五星级酒店可行性分析报告20060723Word文档格式.doc
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二、营运管理初步计划……………………………………………………32
三、建立并实施完善的质量管理制度………………………………………33
四、建立并实施完善的财务内控制度………………………………………34
五、机构设置……………………………………………………………35
六、管理团队……………………………………………………………36
七、遵循的标准…………………………………………………………36
第九章投资与财务评价…………………………………………………37
一、收入、成本费用及利润预测…………………………………………37
二、财务评价……………………………………………………………40
第十章风险与对策分析…………………………………………………42
一、风险…………………………………………………………………42
二、对策…………………………………………………………………43
第十一章结论…………………………………………………………………43
上海城五星级酒店可行性研究报告
第一章项目规划的背景
胡锦涛总书记强调“中原地区广大干部、群众要切实增强加快发展的责任和紧迫感……”温家宝总理在十届全国人大二次会议上指出“加快中部地区发展是区域协调发展的重要方面，国家支持中部地区发挥区位优势和经济优势……”二〇〇五年三月中央首次指出要抓紧和制定中部崛起的规划和主题。
于是荆楚风起云涌，潇湘战鼓频催，赣鄱红旗猎猎，中原厉兵秣马，三晋龙腾虎跃，中部——共和国的腹地，满目生机。
中部崛起已成为泱泱中华未来发展的战略重点！
参与中部地区大发展、大建设，不仅具有战略意义，更是一种历史机遇！
二〇〇四年，上海房地产界精英企业——上海金房置业有限公司挺进中原，把目光投向了华夏民族的发祥地、中国人口大省——河南，规划投资16亿元，建设许昌市最大的复合地产项目“上海城”。
第二章河南省和许昌市经济发展情况
一、河南省许昌市经济情况介绍
河南古时称为豫州，因豫州位于九州中心，因此又有“中州”、“中原”之称。
河南以其强大的区位优势和逾亿的人口规模，必将在中部崛起的号角中彰显非凡活力。
许昌市——位于河南的中心，是中原城市群五个核心城市之一，面积逾5000平方公里，人口447万。
市区面积50平方公里，人口51万。
交通便捷，京广铁路、京珠高速公路、107国道并行纵穿南北；
禹郸铁路、311国道横贯东西，距郑州80公里，距新郑国际机场仅50公里。
许昌——中国历史文化名城之一。
上朔至远古时期炎帝部落后裔酋长许由卒众耕于此，称许地。
西周初期被封许国，秦为许县，曹操挟汉献帝以令诸侯迁都于许，成为当时中国北方政治、经济、文化中心。
公元221年，魏文帝曹丕废汉立魏，因“魏基昌于许”改许县为许昌，许昌之名一直沿用至今，历时一千七百余年。
因三国文化丰富，被国家列入“三国文化旅游圈”重点城市。
许昌——社会经济发展迅速，位居全省前列：
2005年全市国民生产总值突破620亿元，“十一五”期间，年增长率为12.6%；
许昌总人口居全省第十二位，但国民生产总值居全省第四位；
人均国民生产总值13500元，远高于河南省平均水平，农民年收入位居全省第三位；
GDP一直处于二位数增长，城市人均收入增幅达10%；
全市拥有23家企业集团，其中电力保护、金刚石磨具、烟草加工、发制品、花卉等行业享誉国内外；
拥有两个国家级开发区（国家电子信息产业园和国家农业科技园区）；
三家上市公司；
四个中国名牌（河南第一）；
金融业资产质量和主要经济指标全省第一。
许昌市所辖的长葛市陶瓷建材，机械工业突出，集体、乡村工业已成为其经济发展的主力军；
许昌县是国家扶持的重点产粮大县，档发、腐竹在全国有较高的知名度；
鄢陵县是国家重点优质棉花生产基地县，腊梅种植历史悠久，有“鄢陵腊梅冠天下”之美誉；
襄城县是国家优质烟生产和烤烟出口基地县，以“烟叶王国”而享誉华夏。
许昌，作为豫南七市进入省会郑州的必经之路和豫中南地区传统的商贸强市，历来对周边有着较强的辐射力。
近年来，许昌市先后荣获“全国综合治理先进市”、“全国双拥模范城”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“中国特色魅力城市”、“省级文明城市”、省人居环境奖等荣誉称号，并已通过“省级文明城市”验收。
据国家建设部城乡规划管理中心卫星遥测，许昌市绿化覆盖率42.68％，被誉为“绿城”并荣获“省人居环境奖”名至实归。
良好的社会和生态环境吸引了大批投资者纷至沓来，“十一·
五”期间，外部投资年均增长超过40％。
“十一·
五”开局之年，许昌市确定的招商引资目标就超过100亿元。
图2.12001-2005年许昌市GDP变化图（同年价格，亿元）
二、许昌市东城区情况简介
许昌东城区位于许昌市东部，创建于1997年4月，规划面积20平方公里，规划人口20万，至二〇〇五年底东区人口达8万，二〇〇二年十月许昌市委、市府、人大、政协“四大班子”进驻东区。
