XX机场地块项目可行性报告Word格式文档下载.docx
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同时受地区产业经济发展、企业实力、当地的供求关系影响，HZ目前还缺少能开发带动区域板块项目的大型企业，但是，沿汉江两岸的板块格局已见雏形。
一江两岸的长远规划、天汉大道的贯通，HZ的城市骨架在逐步拉开，规划也更加合理，打造陕西唯一一个以水文化为特色的居住城市势在必然，可以吸引部分或大量的外地置业者在此购房置业，凸显城市适宜居住的独特性。
2.2区域房地产市场分析
目前HZ市政府邀请城市发展战略策划大师王志纲赴汉进行城市战略策划，主要策划区域为滨江西区，该片区主要有原西关机场搬迁形成，是目前HZ市政府重点发展的区域。
根据调研了解，目前城西区所售商品房周边学校、医疗比较完善；
区域竞争项目户型以HZ市整体房地产发展情况保持一致，主要表现为小型化趋势。
2.2.12010年HZ市整体商品房销售状况
2010年全市房地产开发累计施工面积239.11万平方米，同比增长11%；
完成投资23.76亿元，同比增长30%；
商品房新开工面积84.78万平方米，同比增加28%；
预销售面积129.2万平方米，同比增长31%；
商品房供应量
2010年HZ市批准商品房预售项目54个，同比增长74.2%。
新增商品房面积106.1万平方米，同比增长103.65%（其中，新增经济适用房面积30.39万平方米，同比增长178.55%）。
商品房成交量
2010年HZ市商品房签约成交面积93.957万平方米，同比增长98.7%，；
成交8993套，同比增长130.53%。
2.2.2各物业价格表现
2010年，HZ市商品住房平均价格为2813元平方米，同比上涨17.69%。
其中，多层商品住房平均价格为3000元平方米；
高层商品住房平均价格为3600元平方米。
商业、办公用房等非住宅平均价格为9537元平方米，同比略有上涨。
2.3项目定位及销售价格预测
2.3.1目标客户群定位分析
1）各区域客源比例预估：
HZ机场以及HZ市区80%、周边郊县20%；
2）年龄层区分预估：
30-45岁65%、其他35%；
3）购买目的预估：
纯自用85%、纯投资5%、自住兼投资10%。
2.3.2本项目销售价格预测
根据2010年5月份调研HZ市各物业房产在售价总水平来看，本项目地处HZ市滨江新区核心区域，这里将是HZ城建史上规模最大、投资最多、标准最高、功能配套、设施最为完善的综合性城市新区。
依据现阶段在售项目价格作为定价依据，预计项目销售均价在每平方米5000元左右。
（住宅与商业整体均价预计）
2.4市场分析结论
随着HZ城市的不断发展，HZ后续发展楼盘集中在城市新区，这必将带来大量的土地供应，相应的楼盘规模化会逐渐增多，规模竞争逐渐激烈。
住宅市场需求旺盛，市场发展前景光明，因此，本项目市场开发有较好的外部环境。
价格明显表现为增长趋势；
主要的原因表现为两个：
一是小高层、高层将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是通货膨胀预期以及到来带来的价格提升。
第三章项目建设地址及环境
3.1项目地址
项目地块位于HZ市西一环路以西，二炮家属院以东，新兴街以南50米，民主街以北100米。
3.2地块概况
该项目净用地13.2亩（8863.79㎡），项目用地通土地过招拍挂的方式获得，用地性质为住宅，地势平坦，使用年限70年，现阶段正在准备土地变性的前期工作，待土地规划报批结束后，可随时动工。
3.3环境分析
项目位于HZ市滨江新区整体规划范围之内,该地块规划为二类住宅用地，该项目与仁和春天南北相邻，西侧为二炮家属院，周边交通便利，配套较为齐全，生活氛围浓厚。
第四章项目建设方案
4.1项目总体规划
4.1.1主要指标
用地面积：
8863.79平方米
建筑面积：
建筑面积29238平方米。
容积率：
3.3
绿化率：
不小于35%
4.1.2建设内容
项目定位为高档绿色住宅社区。
在设计上体现以生态、环保、健康、文化为主题，合理布置建筑，体现以人为本，保证业主优越的居住环境和生活质量。
该项目各类建筑详细情况见下表。
项目建设内容一览表
建筑物类别
栋数（位）
建筑面积
住宅11层
2
29238
住宅18层
1
合计
4.2规划设计理念
本项目将建设适应时代要求的生活社区，力求在总体空间布局、室内外环境、低密度住宅类型、区域配套设施上有一定的超前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。
主要从建筑形态、景观环境和社区服务三方面体现项目的设计理念，三幢住宅楼都是南北通透，采光充足，小高层、高层住宅景观良好。
