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在REICO工作室发布的《2003年以来房地产市场宏观调控政策研究》中，将我国房价收入弹性与国外房价收入弹性进行了比较。
他们根据搜集到的
OECD国家为主的18个经济体、长达40年的住房价格与人均GDP统计，得出了房价变化的长期趋势：
房价收入弹性大致为1。
它意味着在长期，住宅价格的
上涨速度与人均（名义）收入的增长速度大致同步。
在对我国收入弹性的计算中，依据国家统计局城镇住户调查数据生成的指数进行判断，2003~2010年我国城镇住宅价格年均上涨16.1%（见图9）。
依据该房价指数计算的2003~2010年我国“房价-收入弹性”为1.3（8见图10），高于“房价收入弹性”的长期趋势线，同样表明了我国现阶段存在房价上涨过快问题。
、房价上涨的影响因素
房价上涨不仅影响到普通市民生活质量的提高，不利于提高社会福利，也影响房地产市场的正常发展。
要解决房价上涨过快问题，首先就需要了解房价上涨的原因，即究竟哪些因素影响房价的上涨速度。
住房，从本质上来说，是一种商品，因而就要受到供求因素的影响。
但同时，由于房子在居民生活中的特殊地位，决定了住房具有不同于一般商品的社会属性，需要区别一般商品来看待和调控。
就我国目前的情况来看，房价既受市场的影响又受国家宏观调控的影响，即房价既受供需的影响也受房地产政策的影响。
下面，本文将从需求、供给和政策三个方面分析房价上涨的影响因素。
2.1需求分析
国民经济持续强劲增长，人均收入水平稳步提高，购买力提升，是房屋需求旺盛的原因之一。
同时，伴随着农村人口不断向城市转移，城市外延不断拓展，外来人口与新生人口对住房的刚性需求也推动着房价不断走高。
此外，房价预期的不断提高使得住房具有了除居住以外的其他属性，比如投资或投机。
2.1.1城市化推动房价上涨
城市化（Urbanization）是指第二、三产业在城市聚集，农村人口不断向非农产业和城市转移，是城市数量增加、规模扩大，城市生产方式和生活方式向农村扩散、城市物质文明和精神文明向农村普及的经济、社会发展过程。
从计算口径看，城市化程度的计算公式为：
城市化率=城市人口?
100%
总人口
按照该计算公式，可以计算出建国以来历年的城市化率。
分年段看，“九五”计划时期之前（也就是1996年之前），我国的城市化处于低速增长的状态，“七五”和“八五”时期年均城市化率只分别提高0.54%和0.53%。
1996年开始加速，从该年的29.37%提高到2007年的46%，整整提高了17个百分点，平均每
年城市化率提高1个百分点以上。
表3-1是各个时段城市化进程统计
从西方经济发展史来看，城市化必然导致房价上升。
具体到我国，则可以看出，我国城市化进程推动房价的增高主要通过两种方式：
一是城市化进程的推进，乡村人口转化为城市人口成为了必然，由于城市人口与住房需求正相关，因此必然刺激住房需求。
目前我国经济处于高速增长中，城市化速度非常快。
据联合国经济与社会事务部人口司发布的《世界城市化展望2009年修正版》指
出，2010年我国的城市化率大约为47%，城镇居民人口约为6.3亿人，预计到2025年，我国城市化水平将达到59%，城镇居民将增长到7.9亿人，在此期间约有1.6亿人左右的新增城镇人口需要解决住房问题。
根据建设部的数据，2010年中国城市人均住房建筑面积己达30平方米，新增城镇住房近48亿平方米，对城镇住房供给增加压力，带来大量的住房需求和配套商营房屋和服务用房需求，而城市可建设用地是有限的，地价的上涨难以避免，则房价也有了上涨的理由。
二是大学生毕业后为了拥有更好的发展前景而滞留在城市，以及大量的农民工为了生活涌入城市，从而带动了相当的城市住房需求。
2.1.2城市居民收入水平提高及消费结构升级推动房价上涨
近年来，GDP保持了高速增长。
2011年中国的GDP增速为9.2%，总额达到471,564亿元。
与此同步，城市居民人均收入也迅速提高，从中国统计年鉴
2010的数据看，1998-2009年我国城镇居民人均可支配收入从5425元增加到17175元，增长了近两倍，增长势头非常迅猛。
居民的收入增幅不断加大，客观上具备了较强的消费能力，2010年社会消费品零售总规模达到了156,998亿元，比上年增长18.3%。
