商业地产物业移交程序及验收内容附相关表格文档格式.docx
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建设单位代表：
建设单位签章：
接收单位名称：
_________________________________________________
接收单位代表：
接收单位盖章：
注：
1）表格内之验收项目应以用户收楼时提出的资料为准，如到时发现
缺陷和遗漏项目，建设单位必须修补。
2）此表格一式三份建设单位、施工单位、接收单位各存一份。
3）附：
工程缺陷遗漏信息反馈单。
工程遗漏缺陷信息反馈单
致：
由：
____________物业管理处工程部
发单人：
______________职务：
______________日期：
_________
本处于____年____月____日检查下列工程：
项目：
___________________________________________________
内容：
地点：
此上工程项目的缺陷、遗漏有：
________________________________________________________
请_____年____月____日前整改、执补完成。
系统竣工验收程序及内容
给排水系统
项目
内容
审
查
资
料
1]竣工图及设计变更文件。
2]主要材料和制品的合格证或试验记录。
3]施工测量记录。
4]混凝土、砂浆、焊接及水密性、气密性等试验、检验记录。
5]施工记录。
6]中间验收记录。
7]工程质量评定记录。
8]工程质量事故处理记录。
9]其它。
应
验
收
的
项
目
1]建筑物的质量、高程、坡度、平面尺寸、管道及附件等安装的质量和数量。
2]结构强度、抗渗、抗冻的标号。
3]水池及水柜等水密性，消化池的气密性。
4]外观。
5]其他
表03
火灾自动报警系统
项目
1]系统竣工表。
2]系统竣工图。
3]施工记录。
4]调试报告。
5]管理维护人员登记表。
（以上资料应上报公安消防部门审定）
1]火灾自动报警系统装置（包括火灾探测器、手动报警按纽、区域报警控制器和集中报警控制器）。
2]灭火系统控制装置（包括室内消火栓、自动喷水、CO2、干粉、泡沫等固定灭火系统固定装置）。
3]电动防火门、防火卷帘控制装置。
4]通风空调、防烟排烟及电动防火阀等消防控制装置。
5]火灾事故广播、消防通迅、消防电源、消防电梯和消防控制室的控制装置。
6]火灾事故照明及疏散指示控制装置。
7]外观。
表04
（1）
火灾自动报警系统
标
准
1]火灾报警控制器的抽验：
按装置数目的30%--50%但不少于10个抽验。
2]火灾探测器的抽验：
按装置数目的5%--10%但不少于10只抽验。
3]消防水泵：
A）工作泵与备用泵转换运作1-3次。
B）消防控制室内操作启、停泵1-3次。
4]室内消火栓验收，并在消火栓处操作启泵按纽按5%-10%比例抽验。
5]自动喷水系统的水流指示器，闸阀关闭器及电动阀等按安装数量10%--30%的比例进行末端放水试验，控制功能、信号均应正常。
6]CO2、干粉等灭火系统抽验，按安装数量的20%-30%进行：
A）人工启动和紧急切断试验1-3次。
B）与固定灭火设备联动控制的其它设备试验1-3次。
C）抽一个防护区进行喷放试验。
上述试验控制功能、信号场应正常。
7]电动防火门，防火卷帘的抽验按实际安装数量的10%-20%进行。
8]通风空调和防烟设备的抽验按实际安装数量的10%-20%进行。
9]消防电梯的检验应进行1-2次，人工控制和自动控制功能检验。
10]火灾事故广播设备的检验，按安装数量10%-20%进行抽验：
在消防控制室选层广播。
A）共用的扬声器强行切换试验。
B）备用扩音机控制功能试验。
11]消防通迅设备的检验应符合以下要求：
A）消防控制室与设备所设的对讲电话进行1-3次通话试验。
B）电话插孔按实际安装数量的5%-10%进行通话试验。
C）消防控制室的外线电话与“119”台进行1-3次通话试验。
表04
（2）
卫生系统
1]施工图、竣工图及设计变更文件。
2]设备、制品和主要材料的合格证或试验记录。
3]隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
4]设备试运转记录。
5]水压试验记录。
6]给排水系统通水冲洗记录。
7]工程质量事故处理记录。
8]分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
检
内
容
1]方位、标高和坡度的正确性。
2]连接点或接口的严密性。
