商业物业前期物业协议.docx

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商业物业前期物业协议

前期物业服务协议

前期物业服务协议

甲方：

（以下简称“物业公司”）

公司地址：

法定代表人：

联系电话：

乙方（业主/承租人/使用人）：

公司地址：

法定代表人：

联系电话：

甲方指：

受委托，为本项目实施物业管理服务的。

乙方指：

购房人（业主）/委托人，租房人（使用人）/委托人

乙方所购物业销售（预售）或租赁合同编号：

乙方购买，租赁或使用的物业（以下简称“本物业”）基本情况：

类型______________________________________

坐落位置__________________________________

建筑面积___________平方米

在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及其他相关法律法规，开发建设单位委托甲方为本项目的前期物业管理服务单位，并与甲方签订了《前期物业管理服务合同》。

第二条乙方与开发建设单位签订房屋买卖或租赁合同时需同时签订本协议和《商业物业临时管理规约》。

第二章物业管理服务期限

开发建设单位委托甲方管理本物业的期限从年月日起至业主委员会成立并签订新物业服务协议止。

第三章物业管理服务内容

甲方接受委托，根据法律法规及本协议的约定为乙方提供如下服务：

第一条本物业所关联的房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。

共用部位，是指物业管理区域内属全体业主、使用人、共同使用的外墙面、承重墙体、楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、空调机房、风机房、消防控制室等。

第二条本物业所关联的共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的供电设施、上下水管道、落水管、污水管、共用照明、消防设施设备、各类水泵、监控系统、电梯、建筑物防雷设施、背景音乐、电子巡更、地下车库管理系统等智能化系统。

第三条本物业所关联的公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括地面广场、内街、道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、停车场、路灯、园林景观及绿化、建筑小品、道路等的养护与管理。

第四条本物业所关联的公共部位环境卫生，包括本物业范围以外的公共走道、消防通道、共用设施的清洁卫生，包含清运本物业已运送至楼层指定生活垃圾桶之生活垃圾至指定垃圾站。

第五条维持公共秩序，如通过视频监控、现场巡视、门岗值勤、巡更等手段维护本物业所关联的公共区域的公共秩序。

第六条本物业二次装饰装修管理。

有关规定详见附件二：

《装修手册》。

第七条管理与本物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

第四章甲方的权利和义务

第一条发生紧急情况和突发事件时，甲方有权采取应急措施，保障本项目内有关人员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失，因此影响乙方生产经营活动的，甲方不承担责任。

第二条建立健全本物业的物业管理档案资料。

第三条甲方可委托专业公司承担本物业区域内应由甲方承担的专项管理与服务业务。

第四条甲方可依据住建部房屋室内装饰装修管理相关办法、本物业《装修手册》、甲乙双方及乙方聘请之装修单位共同签署之装修管理协议约定，以及政府其他相关法规对本物业的二次装修进行巡视、管理；

第五条甲方负责乙方专有部分以外公共区域的日常公共秩序维护和环境卫生维护工作。

第六条甲方负责本物业有关的共用设备设施的运行、维护、保养工作。

如供电、供水和中央空调主机运行等，并负责本物业相关联的公共区域绿化养护工作。

第七条甲方负责对本项目范围内停车场的车辆停放管理，如乙方需要使用本项目内的停车场，需根据甲方指定区域停车并服从甲方管理，并按甲方标准交纳车位使用费。

第八条根据有关法规和政策，结合实际情况，制定长沙河西交通枢纽写字楼的物业临时管理规约、制度和附件一《湘江新区综合交通枢纽商业物业用户手册》，并书面告知乙方。

第九条可接受乙方委托，向乙方提供所辖自用部位、自用设施设备维修养护、物业保安、保洁及绿化租摆养护等有偿服务。

第五章乙方的权利和义务

第一条乙方有权根据本协议及甲方制定的一切有关本物业的管理制度和规约，使用本物业及其所关联的公共区域和共用设施设备。

第二条遵守本物业的临时管理规约、管理制度，装饰装修所购物业时遵守附件二《装修手册》及装修管理协议相关约定。

第三条转让或出租物业时，书面通知甲方，并确保受让方或承租方与甲方签订本协议，并同时将房屋租赁合同和承租人身份证复印件交甲方备案，以便甲方提供相关管理和服务。

第四条乙方有权向甲方投诉管理服务方面的问题。

第五条乙方有义务服从甲方的管理，同时乙方须保证其雇员、访客、合作单位及其受甲方许可进入本物业内的人员在使用、管理、维护本物业过程中遵守本协议及甲方的相关管理规定和规约。

乙方的雇员、访客合作单位及其受甲方许可进入本物业内的人员在使用、管理、维护本物业过程中的失责行为、违约行为及侵权行为，均视为乙方自身的行为，并由乙方承担相应的责任和费用。

