上海市国有建设用地使用权出让合同.docx

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上海市国有建设用地使用权出让合同

上海市国有建设用地使用权出让合同

（研发总部产业项目类）

（1.0版）

上海市**区规划和土地管理局

上海市国有建设用地使用权出让合同（研发总部产业项目类）

本合同双方当事人：

出让人：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

受让人：

联系人：

出资比率：

注册地址：

通讯地址：

邮政编码：

电话：

传真：

开户银行：

账号：

第一章总则

第一条依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人

民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、相关行政

法规及土地供应政策规定，双方本着相同、自觉、有偿、诚实信用的原则，订立

本合同。

第二条出让土地的所有权属中华人民共和国，出让人依照法律的授权出让国

有建设用地（研发总部产业项目类）使用权（以下简称“土地使用权”），地下资

源、埋藏物不属于国有建设用地使用权出让范围。

第三条受让人对依法获取的国有建设用地，在出让限时内享有占有、使用、

收益和依法办理的权益，有权益用该土地依法建筑建筑物、修筑物及其隶属设施。

第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳

第四条本合同项下出让宗地编号为，宗地总面积大写平方米（小

写平方米），其中出让宗地面积为大写平方米（小写平方米）。

本合同项下的出让宗地坐落于___________。

本合同项下出让宗地的平面界址为；出让宗地的平面界址图见附件1。

本合同项下出让宗地的竖向界限以米为上界限，以米为下界限，高

差为米。

出让宗地竖向界限见附件2。

出让宗地空间范围是以上述界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。

第五条本合同项下出让宗地的用途为。

第六条出让人赞成在签订本出让合同之日起个工作日内,即年

月日从前，将出让宗地交付给受让人，出让人赞成在交付土地时该宗地应达

到。

第七条签订本出让合同从前，出让人负责完成本合同项下宗地土壤和地下水

地质环境质量检查检测工作，相关检测报告经环保部门确定并出具书面证明文件，

作为本合同附件。

第八条本合同项下的土地使用权出让年限为，依照本合同第六合约

定的交付土地之日起算；原划拨（承租）土地使用权补办出让手续的，出让年期

自合同签订之日起算。

第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款（以下简称“土地

出让价款”）为人民币大写（小写元），每平方米人民币大写（小

写元）。

第十条本合同项下宗地的定金为土地出让价款的%，定金抵作土地出让

价款。

自本合同签订之日起的5个工作日内，受让人应当向地方国库支付保证本

合同的确履行的定金。

第十一条受让人赞成依照本条第款的规定向出让人支付土地出让价款

余额：

（一）本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清土地出让价款余额；

（二）依照以下时间和金额分期向出让人支付土地出让价款余额。

第十二条受让人依照本合同第十一条第二款的约定支付土地出让价款的，应

依照以下时间和金额分期支付：

第一期

为土地出让价款的

%，计人民币

元，付款时间：

签订出让合

同之日起

个工作日内，即

年

月

日从前。

第二期

为土地出让价款的

%，计人民币

元，付款时间：

签订出让合

同之日起

个工作日内，即

年

月

日从前。

分期支付国有建设用地使用权出让价款的限时不得高出

90个工作日，其中第

一期付款需在签订合同后的10个工作日内，依照不低于土地出让总价款50％的比率（含定金）缴交；受让人在支付第二期及今后各期土地出让价款余额时，应当

依照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行宣告的贷款利率，向出让人支付余额利息。

第十三条为保证受让人准时动工、竣工和投产，受让人赞成在本合同签订

之日起5个工作日内，依照土地出让价款的%，向（产业管理部

门或园区管理机构）缴纳项目时间履约保证金（或以保函形式提交）。

项目时间履约保证金分为三部分，其中动工时间履约保证金占项目时间履约

保证金的%，竣工时间履约保证金占项目时间履约保证金的%，投产

时间履约保证金占项目时间履约保证金的%。

经认定，受让人准时动工的，（产业管理部门或园区管理机构）

在动工认定后个工作日内，即年月日从前，全额返还动工时间

履约保证金及银行存款利息。

