保利地产第三方交付评估方案.docx
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保利地产第三方交付评估方案
工程管理中心
一、评估要求
各子公司所有由我司操盘在建住宅项目（含公寓、别墅）的各交付批次楼栋在集中交付前均需参与第三方交付评估工作。
二、评估流程
1、各子公司需于规定时间内将项目的交付计划、合同交付时间及交付批次的相关信息按照附件一：
《第三方交付评估信息采集表》的内容进行填写并在工程管理中心报备；
2、各子公司应于集中交楼前15天完成工程施工及竣工验收手续，并于计划集中交付日期前15至30日按要求填写《项目交付评估申请表》，并提交至工程管理中心与第三方评估单位（有提前交付的，须第一时间通知第三方评估公司）；若受检项目集中交付前15天仍未完成现场施工及相关验收，或未完成交付评估申请，每延迟一天，将予以0.5分/天的综合分扣分处理附件二：
《项目交付评估申请表》；
3、工程管理中心、第三方评估单位核对《项目交付评估申请表》后对于满足交付条件的交付项目组织第三方开展现场评估，评估工作于集中交付前7至15天开展，为了给各项目预留相应的整改时间，第三方最迟必须在交付前7日完成交付评估工作，现场评估工作当日完成。
4、第三方评估单位完成现场评估后于2日内编写完成正式评估简报并递交工程管理中心审核。
工程管理中心于2日内完成简报审核及发放工作。
三、评估内容
交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：
《交付评估记录表》
部位
评估内容
备注
户内
（精装修）
防渗漏检查、空鼓/开裂检查、户内实测、地面、墙面、天花、踢脚、窗台、门槛、入户门、户内门、门窗、栏杆、给排水、强弱电、柜体等观感与功能检查
1、各项的使用功能、设计合理性、材料品质、安全性等作为品质缺陷项检查。
户内
（毛坯）
防渗漏检查、空鼓/开裂检查、户内实测、地面、墙面、天花、窗台、门槛、入户门、门窗、栏杆、给排水、强弱电等观感与功能检查
部位
评估内容
备注
公共部位
地下车库、地下室电梯厅、首层大堂、标准层电梯间、走火楼梯、屋面、公建配套
1、各项的使用功能、设计合理性、材料品质、安全性等作为品质缺陷项检查。
室外
建筑立面、市政、园林
四、评估方案
（一）评估条件
第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：
1、交付区域工程完工，完成保洁工作；
2、完成交付的法定程序及证件办理工作；
3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。
（二）评估时间
评估工作于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。
（三）评估抽选范围
1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土建施工单位划分；
2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。
3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同一批次内由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土建总包划分评估单元分别评估）。
4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。
抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公用部位。
5、屋面为被抽选的户内对应楼栋的屋面。
6、首层大堂为被抽选的户内对应楼栋的大堂，同一批次内抽选2个首层大堂。
7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大堂。
8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。
检查内容（或部位）含地下室出入口、墙、地及顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。
抽选数量为首层大堂对应地下车库的一个防火分区（共2个防火分区）。
9、对于交付批次内存在公建配套的项目，应对该交付批次内所有的公建配套进行评估。
10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查；
11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估并在报告内进行提示。
12、评估单元实测实量测区的选取，每一评估单元所抽选的户内任选2套进行实测。
