连江县房地产市场分析报告.docx
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连江县房地产市场分析报告
连江县房地产市场分析报告
连江县房地产市场调研
一、城市基本资料
城市
连江县
政府驻镇
凤城镇
城市基本情况
县委书记
高明
总面积
4280平方千米
县长
林峰
城区面积
131.74平方千米
行政区划
全县辖15个镇、7个乡（其中1个民族乡）、266个行政村
总人口
56.15万
GDP
184亿（2010年）
城区人口
19.77万
支柱产业
房地产建筑业、水产业、海运业、博彩业
汽车站旁
36
58
16000
租：
商铺地址
面积（㎡）
租金（元/m2）
单价（元/m2.月）
江滨路
1200
15000
125
凤园路附小门口
55
3500
70
万福巷97号
100
5000
50
万福巷路口
80
7700
96.25
上林街
20
2500
125
玉荷西路防疫站
25
2200
88
连江玉荷西路
25
3800
152
三、经济概况
1、2005年-2010年连江县地区生产总值
2、2011经济指标
2011年，全县生产总值达到236.80亿元，同比增12.8%；财政总收入20.0亿元，同比增32.1%，其中地方财政收入13.03亿元，比增32.9%；全社会固定资产投资180.0亿元，比增32.2%；出口总额4.30亿美元，比增21.0%；社会消费品零售总额53.56亿元，比增23.0%；城镇居民人均可支配收入22178元，比增15.5%；农民人均纯收入9022元，比增16.5%；人口自然增长率4.94‰。
四、城市发展规划
总体规划结构——“两轴一心两区”
“两轴”：
一是城市发展轴，向南沿着104国道、敖江南路等将主城区延伸至江南乡，打开直接接受省会城市福州辐射的通道。
二是敖江滨江绿化轴，作为连江县城的母亲河，是连江作为滨江城市天然的绿化轴，也是反映城市空间面貌与特色的景观轴，凸显出连江是一个沿江发展的滨江城市；
“一心”：
是城市的政治、商业、文化、体育、医疗中心，位于凤城镇；
“两区”：
城市包含两个城区，以当前县城（包括敖江、凤城和江南）为中心城区，在浦口与东岱镇的现有基础上形成东城区。
五、房地产市场分析
1、在售楼盘
格林威治
项目名称
格林威治
均价
9000元/平方米
地址
连江县敖江路与马祖路的交界处
总建筑面积
550933平方米
容积率
2.8
总户数
1696
物业费
0.8元/㎡.月
主力面积
119-170㎡
开盘时间
2010-1-30
格林威治总占地约83亩，总建筑面积约19万平米，小区总规划18栋楼，分别是由12幢叠拼别墅及6栋高层围合而成。
1#一层为文化活动中心，二层为幼儿园、上部为住宅，2#3#楼底层为架空活动场地、上部为住宅，5#楼一层为店面，上部为住宅，6#7#一层为店面，二层为商场和物业办公，上部为住宅。
中胜财富天下
项目名称
中胜财富天下
均价
10000元/平方米
地址
连江县104国道与文笔路交汇处
总建筑面积
68015平方米
容积率
3.5
总户数
433
物业费
1.2元/㎡.月
主力面积
115-142㎡
开盘时间
2011-1
中胜财富天下项目占地26.1亩，占地面积17403㎡，总建筑面积68015.7㎡，其中住宅55059.98㎡，商业面积4872.41㎡，规划总户数433户。
由6栋18—28层的高层组成，面积从115㎡-142㎡之间，户型以3、4房适宜居家户型为主，所有户型均为短进深全明户型。
配套有221个停车位，容积率3.5，绿化率30%，建筑密度29.8%。
日出东方.海韵
项目名称
日出东方.海韵
均价
9000元/平方米
地址
连江县丹凤路与敖江路交汇处
总建筑面积
105000平方米
容积率
3.2
总户数
400
物业费
1.2元/㎡.月
主力户型
三房、四房
开盘时间
2011-10-19
项目地占地48.9亩，总建筑面积为10.5万平方米，规划由2栋28层高层、6栋11层小高层、沿街独立商业楼组成，其中住宅面积73925平方米，商业面积经1.2万平方米，并配套有1200平方米社区广场，300平方米东方汇健康会所，近400个停车位。
2、二手房市场
目前连江县整体的二手房均价：
4000—8000元/平方米，都以大户型为主。
六、土地出让情况
2011年连江县出让地块主要以潘渡乡为主，大举分期分割出让30多块地，而由金源集团以低价位拿取，而城关片区的出让地块较少，城区可出让地块已经稀缺。
目前在售的楼盘，均价都在9000元/平米左右，当初每亩拿地价格为300-700万元不等。
收集到的城区已成交出让地块的结果为：
地块编号
连地拍卖［2011］04号
地块位置
丹凤东路与温泉路交叉口西南角
土地用途
其他普通商品住房用地
土地面积（公顷）
4.3458
出让年限
70年
成交价（万元）
40300
受让单位
王建平
土地使用条件：
按“现状”条件出让土地用途为商住用地，商服用地建筑面积不得过眼云烟总建筑面积的8％，商服用地出让年限40年。
备注：
成交时间：
2011年07月08日容积率≤2.8
该地块出让时间为：
2011-6-16连国土资告字[2011]173号
占地43458平米，合65.2亩，容积率2.8，成交价4.03亿元，
每亩地价618万元，楼面价：
3312元/平。
项目位于主干道丹凤东路上所以价位较高
由于城关片区的土地越加稀少，剩余的只有农村村委自留地，所以自2011年开始已经很少有土地出让，而房价在9000元/平米的水平线上仍然供不应求，所以一有土地出让，参与竞标的人都比较多，据当地朋友介绍，日出东方楼盘一期的拿地价格才300万一亩，到了三期拿地价格已经将近700万一亩，仍然受追捧。
新楼盘都集中在新城区，由于旧城区涉及拆迁，所以推地比较慢，图上4个红点为农村自留地，准备出让中。
从消费市场来看，连江的房地产市场还有很大的保值空间，升值幅度不多，利润空间比较明朗，只要拿地成本偏低就能很好的运作下去。
未来开发部会继续跟踪。
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