经认定，受让人准时竣工的，（产业管理部门或园区管理机构）

在竣工认定后个工作日内，即年月日从前，全额返还竣工时间

履约保证金及银行存款利息。

经认定，受让人准时投产的，（产业管理部门或园区管理机构）

在投产认定后个工作日内，即年月日从前，全额返还投产时间

履约保证金及银行存款利息。

第十四条受让人应在依照本合同约定付清本宗地所有出让价款后，持本合

同和出让价款缴纳凭证等相关证明资料，申请出让土地使用权登记。

第三章土地开发建设与利用

第十五条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、修筑物及其隶属设施

的，应吻合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。

其中：

地上空间中，地上主体建筑物性质为研发总部类建筑；地上隶属建筑物性

质

；地上建筑容积率

；地上建筑面积

平方米；地上建筑

限高

米；地上建筑密度

；绿地率

。

地下空间中，地下建设用地规划性质：

建（构）筑物水平投影最大占地面范围：

_______

____

；地下

；

起止深度：

____________米；地下总用地面积：

_______________平方米；地下总

建筑面积：

___________平方米；其中，商业用途建筑面积为___平方米；

办公用途建筑面积为_

__

平方米；停车库用途建筑面积为_

__

平方米；

工业用途建筑面积为_

__

平方米；仓储用途建筑面积为

_

__

平方米。

本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设

工程规划赞成证从前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。

其他土地利用要求

。

第十六条

受让人应当依照本合同约定的土地用途和容积率利用土地，不得

改变。

本合同项下的研发总部产业种类不得擅自改变。

第十七条

受让人赞成，依照规划部门确定的规划设计条件，本合同受让

宗地范围内可兼容人才公寓、专家楼、公共服务设施等各样设施，占地面积不

高出受让宗地面积的

10％，即不高出

平方米,建筑面积不高出

平方

米。

禁止在本宗地内建筑单幢建筑面积

150-500

平方米，且三面（两单元并联）

或周围对空的近似别墅建筑。

第十八条

受让人赞成本合同项下宗地建设项目在交地后

6个月内（即

年

月

日从前）动工，在交地后

个月内（即

年

月

日从前）竣

工，在交地后

个月内（即

年

月

日从前）投产。

特别项目在特别

约定条款中另行约定。

受让人不能够按期动工，应提前

30日向出让人提出延建申请，经出让人赞成延

建的，延建限时不得高出

3个月，其项目竣工时间相应顺延。

受让人不能够按期竣工，应提前

30日向出让人提出延期申请，经出让人赞成延

期的，延限时期不得高出

3个月。

第十九条

受让人赞成本合同项下宗地的项目固定财富总投资不低于经赞成

或登记备案的金额人民币大写

万元（小写

万元），投资强度不低于每平

方米人民币大写

元（小写

元）。

本合同项下宗地建设项目的固定资

产总投资包括建筑物、修筑物及其隶属设施、设施投资和土地出让价款等。

第二十条

受让人赞成本合同项下宗地建设项目交地后

年内（即

年

月

日从前）达到达产销售收入不低于每年人民币大写

万元（小写

万元），达产税收总数不低于每年人民币大写

万元（小写

万元），达产税

收产出强度不低于每年每平方米人民币大写元（小写元）。

第二十一条受让人在本合同项下宗地内进行建设时，相关用水、用气、污水

及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应依照相关规定办理。

受让人赞成政府为公用事业需要建设的地下铁道、地道、综合管沟、地下道路、民防工程、地下管道与管线等进出、经过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业修筑主体应当恩赐合理补偿。

第二十二条对受让人依法和依照本合同约定使用的土地使用权，在本合同约

定的使用年限届满前，出让人不得回收，本合同还有约定的除外；在特别状况下，依照社会公共利益需要提前回收土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并依照回收时本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施的节余价值和节余年期土地使用权的土地出让价款恩赐受让人补偿。

第二十三条本合同项下宗地建设项目完成后，受让人应当向签订合同的土地管理部门提出申请，对本合同项下建设项目土地利用状况和合同约定内容履行状况进行检核检验，经查收合格的，由土地管理部门出具竣工查收合格证明。