第六条乙方接管本物业后，不得私自改变建筑原貌，包括承重部分、建筑结构、外立面等。

未经甲方和政府有关部门允许不得在建筑外立面和乙方专有部分以外的公共部位张贴或设置招牌、广告、标语等，不得以任何形式占用乙方专有部分以外的公共空间。

第七条事先未获得相关规划、建设等部门的批准，乙方不得进行建筑结构、功能布置、使用功能、消防系统及其他系统等更改，以保证建筑、消防及其他系统正常平稳运行；若进行建筑结构、功能布置、使用功能、消防及其他系统设施等更改，应按国家规定进行规划、消防等等变更审批手续，因此引起影响各系统运行的、造成各系统设备设施损坏的，由乙方负责并承担各项损失。

第八条如果乙方对其专有部分内进行设施设备安装、局部改造或二次装修，应提前向甲方申请，经甲方审核并书面同意，并与乙方签订相关的装修管理文件后，方可施工，以便甲方能根据原建筑设计和结构特点协助乙方明确预埋管线、楼面荷载、线路走向等，共同维护建筑安全避免意外事故。

第九条因乙方对本物业使用、管理、维护不当等原因而致他人财产或人身受到损害时，乙方应自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损失及后果。

第十条乙方不得在其专有部分及公共区域内进行非法活动，不得进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动。

如有上述行为，甲方有权终止与其的一切协议。

第十一条乙方有义务保持专有部位及相关联的公共区域环境卫生整洁，不得在公共区域内堆放货物或杂物。

如发生上述情况，经甲方书面警告2小时内不予清理，甲方有权予以制止、清理，并向乙方收取清除费。

如乙方因特殊情况，需临时占用公共空间，乙方须提前向甲方提出申请，得到甲方批准后，按甲方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。

第十二条乙方不得在其专有部位及以外的任何公共区域内存放任何易燃易爆、剧毒等危险品，以及进行任何危害房屋建筑和人员人身安全，或引致投购保险失效或使保险费增加的活动。

乙方应妥善管理其专有部分的悬挂物、搁置物并不得高空抛物，以防发生人身伤害或财产损害。

因乙方原因导致的该等事故，乙方应承担全部责任。

第十三条未经甲方批准，乙方不行擅自更改、迁移或增大用电水装置或空调的负荷。

用电量超过甲方提供的基本电量，乙方应交纳空调及超出部分的电贴费及相应的工程改造费用。

第十四条乙方须服从甲方物业管理服务人员的管理，按规定停放车辆。

违反规定者，物业管理人员有权以纠正和制止。

第十五条乙方有义务爱护使用本物业范围内和以外的一切设备设施，因乙方的责任造成的损失和由此引发的一切费用由乙方承担。

第十六条乙方置于本物业内财产的相关保险事宜由乙方自行解决，费用由乙方承担。

第十七条按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

第十八条对于房屋异产毗邻部位维修，应给予甲方或邻里通行和维修的便利，因维修受阻造成的损害，由责任方予以赔偿。

第十九条同意建设方向甲方提供物业管理用房使用权。

第六章物业服务费用及有关约定

第一条乙方根据本协议规定，同意自年月日起向甲方缴纳物业费，物业费收费标准为：

按建筑面积每月每平方米人民币元。

此费用包含中央空调费（空调供应时间、开启条件及注意事项详见商户手册之相关规定，加时空调费另计）、公共能耗费、公用水电分摊费以及日常物业管理费等，不包含用户自用电费、水费、直饮水费、电话费、网络费、统一营业时间以外中央空调使用费、公共能耗费等，不包含本物业范围内甲方提供给乙方自用的设施设备的运行、维修和养护费用。

第二条物业服务费用按季度预缴，入伙当天（或根据乙方与业主方在租赁合同上约定的物业费缴费起始日期）需预缴当季的物业服务费，以后的各季度需在每季度首月5日前（含5日）到物业服务中心收费窗口，以现金或支票等形式缴交本季度的管理费用，也可办理委托银行自动托收的手续。

如当天为法定节假日，则缴交管理费用的期限顺延至法定假日后的第一天。

乙方逾期交付，除补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额的1‰的滞纳金给甲方，直至如数补齐费用之日为止。

第三条租赁固定停车位租金及服务费单价根据本项目统一定价收取。

第四条临时停车收费标准，按依据长价服〔2014〕75号长沙市物价局关于贯彻《湖南省机动车停放服务收费管理办法》的实施意见制定，报物价部门备案后执行。

第五条物业服务费采用酬金制形式，酬金制是指在预收的物业服务费中按一定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务支出，结余款项由支付方共同享有，用于下一年度的服务费开支；不足款项由支付方共同不足承担的物业服务计费方式。