上世纪九十年代后期，我国的居民消费需求增长一度呈现滞缓态势。
1998-1999年全国社会消费品零售总额增长速度分别仅有6.8%，进入2000年后，随着经济增长速度的回升，消费需求开始有了一定幅度的回升，随后增速逐渐加快。
2000-2003年全国社会消费品零售总额增速分别为9.7%、10.1%、11.8%和9.1%；
在2003年增速略有回落后，2004年以来增速开始加快，当年增速达13.3%。
尽管单从数据对比看，这样的增速仍远低于“七五”时期平均14%和“八五”时期平均23.2%的增速，但这个时期居民消费总量是在同期通货紧缩的经济大环境下形成的较为真实的增长。
2004年以后社会消费品零售总额增幅更是加速增长。
2005年—2008年分别达14.9%、15.8%、
18.2%和22.7%，2009年虽然受到经济大环境影响，但增幅仍达到15.5%，2010年随着经济的启稳复苏，增幅重新达到18.3%的高位，历年消费增幅均高于同期GDP的增幅
城市居民消费规模在扩大，消费能力在增长，消费结构也在不断升级。
建国以来我国居民消费结构经历和正在经历着三次升级转型时期，目前我国正面临居民消费升级转型重要或关键时期，即从第二次消费升级向第三次消费升级的优化和升级转型。
目前我国人均GDP已超过4000美元，按照国际经验，人均GDP3000-6000美元是消费转型的又一阶段。
我国居民消费总体上已由原有的简单数量增长演变为数量增长与质量提高并行，消费结构向更高层次转化。
鉴于我国国情，这个阶段的升级转型持续时间较长，这个阶段随着经济快速增长和居民收入的不断提高以及居民消费环境的逐步改善，居民消费结构开始发生根本性的变化，即从物质消费为主转变为非物质消费为主，生存资料消费比重进一步降低，享受和发展资料消费比重上升；
消费结构的变化越来越体现以人为本和生活质量的显著改善。
这个阶段居民各种高档耐用消费品如汽车、住房、家用电脑、现代通信商品等有效需求逐步上升，对服务消费（如餐饮、旅游等）的需求和质量要求意识大为提高。
此外，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，进一步增加了个人购房的支付能力。
人们收入的提高和支付能力的增强导致了消费结构的升级，而旺盛的住房需求表现得尤为活跃与突出。
收入的增加会促使原本无房、租房的家庭考虑购买住房；
对于有房的家庭来说，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件；
而对于那些拥有高档住宅的高收入家庭而言，收入的增加会增加他们在固定资产上的投资，随着房价的步步高涨，买房又成了投资的好渠道。
城市居民人均可支配收入的大幅提高，居民的消费结构也跟着变化，对住房的需求也与日俱增。
这样，在原来供给不变的情况下，需求量在需求曲线上向右边变动，推高了住房的市场均衡价格；
可见，收入提高后以住房消费为主的消费结构升级是推动房价上涨的另一个重要原因。
2.1.3投资投机
房地产市场与一般商品市场是不同的，对于房地产而言，除了可以满足人们居住等消费需之外，还可以成为投资品，可以收取租金或出售后赚取买卖的差价。
这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容：
一是消费需求，一是投资需求。
进一步从购房者的角度看，所谓的房地产投资和房地产投机根本区别就在于前者是通过长期持有房产获得投资收益，其主要途径是出租，而后者即所谓投机主要是通过短期内房屋买卖差价获得收益，这是两者的一个根本区别。
但是，在租金增长远远跟不上房价持续高涨速度的情况下，一个投资者可能在收取租金一段时间后，选择将房子卖出去赚取差价；
甚至选择买了房不出租，而是再卖出赚取低买高卖的差价。
由此可见，投资与投机，也就一线之隔、一念之间，其界限并不是那么的明显；
甚至投机需求比投资需求更占据主导。
目前房地产市场的投机行为主要表现为：
（1）个人投机行为：
如炒号、炒楼花、炒房等；
（2）炒房团，近来有关温州、港台、海外炒房团的报道常常见诸于各大媒体，在舆论中造成很大影响。
他们利用“团购”获得更多、更低折扣，从而获取更大利润；
（3）海外热钱进入房地产。