其中：

实测计容建筑面积高出本合同约定总量的，但在规划赞成赞成误差控制范围内的，高出头积部分以本合同约定的地价补缴土地出让价款，再予以查收。

实测总建筑面积高出规划赞成赞成误差控制范围的，须依照违纪建设查处程序，对高出建筑面积部分依法办理后，再予以查收。

对于违纪面积补缴土地出让价款的，应将所有高出头积（含规划赞成误差范围高出头积）依照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经出让人集体决策后，依照市场评估价与本合同约定地价标准两者择高补缴。

第二十四条受让人应汇交岩土工程勘探报告，履行地质灾害防治义务，并对本宗地范围内分布的地面沉降监测防治设施及浅层地热能监测设施等进行保护。

第二十五条受让人应当做好本合同项下宗地建设项目竣工档案资料的收集和整理，并按规定向市或区（县）城建档案管理部门报送。

第四章土地使用权转让、出租、抵押

第二十六条本合同项下的土地使用权不得整体转让，不得切割转让。

本合同项下宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让。

土地使用权人出资比率结构、项目企业股权结构改变的，应早先经出让人赞成。

第二十七条本合同项下土地房屋整体转让，依照本条第款的规定履行：

（一）向出让人提出申请，经出让人赞成，依照相关法律法规履行；

（二）由出让人或园区管理机构优先收买。

采用土地房屋整体转让的，应当纳入全市一致土地交易市场推行。

第二十八条本合同项下土地使用权抵押时，应当整体抵押。

抵押物所担保的

主债权，仅限于开发建设本合同出让地块的贷款，且不得高出本合同约定的土地出让价款总数。

以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等状况，应当依照《上海市房地产抵

押方法》的相关规定办理。

第二十九条本合同项下宗地抵押权实现时，依照本条第

（一）抵押物竞买人资格必定经过规划国土资源管理部门、

区管理机构综合认定，吻合产业导向和园区规划要求；

（二）由出让人或园区管理机构优先收买本宗地土地使用权。

款的规定履行：

产业管理部门和园

第五章限时届满

第三十条除依照社会公共利益需要回收本合同项下宗地的，本合同约定的

使用年限届满，受让人需要连续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年

向出让人提交续期申请书。

受让人提出续期申请前，需向（产业管理部门或园区管理机构）

申请综合评定，经（产业管理部门或园区管理机构）认定达到相关标

准的，出让人应当予以赞成。

出让人赞成续期的，受让人应当依法办理出让、租借等有偿用地手续，重新

签订出让、租借等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用

费。

第三十一条土地出让限时届满，受让人申请续期，因综合评定不吻合标准的

或因社会公共利益需要未获赞成的，本合同停止，出让人无偿回收土地使用权，受让人应依照规定办理土地使用权注销登记，交回国有土地使用证。

出让人和受让人赞成本合同项下宗地范围内的建筑物、修筑物及其隶属设施，

依照本条第款约定履行：

（一）由出让人回收地上建筑物、修筑物及其隶属设施，并依照回收时本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施的节余价值，恩赐受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿回收本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施；

（三）由受让人搬动或拆掉地上建筑物、修筑物及其隶属设施，恢复场所平展。

第三十二条土地出让限时届满，受让人没有申请续期的，本合同停止，出让

人无偿回收土地使用权，受让人应依照规定办理土地使用权注销登记，交回国有土地使用证。

本合同项下宗地范围内的建筑物、修筑物及其隶属设施，由出让人无偿回收，土地使用者应当保持地上建筑物、修筑物及其隶属设施的正常使用功能，不得人为破坏。

地上建筑物、修筑物及其隶属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者搬动或拆掉地上建筑物、修筑物及其隶属设施，恢复场所平展。

