房地产法.docx
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房地产法
房地产法
第一章导论
第一节房地产的概念和特征
v一、房地产
v
（一）定义
房地产是房产和地产的统称，包括地产和房产。
1、这里的“地产”和“房产”在法律上有特定的含义，即指在土地和房屋上所成立的支配权，包括所有权和他物权。
“土地和房屋的租赁权”，本质上属于债权，但由于具有物权化的特性，一般也将其纳入地产的范畴
2、关于作为支配权客体的“土地”，必须具有特定性，即必须是具有明确四至范围的特定的地块，以土地所有权为例，其水平范围以地籍测量和土地登记予以确定；其垂直范围原则上“上至天穹，下至地心”，但受行使“利益范围的限制”，该利益范围，依土地位置、使用目的及其他情事加以认定。
（需要注意的是，尽管在所有人行使有利益范围之内，但他人之干涉，
无碍其所有权者，所有人不得排除之。
这是对所有权限制问题，不属于所有权客体范围问题。
）
3、关于房产之客体的“房屋”。
《城市房地产管理法》第2条规定，本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
关于建筑物和构筑物，法律没有进一步界定。
依学者解释，所谓建筑物是指定着于土地上或地面以下，具有顶盖、梁柱、墙壁，可供人居住或使用的构造物，房屋、仓库、地下室、空中走廊、立体停车厂等均包括在内。
构筑物主要指桥梁、水坝、水塔、烟囱等。
如果依上述解释，
房屋等“建筑物”与“构筑物”的区分相当清楚，因此，我们认为将“构筑物”排除在“房屋等建筑物”之外，较为合理。
v
（二）房产与地产的关系
1、立法模式
各国立法处理土地与房屋等建筑物的关系有两种模式：
（1）结合主义；
（2）分离主义
罗马法、德国民法典为结合主义。
德国民法第94条：
附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。
法国、日本及我国台湾采分离主义。
《法国民法典》第518条规定，土地及建筑物，依其性质为不动产。
《日本民法典》第86条规定，土地及其定着物为不动产。
我国《担保法》第90条规定：
“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。
”因此，在我国，不动产范围包括土地、房屋、林木等地上定着物。
可见，在我国，房屋等定着物属于独立的所有权客体，房屋是独立的不动产，“土地”不包括房屋。
系采分离主义。
b.地产不但无折旧，而且会随着城市的发展、道路的建设而逐步增值。
而房产则随着使用时间的推移，其价值会不断地降低，最后全部耗尽。
c.地产的价格明显受级差地租规律的支配（位置越好，社会环境越好、自然条件越好的土地，价格越高。
因此地产的价格将随着其周边环境的变化而变化）。
而房产价格则决定于地租和建筑成本。
c.在管理上，房产和地产可以实行分别管理。
我国就实行地产归国家土地管理部门管理，而房产则归城市建设主管部门管理。
（不过实践中分别管理也带来诸多弊端，因此《物权法》规定了不动产实行统一的登记制度）
（2）房产和地产在一定程度上又具有不可分性
a.房地产指土地、建筑物及其他地上定着物。
在物质形态上，房产和地产相互结合，房屋不能离开土地而单独存在。
b.房地产在价格的构成上，房产的价格或租金都包含了地租，地租隐藏在房价之中。
房价的高低受级差地租的影响。
城市（城镇）土地的地租高于农村土地的地租。
城市中好地段的地租高于差地段的地租。
c.在权属归属与权属的转让上。
要保证房屋的所有权与土地的占有、使用权相一致，即:
房因地存，地随房走。
根据《担保法》第90条规定，林木可以成为独立的不动产的。
可见，在我国，不动产的外延大于房地产的，二者不能等同。
三、房地产的法律特征
（一）永久性
（二）区域固定性
（三）稀缺性
（四）大量投资性（五）相邻房地产的易冲突性
第二节房地产法律体系构成
v一、现行的房地产法律结构体系
v
（一）宪法
宪法中所确立的土地归属和利用制度，具有最高的法律地位，是其他有关房地产法律法规立法基础。
（二）法律
1、《物权法》（1997年）
2、《土地管理法》（1986年制定2004年第三次修订）
3、《城市房地产管理法》（1994年）
4、《城市规划法》（1999年）
第三节房地产法学的研究对象、内容和方法
一、房地产法学的研究对象
房地产法学的研究对象是房地产法。
而房地产法
又以房地产法律关系为其调整的对象。
房地产法律关
系包括房地产管理关系和房地产交易关系，前者属于
行政法调整的范畴，后者属于民商法调整的范畴。
因此房地产法兼具公法（行政法）和私法双重性质。
房地产行政法律关系大致包括：
1、土地利用规划和房屋建设规划关系；2、土地使用和房地产开发建设审批关系；3、土地征收关系；4、房地产市场行政监管关系，等等。
房地产民商事法律关系大致包括：
1、房屋拆迁中的安置补偿关系；2、国有土地使用权的出让关系；3、房地产的销售、租赁、抵押等加以关系；4、房地产开发中的勘察、设计、施工承包关系；5、物业合同关系，等等。
我国房地产立法中一个突出特点是，在一部法律中，上述两种不同性质的法律关系经常在一部房地产法律法规中互相交错，常常难以截然分开。
v 如：
土地征用关系，是行政性质的房地产关系，具有强制性特点；但征地必须给予补偿，特别是青苗补偿，要坚持等价有偿原则。
v土地使用权出让关系属于民事性质的房地产法律关系，具有自愿，等价有偿的特点，但出让地块的用途、年限又受规划管理的约束。
v房地产开发经营属民事（商事）性质的房地产法律关系，但房地产经营开发项目却受到规划管理、质量等管理。
第二章房地产法基础
第一节我国土地的归属与利用制度
⏹一、土地的分类
⏹
（一）农用地、建设用地和未利用地
（《土地管理法》第4条第1款规定：
“国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
）
这是依土地用途所进行的分类，是法律对土地进行的最基本分类。
1、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地养殖水面等；
2、建设用地是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。
