湖北住宅专项维修资金管理办法.docx

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湖北住宅专项维修资金管理办法

湖北住宅专项维修资金管理办法

湖北省住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的监督管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，及时进行维修和更新、改造，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于我省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用和监督管理。

集中建设的拆迁安置房属于商品住宅范畴，应按照本办法交存维修资金。

集中建设的保障性住房等政策性住房应由建设投资人或所有权人参照本办法建立和使用维修资金，以解决住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造问题。

商品住宅小区内配套建设的保障性住房等政策性住房应与商品住宅一样交存维修资金。

第三条本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。

终端APP等信息化媒介，便利业主查询和使用表决，并接受社会和媒体监督，提高维修资金使用和监督管理效率。

第二章交存

第八条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅物业区域内的非住宅或者住宅物业区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。

第九条商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。

第十条集中建设的保障性住房等政策性住房建立和使用维修资金的标准和方式，由当地人民政府房产行政主管部门确定。

第十一条物业区域内的全体业主，包括住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金，用于其受益范围内的住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，并按其专有部分面积比例分摊使用。

物业区域内房屋权属登记为一个业主所有的非住宅独幢物业，且与住宅物业及其他物业无连接、无共用部位和共用设施设备，自行负责维修和更新、改造的，可以不交存维修资金。

开发建设单位自持的物业，进行不动产权属登记或开始实际使用的，属于本办法所指业主，应交存维修资金。

开发建设单位自持的独幢物业，且与物业区域内住宅及其他物业无连接，无共用部位和共用设施设备的，自行负责维修和更新、改造的除外。

第十二条出售公有住房的，售房单位按照未配置电梯的多层住宅不低于售房款的20％、配置电梯的高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金；购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第十三条市、县房产行政主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。

交存标准公布前应当报上一级房产行政主管部门备案。

第十四条买受人在办理商品房交付手续成为业主前，应当将首期维修资金存入维修资金专户，凭省级财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据办理商品房交付手续和权属登记手续。

开发建设单位应当在销售时书面告知、合同中约定买受人按相关规定交存维修资金，并督促买受人交存。

开发建设单位自持的物业，应向房产行政主管部门备案。

按照本办法规定应当交存维修资金的，开发建设单位应当在办理产权初始登记或开始实际使用前交存维修资金，并可从预售资金中划转。

未按规定交存的，不得办理产权初始登记手续和转让手续。

买受人未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向其交付房屋。

违规交付的，由开发建设单位承担交存责任。

本办法实施前未按规定交存维修资金的物业，不得办理产权登记手续和转让手续。

第十五条按规定应交存维修资金的，不得免交、少交和缓交。

在本办法实施以前发生免交、少交和缓交情况的，房产行政主管部门和维修资金管理机构应当监督相关单位和业主限期交存。

第十六条业主大会成立前，以及业主大会成立后未决定自行管理维修资金的，维修资金由市、县房产行政主管部门代管，并监督指导维修资金管理机构按照资金存放管理的相关规定，通过规范程序，采取竞争性方式或集体决策方式确定维修资金的专户管理银行，开立维修资金专户，签订维修资金存款协议并向社会公布。

业主大会决定自行管理维修资金的，业主委员会应按照相关规定以业主大会名义在维修资金管理机构确定的维修资金的专户管理银行开设维修资金专户，专门用于维修资金的收储和使用管理，并接受维修资金管理机构的监督。

维修资金专户下以物业管理区域为单位设总账，按房屋户门号设分户账。

建设单位交存的维修资金记入总账，不计入分户账。

业主交存的维修资金在计入总账的同时记入分户帐。

维修资金存储产生的利息对应入账。

储存出售公有住房划转的维修资金，一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，售房单位交存部分按售房单位设分账，业主交存部分按房屋户门号设分户账。