设备配置先进，单元都配有品牌高速电梯，上下快捷方便，电梯门厅及轿厢内都采用精装修，并配用紧急对讲设备和数码探头。
每个单元一楼均设有入户大堂。
确立了相对高端的项目定位，首先在结构设计上力求科学严谨，确保主体结构安全可靠；
其次在材质选择上，选用品质较高的建筑材料，保证建筑物良好的内在品质。
4.3建筑风格
按照住宅设计规范的要求，建筑风格设计中充分体现以人为本的设计理念，以创造合理、舒适、高品位为目的，为住户设计理想的居住建筑，外立面新颖、个性、实用为目的，建筑单体融合于优美、恬静的环境中。
4.4园林绿化
项目园林设计将在有限的土地空间利用上突出创新，融入绿色建筑的设计理念和当今建筑科技，开发出具有市场竞争力、符合当地人文环境的建筑产品，并做到节能、环保，将建筑与自然景观水乳交融，创造出环保、健康的生活空间。
4.5总平面布置图
第五章项目实施进度
本项目建设期为（36）个月，销售期24个月，项目计算期按（36）个月计算。
●工程期：
（201204—201503）
项目总建筑面积29800平方米。
●销售期：
（201206-201406）
项目实施进度计划见下表：
项目实施进度计划表
项目名称
2012年
2013年
2014年
2015年
二季度
三季度
四季度
一季度
工程期
销售期
第六章投资估算及资金来源
6.1投资估算范围
本次可行性研究的对象为———“HZ机场原导航台”项目。
投资估算的范围为本次项目的开发建设投资，包括：
土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用以及不可预见费用等。
6.2投资估算
经估算，本项目总投资为12448.33万元，各单项投资见下表。
HZ机场原导航台项目成本分析
序号
名称
建筑面积（m2）
单方造价（元m2）
总投资（万元）
备注
一
土地费用
583.09
1704.85
二
前期费用
139.13
406.78
三
勘探、设计费
42.5
124.26
四
建管费
41.3
120.75
五
建安工程费
2272
6642.87
六
其它费用
1179.57
3448.81
七
总投资
29238
4257.59
12448.33
第七章财务评价
7.1销售收入估算
根据项目进度计划，销售收入按三年计算，销售收入见下表。
表7—1销售收入估算表
项目
销售收入
（万元）
29238平米
3575.75
销售价格
5065元㎡
7151.5
14303万元
7.2盈利能力分析（财务评价报表及指标）
根据前面基础数据计算《项目损益表》、《全部投资项目现金流量表》，从而计算出有关项目的财务指标，详见下面报表。
表7—2项目损益表万元
项目名称
14303
7151.5
开发建设成本
11839.21
4143.72
2959.80
2367.84
3
期间费用
176.15
44.04
44.03
4
经营税金及附加
786.67
196.67
393.33
5
利润总额
1500.97
-808.68
3754.33
967.2
-2411.87
6
各年累计利润总额
2945.65
3912.85
7
所得税
375.24
25%税率
8
净利润
1125.73
-2787.11
表7—3全部投资现金流量表万元
项目
合计
现金流入
1.1
1.2
回收经营资金
0
现金流出
13177.27
4384.43
3397.17
2608.55
2787.11
2.1
开发建设投资
2.2
期间费用（不含财务费用）
2.3
经营资金
2.4
2.5
净现金流量
累计净现金流量
财务指标
5.1
投资利润率：
15.99%
5.2
投资净利润率：
10.5%
5.3
销售净利润率：
8%
第八章结论
近年来，我国国民经济保持快速增长之势，宏观经济发展形势向好，房地产业已成为我国经济发展的支柱行业，房地产市场保持供需两旺的局面。
HZ“以打造最佳人居环境为目标，加快房地产业的发展，培育房地产消费热点。
规范一级市场，激活二级市场，发展和规范物业管理、装饰装修等住宅服务业，促进传统的住宅管理向社会化、专业化、市场化的物业管理方式转变。
“十一五”期间，房地产投资达到60亿元左右，社会化物业管理覆盖面达到80%。
通过对项目财务分析可知，虽利润率较低，但是该项目为置业公司第一处异地开发项目，通过该项目的运作，可为公司积累跨区域项目开发经验、提高团队项目运作水平，同时又可改善HZ机场员工住宿条件，并且具有一定程度的盈利能力和贷款偿还能力，经营风险较小，项目具有可行性。
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