第二节土地征收
在我国，凡是用以建造房屋等建筑物、构筑物为目的的土地，统称为建设用地，包括农村建设用地和城市建设用地。
从建设用地的来源上看，建设用地可分为两类：
1、存量建设用地；2、增量建设用地。
存量建设用地是指已经成为建设用地的土地，即现有建设用地。
这种建设用地，通过出让、转让、出租或其他交易形式在不同主体之间进行流转。
第三节土地权属及争议解决
⏹一、土地权属的确定
⏹目前我国的土地权属包括：
集体土地所有权和使用权，国有土地所有权和使用权。
土地权属的确定，一般通过土地登记来实现。
目前，关于国有土地，只有土地使用权的登记，而无土地所有权的登记（《土管法》第11条）。
对于集体土地的所有权和使用权，都规定了登记制度。
根据《土管法实施条例》第4条规定，农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门土地
第四节土地使用权的出让
一、土地使用权出让含义
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
⏹1、土地使用权出让行为的当事人
（1）出让方是国家，并只能是国家。
但国家本身不能行为，必须依靠各级人民政府机构来代表其行为。
根据《城市房地产管理法》第11条规定，土地使用权的出让由市县人民政府土地管理部门实施。
第五节土地使用权的划拨
⏹一、土地使用权划拨的概念
⏹土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费等费用后，将该幅土地交付给其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
（《城市房地产管理法》第22条）
第六节土地使用权的转让制度
一、以出让方式取得土地使用权转让
土地使用权的转让，是指土地使用者将土地使用权再移转的行为，包括出售、交换和赠与。
（《暂行条例》第19条第1款）
（一）土地使用权转让的限制
1、未按土地使用权出让合同规定的期限利用土地的，土地使用权不得转让。
2、未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发土地的，土地使用权不得转让。
第七节房屋所有权与土地使用权的关系
一、农村房屋与城市房屋的划分
在我国，根据房屋所在的土地使用权的归属不同，有农村房屋和城市之分。
凡是在农村集体所有的土地上建造的房屋即属于农村房屋；反之，在国家所有的城市土地上建造的房屋即为城市房屋。
由于我国土地权属不同以及城乡二元体制上原因，目前仅允许城市土地使用权进行出让和流转，而农村土地使用权的流转受到严格限制：
农民宅基地只能在本集体经济组织成员内移转；乡镇企业的建设用地只有在破产、兼并等情形下才可以移转；农民集体无权
第八节房地产登记制度
一、我国房地产登记的法律体系
（一）1983年国务院颁布了我国第一部关于私用房屋的法规：
《城市私有房屋管理条例》，该条例第6条明确规定：
“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权移转或房屋现状变更时，须到房屋所在地的房管机关办理所有权移转登记或者房屋现状变更登记手续。
”
（二）1988年国家土地管理局颁布了《土地登记规则》，全面确立了国有土地使用权、集体土地
房地产法讲稿第三章
•第一节房地产开发概述
•一、房地产开发的概念
•房地产开发是以开发土地和建造房屋为内容的一项营利性活动。
《房管法》第2条规定，本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
•
•
（一）房地产开发不同于房地产开发经营（《城市房地产开发经营管理条例》第2条：
本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为）二者不同点在于：
•1、房地产开发包括了经营开发与自住开发，因此，房地产开发主体可以是非商事主体。
而房地产开发经营主体只能是商事主体，即房地产开发商。
2、房地产开发经营包括开发项目转让、商品房的出让与出租等活动。
而房地产开发指基础设施建设与房屋建设行为。
•
（二）取得国有土地使用权是进行房地产开发的前提
•《城市房地产开发经营管理条例》第42条：
城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
《城市房地产管理法》第71条：
在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房管理参照本法执行。
•（三）房地产开发包括基础设施建设和房屋建设，两类开发可以各自独立。
前者称为土地利用或土地再开发，后者称为房屋建设。
•二、房地产开发的特点
•1、工程项目多
•在一个住宅区内的工程项目，包括住宅及各种配套项目、附属工程等，小的几十项，大的几百项。
因此房地产开发对开发者、管理者和居住使用者都属于重大事件。
很多项目都采用分期开发的方式。
•2、涉及面广
•房地产开发是一项复杂的经济活动，它涉及到规划、土地、市政、勘测、设计、施工、供电、商业、环境等多部门的合作。
因此房地开发协作关系和管理关系比较复杂，涉及的法律法规比较多。
•3、投资量大
•开发一个小区少则需投资几千万，多则需投资几个亿，甚至几十亿。
因此，开发资金的来源、资金的使用和管理是房地产开发的重要内容。
•4、建设周期长
•一个开发项目，从立项到交付使用，小项目需一二年，中等项目需三四年，大项目需五六年甚至更长。
因此开发商通常会将一个总的开发项目分割成不同的子项目或工程外包给建筑商完成。
•三、房地产开发的分类
•
（一）经营性开发和自用性开发（以开发目的为标准）
•经营性开发是指房地产开发企业投资生产房地产商品，并通过转让商品房实现其利益。
•自住性开发是指开发者为满足其生产、生活需要所进行的房地产开发。
自住性开发主要是指《城镇个人建造住宅管理办法》所规定的城镇个人建房。
•这种划分的意义在于：
对两种开发行为需要进行管理内容不同。
•经营性开发需要的资金量大，为了筹措开发资金，开发人通常要预售房屋。
而预售房屋就涉及到对消费者利益的保护，还涉及到对银行利益的保护。
