房地产开发过程中法律服务要点文档格式.docx
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为项目公司日后的顺利运营创造良好的先决条件。
行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
在此过程中可能涉及的法律服务包括：
协助参与土地使用权证书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证的取得，出具建设用地选址意见书等项目规划批准文件。
为土地使用权出让，转让，出租，抵押提供法律意见并制作法律文件。
对土地拆迁评估，拟定拆迁，补偿安置，合作开发等方案，拟定招标方案，审核合作企业资质，起草各类合同，审核开发流程，优化开发执行力；
监管各类合作协议履行，审核项目交付方案参与工程款项结算。
协助办理竣工验收，备案报备手续等。
因我司已经有不少的项目开发经验，故结合本司实际情况，四证的取得一般不需要法务人员直接参与。
关于土地拆迁方面的具体内容，因其本身具有一定的专业性，法务人员仍需积极和专业的拆迁公司进行接洽沟通，重点关注最新法律法规及国家地方性政策的变动，能够及时有效地提出专业意见。
对于合同协议的履行及纠纷，之前都是由本司其它负责部门执行，但本司法务人员将在其中扮演愈来愈重要的监管和沟通角色，保证协议的顺利履行。
第二部分建设工程中法律服务
调研费、策划费
前期成本——开办费土地出让费、青苗补偿费、拆迁费
地质勘探费
设计成本——土建、市政、园林、装修——成本预测
建筑设计——规划方案
设计费用结构设计——施工图
环境设计——园林设计
生产成本——土建、市政、园林、装修
监理
施工组织——施工员
成本控制工检组
生产环节——质量、成本、工期、安全、形象签证
施工验收决算
提供
成本——主要原材料、设备、部品甲方指定
认可
为建设工程流程优化提供专业咨询服务，保障在房地产项目建设工程中的有关干扰因素得以顺利排除，法务人员可以提供如下法律服务方案：
参与项目签约谈判，评估项目法律风险，起草相关建设工程合同。
监管项目各类合作协议履行，为建设工程勘察，设计，施工及材料设备选购，监理等的招标提供法律意见，对相关争议提供法律解决方案。
3。
就建筑工程承包与转包进行评估，出具法律意见。
4。
参与项目工程款结算，处理工程款纠纷。
结合本司以往经验，法务人员将在项目工程建设中扮演比较重要的角色。
为避免在法律纠纷产生时占据不利地位，法务人员更需全程参与项目的签约谈判及执行，及时掌握项目工程建设中原始资料，更需对项目建设工程执行中不同阶段进行资料备案。
第三部分地产营销法律服务
写字楼、公寓
商业物业（第三方物流）
酒店、旅游设施
卖什么产品定位商业住宅别墅、高层、小高层、洋房
教育地产
运动地产
富豪
阶层私营企业主
高级白领
IT精英
卖给谁市场定位目标客户专业艺术、体育、名人
教师、企业白领
25岁青春派
年龄25-35进取派
35-45成功派
在本环节中，可能涉及的法律服务主要是房地产营销法律服务。
其主要目的是为了保障项目全程营销安全，规避项目营销各个具体环节的法律风险。
具体方案可能涉及：
营销前期的法律服务包括：
审核营销企业的资质，确定具体营销模式，策划营销代理协议。
起草房屋买卖合同文书，预防会所,车位，顶楼，外立面，架空层等纠纷。
协助设计销售或租赁实施方案，协助发展商完善商品房租售条件。
协助或代理合同登记备案等手续，协助申领<
<
预售（预租）许可证〉〉和新建商品房《房地产权证》等证件。
协助企业与银行进行按揭贷款授信合作谈判，起草按揭贷款授信合作协议等相关文件。
销售过程中的法律服务包括：
起草及审核销售广告，确定销售方向，处理销售过程中可能与营销商产生的纠纷。
协助组织楼宇的预，销售展示及交易活动，提供咨询，出具法律意见等法律服务。
销售后期的法律服务包括：
销售前法律培训，监督催告签约手续，贷款手续，放款支付手续及解约手续。
代理办理纳税，产权过户，房地产登记，抵押贷款，申领房地产权证，合同公证，见证等手续。
对因房屋买卖交接及产权办理等相关问题引起的法律纠纷出具法律意见等。
第四部分物业管理法律服务
在地产项目最后阶段，多数可能还涉及物业公司管理方面，结合我司物业管理的经验教训，在以后的地产开发过程中，法务人员应该对公司的物业管理提出更完善合理的服务方案。
具体可能包括：
选择前期物业企业，签订前期物业服务合同，完备前期物业规章制度，起草物业交接方案，确定具体房屋交接流程，处理物业交接纠纷。
根据我司具体情况，可能还需要法务人员协助组建物业项目管理公司，协助物业管理公司取得物业管理相关资质证书。
物业利益的变现与管理：
明确物业权益归属，确定停车设施，户外广告，会所。
存量房产运营管理，收益及分配办法。
物业服务管理运作与规范：
物业法律培训，强化自我保护，规范物业企业劳动用工。
起草或审查，修改《使用公约》，《业主（住户）守则》等一应文件。
代表物业管理公司宣传与物业有关的法律法规及相关政策性文件。
第五部分集团可能涉及的其他法律服务
参与企业的重大经营决策；
参与公司的股份转让、重组、兼并等重大活动；
为企业领导做出决策提供准确的法律、政策依据和法律建议
协助企业建立健全各种规章制度，包括纪律规范、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度；
解答法律询问，参加草拟、修改、审查合同及其它法律事务文书；
参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如代理公证、商标注册、调查资信等；
代理参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动；
宣传国家法律，协助企业建立健全法律顾问机构。
第六部分房地产开发过程中所涉及各类合同初步总结
地产流程中所涉及的合同主要以下几类：
1、土地使用权出让（转让）合同；
2、建筑工程承包合同；
3、合作开发房地产合同；
4、房屋拆迁安置补偿合同；
5、房地产项目转让合同；
6、建设工程物资采购合同；
7、房地产销售代理合同；
8、商品房（预）销售合同。
（一）土地使用权出让（转让）合同-《国有土地使用权出让合同》
1、审查出让方的资质。
如果出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。
如果出让方为民事主体的，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。
2、审查出让土地是否有瑕疵。
主要要审查以下几方面1）该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用、土地征用手续；
2）该土地上的房地产是否被抵押（如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）；