13、防渗漏检查包括外窗淋水试验、卫生间蓄水试验、地漏排水及厨卫台盆排水、给水管打压试验、阳台管根蓄水试验、公共区域渗漏点查看。
外窗淋水试验（选取一栋的3个楼层作为淋水范围，挂管1层检测3层）、卫生间蓄水试验（选取10个卫生间作为检查范围）、给水管打压试验（选取4户进行打压）、地漏排水及厨卫台盆排水（选取10个地漏、厨卫台盆各5个，精装交付检查）、阳台管根蓄水试验（选取10个阳台管根、毛坯交付检查）、公共区域渗漏点查看（所选户内观感对应的楼层公区及地下车库的两个防火分区）。
详见附件四：
《防渗漏试验检查说明》
14、空鼓/开裂检查分为户内空鼓/开裂检查及公共区域空鼓/开裂检查，户内检查范围为户内观感抽选的12户或9户内进行检查、公共区域检查范围为2个地下室电梯厅、2个首层大堂、户内观感抽选对应楼层的公共部位。
（公区墙面如果采用干挂形式装饰，取消空鼓检查）详见附件五：
《空鼓开裂检查说明》
（四）、评估组织构架：
第三方评估单位设总负责人一名，全面协调保利集团交付评估工作，第三方评估按四人组配置，对评估单元进行评估，评估经理一名和评估师三名。
（五）、评分方式：
1、户内观感、标准层公共部位、屋面由三名评估师按选取测区平均分配进行检查，分别打分，各分项的最终得分为三人算术平均分；
2、首层大堂、地下室电梯厅、地下车库由一名评估师负责检查打分；各分项得分为评估师检查得分；
3、建筑外立面、公建配套、市政、园林由三名评估师分别打分，分项的最终得分为三人算术平均分；
4、实测得分按现场采集数据，采用加权计算实测得分；
5、防渗漏得分按照现场所做的各项试验对应相应的权重计算得分；
6、空鼓/开裂由三名评估师按选取测区平均分配进行检查，分项的最终得分为三人算术平均分。
（六）、项目评估得分：
交付评估根据项目的交付标准，分为精装修交付与毛坯交付两种检查标准：
1、精装交付项目综合分=渗漏×15%+空鼓开裂×10%+户内实测×10%+户内观感×45%+公共部位×15%+室外观感×5%；
2、毛坯交付项目综合分=渗漏×15%+空鼓开裂×10%+户内实测×10%+户内观感×35%+公共部位×20%+室外观感×10%。
精装修交付项目
评价部位
评价内容
得分占比
子项
渗漏（15%）
渗漏试验
15%
外窗淋水、卫生间蓄水、给水管打压、地漏及厨卫台盆排水、公共区域渗漏观察
空鼓开裂（10%）
空鼓开裂检查
10%
厨卫间墙地面、室内地面、门槛石、门头、窗台石、厨卫间墙地面、踢脚线
户内实测
（10%）
房间尺寸
3%
净高、开间/进深、天花平整度
设备安装
1%
开关插座高度
墙面饰面
3%
涂料平整度、墙砖平整度、涂料垂直度、墙砖垂直度、涂料阴阳角、墙砖阴阳角、
地面饰面
2%
地砖平整度、地砖接缝高低差
户内门
1%
门框正、侧面垂直度
户内观感
（45%）
地面
5%
木地板、石材、地砖
墙面
5%
瓷砖、石材、乳胶漆、墙纸、软包
天花
5%
乳胶漆、吊顶、线条
门槛石
2%
门槛石
窗台石
2%
窗台石
踢脚线
2%
踢脚线
入户门
3%
入户门
户内门
3%
户内门
橱柜
3%
柜体、台盆
淋浴
2%
淋浴隔断、浴缸
门窗
3%
落地门、铝合金（塑钢）窗
栏杆
2%
栏杆
给排水
2%
管道、给水、排水、坐便器
强弱电
2%
照明、开关、插座、电箱
空调/采暖
2%
空调、地暖
其他
2%
花洒、龙头、五金
公共部位
（15%）
地下车库
3%
地面、标示系统、坡道入口、安装
地下室
电梯厅
1%
装修
首层大堂
2%
出入大门、大堂装修
标准层
4%
管道设备、装修、走火楼梯
屋面
2%
烟道、防雷、渗漏、管道设备、装饰
电梯
2%
电梯
公建配套
1%
给排水、强弱电、装饰装修
室外观感
（5%）
建筑立面
2%
砖饰面、石材饰面、涂料、管道、百叶
园林
2%
草坪、乔木、灌木、铺装、园建、小区出入口
市政
1%
路面、井盖、室外设备
毛坯交付项目
评价部位
评价内容
得分占比
子项
防渗漏（15%）
渗漏试验
15%
外窗淋水、卫生间蓄水、给水管打压、阳台管根蓄水、公共区域渗漏观察
空鼓开裂（10%）
空鼓开裂检查
10%
户内墙地面、楼面找平层（含供暖覆盖层）、楼板裂缝
户内实测
（10%）
房间尺寸
3%
净高、开间/进深、顶板水平度
设备安装
1%
开关插座高度
墙面
3%
墙面平整度、墙面垂直度、阴阳角方正
地面
2%
地面平整度、地面水平度
门洞
1%
门洞尺寸偏差
户内观感
（35%）
地面
5%
地面
墙面
5%
墙面
天花
5%
天花
防水
3%
卫生间
入户门
3%
入户门
门窗
2%
落地门、铝合金（塑钢）窗
栏杆
2%
栏杆
给排水
3%
管道、给水、排水
强弱电
3%
开关、插座、电箱
空调/采暖
2%
空调、地暖
其他
2%
燃气、五金
公共部位
（20%）
地下车库
3%
地面、标示系统、坡道入口、安装
地下室
电梯厅
1%