第六章不能抗力

第三十三条合同双方当事人任何一方由于不能抗力原因造成的本合同部分

或所有不能够履行，能够免除责任，但应在条件赞成下采用所有必要的拯救措施以

减少因不能抗力造成的损失。

当事人延缓履行期间发生的不能抗力，不拥有免责

效力。

第三十四条遇有不能抗力的一方，应在7日内将不能抗力状况以信函、电

报、传真等书面形式通知另一方，并在不能抗力发生后15日内，向另一方提交本

合同部分或所有不能够履行或需要延期履行的报告及证明。

第七章违约责任

第三十五条受让人应当依照本合同约定，准时支付土地出让价款。

受让人不

能准时支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日依照延缓支付款项的‰向

出让人缴纳违约金，延期付款高出60日，经出让人催交后仍不能够支付土地出让价

款的，出让人有权清除本合同，受让人无官僚求返还定金，出让人并可要求受让

人补偿损失。

第三十六条受让人应当依照本合同约定，准时缴纳项目时间履约保证金（或

以保函形式提交）。

受让人不能够准时缴纳所有项目时间履约保证金，延期付款高出

60日，经出让人催交后仍不能够缴纳所有项目时间履约保证金的，出让人有权清除本合同，受让人无官僚求返还定金，出让人并可要求受让人补偿损失。

第三十七条受让人因自己原因停止本合同项下宗地项目投资建设，在本合同约定的动工建设日期届满前很多于30日向出让人提出停止履行本合同并要求退还土地申请的，经赞成，依照以下约定办理：

出让人退还除本合同约定的定金以外

的所有土地出让价款，回收土地使用权；全额返还项目时间履约保证金及银行存款利息。

第三十八条受让人赞成本合同项下宗地建设项目动工时间管理，依照本条第款约定履行：

（一）受让人未能依照本合同约定日期或赞成延建所另行约定日期动工建设

的，以动工时间履约保证金的50%支付违约金；高出6个月的，以所有动工时间履约保证金支付违约金。

高出一年未动工的，出让人有权清除本合同，回收土地使

用权，扣除本合同约定的定金此后，返还节余年期的土地出让价款，全额返还竣工时间履约保证金及银行存款利息，全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息。

（二）受让人未能依照本合同约定日期或赞成延建所另行约定日期动工建设

的，每延期一日，应向出让人支付相当于土地出让价款总数‰的违约金，出让人有官僚求受让人连续履约。

高出一年未动工的，出让人有权清除本合同，回收土地使用权，扣除本合同约定的定金此后，返还节余年期的土地出让价款。

第三十九条受让人赞成本合同项下宗地建设项目竣工时间管理，依照本条第款约定履行：

（一）受让人未能依照本合同约定日期或赞成延建所另行约定日期竣工的，以

竣工时间履约保证金的50%支付违约金；高出6个月的，以所有竣工时间履约保证

金支付违约金；高出一年未竣工的，出让人有权清除本合同，回收土地使用权，

扣除本合同约定的定金此后，返还节余年期的土地出让价款，全额返还投产时间

履约保证金及银行存款利息。

（二）受让人未能依照本合同约定日期或赞成延建所另行约定日期竣工的，

每

延期一日，应向出让人支付相当于土地出让价款总数

‰的违约金。

高出一年

未竣工的，出让人有权清除本合同，回收土地使用权，扣除本合同约定的定金之

后，返还节余年期的土地出让价款。

本合同项下宗地建设项目高出一年未竣工，

出让人清除本合同的，出让人和受

让人赞成本合同项下宗地范围内的建筑物、修筑物及其隶属设施，依照本条第

项约定履行：

（1）由出让人回收地上建筑物、修筑物及其隶属设施，并依照回收时本宗地

范围内建筑物、修筑物及其隶属设施的节余价值，恩赐受让人相应补偿；

（2）由出让人无偿回收本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施；

（3）由受让人搬动或拆掉地上建筑物、修筑物及其隶属设施，恢复场所平展。

第四十条

受让人未能依照本合同约定日期投产的，以所有投产时间履约保证

金支付违约金，并由

（产业管理部门或园区管理机构）和受让人重新约

定投产日期，最长不得高出

月，即

年

月

日从前。

受让人投产日

期经

（产业管理部门或园区管理机构）认定，高出重新约定投产日期

的，出让人有权清除本合同，回收土地使用权，扣除本合同约定的定金此后，返

还节余年期的土地出让价款。

本合同项下宗地项目高出重新约定投产日期未投产，

出让人清除本合同的，出

让人和受让人赞成本合同项下宗地范围内的建筑物、修筑物及其隶属设施，依照

本条第

款约定履行：

（一）由出让人回收地上建筑物、修筑物及其隶属设施，并依照回收时本宗地

范围内建筑物、修筑物及其隶属设施的节余价值，恩赐受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿回收本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施；

