南京项目可行性分析报告文档格式.doc
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泓域咨询
3
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02368281508
4
项目总占地面积
㎡
41560
62.3
代征地占地面积
374.1
0.6
5
净用地面积
41185.9
61.8
建筑物基底占地面积
25123.4
6
项目总建筑面积
43368.8
37.7
7
计容建筑面积
场区总体利用面积
38055.8
8
绿化工程
2718.3
57.1
9
项目服务性工程
2141.6
0.066
固定资产投资强度
万元/亩
148
10
项目总投资强度
3032
11
占地收益产出率
361.1
占地吸纳当地就业率
人/公顷
48
100%营业值
12
企业能源利用率
%
0.903
13
综合节能量
tce
87.3
综合节能率
0.237
14
项目总投资现值PVI
万元
12491.7
15
固定资产投资现值
9144.5
项目建设投资
9046
16
工程费用
8701.1
17
建筑工程费
4340.5
0.732
设备购置费
4233.6
18
安装工程费用
127
0.697
19
工程建设其他费用
211.2
其他投资
20
预备费
133.7
0.017
21
基本预备费
含出让金
建设期利息
98.5
0.011
22
流动资金
3347.2
23
铺底流动资金
1004.2
资金来源
24
项目资本金
10491.7
0.268
25
债务资金
2000
建设期投资借款
26
年收入总额
22314.4
27
年营业收入
年综合总成本费用
14024.2
28
可变成本
11270.2
含税
29
固定成本
2754
经营成本
13391.6
达纲年
30
企业支付的利息费用
90.2
31
增值税
1604.7
营业税金及附加
153
32
年利税额
9894.9
33
年利润总额
8137.2
企业所得税
2034.3
〃
34
税后净利润
6102.9
35
息税前利润
8227.4
息税前利润保障比率
91.2
36
纳税总额
3792
37
销售净利润率
0.273
销售利税率
0.443
38
总投资收益率（ROI）
0.659
39
资本金净利润率（ROE）
0.776
全部投资回收期
年
40
固定投资回收期
3.4
41
全部投资财务收益率
0.286
财务净现值
22021.8
税后
42
全部投资利润率
0.651
43
全部投资利税率
0.792
全部投资回报率
0.489
ic=12.0%
44
项目盈亏平衡点（BEP）
0.253
45
安全边际额
16668.9
安全边际率
0.747
46
资产负债率
0.041
47
流动比率
101.944
速动比率
94.411
项目综合纳税率
0.17
49
营业净利润率
营业利税率
50
全员劳动生产率
万元/人
111.6
51
利息备付率
66.9
偿债备付率
参考章节一·
投资估算与资金筹措
一、建设投资估算
（一）建筑工程投资估算
该项目建筑工程参照当地类似工程单方造价指标估算；
筑（构）物和场区附属工程参照《xx省建筑工程概算定额》控制指标进行估算；
该项目总建筑面积43368.8平方米，项目计容建筑面积43368.8平方米，预计建筑工程投资4340.5万元，占项目总投资的34.7%。
（二）设备购置费估算
设备购置费4233.6万元，占项目总投资的33.9%。
（三）安装工程费估算
该项目安装工程费按主要设备购置费的3.0%估算，预计安装工程费127.0万元，占项目总投资的1.0%。
（四）工程建设其他费用估算
根据谨慎财务测算，该项目建设投资中的工程建设其他费用211.2万元，占项目总投资的1.7%。
（五）预备费估算
项目预备费包括基本预备费和涨价预备费；
根据原国家计委颁发的计投资【1999】1340号文件的规定，涨价预备费投资价格指数按零计算；
基本预备费=（工程建设费用+工程建设其他费用）×
基本预备费费率，基本预备费费率的取值应执行国家有关部门的规定；
该项目基本预备费按工程费用与其他费用之和的3.0%计取；
根据谨慎财务测算预备费为133.7万元，占项目总投资的1.1%。
（六）建设投资
建设投资估算采用概算法，根据谨慎财务测算，该项目建设投资9046.0万元（占项目总投资的72.4%）；
其中：
建筑工程投资4340.5万元，设备购置费4233.6万元，安装工程费127.0万元，工程建设其他费用211.2万元（其中：
土地使用权费0.0万元，占项目总投资的0.0%），预备费133.7万元。
该项目建设投资分项明细，详见—《建设投资估算一览表》所示。
二、建设期借款及建设期借款利息估算
建设期借款2000.0万元，假定借款在项目建设期内发生并分批投入使用，根据中国人民银行最新存借款利率，按中长期借款名义年利率进行测算，建设期借款利息98.5万元。
三、固定资产投资估算
固定资产投资由建设投资和建设期借款利息组成，该项目的固定资产投资：
