天庆国际生态温泉会馆项目建议书Word下载.doc
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天庆集团成立至今仅10年时间，其发展速度之迅猛，创造社会效益和经济效益之显著，名列甘肃省前茅。
这也充分体现了天庆集团的实力及不断发展的潜力和勃勃雄心。
由天庆集团投资的天庆国际生态温泉会馆正是在这种时刻强势登陆，必将成为兰州市，乃至整个甘肃省沐浴行业的新标杆。
二、项目所在地经济发展情况
1.兰州市概况
兰州是甘肃省的省会，兰州在西北地区处于“座中四联”位置，是黄河上游经济区重要的经济中心和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是大西北的交通通信枢纽。
陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，也是西部地区通信枢纽和信息网络中心。
兰州市辖5个市辖区、3个县，城关、七里河、安宁、西固、红古五个区和榆中、皋兰、永登三个县，常住人口332.18万人。
2.兰州市经济概况
2010年，兰州市全年完成生产总值1100.39亿元，同比增长12.8%，按2010人民币兑美元中间汇率换算，人均GDP达5162美元，全年完成社会消费品零售总额545.11亿元，同比增长18.51%，2010年全年完成大口径财政收入303亿元，同比增长18.91%，地方财政总收入127.66亿元，同比增长35.13%。
3.兰州市服务行业发展趋势
2011年，十二五计划提出，服务业占国民生产总值的的比重将增加4%，这是有利于服务行业的利好消息，兰州市作为甘肃省首府也是经济大省，其服务行业的发展仍低于全国大部分省会城市。
服务行业也相对较落后，因此，服务行业发展的潜力还非常大。
同时，2010年底，兰州市委、市政府在《关于发展培育多元支柱产业的意见》中，明确提出立足于兰州的比较优势，发展现代服务产业。
三、项目所在地洗浴市场发展情况
兰州市的洗浴发展于90年代末，当时，西安的凯德华一开业就异常火爆，之后的佰金翰等陆续开业，使得西安洗浴行业迅猛发展，作为近邻的兰州市许多投资者看到洗浴行业高额利润回报，迅速进入该行业，例如大西洋，三雅康浴，香格里拉会所等相继出现，原来洗澡的地方叫“洗澡堂”，现在洗澡堂升级为“洗浴中心”，原来的洗澡堂只有存放衣物的储物柜，现在的洗浴城吃、喝、洗澡、娱乐一条龙，城市在进步，“洗澡堂”在发展，再到今天，一站式洗浴又增加了演艺、上网、游泳、瑜伽、健身、水疗SPA等更多项目。
纵观兰州市洗浴市场，还仍然存在很多与色情服务相关的项目，因此，兰州市洗浴发展还有很长的路要走，而这正说明洗浴行业发展潜力还非常巨大。
目前，兰州市有一定影响力的大型洗浴会所主要有：
五洲豪爵温泉酒店、三雅康浴、东城国际会馆、香格里拉会所、大商洗浴会所、大和洗浴会所、温泉水会、大西洋洗浴中心、金伯湾洗浴、在水一方洗浴中心、维多利亚洗浴广场。
四、项目SWOT分析
通过以上对兰州市经济以及洗浴市场的了解，在进行本项目的立项投资前，有必要进行SWOT分析：
1.竞争优势（Strengths）
1）本项目由天庆集团投资建设，天庆集团是兰州市主要房地产商，因此，资金雄厚，能够保障该项目的工期以及资金链。
2）天庆集团在兰州市具有巨大的社会影响力，天庆集团连续四届荣膺“兰州市诚信房地产开发企业”榜首。
3）本项目依托天庆集团打出的优质温泉，号称甘肃第一温泉，出水温度71度，具有强大的影响力和号召力。
4）该项目为自主建设，没有房租成本，对今后正式营业，减轻很大的成本压力。
5）该项目区位优势，位于七里河区与西固区交界处，又与安宁区相邻，能吸引到三个区域的消费群体。