随后市属机关及重点行业纷纷东迁，交通局、人行、税务局、农发行、法院、移动公司、联通公司、金管局、邮政局、帝豪集团等一幢幢大楼拔地而起奠定了东区已经成为许昌的政治中心；
已落户的许昌学院、职业技术学院、文博中学、第十五中学、第二高级中学学生人数总计超过三万，奠定了东区文化中心的地位；
周边已经建成和正在建设的楼盘：
怡景花城、通信公司小区、碧云小区、公务员小区、建业帕拉帝奥、骏景花城、金石东方明珠、莲城华庭、东城住宅小区（公务员二期）等总计300万m2的高档社区住宅群正在形成。
在许昌市委、市政府“优先发展工业”、“优先发展市区”的政策引导下，许昌市区的首位度逐年提高，在许昌市《十一五规划纲要》又将“发展现代物流”和建设“豫中南区域性商贸物流枢纽”列入了许昌市的纲领性文件，特别是市委、市政府已经确定把“重点发展东城区适度改造老城区”作为许昌城市建设的指导方针。
于是在东区建设与未来许昌市政治中心、文化中心、中高档居住中心相适应的大型商贸中心成为上海金房置业有限公司在审时度势后的重大举措。
按照《许昌市国民经济和社会发展等十一个五年规划纲要》，市区拟以东城区为中心，再向东扩展15平方公里，向北扩展15平方公里。
东城区的地域优势将更加突出。
依据市区商品房开发年均100万平方米的规模和东城区不低于三分之二的占比，预计到2006年10月份前，东城区商品房面积将突破220万平方米，从而形成9－10万的居住人口（含原居民）。
目前，许昌房地产界的“四大天王”已悉数进入东城区，加上河南房地产老大建业集团的进入，以及许昌两所高校的相继入驻，以大批教育、文化、医疗机构的设立，预计到2007年东区商品房建成面积将达320万平方米，常住居民应在12万人左右。
仅在2006年，东城区就有10件大事吸引了省内外的眼球，其中包括投资20个亿的热源厂项目，当年完成投资10亿元；
投资16个亿的“上海城”项目，完成一期开发；
获国家开发银行投资5亿元的职业技术学院及许昌二高新校园主体工程完工；
建安公园当年实现广场竣工，完成投资2亿元。
东城区规划居民居住人口20万人，居住用地658.8万平方米，目前土地已基本拍卖殆尽，现有框架区域内已经一地难求。
第三章项目总体规划
一、上海城项目情况介绍
“上海城”位于河南省许昌市东城区中心区域（由东城区37#、48#、62#、63#、72#、73#、74#共七个地块组成），占地1250亩，距京珠高速公路出口2公里，距市区中心区域4公里。
总建筑面积达78万平方米，分为三大版块，其中ShoppingMall的商业建筑面积262600平方米；
五星级大酒店建筑面积51635平方米；
大型高档时尚社区建筑面积316728平方米。
项目总投资逾16亿人民币，是迄今为止许昌市最大的商住综合地产开发项目。
建成后的上海城不但成为人流、物流、商流、信息流、资金流的集散中心，成就许昌乃至中原地区的商业典范，而且将是一座环境优美、阳光明媚、具有典型海派风格的新上海CBD。
“上海城”的开发建设对许昌乃至整个中原地区产生的强大冲击和推动，不亚于一次里氏七级的商业大地震带给我们的震撼与改变。
作为一个综合性的地产项目“上海城”，其在开发理念、功能价值、生活体现、系统开发、资源整合等方面都体现出了独有的特色。
超前定位“豫中南区域性商贸物流枢纽”的上海城充分考虑了区域性商贸业态，由互动性、融合性、互补性相结合的市场、住宅、写字楼、五星酒店汇聚的普通市民、中产阶级、白领新贵、过往客商形成了强大消费能力的客流，为繁华商业带来滚滚商机。
从许昌目前酒店情况来看，五星级酒店的建设必将成为许昌市的新地标。
各商业形态之间形成了互为补充，互助互利的强大整体力量，两两相“旺”的强势联盟使“上海城”拥有了不可超越的整体优势。
“上海城”精心打造的中心商业区与中心商务区、时尚住宅区与高级酒店区组成的整体规划，构造了得天独厚的优美商住环境，深得天时之力，全新引进的复合地产概念，让人耳目一新。
“上海城”将根据许昌市和东城区的整体规划，高起点规划，高标准建设，以海派商业文化为核心，突出购物、休闲、居住、生态、海派商业旅游五大特色，建设成一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、展示、批发、时尚居住、五星级酒店为一体的现代化、多功能、园林式综合新城。
迅速聚集人流、物流、资金流、信息流，有力拉动房地产业、旅游业、交通运输业、商品加工业快速发展，培育税源，扩大就业，加快东城区城市化建设进程，早日确立许昌东区的大商贸大物流核心格局。
在目前地产行业产品同质化现象非常严重、市场需求矛盾尚未理顺的情况下，“上海城”将以自己鲜明的开发主题、独特的经营理念、优势的产品组合、差异化的业态构成，成为中原地产界的个中翘楚。
作为整个“上海城”的重头项目——商业部分，对投资者尤具吸引力。
商业项目最讲究商气，在这一点上，“上海城”无疑具有先天优势。
上海历来引领全国商风之先河，自开埠以来，上海以独有的风采成为远东第一大都市，历经悠悠岁月依然魅力如初。
改革开放以后的上海，更以让世人瞩目的成就造就了浦东神话。
如今伴着东来紫气，上海金房置业有限公司将这种繁盛商风带到许昌东城，这里必将出现南京路人潮涌动、摩肩接踵的新风景；