9046.0+98.5=9144.5（万元）；
详见—《固定资产投资估算表》所示。
四、流动资金投资估算
该项目流动资金估算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细估算法进行估算，根据谨慎财务测算，该项目达纲年占用流动资金3347.2万元，详见—《流动资金估算表》所示。
流动资金估算表
单位：
五、项目总投资及其构成分析
1、按照《投资项目可行性研究指南》的要求，该项目总投资包括固定资产投资和流动资金两部分，根据估算，项目总投资（TI）12491.7万元，其中：
固定资产投资9144.5万元，占项目总投资的73.2%；
流动资金3347.2万元，占项目总投资的26.8%。
2、在固定资产投资中，建设投资9046.0万元，占项目总投资的72.4%；
建设期借款利息98.5万元，占项目总投资的0.8%。
3、该项目建设投资包括：
建筑工程投资4340.5万元，占项目总投资的34.7%；
设备购置费4233.6万元，占项目总投资的33.9%；
安装工程费127.0万元，占项目总投资的1.0%；
工程建设其他费用211.2万元，占项目总投资的1.7%，其中：
土地使用权费0.0万元，占项目总投资的0.0%；
预备费133.7万元，占项目总投资的1.1%。
4、总投资及其构成：
总投资=建设投资+建设期借款利息+流动资金。
项目总投资（TI）=9046.0+98.5+3347.2=12491.7（万元），总投资构成详见—《总投资及其构成一览表》所示。
六、投资计划与资金筹措
该项目固定资产投资9144.5万元，达纲年占用流动资金3347.2万元，项目总投资12491.7万元，根据测算，泓域咨询限公司计划自筹资金10491.7万元，占项目总投资的84.0%；
该项目全部借款总额2000.0万元，占项目总投资的16.0%；
其他资金0.0万元，占项目总投资的0.0%。
（一）项目资本金
该项目资本金10491.7万元，其中：
用于建设投资7046.0万元，用于建设期借款利息98.5万元，用于流动资金3347.2万元；
占项目总投资的84.0%，满足《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发【2009】27号）规定要求。
（二）债务资金
1、建设期借款
该项目建设期拟申请建设期借款2000.0万元，占项目总投资的16.0%。
七、建设资金运用计划
1、该项目固定资产投资9144.5万元，计划在建设期内一次性投入。
2、该项目达纲年流动资金3347.2万元，根据项目建成运营后各年生产经营负荷的安排逐年按照比例投入，该项目分年度资金投入计划详见—《资金来源与运用一览表》所示。
参考章节三·
经济和社会效益评价
一、经济效益评价
（一）营业收入估算
该项目达纲年预计每年可实现营业收入为22314.4万元；
详见—《营业收入税金及附加和增值税估算表》所示。
（二）综合总成本估算
该项目年总成本（TC）的估算是以产品的综合总成本为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达纲年经营能力计算，该项目总成本费用14024.2万元，其中：
可变成本11270.2万元，固定成本2754.0万元，经营成本13391.6万元；
详见—《综合总成本费用估算表》所示。
（三）利润总额及所得税
1、根据国家有关税收政策规定，该项目达纲年利润总额：
利润总额=营业收入-综合总成本-销售税金及附加+补贴收入=8137.2（万元）。
2、根据第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》，项目所得税税率按25.0%计征，根据规定该项目应缴纳企业所得税，达纲年应纳所得税为：
企业所得税=应纳税所得额×
税率=8137.2×
25.0%=2034.3（万元）。
（四）年利润及利润分配
该项目达纲年可实现利润总额8137.2万元，缴纳企业所得税2034.3万元，其正常经营年份净利润：
净利润=利润总额-所得税=8137.2-2034.3=6102.9（万元）。
所得税后利润提取10.0%的法定盈余公积金，其余部分为企业可分配利润；
根据《利润与利润分配表》可以计算出以下经济指标：
1、达纲年投资利润率=65.1%。
2、达纲年投资利税率=79.2%。
3、达纲年资本金净利润率=77.6%。
4、达纲年投资回报率=48.9%。
以上指标表明，该项目的投资利润率、投资利税率均高于同行业的平均水平，说明该项目的经济效益较好，随着经济效益的产生和盈余资金的增加，企业的清偿能力将会逐年增强。
根据经济测算，该项目投产后，达纲年实现营业收入22314.4万元，总成本费用14024.2万元，营业税金及附加153.0万元，利润总额8137.2万元，所得税2034.3万元，年净利润6102.9万元；
详见—《利润与利润分配表》所示。
（五）项目盈利能力分析
1、财务内部收益率