3]散热器、卫生器具和各类支架、档墩安装的牢固性。
4]给水消防系统的通水能力。
5]外观（见设备观感质量项目统计表）
表05
系统验收程序及内容
通风空调系统
1]竣工图、设计修改通知书。
2]主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明或检验资料。
3]隐蔽工程验收单和中间验收记录。
4]分项、分部工程质量评定记录。
5]制冷系统试验记录（单机清洗，系统吹污，严密性，真空试验，充注制冷剂检漏等记录）。
6]空调系统联合试运转记录。
1）设备单机试运转（包括：
通风机、制冷机、水泵）
1]设备无负荷联合试运转：
A）通风机的风量、风压、转速测定。
B）系统与风口的风量平衡，实测风量与设计的偏差不应大于10%。
C）制冷系统的压力、温度、流量等技术参数应符合有关技术文件规定。
D）空调系统带冷源的正常联合试运转不少于8小时，通风除尘系统的连续运转不应少于2小时。
2]通风、空调系统带负荷综合效能试验。
A）室内空气、温度、相对湿度的测定和调整。
B）室内气流组织的测定。
C）室内洁净度和正压的测定。
D）室内噪声的测定。
E）通风除尘车间内空气中含尘浓度与排放浓度的测定。
F）自动调节系统应作参数整定和联动调试。
3]外观（见设备观感质量项目统计表）
表06
离心式制冷系统
制
冷
设
备
安
装
1]检查机组出厂内压。
2]制冷机组安装的纵向、横向不平度不超过0.1/1000。
3]制冷压缩机纵向水平度不超过0.03/1000，横向水平度不超过0.1/1000。
4]观察压缩机吸气口内的导向叶片和执行机构。
并调整、定位。
系
统
试
运
转
1]润滑系统试验：
开启油泵使润滑油循环8小时以上，后清洗、换油。
注意油温、油压、油面高度是否符合要求。
2]系统气密性试验：
按现定充入干燥空气或氮气，用发泡剂检查系统是否有渗漏现象。
3]无负荷运转：
A）关闭压缩机进气口导向叶片或进气阀，使压缩机的排气口与大气相通。
B）开动油泵、调节循环润滑系统，使其正常运转。
C）瞬间启动压缩机，观察转向是否正确，以及有否卡阻现象。
D）再次起动压缩机，无负荷运转试验半小时，观察油温、油压、磨擦部位的温升，机器的响声及振动是否正常。
4]抽真空试验：
将系统抽至剩余压力小于5.332千帕（4mmHG）保持24小时，系统升压不应超过0.667千帕（5mmHG）。
5]按规定向系统充灌制冷剂。
6]负荷运转：
A）按要求供给冷却水。
B）开动油泵、调节润滑油系统使其工作正常。
C）利用放空装置排除系统中的空气。
D）启动压缩机，并根据机器运转情况，逐步开启吸气阀和导向叶片，并注意快速通过振动区，使压缩机正常工作。
E）按规定负荷及运转时间进行，运转过程中应检查机组的响声、振动、润滑压力、温度、各磨擦部位的温度、电动机温升和各种仪表指示等均应符合设备技术文件规定，并记录各项数据。
表07
高压设备及变压器系统
1、竣工图、设计修改通知书。
2、制造商提供的产品说明书、试验记录、合格证书及安装图纸等技术文件。
3、安装技术记录。
4、调整试验记录。
5、备品、备件清单。
6、供电局验收合格证明。
应检查的项目及要求
1、主供及备供自动转换功能是否正常。
2、各保护继电器动作是否正常。
3、设备固定牢靠，外表清洁完整。
4、电气连接可靠，接触良好。
5、设备的联动机构联动正常，无卡阻，分、合闸指示正确。
6、绝缘部件、瓷件应完整无损。
7、油漆应完整，相色标示正确，接地良好。
8、外观。
（见设备观感质量项目统计表）
表08
盘、柜及二次接线系统
1、竣工图，设计变更文件。
2、制造厂提供的产品说明书，调试大纲，试验方法，试验记录，合
格证明文件及安装图纸等技术文件。
3、根据合同提供的备品备件清单。
4、安装技术记录。
5、调整、试验记录。
6、绝缘测试报告。
表09
系统竣工验收程序
电梯及电气部分系统
前
1、机房温度应保持在5-40度之间，在25度时环境相对湿度不应大于85%。
2、机械和电气设备的安装，应具备调整试车条件。
3、电气接线正确，连接可靠，标志清晰。
4、曳引电动机过电流、短路等保护装置的整定值应符合设计要求。
5、继电器、接触器动作应正确可靠，接点接触良好。
6、电气设备导体间及导体与地间的绝缘电阻值应符合下列规定：
[1]动力设备和安全装置电路不应不于0.5MΩ。
[2]低电压控制回路不应小于0.25MΩ。
7、电气安全保护装置的安装与调整应符合规范（GB50182-93）的规定。
修
速
度
调
行
1、制动器调整应符合下列要求：
[1]制动力和动作行程应按设备的要求调整。
[2]制动器闸瓦在制动时应与制动轮接触严密。