6）该项目建成后，将成为兰州市，乃至整个甘肃省最大规模，最高档次，最具特色的洗浴休闲会馆。
2.竞争劣势（Weaknesses）
1）该项目地处城郊，离市中心12公里，驱车15公里，周边配套设施还不够完备，卫生环境也相对较差。
2）该项目为新开浴场，吸引顾客需要有一个认知的过程，前期对广告投入比较大。
3）天庆集团对洗浴行业不太熟悉，缺乏经验，须聘请具有丰富经验的管理公司和浴场设计公司进行全面设计、策划和管理。
3.机会（Opportunities）
1）项目依托天庆集团打造的国际新城，该楼盘属于高端人群聚集区。
2）项目所在地为三区交汇处，是兰州市十二五规划发展的重点区域，也是兰州市未来的金三角，发展潜力巨大。
3）国家最近几年一直扶持西部大开发，同时，也不断加大对服务行业的投入和扶持力度，对服务行业的政策也越来越宽松。
4）国家十二五规划中，提出服务行业占国民生产总值的比重增长4%，这将再次激发服务行业的强大活力。
4.威胁（Threats）
1）本项目资金投入巨大，将来回收成本存在巨大的风险。
2）国家对服务行业政策的倾斜，必将导致更多投资者进入该行业，大型浴场将增多，行业需求也将趋向饱和，对该项目经营的压力也会增加。
五、项目建设要求
项目总体规划设计，必须在设计时通盘兼顾，娱乐项目设计涉及多门类、多学科的知识，业主在确定投资娱乐项目时就应请一家熟谙娱乐项目设计的策划公司牵头，对娱乐项目进行总体规划设计。
策划公司组建一个有力而完整的设计班底，由投资专家、建筑师、机电师、装饰设计师和平面设计师及娱乐业管理专家共同参加。
效益好的会馆来源于好的管理，好的管理必须从好的设计开始。
所谓好的设计，简单地说，会馆的功能设计必须既方便客人使用，又要方便会馆管理，即充分的体现出会馆的内部项目之间的交流，又使会馆整体风格保持一致。
我们认识好的会馆设计必须充分体现五个理念。
即人性化、实用性、超前性、经济性和艺术性。
1.会馆设计必须充分体现人性化理念
所谓人性化，就是坚持“以人为本”，提倡亲情化、个性化、家居化，突出温馨、柔和、活泼、典雅的特点，满足人们丰富的情感生活和高层次的精神享受，适度张扬个性，通过多种形式创造出使客人舒心悦目、独具艺术魅力和技术强度的“作品”。
通过细小环节向客人传递感情，努力实现会馆与客人的情感沟通，体现会馆对客人的关怀，增加客人的亲近感，无形中带动会馆的人气和知名度上升。
2.会馆设计必须充分体现实用性理念
会馆市场定位的不同，服务的客人群体会不同，那么对功能设计要求的适用性也不同。
设计的适用性就是要求设计的功能必须考虑不同客人的需求特点，适合不同客人的使用，同时也要方便会馆的经营管理。
如果不适合于客人使用，那么会馆就无法吸引更多的回头客；
如果不方便于会馆自身管理，那么就会增加经营成本，也无法获得好的经济效益。
3.会馆设计必须充分体现超前性理念
所谓超前性，就是设计要统筹考虑，既要绿色、环保，又要时尚，要不留遗憾。
一方面要考虑原材料的绿色环保性，同时也尽可能减少投入，减少能源消耗。
保护环境、减少污染，是人类生存之道，会馆在为客人提供舒适的食宿条件的同时，不能以牺牲环境为代价，这是社会对会馆的要求。
从会馆本身讲，要提高效益，也要节约能耗，减少投入。
另一方面，要体现时尚，要有超前眼光，要引领新潮，要充分考虑会馆今后的发展趋势，根据预测作出超前的设计，避免今后的重复投入。
4.会馆设计要充分体现经济性理念
会馆是企业，自收自支、自负盈亏，要以尽可能少的投入产生最大的产出，这是市场经济的规律。
所以，我们在设计上也要充分体现这一理念，重装饰、轻装修，既要考虑合理性，又要体现经济性，争取以较少投入达到最佳效果。
5.会馆设计要充分体现艺术性理念
所谓艺术性，就是要使广大宾客从视觉上、从心理上产生赏心悦目的感觉。