按照《方法与参数》的规定，项目财务内部收益率系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率：
财务内部收益率（FIRR）=28.6%。
该项目全部投资财务内部收益率28.6%，高于行业基准内部收益率（ic=12.0%），表明该项目对所占用资金的回收能力要大于机械制造行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。
2、财务净现值
按照《方法与参数》的规定，所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率（一般采用基准收益率ic=12.0%），计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：
财务净现值（FNPV）=22021.8（万元）。
以上计算结果表明，投资项目的盈利能力高于行业基准水平，项目投资所得税后的全部财务内部收益率28.6%，财务净现值（ic=12.0%）为22021.8万元；
财务内部收益率均大于行业基准收益率和银行借款利率，说明该项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。
3、全部投资回收期（Pt）
全部投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上投资回收能力的主要静态指标；
全部投资回收期=（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+{上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量}：
全部投资回收期（Pt）=4.0年（含建设期18个月）。
该项目全部投资回收期（含建设期18个月）为4.0年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。
4、总投资收益率
按照《方法与参数》规定，总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后达纲年的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率：
总投资收益率（ROI）=65.9%。
5、资本金净利润率
按照《方法与参数》规定，资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后达纲年净利润或运营期内年净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率：
资本金净利润率（ROE）=77.6%。
测算结果表明，上述两个指标均高于同行业平均利润率，说明该项目的获利能力要好于国内同行业平均水平；
详见—《全部投资财务现金流量表》所示。
（六）不确定性分析
1、盈亏平衡分析
当项目生产的全部产品营业收入等于全部费用支出时，说明企业达到了盈亏平衡状态，此时的生产能力利用率或产量称为盈亏平衡点；
盈亏平衡点的高低表明项目承担风险的大小，为说明项目经营风险的大小，按照项目投产后的达纲年计算，采用生产能力利用率表示南京投资盈亏平衡点（BEP）：
盈亏平衡点（BEP）=25.3%。
计算结果显示，项目达到设计生产能力年限以生产能力利用率表示的盈亏平衡点25.3%，也就是说该项目经营能力达到设计能力的25.3%时即可保本，当经营负荷达到设计能力的25.3%时，该项目生产经营处于盈亏平衡状态，企业既不亏损也无盈利，盈亏平衡数据表明该项目具有较强的抗风险能力，或称经营风险性较小，经营安全度较高；
详见—《项目盈亏平衡分析一览表》所示。
当经营负荷达到设计能力的25.3%时，该项目生产经营处于盈亏平衡状态，企业既不亏损也无盈利，盈亏平衡数据表明该项目具有较强的抗风险能力，或称经营风险性较小，经营安全度较高，盈亏平衡如图《项目盈亏平衡分析图》所示。
2、敏感性分析
敏感性分析采用单因素分析法，估算单个因素的变化对项目效益的影响；
各单因素的变化对项目投资所得税后财务内部收益率的影响可以看出，固定资产投资及负荷的变化对该项目收益的影响较小，而销售价格和经营成本的变化对财务内部收益率的影响较大，但在销售价格及原材料价格分别降低10.0%或提高10.0%的不利因素影响下，项目的财务内部收益率都高于设定的行业基准财务内部收益率（ic=12.0%）和借款利率，说明该项目具有较强的抗风险能力，从财务经济角度分析是完全可行的；
详见—《单因素敏感性分析表》所示。
（七）偿债能力分析
该项目建设期计划借款2000.0万元，建设期发生的财务费用由计划自筹资金支付；
经营期每年支付的财务费用，除项目投产年收入无法满足外，其余各年支付财务费用后还有资金节余，因此，从盈利能力来看该项目具有较强的清偿能力。
1、债务资金偿还计划
按照“等额还本，利息照付”模式偿还建设投资借款计算，该项目在预设的10年还款期内（不含建设期），借款偿还资金来源主要是项目经营期税后利润及固定资产折旧及摊销费两部分；