（三）由受让人搬动或拆掉地上建筑物、修筑物及其隶属设施，恢复场所平展。

第四十一条

本合同项下宗地项目投产后，经

（产业管理部门或园

区管理机构）认定，项目固定财富总投资和投资强度未达到本合同约定标准的，

受让人应依照本质差额部分占约定投资总数和投资强度指标的比率，支付相当于

同比率土地出让价款的违约金，并连续履约。

第四十二条

在合同约定的达产日期此后1

月内，本合同项下宗地项目由

（产业管理部门或园区管理机构）进行达产认定。

项目税收总数未达到本合同约定标准但不低于本合同约定标准

%的，受让人

应依照本质差额部分的

%支付违约金。

受让人支付违约金后，即可视为已履行

本条款。

第四十三条

受让人因自己原因在达产此后提出退还土地使用权申请的，

经同

意，依照以下约定办理：

出让人清除本合同，回收土地使用权，返还节余年期的

土地出让价款。

出让人和受让人赞成本合同项下宗地范围内的建筑物、修筑物及

其隶属设施，依照本条第

款约定履行：

（一）由出让人回收地上建筑物、修筑物及其隶属设施，并依照回收时本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施的节余价值，恩赐受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿回收本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施；

（三）由受让人搬动或拆掉地上建筑物、修筑物及其隶属设施，恢复场所平展。

第四十四条本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本

合同约定的最低标准的，出让人能够依照本质差额部分占约定最低标准的比率，要求受让人支付相当于同比率土地出让价款的违约金，并有官僚求受让人连续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权回收高于约定的最高标准的面积部分，有权依照本质差额部分占约定标准的比率，要求受让人支付相当于同比率土地出让价款的违约金。

第四十五条本合同项下受让宗地范围内兼容的人才公寓、专家楼、公共服

务设施等各样设施的占地比率和建筑面积等任何一项指标高出本合同约定标

准的，受让人应当向出让人支付相当于本宗地出让价款‰的违约金，并自行

拆掉相应的建筑设施。

第四十六条受让人依照本合同约定支付土地出让价款的，出让人必定依照本

合同约定准时交付出让土地。

由于出让人未准时供应出让土地而致使受让人本合

同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当依照受让人已经支付的土地出

让价款的‰向受让人给付违约金，土地使用年期自本质交付土地之日起算。

出让人延期交付土地高出60日，经受让人催交后仍不能够交付土地的，受让人有权清除本合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地出让价款的其他部分，受让人并可要求出让人补偿损失。

第四十七条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的

土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有官僚求出让人依照规定的条件履行义务，并且补偿延缓履行而给受让人造成的直接损失。

土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。

第四十八条受让人在使用本合同项下宗地出现以下状况的，出让人有权清除本合同，回收土地使用权，返还节余年期的土地出让价款：

（1）违反本合同第四十二合约定，在合同约定的达产日期此后1月内，经（产业管理部门或园区管理机构）认定，项目税收总数未达到本合同

约定标准%的；

（2）自企业约定达产年限后的第3年开始每年，由

业管理部门或园区管理机构）对本合同项下宗地范围内的产业项目进行综合评估

认定，评估不达标的；

（产

（3）违反我国法律、法规和本合同第四章约定进行转让、抵押或改变土地使用权人出资比率结构、项目企业股权结构的。

违反本合约定，出让人清除本合同的，出让人和受让人赞成本合同项下宗地

范围内的建筑物、修筑物及其隶属设施，依照本条第款约定履行：

（一）由出让人回收地上建筑物、修筑物及其隶属设施，并依照回收时本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施的节余价值，恩赐受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿回收本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施；

（三）由受让人搬动或拆掉地上建筑物、修筑物及其隶属设施，恢复场所平展。

第四十九条本合同项下宗地受让人违反本合同约定，擅自改变土地用途，违

法情节严重，在规按限时内未完成整改的，出让人有权清除本合同，无偿回收土地使用权。

出让人和受让人赞成本合同项下宗地范围内的建筑物、修筑物及其附

属设施，依照本条第款约定履行：

（一）由出让人回收地上建筑物、修筑物及其隶属设施，并依照回收时本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施的节余价值，恩赐受让人相应补偿；

（二）由出让人无偿回收本宗地范围内建筑物、修筑物及其隶属设施；

（三）