客人入住会馆，印象最深的往往是会馆设计的艺术性。
如果设计独特、创意新颖、造型别具一格，还可以成为会馆的标志性代表，这无形中强化了会馆在客人心中的形象，增加会馆的品牌价格，给会馆带来不可估量的经济效益。
六、项目市场定位
1.该项目客源定位
1）高端群体：
高端群体都关注物质与精神生活的享受。
这种群体的宾客，一般都具有一定的社会地位或经济实力，追求享受以满足自己的精神与物质的品质。
因此，在会馆建设中，增加了许多高端消费人群的消费项目。
2）中端消费者：
中端消费者十分注重消费价格的低廉，还要满足虚荣心。
这种顾客都具有“精打细算的想法”。
在比较、推测中得出自己的消费及所消费的数额，因此对质量不过分苛求，要求达到“所值”即可。
3）喜欢新鲜的群体：
这部分的群体注重浴场内的变化或新的营销举措。
这类顾客以青年人为主，他们追求服务的新颖、别致，刺激而不过分在乎价格的高低。
4）关注健康群体：
这部分的消费者注重养生保健的项目，这种顾客希望通过保健理疗，放松放松筋骨同时做一些简单的运动等，达到养生，保健的目的。
对于其他服务项目他们不太在意。
回归自然，追求健康和放松身心是这类消费者的心理。
5）品牌追逐群体：
这部分人群非常注重企业信誉，适合自己在这里长期消费，以求得良好的心理感受。
人们在消费时，都希望能物超所值，清洁、完善、舒适、愉快的环境，、温馨周到的服务，都能给宾客一种以获得满意、愉快的心理感受。
2.该项目市场定位
本项目为天庆集团斥巨资打造的兰州市最大规模，最高档次，最具特色的生态温泉养生水疗会馆。
不管从规模上，装修的档次上以及内部的设施设备和服务品质上，都力求做到兰州市最好。
其定位为高档养生水疗会馆，同时兼顾中端消费人群。
七、项目筹建筹备步骤
为了避免不必要的投资和重复建设，以及不断返工等情况的发生，达到投入产出最优化，项目筹建筹备须遵循以下步骤。
1.项目投资立项
2.项目可行性研究与分析
3.投资预算与营业预测
4.项目总体规划和设计（项目管理公司与设计公司开始参予）
5.制定项目进度计划（管理公司负责）
6.项目土建（设计公司参与）
7.基础设备采购
8.土建工程验收
9.项目装修（设计公司参与）
10.成立筹备办公室，开展工作（管理公司入场）
11.VI系统设计
12.一期广告推广
13.基础设施及营业设备采购
14.装修工程验收
15.人员招聘和培训
16.项目软装饰
17.二期广告推广
18.软装工程验收
19.营业物品和家具、电器采购
20.试营业准备工作
21.所有设施设备最后一次试运行
22.三期广告推广，加大宣传力度，以求达到最大影响力
23.开业庆典活动，正式营业
以上所列为大体步骤，具体内容以及更详细的步骤计划需进一步进行规划。
八、项目重点打造特色区域
天庆国际生态温泉会馆要建成兰州首家七星级生态温泉水疗馆，其设计上必须独具特色，做到气势磅礴，不流于俗套。
要做到独一无二，并且能够吸引顾客，须从以下几个方面重点打造。
1.建筑外观
建筑外观也就是行业内俗称的门头，欧式风格在中国各大城市大浴场的运用层出不穷，本项目在外立面上也主张欧式风格，欧式建筑材料在今后经营过程中，具有保持周期长的优势，为了达到最佳效果，同时又不浪费资金，设计公司在土建时就必须介入，以便在土建过程中将模型造好。
2.接待大堂
接待大堂是客人进出会馆的必经之处，除了充分考虑管理的便利性与休闲性外，更需要给客人强力视觉冲击效果。
3.生态温泉区及游泳中心
这个区域以及项目是本会馆重点打造的区域之一，从地下一层直通地上三层，配合三部观光电梯，构造出一幅具有强烈视觉冲击感的画面。
生态温泉区利用假山、亭子以及仿岩石等材料营造野外温泉的效果。
同时配置游泳池，以及各种水疗设备，打造兰州市独一无二的水域乐园。