•经营性开发房屋的质量涉及到千家万户的利益，为了保障开发房屋的质量，首先要对房地产开发企业、房屋勘测设计单位、房屋建筑企业的业务水平进行管理。
自住性开发的管理相对简单。
•
（二）单项开发、小区开发和成片开发（按开发规模为标准）
•单项开发规模较小、占地少、项目功能单一、配套设施简单。
•小区开发可以指新城区开发中的一个小区综合开发。
这种开发要求在开发区范围内做到基础设施和配套项目齐全，功能完善；也可以指旧城区改造中的小区开发，这种开发要求对旧城区的基础设施、建筑物重新布局、改造改建，提高城市的整体功能，改善居民的居住环境。
这种开发注重社会效益与环境效益。
•成片开发指范围内广阔、项目众多、投入资金巨大、建设周期长的大型综合开发。
如上海浦东的开发，以及各地的经济开发区的开发。
这种开发在管理上特别应重视城市规划的制定，重视基础设施的统一开发。
•（三）基础设施建设和房屋建设（按开发的内容为标准）
•基础设施建设是进行土地开发，土地开发是指通过对未利用地或利用不充分的土地投入一定的资金及劳动，将自然状态土地（生地）变为可供建筑各类房屋和设施的建筑用地（熟地）的开发活动。
土地开发一般要达到“三通一平”（通路、通水、通电和土地平整）或“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯和土地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、通煤气或天然气、通暖气和土地平整）。
•房屋建设指住宅建设，工业、商业、交通、仓库用房、文体科教用房等各类房屋建设。
•四、房地产开发的原则
•
（一）符合城市规划的原则
•《城市房地产管理法》第24条规定，房地产开发必须严格执行城市规划。
《城市规划法》第29条：
城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。
•房地产开发符合规划原则主要体现在以下几方面：
•1、城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。
设计任务书报请批准时必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
（《城市规划法》第30条）
•2、在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。
方可向土地管理部门申请用地。
（《城市规划法》第31条。
）
•3、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据规划提出规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。
方可申请办理开工手续。
（《城市规划法》第32条）
•4、城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。
城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
•
（二）坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一原则
•经济效益是指投资回报率。
不论是自用性开发还是经营性开发，经济效益都是开发者追求的目标。
没有经济效益开发者就没有房地产开发的积极性。
•社会效益是房地产开发对社会产生的效果和利益。
只有取得明显的社会效益，才能得到社会的承认与肯定，也才能达到良好的经济利益。
•环境效益是指房地产开发是改善城市形象的重要途径。
环境效益包括自然环境效益和社会环境效益。
一方面，房地产开发不能破坏自然环境。
另一方面，房地产开发应当提高社会环境。
•贯彻经济效益、社会效益和环境效益相结合的原则，要求房地产开发各方应自觉贯彻全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的思想。
（三）扶持居民住宅建设的原则
《城市房地产管理法》第四条规定：
国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
该条规定是扶持居民住宅建设原则的法律依据.该原则主要体现在:
第28条：
国家采取税收方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
•《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条规定：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（扣除项目金额包括：
取得土地使用权所支出的金额；开发土地的成本、费用；房及配套设施的成本、费用，旧房及建筑物拆除补偿的评估费用，转让房产有关的税金）
第二节 房地产开发企业
•一、房地产开发企业的概念
•房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
•1995年《城市房地产开发管理暂行规定》第26条将房地产开发企业分为房地产开发专营企业和兼营企业。
•专营企业是指以房地产开发经营为主的企业。
专营企业应当申请资质等级，房地产专营企业按资质分为四级。
•兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营房地产开经营业务的企业。
兼营企业不定资质等级。
•兼营公司是指在国家工商行政管理局登记注册的下列公司，
自有资金2亿元以上的非生产型综合公司、信托投资公司；
自有资金1亿元以上的工程建设公司;
自有资金2亿元以上的地方性信托投资公司;
自有资金5000万元以上资质一级的建筑公司等;
可以在经营范围内增加从事房地产开发经营的内容,由公司原登记发照的工商行政管理机关核准其经营范围。
•房地产项目公司是指以房地产开发项目为对象从事房地产开发经营的企业。
•按照建设部、国家工商行政管理局1992年7月28日《关于房地产开发企业管理的通知》规定：
经营项目所在地建设主管部门对投标资格合格，通过招标形式取得房地产开发项目的企业，可以申请从事单项房地产开发经营。
项目公司的经营对象只限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。