2、全程点动运行无卡阻，各安全间隙符合设计要求。
3、检修速度不应大于0.63M/S。
4、自动门运行应平稳，无撞击。
5、平衡系数应调整为40%-50%。
表10
（1）
系统竣工验收程序
额
定
1、轿厢内置入平衡负载，单层、多层上下运行，反复调整开至额定速度，起动、运行、减速应舒适可靠，平层准确。
2、在工频下，曳引电机接入额定电压时，轿厢半载向下运行至行程中部时的速度应接近额定速度，且不超过额定速度的5%，加速段和减速段除外。
负
载
1、运转功能应符合设计要求，指令、召唤、选层定向、程序转换、起动运行、截车、减速、平层等装置功能正确可靠，声光信号显示清晰正确。
2、调整上、下端站的换速、限位和极限开关，使其位置正确，功能可靠。
3、空载、半载、满载试验应符合下列要求：
[1]在通电持续率40%的情况下，往返开降各2h。
[2]电梯运行应无故障，起动应无明显的冲击，停层应准确平稳。
[3]制动器动作应可靠。
[4]制动器线圈温升不应超过60℃，减速机油温升不应超过60℃，且温度不得超过85℃。
表10
（2）
超
1、应在轿厢内置入110%的额定负载，在通电持续率为40%的情况下，往返运行0.5h。
2、电梯应安全可靠地起动、运行。
3、减速机、曳引电动机应工作正常，制动器动作应可靠。
技
术
性
能
测
要
求
1、电梯的加速度和减速度的最大值不应超过1.5M/S2。
平均加速度和减速度不应小于0.7M/S2。
2、运行中水平方向振动加速度不应大于0.15M/S2，垂直方向的振动加速度不应大于0.25M/S2。
3、运行总噪声的要求：
[1]机房噪声不应大于80db。
[2]轿厢内噪声不应大于55db。
[3]开关门过程噪声不应大于65db。
4、平层准确度±
10MM。
提
交
1、电梯类别、型号、驱动控制方式、技术参数和安装地点。
2、制造厂提供的随机文件和图纸。
3、变更设计的实际施工图及变更证明文件。
4、安全保护装置的检查记录。
5、电梯检查及电梯运行参数记录。
表10（3）
低压电气设备、线路绝缘电阻测试记录
工程名称：
施工单位
天气
气温（℃）
兆欧表
型号
规格
电压等级
出厂
编号
检定单位
检定
有效期
检定证书编号
设备或线路名称
设备位号或回路编号
绝缘电阻实测值（MΩ）
A-B
B-C
C-A
A-N
B-N
C-N
A-E
B-E
C-E
N-E
测试日期
复测情况
设备（线路）名称
结
论
回路或位号
复测值
（MΩ）
复测日期
建设（监理）单位代表：
质检员：
施工员：
测试人：
表11
低压电气装置试电检查记录
施工单位
系统名称
回路编号
层次（户别）
灯
具
数量（个）
试电情况
开
关
插
座
自动开关、漏电开关、电度表试电情况
线路
其他
检查日期
存在问题
及处理结果
质检员：
施工员：
检查人：
表12
管道、设备强度及严密性试验记录
施工单位
试压系统名称
起讫端点
试验压力
在试验压力下规
定时间内的压力
降（Mpa）
试验压力降至工作压力下外观检查记录
试压设备名称、型号、装置情况说明或图示
试压日期
试验结论
表13
物业管理处工程质量检查表
__________系统___________设备所处位置（楼层、区或编号）：
序号
检查项目
检查结论
检查人
（签字日期）
整改结果
（日期）
1
2
3
4
5
6
7
补充说明：
遗漏：
“o”合格：
“”不合格：
“×
表14
设备观感质量检查项目统计表
系统：
空调第1页
设备名称
应检查的项目
风柜
1>
风柜外观2>
电机3>
皮带4>
风叶5>
排水6>
供回水管7>
压力表8>
温度计9>
保温10>
闸掣
11>
控制箱12>
电源线13>
机房排水
盘管风机
风机噪音2>
风机转速3>
电磁阀4>
闸阀5>
尘网6>
温控开关
空调主机
主机外观2>
主机开关3>
运行状态显示4>
故障显示5>
能量调节6>
起动电源7>
电压8>
运行电
9>
低、高、油压10>
冷却水进出水压力、温度11>
冷冻水进出水压力、温度12>
油位显示、油温、轴承温度、机房照明、逆风排气、排水沟、门窗
配电房
高压配电柜（外观、开关、仪表、继保）2>
低压配电柜（外观、开关、仪表、继保）照明（正常、应急）
3>
室内配套设施（操作台、通风、空调、门、窗、清洁、消防装置、防鼠装置）
冷却塔
风扇电机2>
外观3>
浮球阀4>
电动阀5>
急停掣6>
起动电流7>
运行电流8>
噪音
冷却水立管
外观2>
连接口3>
支架4>
漏水
冷冻水立管
支架3>
保温4>
漏水5>
自动排气阀
8
空气处理系统
安装质量
A机体：
机壳2>
保温3>
升级会员 