维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行规定和存储协议约定的利率计息，并约定结息日。

第十七条市、县房产行政主管部门应当加强专户管理银行服务质量的考核。

第十八条业主分户账内的维修资金余额不足首期交存额30％的，维修资金管理机构应当采取适当方式公告续交事项，相关业主应当及时续交。

续交后的维修资金余额不低于首次交存维修资金的金额标准。

由维修资金管理机构代管维修资金的，续交的具体管理办法由所在地市、县级房产行政主管部门会同同级财政行政主管部门制定。

由业主大会自行管理维修资金的，续交方案由业主大会根据当地相关规定制定，维修资金管理机构负责监督指导。

第十九条本办法实施前，未建立维修资金的物业服务项目，应当按本办法的规定和物业所在地市、县级房产行政主管部门核准的标准进行补建。

出售公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按本办法的规定和物业所在地市、县级房产行政主管部门核准的标准补交。

续交、补交的维修资金应一次性交存。

未按规定交存、续交和补交维修资金的，维修资金管理机构有责任督促责任人交存、续交和补交。

业主委员会有责任和权利督促责任人交存、续交和补交。

利益相关的业主有权利依法要求责任人交存、续交和补交。

第二十条未按本办法规定及时交存、续交、补交维修资金的业主，其相关拒交、滞交情况纳入个人征信系统。

第二十一条收取维修资金，应当出具由省级财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。

第三章使用

第二十二条维修资金只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十三条维修资金可以授权使用、即时使用和应急使用。

第二十四条授权使用是指业主委员会组织召开业主大会，一次表决通过维修项目及维修方案和预算，由在任期内的业主委员会或其授权委托的物业服务企业负责组织实施维修、更新和改造的维修资金使用方式。

授权使用应符合以下条件：

（一）业主委员会任期内可以预见发生和已经发生的、以维持物业使用质量和延长物业使用有效周期为目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；

（二）根据共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制了具体维修方案和预算；

（三）物业区域内全体业主受益的维修事项；

（四）授权业主委员会在任期内组织实施或委托物业服务企业实施。

逾期未实施的不得实施；

（五）维修资金使用计划报维修资金管理机构备案。

第二十五条即时使用是指由全体业主或受益范围内的业主在发生需要使用维修资金情况时，表决通过的一次性使用维修资金的使用方式。

即时使用应符合以下条件：

（一）已经发生或短期内可预见发生的，以恢复、维持和提升物业使用质量为目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

（二）没有授权使用计划或授权使用计划以外的维修事项；

（三）有具体的维修方案和预算，全体业主受益的，已由全体业主表决通过；部分业主受益的，已经受益业主表决通过；

（四）即时使用可以是一个维修项目，也可以是数个维修项目。

第二十六条应急使用是指物业区域内发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况，采取应急维修措施前不用表决、事后公示的维修资金使用方式。

发生紧急情况时，业主应自行承担分摊使用维修资金的责任。

紧急情况包括：

（一）电梯故障；

（二）消防、供电、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）建筑外立面装饰和公共构件脱落松动，玻璃幕墙炸裂；

（五）其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

第二十七条发生第二十六条规定的情况时，维修资金的使用按照以下程序办理：

（一）业主委员会、物业服务企业或者利害相关业主应当作为维修资金使用申请人、责任人，向维修资金管理机构提出书面申请。

应进行检测、鉴定的，需提交相关检测鉴定机构出具的书面检测鉴定意见。

上述使用申请人不履行申请使用义务的，经街道办事处、乡镇人民政府审核认定，社区居民委员会可作为申请使用人，并在物业区域范围内向业主公告。

（二）维修资金管理机构收到申请后立即组织相关单位和业主委员会、物业服务企业、利害相关业主现场勘察。

（三）经勘察需要维修的，维修资金管理机构应当通知业主委员会、物业服务企业或者利害相关业主立即组织维修，并在勘察确认后三个工作日内将核实的维修费用不低于百分之五十直接划转到维修单位，维修单位应当立即组织抢修。

业主委员会、物业服务企业或者利害相关业主立不履行组织维修义务的，社区居民委员会应组织维修。

（四）维修项目竣工后，维修资金使用申请人应负责依法组织验收。

验收合格后，维修资金管理机构应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后，维修资金管理机构将维修费用应付余额直接划转到维修单位。