装修
首层大堂
2%
出入大门、大堂装修
标准层
6%
管道设备、装修、走火楼梯
屋面
3%
烟道、防雷、渗漏、管道设备、装饰
电梯
3%
电梯
公建配套
2%
给排水、强弱电、装饰装修：
物业服务中心、老年人活动中心、居委会、学校、会所等小区配套公建
室外观感
（10%）
建筑立面
4%
砖饰面、石材饰面、涂料、管道、百叶
园林
4%
草坪、乔木、灌木、铺装、园建、小区出入口
市政
2%
路面、井盖、室外设备
3、各分项得分按现场实际评估的各子项得分进行换算，最终评分为实际评估的各个分项按照所占权重换算得分。
4、各个子项按照问题的严重性及考虑到维修整改工作的难易分为以下几类问题：
问题性质
问题描述
扣分原则
轻微问题
采取一般快修即可解决，影响业主满意度
各个小项共计4项，每项为5%，共计20%
一般问题
维修整改工作在1至2日内可解决，影响业主收楼
各个小项共计3项，每项为10%，共计30%
严重问题
维修整改需在3日以上，严重影响业主满意度及收楼进度
各个小项共计2项，每项为25%，共计50%
说明：
各个子项累计100%，按照每发现一类问题性质扣分的原则进行判定，扣分分数由上述问题性质进行判定，评估时不考虑问题发生的次数及出现的频次。
其中涉及安全、使用功能、设计合理性及材料品质按品质缺陷进行统计记录，在报告中进行提示。
（七）、根据第三方现场交付评估工作，按以下标准对交付风险进行初步判断
较低风险：
渗漏、空鼓/开裂、户内观感、户内实测、公共部位、室外六项得分均在80分以上（含80分）；
一般风险：
渗漏、空鼓/开裂、户内观感、户内实测、公共部位、室外六项得分中任意一项得分在80分以下；
较大风险：
渗漏、空鼓/开裂、户内观感、户内实测、公共部位、室外六项得分中任意一项得分在70分以下；
重大风险：
渗漏、空鼓/开裂、户内观感、户内实测、公共部位、室外六项得分中任意一项得分在60分以下；
项目计划交付前仍不具备申报条件的或提交资料不满足本方案要求的也视为重大风险。
五、结果应用：
1、交付评估结果于第三方交付评估完成后4日内书面告知子公司；
2、对于存在较大、重大交付风险的项目予以书面通告；
3、各子公司所属项目的交付综合得分在每一次的评估过程中进行动态排名，年底进行统一排名；
4、交付中单项的评分与供方年度考核挂钩；
5、对于交付中发现的客服、技术、销售类问题由第三方评估单位收集后统一由工程管理中心进行整理，并与各子公司、技术研发中心、品牌管理中心商议后形成公司正式文件制度及流程。
六、配合事项：
1、对于防渗漏试验，项目须按照《防渗漏试验检查说明》提前准备好喷淋设备、两套打压设备。
2、对于户内门、管井门、信报箱等，提前准备好钥匙。
3、对于实测，项目须准备相应的图纸，便于设计值的确定。
4、对于精装交付项目，提前准备好水桶，以便于进行阳台及卫生间的试水试验。
5、室外评估时，准备好铁锹，以便于评估工程师评估时对种植土的挖土抽样检查；并准备园林图纸，用以检查乔木胸径、灌木冠幅。
6、第三方交付评估完成后，参加人员应对第三方的交付工作做出评价，按照
附件六：
《保利地产第三方评估服务确认单》的要求填写确认单。
七、评估管理规定及扣减分：
评估过程如出现下列情况，经工程管理中心核实进行扣分及通报处理：
1、若受检项目集中交付前15天仍未完成现场施工及相关验收，或未完成交付评估申请，每延迟一天，将予以0.5分/天的综合分扣分处理。
2、评估现场宴请、赠送礼品、购物卡、现金等情况（不分甲方、监理、施工单位），该标段综合分扣减5分。
3、规避测区，阻止评估人员正常检查，该标段综合分扣减5分。
4、项目人员对现场有意漏报、隐瞒等，经评估组证实，该标段综合分扣减5分。
5、项目人员配合检查过程中，有妨碍正常评估、故意引导或调整评估楼号，该标段综合分扣减5分。
6、项目人员不真实填报采集信息，误导第三方评估，该子公司年度得分扣减2分。
7、未经工程管理中心认可未开展交付评估进行集中交楼的，该子公司年度得分扣减2分。
8、其它有违集团相关管理规定及制度的行为。
9、第三方评估如有违公正、客观、廉洁的评估行为，集团工程管理中心经核实将按合同处理。
为了鼓励各城市公司积极提升交付质量，增加优秀做法加分项：
1、交付评估时由各项目申报，由集团工程管理中心及第三方评估单位根据可推广价值、可适用范围、性价比等方面进行确认，对子公司年度交付评估得分进行加分，每项优秀做法加0.5分，累积加分不超过2分。
八：
附件
附件一：
《第三方交付评估信息采集表》
附件二：
《项目交付评估申请表》
附件三：
《交付评估记录表》
附件四：
《保利交付防渗漏试验要求》
附件五：
《空鼓开裂检查说明》
附件六：
《保利地产第三方评估服务确认单》
附件七：
《交付评估操作实测实量操作指引》
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