，定金及预收款30,238亿元，下降12.4%，较2013年回落42.4个百分点；个人按揭贷款13,665亿元，下降2.6%，较2013年回落35.9个百分点。

整体看，2014年银行信贷政策的收紧，使得房地产企业所获国内贷款增速出现了较大回落，个人按揭贷款更是出现了小幅下降；同时，房地产市场的低迷也降低了定金及购房款的预缴额度。

2015年1~8月份，房地产开发企业到位资金79,742亿元，同比增长0.90%。

其中，国内贷款13,956亿元，较上年同期下降4.80%；利用外资204亿元，较上年同期下降40.10%；自筹资金31,797亿元，较上年同期下降2.50%；其他资金33,785亿元，较上年同期增长7.50%。

在其他资金中，定金及预收款19,774亿元，较上年同期增长4.60%；个人按揭贷款10,118亿元，较上年同期增长16.30%。

2014年以来全国房地产开发企业资金到位增速（单位：

%）

总的来看，偏紧的货币供应，使房地产业的资金来源更为紧张，作为资金密集型企业，房地产企业的资金压力于2015年初显现，2015年6月以来，房地产开发企业资金到位情况有所好转，但增长依然缓慢。

（3）市场供需情况

从商品房市场供求情况看，2008年以来房地产市场需求持续释放，成交量逐年走高，反观竣工面积增幅小于销售面积，形成了供不应求的态势，尤其是一线城市更为明显。

2012年在一系列调控政策作用下，房地产市场整体运行稳定。

全年房屋竣工面积9.94亿平方米，较2011年增长7.3%；商品房销售面积11.13亿平方米，较2011年增长1.8%。

2013年房地产市场稳中有升，随着三月份出台新版“国五条”后，各地成交受政策末班车效应影响，成交量普遍大幅上涨。

统计数据显示，受市场看淡影响，过去几年新开工面积增速的减缓导致2013年房屋竣工面积增速回落5.3个百分点；但商品房销售面积同比增长17.3%，也显示出了2013年房地产市场需求依然旺盛。

2010-2015年6月全国商品住宅供求情况（单位：

万平方米、倍）

2014年，尽管有多轮政策调整刺激住房需求，市场观望情绪仍然强烈，全国商品房销售面积和销售金额均出现下降，如下图所示。

全年，商品房销售面积12.06亿平方米，同比下降7.6%，其中住宅销售面积下降9.1%；商品房销售额7.63万亿元，同比下降6.3%，其中住宅销售额下降7.8%。

从供给方面看，2014年房地产开发企业房屋竣工面积仍继续保持增长，但增速出现回落。

全年房屋竣工面积10.75亿平方米，其中住宅竣工面积8.09亿平方米，同比增长2.7%。

2015年，随着政策继续向好，全国商品房销售面积和销售金额降幅快速收窄直至好于去年同期表现。

上半年，商品房销售面积5.03亿平方米，同比增长3.9%，增速由负转正，环比提高4.1个百分点。

1~6月份商品房销售额34,259亿元，比1~5月增长10.0%，增速环比提高6.9个百分点。

从供给方面看，2015年上半年房地产竣工面积2.66亿平方米，同比下降13.3%，其中住宅竣工面积1.96亿平方米，下降16.2%。

总体看，2015年以来在政府调控政策转向，多重政策利好刺激住房需求持续释放下，楼市逐步回暖趋势已基本确定，但未来行业的发展走向仍需继续关注。

（4）销售价格情况

从商品房销售价格看，2010年以来随限购、限贷等一系列房地产调控措施逐步深入，调控效果逐步显现。

2011年9月百城住宅均价自发布以来首次环比下跌，其中一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，同时主流房地产品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。

而进入2012年，房价呈先抑后扬态势，百城价格指数于2012年6月实现环比小幅上涨，结束了连续9个月下跌趋势，呈止跌回升态势。

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2013年12月百城住宅均价为10,833元/平方米，同比上涨11.51%。

2014年以来，由于各地限购的影响持续深化，全国百城住宅价格出现明显回落，2014年12月百城住宅均价为10,542元/平方米，环比下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点，进入2015年年初，全国百城住宅平均价格在维持在2014年底以来的低位运行，2015年5月以来，随着房地产行业限购限贷政策的放宽，全国百城住宅平均价格逐步回升，截至2015年9月底，百城住宅均价升至10,817元/平方米，如下图所示。

近年来年全国百城住宅平均价格情况（单位：

元/平方米）

总的来看，从2008年开始，全国房屋平均销售价格基本呈震荡上行态势，2013年也已经基本确立了持续上涨趋势，但2014年以来房价上涨趋势得以扭转，2015年房初价维持在相对地位运行，2015年5月以来，房价走势有所回暖，未来房价走势仍待进一步观察。

（5）房地产行业发展前景

中国城镇化战略稳步实施，促进房地产行业平稳健康发展

中国房地产行业保持了十几年的良好发展，已成为国家经济的重要支柱产业之一，对保持国民经济稳定增长起到较为重要的作用。

随着城镇化战略稳步实施，居民可支配收入水平不断增加，新增城镇人口将不断创造购房需求，促进房地产行业平稳健康发展。

党的十八大报告指出：

推进经济结构战略性调整，这是加快转变经济发展方式的主攻方向；必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。

2014年3月，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，提出了城镇化水平和质量稳步提升、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理、城市生活和谐宜人、城镇化体制机制不断完善等五大目标。

《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》阐明：

优化提升东部地区城市群，培育发展中西部地区城市群，构建“两横三纵”城镇化发展战略格局。

在发挥中心城市辐射带动作用基础上，强化中小城市和小城镇的产业功能、服务功能和居住功能，把有条件的县城、重点镇和重要边境口岸逐步发展成为中小城市。

2014年12月，中央经济工作会议提出努力保持经济稳定增长，其中提及要切实把经济工作的着力点放到转方式、调结构上来，推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，逐步增强战略性新兴产业和服务业的支撑作用，着力推动传统产业向中高端迈进。

房地产行业调控方式的调整，有利于房地产行业平稳发展

2014年下半年以来，房地产的限购、限贷等调控政策相继调整，在抑制投资投机性需求的基础上，满足更多居民的首次购房、改善住房需求，有利于房地产行业平稳健康发展。

2014年度，除部分一线城市外，其他原限购城市陆续放松限购。

2014年9月30日，央行及银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该政策恢复首套房贷款利率优惠措施，大幅降低二套房的贷款门槛。

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

2014年10月9日，住建部、财政部、中国人民银行发布《关于发展住房