淮海路浪漫高雅、闲情逸致的购物环境。
在开发过程中，上海城始终把握商业和地产相辅相成的关系，当商业繁荣昌盛了，地产业就兴旺发达了。
复合地产就是以超前的文化内涵、先进的科学理念赢得市场的。
“上海城”独有的海派文化，科学的资源整合，完整的体现在规划、开发、运营、服务的整个流程之中，满足创业人士的价值功能体现，满足居家需求，体验人居生活的美感和文化。
二、五星级酒店规划
位于“上海城”的五星级酒店（暂定名“上海大酒店”）主楼高28层，建筑面积33600平方米，投资总额预计2.7亿元。
其中:
建筑、设施设备成本预计15120万元，装修投资11760万元。
1F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有前台、酒吧、精品店、商务中心等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。
2F－3F为桑拿、按摩、美容美发中心。
4F为KTV房。
5F为健身中心、乒乓球室、台球室、棋牌室、麻将房、图书馆、游戏机房。
6F-7F为为会议中心、多功能厅。
会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。
8F-25F为客房。
计有总统套房、豪华商务套房、豪华标准房380间。
18、19楼为行政楼层。
客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间采用高档材料装饰，配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性。
26F-27F为中餐厅、西餐厅、宴会厅，面积2400平方米，30间包厢，80张散台。
餐厅强调品牌经营，经营高档海鲜和上海菜。
28F为观景自助餐厅。
酒店附设有花园、园林景观、大型停车场、标准游泳池、网球场、射击、射箭场等。
第四章我国酒店行业概况
一、我国星级酒店数量、结构及分布
随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分－酒店业也得到了迅猛的发展。
有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自1997年至2004年一直保持着超过10％的增长率（2003年因“非典”影响除外），至2004年我国星级饭店数量已经达到10888家，客房数量近124万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。
从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区，在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。
至2004年我国星级酒店的地区分布如表4.1所示。
资料来源：
《中国旅游统计年鉴2005》
从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的11％，三星级酒店约占酒店总数量的36％，一星、二星中低档酒店约占酒店的53％；
而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重高达近39％。
说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。
截止2004年我国星级酒店规模及客房情况见表4.3所示。
二、我国星级酒店行业景气情况
由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。
由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年达到一个高点后，至
表4.12004年全国各地区星级饭店数
地区
合计
五星
四星
三星
二星
一星
总计
10888
242
971
3914
5096
665
北京
602
33
69
201
258
41
天津
103
4
13
48
5
河北
315
2
30
144
131
8
山西
259
21
92
143
3
内蒙古
169
9
38
104
16
辽宁
445
11
43
216
32
吉林
163
22
63
71
黑龙江
217
25
87
15
上海
366
24
37
135
150
20
江苏
638
80
239
288
浙江
901
76
252
483
81
安徽
353
113
189
福建
336
7
140
159
江西
244
18
85
132
山东
497
10
45
204
227
河南
377
28
164
175
6
湖北
541
27
156
297
53
湖南
400
139
203
广东
1067
39
123
450
418
广西
305
155
12
海南
96
64
重庆
180
四川
429
42
147
贵州
23
云南
747
130
440
133
西藏
1
29
陕西