二、房地产开发专营企业设立的条件
•城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定，对房地产开发企业设立的条件均做出了规定。
•1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第5条：
设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
•
（一）有100万元以上的注册资本；
•
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
•三、房地产开发企业设立的程序
•
（一）向县级以上工商行政管理部门申请登记领取营业执照。
•工商行政管理部门对符合条件的于30日内予以登记。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
•
（二）备案
•房地产开企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门（建设主管部门）备案：
1、营业执照复印件；
2、企业章程；
3、验资证明；
4、企业法定代表人的身份证明；
•5、专业技术人员的资格证书和聘用合同。
•（三）核定资质等级
•《城市房地产开发经营例》第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。
房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。
具体办法由国务院建设行政主部门制定。
《房地产开发企业资质管理规定》第5条：
建设部门归口管理全国房地产开发企业的资质管理工作；
省、自治区、直辖市建设行政主管部门（城建委）归口管理本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
•2000年3月29日发布的新的《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业按资质条件划分为一、二、三、四级。
•四、新设立的房地产开发企业的资质核定
新设立的房地产开发企业在房地产开发主管门备案后，由房地产开发主管部门向符合条件的企业核发《暂定资质证书。
》《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视经营情况延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
•五、房地产开发企业资质等级的审批
•一级资质房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
•二级资质及二级资质以下房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。
•经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书（分正本和副本）。
•六、房地产开发企业《资质等级证书》的管理
•
（一）《资质等级证书》格式由建设部统一制定；资质审批部门可以根据需要核发《资质等级证书》副本若干份。
正本和副本具有同样法律效力。
•
（二）一、二、三、四级企业必须按照《资质等级证书》确定的业务范围从事房地产开发业务。
不得越级承担任务。
•一级资质的房地产开发企业承担的房地产建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开项目；
•二级资质，及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担任务的具体范围，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门确定。
•（三）《资质等级证书》不得出租、出借、转让、出卖。
企业遗失《资质等级证书》，必须在报纸上声明作废后，方可补领。
•（四）房地产开发企业的资质每年核定一次。
对于不符合原定资质标准的企业，由原资质审批部门予以降级或吊销《资质等级证书》。
房地产开发企业无正当理由 不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。
•（五）企业发生分立、合并，应当在上级主管部门批准后30日内，向原资质审批部门办理资质等级注销手续，并重新申请资质等级。
•企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政主管部门办理注销《营业执照》的同时，注销《资质等级证书》。
•七、违反资质管理的法律责任
•第三节房地产开发项目管理
•《城市房地产管理法》第二十六条规定：
房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
•为了使房地产开发项目能符合上述法律规定，国家对房地产开发项目应从以下几个方面进行管理：
•一、项目的立项管理
•我国对房地产开发实行项目审批制度。
•
（一）房地产开发项目的可行性研究
•项目可行性研究的内容包括：
项目概况、市场分析、资源供应、建设进度、成本估算、财务评估、风险分析、国民经济评估以及结论等内容。
•
（二）项目开发项目确立原则
•《城市房地产开发经营管理条例》第十一条规定：
确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
•（三）房地产项目的审批
•《房地产开发经营管理条例》第十条规定：
确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地设计和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
•二、规划管理
•
（一）《建设项目选址意见书》制度
•城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规
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