本项目，甲方按管理服务费用实际支出总额的8%按月计收管理者酬金。

第六条费用调整：

如发生国家相关制度或规定变动、物价和人工成本上涨、乙方要求的服务内容或服务范围变动等原因，造成甲方实际服务成本增加的，甲方可对物业服务费收费标准进行相应调整，经双方协商确认后以补充协议的方式按新的收费标准实行收费，收费标准调整次数原则上每两年不超过一次。

第七条其它费用：

乙方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用：

（1）自用水电费、直饮水费；

（2）电话费；

（3）网络费；

（4）装修管理及相关费用；

（5）其它。

第八条、受有关部门或单位及乙方的委托，甲方可有偿提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用及代收服务费均没有包含在前述物业管理服务费用中）。

第七章物业专项维修基金的管理与使用

第一条根据国家有关物业专项维修资金的法律法规，乙方为本物业业主的，须在物业交付使用时一次性缴纳物业专项维修资金。

第二条维修资金不足时，经当地物业服务行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

第三条乙方为业主的，在转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第四条具体管理和使用参照长沙市主管部门关于专项维修资金管理相关规定确定。

第八章其它约定事项

第一条乙方不得擅自改变房屋使用性质。

乙方在装饰装修时须严格遵守本协议、《装饰装修管理办法》以及其他相关规定，并与甲方签订装饰装修管理服务协议。

第二条乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

第三条乙方与甲方在本物业区域内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同约定除外）。

第四条如乙方专有部分内的物业有部分或全部处于空置状态，乙方仍须按照法律法规交纳相关服务费用，包括物业服务费、能耗费等。

第九章免责条款

第一条因地震、战争、暴乱、台风等不可抗拒力导致物业服务服务中断的，甲方不承担相关责任。

第二条甲方已履行本协议约定的义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，甲方不承担相关责任。

第三条因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要事先告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止公用设施设备使用等造成损失的，甲方不承担相关责任。

本服务协议内所指的事先告知指在物业区公告栏内张贴告示或通知。

第四条因非甲方责任出现供水、供电、通讯、有线电视等设施设备运行障碍造成损失的，甲方不承担相关责任。

第五条因业主或物业使用人未能按照本合同约定按时交纳物业服务、车位物业服务、共用能源分摊等相关费用而造成甲方无法实施物业管理服务的，甲方不承担相关责任。

第六条业主或物业使用人应确保留给甲方的联系方式真实有效，如通讯或联系地址发生变更，应及时通知物业管理企业。

因通信联系方式失效造成的物业服务损失和责任，应由业主或物业使用人承担。

第七条物业服务企业进行如下物业服务活动时，对业主/物业使用人造成的财产损失不承担民事赔偿责任：

一、为救助人命而造成的财产损失（如：

有人在房间内企图自杀，物业服务人员为救助人命，不得不破门、破窗而入）。

二、为避免业主或用户财产受损或者可能受损而造成的财产损失（如：

业主房间内失火又无人在内，为不使其造成更重大的损失，物业服务人员强行进入处理的）。

三、为维护公众的切身利益，在不可预见的情况下，发生突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的。

四、为抓捕违反犯罪分子、制止不法侵害行为造成的财产损失。

五、其他类似上述情况的情形。

第十章违约责任

第一条双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任；给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。

第二条若乙方未能按期缴纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付。

乙方逾期7日未能缴付，乙方须按延迟缴纳天数，按欠缴金额的千分之一每日向甲方缴纳违约金。

第三条乙方未经乙方许可，进行的设施设备安装、改造或装修造成了对原建筑物的改动，乙方须按原建筑物造价的2-5倍支付违约金。

第四条乙方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，经甲方要求整改后仍不整改的甲方有权向乙方收取清理费。

第五条不可抗力

由于地震、台风、暴雨、火灾、战争、国家政策以及其他不能预见情况，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影响任何一方不能履行本协议或不能按本协议约定的条件履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知另一方，并在15日内提供不可抗力详情及本协议不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效证明文件。

此项证明文件应由双方协商解决是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。

第六条法律适用与争议解决

1、本协议的订立、效力、解释和争议的解决均受中华人民共和国法律管辖。

2、因执行本协议发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决；如果协商不能解决，任何一方可向物业所在地人民法院提起诉讼。

第七条附则

1、若本协议部分条款根据法律规定成为无效、非法或不能执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性不受影响。

2、未尽事宜，由甲乙双方另行签订补充协议作为本协议的附件。

本协议及相关附件和甲方关于管理本物业的各项规章制度是本协议不可分割的组成部分。

3、本协议连同附件共页，一式份，甲乙双方各执份，具有同等法律效力。

4、本协议自签字或盖章之日起生效。

（签字页，无正文）

甲方：

乙方：

法定代表人或授权代表：

     法定代表人或授权代表：

日 期：

           日 期：