3）与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清；
4）在该土地上建造的工程工程款是否已经付清（债随地走）；
5）该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。
3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。
4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效。
5、在转让合同中应对转让登记的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务。
6、应对出让方式加以明确规定。
7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。
（二）建筑工程承包合同
建设工程开发过程中所涉及合同一般包括：
施工合同-《建设工程勘察合同》《建设工程施工合同》，《建设工程设计合同》，《建筑安装工程施工合同》，《建设工程环境评价委托合同》。
房地产工程施工阶段所涉合同一般包括：
《建设工程招标合同》及相关文件，《建设工程施工合同》（可能分别包括桩基工程、土建、水电安装、热电系统、网络、消防等施工合同）及补充协议（如承诺函），《建设工程监理合同》，《建设工程装饰合同》，《建设工程采购协议》，《绿化工程施工合同》，《建设工程保险合同》，《建设工程融资合同》
以及在工程施工过程中可能会涉及工程场所临时建筑的《广告位使用协议》、《摊位租赁协议》等等。
在审查此类合同中应注意以下问题：
1、审查承包方的资质。
除应审查承包方的资质情况、施工能力、社会信誉、财务情况外，还应该审查承包方是否具备法人资格，因为这涉及到工程事故责任的分担等问题。
同时还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。
2、合同中应对下列问题进行明确的规定：
双方一般责任、施工组织设计和工期、质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工与结算等。
3、下列问题的规定尤其应重视：
1）明确规定合同价款及其计算方式2）保修期的长短，同时应规定支付工程款是留一部分作为保修款，至保修期满后再支付。
3）工程交付的标准。
4）材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点应该具体而且明确。
同时应约定供应方承担的具体责任。
还应约定供应材料和设备的结算方法。
4、应对是否允许分包进行规定，如允许，则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核。
同时禁止分包单位再分包。
5、应对工程的质量等级进行明确规定。
6、应规定：
“施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承担违约责任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金”以免承包方在竣工后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书，造成损失。
（三）合作开发房地产合同
1、前期审查应着重审查以下几方面内容：
1）合作方的资质、信誉等；
2）以土地使用权合作方的土地使用性质3）合作方是否取得了项目开发所需的审批文件
2、合同条款中应注意以下几方面的内容：
1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。
如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定；
2）成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
4）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；
投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；
8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；
9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
10）合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
11）应付项目的工期进行明确的规定。
12）应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。
（四）房屋拆迁安置补偿合同
1、前期审查主要有两方面
1）审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件。
违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。
2）审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。
2、合同条款中明确规定以下几方面的内容
1）被拆迁房屋的基本情况。
包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。
有附属用房、地下室、附着物的都应列明。
同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。
2）被拆迁房屋的评估情况。
不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。
3）拆迁补偿安置方式。
要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。
非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。
如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。
4）搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。
5）违约责任。
拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。
（五）房地产项目转让合同；
1、前期工作
如果我方为出让方，则应该做以下工作
１）办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；