对人民币的升值预期使近千亿美元的热钱进入中国，房地产升值和人民币升值的双重诱惑使其中部分热钱以各种渠道、各种方式进入了房地产行业。
房地产发展不同阶段投机需求对房价的推动作用各不相同。
第一阶段，推动房价上涨的主要因素是消费需求。
随着收入的增长、城市化进程的推进以及住房分配制度改革。
房地产商品的消费需求迅速增加，房价出现上涨的苗头，这形成了推动房价上涨的原始动力。
有先见之明的人开始进行投机，形成投机需求的主体，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不旺盛，它不是推动房价上涨的主力力量。
第二阶段，消费需求和投机需求都很旺盛，总需求被放大，房价大幅上升。
在这一阶段，由于担心房价继续上涨，有住房消费需求的人纷纷加入购房者的队伍，消费需求得到充分的释放。
房价的上涨和实际利率偏低刺激了人们的投机欲望，更多的投机者不断加入到炒房的行列，投机需求不断增加。
这时的投机需求已经成为推动房价上涨的重要力量。
第三阶段，投机盛行，推动房价的非理性上涨。
房价的持续上涨，不断刺激投机者欲望，为了获得更多的投机利润，出现了惜售、囤积房源，抬高房价等非理性行为。
这一阶段，房价暴涨，现实的消费需求由于房价的暴涨已经不得不转化为潜在的消费需求，房价大大的超出了中低收入者支付能力。
尤其需要注意的是，中国在房价高涨，市场消费需求旺盛的同时，存在商品房高空置率的现象。
2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。
其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。
而国家电网公司2010年在全国
660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。
高房价与高空置率并存，说明了中国房地产市场投机氛围较浓。
2.2供给分析
房价除了受到需求因素的影响外，也受多种供给因素的影响。
其中，土地供给的多少及价格是影响商品房供给的一个极其重要的因素。
此外，房屋供给的多少也会受到开发商其他成本，如原材料成本等的影响，考虑到这些波动相对较小且多为正常波动，本文不再详述。
由于土地的有限性和稀缺性，随着人口的增长，将导致土地供不应求，从而造成住房供应量不足，住房价格有不断升值的趋势。
与土地有关影响住房价格上涨的因素主要有两个：
一是作为供给成本之一的土地价格，一方面土地是房地产成本的重要组成部分，直接影响着房价；
另一方面土地的稀缺性和固定性导致房地产的不完全竞争性，从而影响着房价。
2.2.1土地供给不足
土地供给弹性可分为自然供给弹性和经济供给弹性，由于土地总量不能增加，所以自然供给弹性为零，但不同用途的土地可以相互转换，不同地区的土地供给量可以变化，因此土地经济供给具有一定的弹性，土地的供给不足主要指土地供应结构不合理，普通居民需要的住宅的土地供给总量较少，再加上“羊群效应”使得消费者买涨不买跌的心理和对未来的预期，决定土地会更加稀缺，导致地价和房价的同时上涨。
土地供求与房地产价格变动如下图所示。
与国外不同的是，我国目前的土地供给市场不是完全开放的，而是存在政府垄断，并需要经过行政审批。
总的来说，我国目前土地出让政府垄断、以招拍挂方式为主、一次性收取土地出让金的城市土地出让制度：
第一，我国城市的土地全部归国家所有，由各级政府代行所有者职权。
在实践中，各级城市政府成为当地城市土地的实际所有者，并成为城市建设用地的唯一垄断供给者。
政府通过征收农民集体土地等方式获得城市新增建设用地，并通过土地一级交易市场将土地使用权出卖给相关单位和个人。
第二，政府出让城市土地的方式，按照市场参与程度的不同，可以分为：
划拨、协议、挂牌、招标和拍卖。
划拨几乎没有市场因素；
协议属于作为供方的政府与需方之间的谈判定价形式；
挂牌、招标和拍卖则属于市场参与较高的出让方式，符合条件的多个需求者通过市场竞价获得土地使用权。
第三，从缴纳土地出让金的方式看，我国城市土地出让实行的土地的“批租制”。
所谓“批租制”，是指开发商或土地使用者向政府一次性缴纳未来若干年的土地使用权出让金。
与批租制不同的是“年租制”，指开发商或土地使用者在未来若干年内每年分别缴纳土地使用权出让金。