根据相关规定和维修合同约定应保留维修保修金的，可保留在维修资金专户内，或按业主大会的决定保留。

第二十八条由业主大会自行管理维修资金的，发生第二十六条规定情形时，物业服务企业或者利害相关业主应当报业主委员会确认，由业主委员会按照核实维修费用的百分之五十预先拨付到维修单位。

维修单位应当立即组织抢修。

维修项目竣工后，业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后无异议的，将维修费用应付余额划转到维修单位。

第二十九条发生第二十六条规定情形时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主未及时实施维修、更新和改造的，物业所在地县级房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府组织代修，维修、更新和改造费用从维修资金专户中列支，维修资金管理机构负责分摊到受益范围内业主的分户账中。

第三十条应急维修工程首期费用拨付后，维修资金使用申请人应当负责将维修方案、工程审价报告、工程验收合格证明、涉及户数和分摊方案等在小区内明显位置进行不少于七日的公示。

相关业主在公示期内提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。

协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十一条维修资金使用的表决除采用全体业主或受益范围内的业主“双三分之二”表决通过的形式外，还可以采用管理规约和业主大会议事规则中已明确约定和规定的以下几种形式：

（一）委托表决：

业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

（二）集合表决：

业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

（三）默认表决：

业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（四）异议表决：

在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第三十二条业主大会和业主关于使用维修资金的表决可以采用书面征求意见的投票表决形式，也可以由通过实名认证后的业主在维修资金管理部门或机构建立和管理的网络平台或移动终端APP平台上投票表决。

维修资金管理部门或机构负责审核确认网络平台或移动终端APP平台上的表决信息并转换成书面材料存档。

第三十三条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由受益范围内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，业主管理规约有约定的，从其约定。

业主大会议事规则有规定的，从其规定。

受益范围是全体业主的，由全体业主分摊，包括小区道路、围墙、照明系统、监控系统、门禁系统等。

受益范围是幢或单元业主的，由该幢或单元业主分摊，包括电梯、屋顶墙面渗漏等。

已交存维修资金的，应由业主分摊的费用从业主分户账中列支。

业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。

未交存维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。

拒绝交存或直接支付的，维修资金管理部门和机构应积极引导和支持、帮助业主委员会或有利害关系的业主通过法律途径依法追缴。

第三十四条一次使用维修资金五万以上或单项使用维修资金三万以上的，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核。

鼓励公开招投标方式选聘维修单位，引导第三方专业机构参与工程监理和验收。

审价、监理、验收费用列入维修和更新、改造成本。

组织维修单位应根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

第三十五条业主委员会作为维修资金使用申请人的，即是维修资金使用的责任人。

业主委员会及参与组织维修活动的委员对维修资金使用的真实性、合理性和有效性负责。

没有成立业主委员会或业主委员会不履责的，社区居民委员会应在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代为履行业主委员会职责。

全体业主或受益范围内的业主也可以委托一名或数名业主代表或物业服务企业作为维修资金的使用申请人，接受委托的业主和物业服务企业也是维修资金使用的责任人。

维修资金的管理部门或机构，应积极主动的向业主委员会和业主宣传维修资金使用的相关规定，提供申请使用维修资金相关手续和资料的格式文本。

第三十六条维修资金划转业主大会管理的，业主大会应制定具体的使用管理办法，相关管理办法应符合维修资金管理的相关规定。

第三十七条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备维修、养护费用的；

（三）列入房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（五）根据有关法律法规规定及物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

因不可抗力或由第三方责任人或不明责任人造成住宅共用部位和共用设施设备需要紧急维修和更新、改造的，经维修资金管理部门和机构审核同意，可参照应急维修资金使用方式处理。

事后由业主委员会或有利害关系的业主向第三方责任人依法追偿，追偿的资金应返还至维修资金账户。

第三十八条在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金管理机构可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。