230
112
93
甘肃
174
50
98
青海
宁夏
新疆
303
116
142
1998－2000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52％左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历1998－2001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。
我国星级酒店近年来
出租率和利润波动情况见图4.2。
表4.2酒店规模及客房情况
项目
酒店家数
客房（间）
酒店总量
比重
客房总量
2.22%
87386
7.05%
8.92%
222161
17.95%
35.95%
495423
40.03%
46.80%
390823
31.57%
6.11%
42058
3.40%
100.00%
1237851
根据《中国旅游统计年鉴2005》整理计算
《中国旅游统计年鉴》、《中国统计年鉴》
国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60％，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60％，还远低于1992年接近95％的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90％的酒店出租率，从酒店出租率上看，还有提高的空间。
从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点（约215元）后，已经呈现缓慢回升的势头。
从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。
三、我国星级酒店经营情况
从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重，见图4.3所示。
造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市
《2002年中国星级饭店统计公报》
场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62％，而在全国星级酒店中有67％是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。
这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。
根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。
2002年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。
四、酒店业经济特点
1、属于资本密集型和劳动密集型行业
兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期
费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；
同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。
酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收
入的提高又会带来利润的大量增加。
2、对经营管理的要求高
星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。
五、酒店业发展趋势
1、旅游行业整体发展趋势预测
酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。
我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4％。
旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。
我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14％以上，见图4.5。
《中国旅游统计年鉴2003》
在入境旅游增长迅猛的同时，国内旅游也得到了较快的增长，“九五”期间我国国内旅游情况见表4.3所示。
表4.3“九五”期间我国国内旅游情况
根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长6％－8％；
实现国际旅游收入240－260亿美元，年均增长8％－10％；
实现国内旅游收入5350－5850亿元，年均增长11％－13％。
根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；
我国也将成为世界第四个客源国，出境旅
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