这样的土地供给制度使得土地不能随着市场的需求而相应的变化。
并且多年来，在指导思想上，土地偏重于保证粮食安全，为保“18万亩耕地红线”，政府对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，这就导致了土地供给的相对缺乏，使得住房价格存在着土地供给过少导致的上涨压力。
2.2.2地价
2.3政策分析
房地产一直是政府宏观调控的重点关注行业。
宏观调控包括货币政策和财政政策两方面，下面，本文将从这两方面分别进行分析。
2.3.1货币政策
长期以来，我国的经济发展都处于一个货币宽松的环境中。
本轮全球金融危机后，这一问题变得更为突出，引发了明显的通货膨胀。
1990~2010年我国名义GDP年均增速为16.5%，同期货币存量的年均增速为21.3%；
20年来名义GDP累计增长了21.3倍，货币存量累计增长了47.5倍。
2008~2010年名义GDP增长了27.8%，货币存量增长52.8%。
2010年M2与名义GDP之比达到1.82。
截至2011年底，我国名义GDP为471,564亿元，而货币存量达到851,591.8亿元。
根据世界银行的数据，我国M2与名义GDP的比例远高出所有国家、发展中国家和发达国家各种分组的（算术）平均水平。
通货膨胀及资产价格的上涨与货币宽松环境显然高度相关。
特别是持续的低利率安排，给房地产市场提供了一个“非常确定的套利机会”的环境。
任何一个社会成员，无论他是居民还是厂商，只要具备足够理性就会在“持有货币资产，还是持有住宅（土地）资产”之间做出明确的决策。
本来，在均衡利率（相对接近经济增长率）水平下，持有货币资产与持有住宅资产的回报，以及第1年购买和第N年购买住宅资产的回报应该大致均衡。
而在低利率管制环境下，假定住宅价格依循“房价收入弹性”所决定的趋势线，按10%（姑且按10%计算）的年增长率上升，而货币资产价值按管制利率3%
上升，那么，若干年后持有住宅资产和持有货币资产之间的收益差距极其巨大。
显然，在如此确定的套利机会面前，理性的人们会将货币资产置换为住宅资产，而且“晚买不如早买”。
同样，低利率还影响人们买房和租房之间的选择。
在货币大量发行，通胀率高企，实际利率为负的背景下，房价自然要高涨。
因为房价是未来租金的贴现值，而贴现的因子取决于利率，利率低则房价必高。
租金固然相对房价低，但是利率更低，于是房价的租售比高。
持有货币资产，支付的房租固然相对低廉，但因利率低，故货币资产增值极其缓慢；
反之，持有住宅资产，收取的租金虽低，但因利率更低，住宅资产伴随收入增长，升值却很快。
于是，两相比较：
租房不如买房。
在这样的货币政策环境下，“晚买不如早买”、“租房不如买房”是理性的反应。
这种理性还会蔓延，由投机者、炒房团向全社会成员蔓延，全社会的理性都上升了。
宽松的货币环境，特别是利率管制导致住宅资产需求过大，已经是大多数国内经济学家的共识。
利率走低、资产价格上升是基本的经济规律和重要的经济学原理，也为国际经验一再证实。
我国的情况当然也不例外。
2010年5月后房价指数与实际利率的同向下降，源自行政手段（限购、限价、限贷）的实施，是行政强制手段压制了市场本能反应的效果而已，并非经济规律失灵。
2.3.2财政政策
财政政策主要包括土地政策、税收政策。
由于土地政策在前面已有涉及，这里主要分析税收政策对房价的影响。
房价主要由土地价格、建筑安装成本及各项税费组成，一般来说，政府税费占到房价的三成至四成。
我国从20世纪80年代初期起恢复征收契税；
80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，开征了耕地占用税；
90年代前期开征了土地增值税；
同时改革了其他相关税种。
然而，到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制。
现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。
这些税率的变动会对房地产开发成本产生较大影响，进而影响到房价。
近来讨论比较热烈的是房产税。
由于我国目前对于个人住房未征收房产税，造成了房屋持有成本较低。
除了住宅的价格水平外，居民购买房屋后的持有成
本越低，对住宅的多套和大面积需求就越大；