投产后达纲年利息备付率（ICR）最低为66.9，以后逐年提高，达纲年偿债备付率（DSCR）最低为27.0，以后逐年提高，因此，该项目具有较强的资金偿债能力。
2、利息备付率（ICR）测算
按照《方法与参数》的规定，利息备付率（ICR）系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映出项目偿还债务利息的保障程度：
利息备付率（ICR）=66.9。
按照约定的还款方式对项目计算表明，该项目实施后各年的利息备付率（ICR）均高于利息备付率（ICR）的最低可接受值，说明该项目建成正常运营后利息偿付的保障程度较高。
3、偿债备付率（DSCR）测算
按照《方法与参数》的规定，偿债备付率（DSCR）系指在借款偿还期内，可用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本金和利息的保障程度：
偿债备付率（DSCR）=27.0。
根据约定的还款方式对该项目的计算表明，在项目实施后各年的偿债率均高于偿债备付率（DSCR）的最低可接受值，说明项目建成后可用于还本付息的资金保障程度较高。
（八）经济评价结论
1、根据谨慎财务测算，该项目总投资12491.7万元，其中：
新增建设投资9046.0万元，流动资金3347.2万元；
项目达纲后每年营业收入22314.4万元，总成本费用14024.2万元，营业税金及附加153.0万元，利润总额8137.2万元，全部投资财务内部收益率28.6%，高于设定的基准收益率（ic=12.0%），项目达纲年财务净现值22021.8万元，达纲年投资利润率65.1%，投资利税率79.2%，投资回报率48.9%，资本金净利润率77.6%，总投资收益率65.9%，全部投资回收期4.0年，盈亏平衡点25.3%。
2、从以上数据分析可以看出：
该项目具有较强的财务盈利能力，其内部收益率、投资利润率、投资利税率均高于同行业基准值，投资回收期低于基准回收期。
3、从不确定性分析看，项目具有较强的适应能力和抗风险能力；
经过分析论证，该项目投资设计合理、经济效益良好；
综上所述，该项目从经济效益指标上评价是完全可行的。
经济评价主要指标
为了便于阅读，本报告将主要经济评价指标进行了汇总，详见—《项目主要经济评价指标一览表》所示。
参考章节四·
社会效益预测
1、通过与其他备选生产工艺技术对比，该项目能源消费处于节能优势，根据测算，项目达纲年综合节能量87.3吨标准煤/年，项目总节能率23.7%。
2、项目达纲年预计营业收入22314.4万元，占地产出率5416.5万元/公顷；
达纲年纳税总额3792.0万元，占地纳税921.0万元/公顷；
项目建成后；
达纲年全员劳动生产率111.6万元/人。
参考章节五·
综合评价结论
1、“南京投资生产建设项目”属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）鼓励类发展项目，符合国家产业发展政策导向；
项目的实施有利于加速推进我国南京投资制造产业调整和行业振兴，有助于提高泓域咨询限公司自主创新能力，增强企业的核心竞争力，因此，该项目的实施是必要的。
2、该项目计划总用地面积41560.0平方米（其中：
净用地面积41185.9平方米），总建筑面积43368.8平方米。
3、该项目在xx省xx市xx经济技术开发区内组织建设，实施地周边道路四通八达，原料及产品运输方便，项目建设区域内配套建有完善的水、电、气、通讯工程设施等有利条件，因此，项目配套条件成熟。
4、项目建设场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观等环境敏感点；
泓域咨询限公司将对项目建设期和生产经营过程中产生的“三废”进行综合治理达标后排放，对环境影响程度较小，职工劳动安全卫生措施有保障。
5、该项目采用国内先进的生产技术装备、环境保护设备及产品质量检测控制设备，对节约能源、环境保护、制造优质产品均可得到有力支撑，成熟的工艺技术及先进的生产设备为项目的实施提供了强力的技术保障，同时，南京投资生产过程符合环境保护、清洁生产、节能减排等标准要求。
6、该项目总投资12491.7万元，其中：
建设投资9046.0万元、建设期借款利息98.5万元、流动资金3347.2万元；
经测算分析，项目达纲年营业收入22314.4万元，总成本费用14024.2万元，利润总额8137.2万元，年净利润6102.9万元，年纳税总额3792.0万元（增值税1604.7万元，营业税金及附加153.0万元，年缴纳企业所得税2034.3万元）；
税后财务内部收益率（FIRR）28.6%，全部投资回收期4.0年，该项目的经济效益显著。
本项目可行性研究报告认为：
南京投资国内外市场发展前景良好，投资方向正确，技术方案设计先进合理，经济效益突出，因此，该项目的投资建设并实施无论经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。
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