２）办理项目土地使用权的变更登记手续；
３）办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；
４）办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；
５）办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。
如果我方为受让方，应审查以下内容
1）转让方是否已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；
2）转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
3）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；
4）转让人是否是项目所有人。
2、合同中所应注意的事项
1）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；
2）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；
3）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；
4）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；
5）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；
转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；
6）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；
7）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；
8）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；
9）房地产项目转让前已实行预（销）售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法；
10）以转让项目公司股权方式转让的，
应约定：
项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等。
（六）建设工程物资采购合同；
1、审查对方资质。
2、虽然采购合同可以采用口头形式，但在实践中必须尽量采取书面形式，以免以后发生争议。
3、合同条款注意事项
1）注意合同的格式，在采购合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的条款都是固定的，这对供方是比较有利的，如果我们作为需方来签订此类格式合同，要注意对方提供的合同中有没有免除或限制供方责任的条款，如果有，一定要求其说明清楚，尽量遵循公平原则协商确定双方的权利与义务，以免产生被动局面。
2）对于采购物资的品牌、型号、等级、单价、数量等都要详细明确地规定，在标注产品的数量时，最好将产品的平米数和片数都标注清楚，方便验货时核对产品的数量。
3）应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。
尽量规定由销售方送货，将运输过程中的风险留给供货方。
4）应规定定金条款。
待货物交付后再付全款。
5）明确违约责任。
对采购物资的品牌、型号、等级、交货地点、交货期限、交货方式的变动造成违约责任予以明确规定。
（七）房地产销售代理合同；
1、前期审查。
主要审查对方的信誉。
2、在合同条款中，应注意以下几方面
1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。
2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。
3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。
4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。
5）应明确规定佣金的支付方式和时间。
6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。
7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。
（八）商品房预（销）售合同；
一般包括《认购书》，《房屋买卖合同》和《销售代理协议》。
1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。
同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。
2、在合同条款中应注意以下方面。
1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。
2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。
3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。
同时应规定迟延交付的免责事由。
4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。
同时规定价款的支付方式以及支付时间。
还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。
5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。
6）应规定产权转移的时间以及方式。
7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。
8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。
9）房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。
10）应对房产的附随设施的使用进行规定。
以上为一般房地产开发过程中可能涉及的合同内容，但结合我司和部门工作实际情况，还应当具体情况具体分析，通过在实际谈判中的不同情况确定合同的内容和条款，结合具体法律法规及政策规定，争取把风险降到最低。
世上没有一件工作不辛苦，没有一处人事不复杂。
不要随意发脾气，谁都不欠你的
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