反之，持有成本越高，对住宅的多套和大面积需求就越小。
因此，房产税实际上是控制房屋超居住需求即房屋投资和投机性需求进而抑制房屋价格水平上涨的一个有效手段。
综上所述，房地产价格上涨是多种因素作用的结果。
需求方面，城市化和经济增长、消费结构改变引起的需求属于合理的刚性需求，相比较而言，投资和投机需求随着房价上涨而提高，并会推动房价的进一步上涨，但其并不是房价上涨过快的根本原因。
我国的社会主义市场经济，是“国家宏观调控下，市场机制对资源配置发挥基础性作用的经济”。
我国的“国家宏观调控”典型的内容包括：
政府掌控土地吞吐及用途管制、货币吞吐及资金成本管制、信贷投向控制、固定资产投资控制、收入分配调节等等。
与此同时，房地产行业由于以下特点，使它成为与宏观环境联系最为紧密，与国民经济运行息息相关，受宏观调控影响最大而又最受宏观调控者关注的市场。
1．房地产建设的主要投入要素是土地，而土地供给由政府掌控；
2．住宅购置是家庭部门发生的最大额度的资产购置，是家庭部门支出中使用杠杆比例最大的支出，因而住宅市场需求受政府货币政策影响最为显著；
3．房地产产品的生产过程本身是一个固定资产投资过程，而在我国，“固
定资产投资”是政府调控宏观经济最重要的路径和最关注的宏观变量。
从上述房地产行业的三个特点可以看出，恰恰是我们的宏观制度顶层安排，为房地产市场塑造了一个“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境。
这样的市场环境注定要产生一个持续“供不应求”的市场格局。
三、房价上涨引发的问题
房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。
第一，房价上涨过快导致居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。
房价上涨过快，不仅加大了物价上涨的压力，而且也导致了居民购房负担的日益加重。
1998年至2010年，以现价计算的中国城镇居民人均可支配收入平均增长10.2%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。
由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭会抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。
过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。
这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。
第二，房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。
目前，我国收入分配的不平等状况已经相当严重，而房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区在集聚，在向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚。
相对而言，大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水，导致收入差距进一步拉大。
低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。
由中国人民银行的2007年1季度问卷调查显示，与家庭月收入在2000元以上的家庭购房意愿不断攀升的现状相比，月收入2000以下的居民购房意愿却在逐年下降。
第三，房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡。
第四，高房价推动下的房地产业粗放式经营，是导致我国能源、资源高消耗的重要原因之一。
国家统计局有关资料显示，目前，在我国由价格等因素拉动的住宅建设中，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高
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