第四章监督管理

第三十九条市、县及经授权的区房产行政主管部门和维修资金管理机构在维修资金的使用过程中监督职责包括：

（一）对维修资金使用申请人的资格及手续审查，市、县及经授权的区房产主管部门组织代修的除外。

维修资金使用申请人包括业主委员会、受益范围内业主委托的业主代表、物业服务企业、社区居民委员会。

（二）对维修资金使用方案业主表决程序及结果的形式审查，包括全体业主表决、受益范围内的业主表决。

应急维修的除外。

（三）维修资金使用方案等相关公示公告的审查。

（四）维修合同、协议的形式审查。

（五）竣工验收及结算相关手续资料的形式审查。

（六）根据相关规定应进行的审查。

市、县及经授权的区房产行政主管部门对维修资金的使用申请进行形式要件审查并备案，备案情况应在物业区域内向业主公示，有相关管理网络的，应同时在网络公示。

第四十条市、县及经授权的区房产行政主管部门和维修资金管理机构对维修资金使用申请人和维修单位提供的手续资料，负责进行形式要件审查。

认为有必要的，可要求维修资金使用申请人和维修单位提供的详细准确的证明材料。

应急维修及其他重大复杂的维修，应进行现场勘察，可委托专业机构出具鉴定审核意见并作为审查依据。

维修资金使用申请人对其提交的手续资料（包括使用申请表、业主表决资料、公示公告、合同等）的真实性、合理性、准确性和有效性负责。

维修单位对维修活动的真实、有效和验收合格负责；对维修资金使用的真实性、合规性对业主委员会和分摊维修资金的业主直接承担责任。

第四十一条业主大会成立前，维修资金应存入当地维修资金专户管理银行的维修资金专户中，由维修资金管理机构统一代管。

第四十二条业主大会成立后，经业主大会表决通过，业主大会可在当地维修资金专户管理银行开设维修资金账户，并报所在地维修资金管理部门或机构备案。

物业区域发生变动、业主委员会换届委员发生变化需要变更管理信息资料的，业主委员会应持相关手续到维修资金管理机构和专户管理银行办理维修资金账户的有关变更手续。

市、县及经授权的区房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当加强对划转后维修资金管理、使用的指导和监督。

市、县房产行政主管部门应当制定业主大会自行管理维修资金的具体办法。

第四十三条业主大会自行管理维修资金的，业主委员会应当向维修资金管理部门和机构提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与财务管理的业主委员会成员或者聘用财务管理人员的财会专业技能的证明材料；

（六）房产行政主管部门认为必要的其他材料。

第四十四条维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。

用于支付维修及更新、改造工程费用的维修费用只能支付到约定的维修单位账户中。

第四十五条维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主委员会、业主对维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

第四十六条维修资金管理部门和机构代管维修资金的，每月与维修资金专户管理银行核对维修资金账目，并将下列情况每年至少向全体业主公布一次：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按幢、单元、户分摊情况；

（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主大会自行管理维修资金的，由业主委员会负责公布。

维修资金管理机构应接受维修资金管理、使用情况的年度审计，会计师事务所应由主管部门通过政府采购统一选取。

年度审计及会计师事务所选取情况应及时对外进行公示。

第四十七条业主对维修资金公布的情况有异议的，可以要求复核。

维修资金管理部门和机构、业主委员会应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。

业主对业主委员会复核答复有异议的，可以申请设区的市、县维修资金管理部门和机构复查；对设区的市、县维修资金管理部门和机构复核答复有异议的，可以申请设区的市、县市房产行政主管部门复查。

设区的市、县房产行政主管部门、维修资金管理部门和机构应当自收到复查申请之日起七个工作日内予以答复。

第四十八条业主转让房屋时，未缴纳该房屋维修资金或者其分户账内的维修资金余额不足首期交存额30％的，应当在办理房屋转让手续前按照规定补交、续交。

房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第四十九条房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第五十条维修资金管理机构，应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理，应当依法接受财政部门监督。

对业主大会自行管理的维修资金进行审计的，审计费用从维修资金的利息收入中支出。

第五十一条对于违反本办法规定的单位和个人，由相关主管部门责令改正，并依据有关法律法规进行处理处罚；情节严重的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第五十二条市、县房产行政主管部门可根据本办法规定，结合当地实际，制定具体的实施办法。

第五十三条本办法自201年月日起施行。