4.万国城SPA风情公馆
这里是上流社会的天堂，不出兰州，您便可享受异域风情，万国城顾名思义，这里可见到世界各国不同的建筑风格以及艺术特色，通过设计师精心设计，引进各国独特元素，让您如同步入异域天堂。
九、项目功能布局与规划
1.负一层
1）设备机房
2）仓储、库房
3）洗衣房
4）厨房
5）男宾区（一次更衣室，588个柜子，水区，助浴区，二次更衣区）
6）女宾区（一次更衣室，188个柜子，水区，助浴区，二次更衣区）
7）生态温泉区与游泳中心
2.一层
1）接待大厅
2）办公区（办公室、财务室）
3）商务咖啡吧
4）自助餐厅、餐包房、会员餐厅
5）演艺厅
6）休息大厅，无烟休息厅，超级影院，会员休息厅
7）公共娱乐区（乒乓球、台球、网吧、红酒雪茄吧）
8）美容美发区，女子幔缇SPA
3.二层
1）保健按摩房20间、VIP足疗房10间
2）标准双人间18间，标准单人大床房30间
3）健身房、瑜伽室
4.三层
1）万国城SPA风情公馆18间
2）总统套房2间
5.四层
员工宿舍区，公共洗漱区、公共淋浴区、公共卫生间
员工宿舍标准：
24平米，每间住8人，共计50间。
十、营业部门功能概述
1.男女沐浴SPA水疗区采用德国进口满溢式水循环设施，带来全新活水养生之道。
将奢华的经典装饰与自然天光融为一体，享受舒适洗浴的同时感受令人迷醉的自然气息，温馨的色彩，柔和的线条，在这个敞开的世界中，连细节处的光线都反复的捉摸与考量优雅的氛围充分感受到纯净水中的灵性与欢愉。
智者乐水，罗玛皇宫温泉水会养生的新境界！
2.保健理疗、足道按摩、经典餐食、海鲜自助让原本简单的饮食变成一种味觉享受，并上升到审美高度。
慢慢的享受这所有的色彩和美味。
电影厅它视觉超享受，临场感的震撼环绕音响，使人身如灵其竟。
多功能休息厅柔和的光线，柔软的沙发，在放松的时刻欣赏影视，无愧于平心养气的好心情。
3.五星级规格标准客房，万国风情SPA公馆，来自世界各国的经典家私唯我独尊。
4.运动健身区，舒适的获取健康所倡导的是一种自然，健康，积极，关注形象品位。
通过这一全新的健康生活方式，朔造出由内而外的美丽。
5.缦缇女子SPA是以香熏SPA纤体美容服务为主，由专业美容导师提供优质的面部保养护理、眼部护理、全身经络推油、颈部提升护理、美胸提升紧致、瘦身束型、火山石理疗、香拓草药球理疗、SPA全身水疗等服务项目。
十一、项目投资预算及营业预测分析
每一个项目，在进行投资建设之前，都需要进行投资预算，天庆国际生态温泉会馆是一个大型休闲洗浴项目，更应该进行精细的投资预算和分析，本建议书对该项目的预算以及营业预测做了以下初步的分析：
投资预算
设计
装修
基础设备
营业设备
营业物品
开办费
总投资
1800000
23000000
6200000
4700000
3300000
500000
39500000
电梯
中央空调
消防系统
锅炉
水电
弱电系统
总计
800000
2800000
含在装修中
电器电脑
家具
厨房设备
桑拿设备
洗衣设备
2000000
600000
布草
软装饰
服装
其他
400000
300000
预测收入
每天500人
单价
（元）
客流或
百分数
日收入
月收入
年收入
备注
浴资
88
500
44000
1320000
15840000
助浴
38
30%
5700
171000
2052000
木桶浴
108
10%
5400
162000
1944000
足道
25%
11000
330000
3960000
小项
20%
3800
114000
1368000
中式理疗
128
16000
480000
5760000
生态理疗
238
15%
17850
535500
6426000
芳香SPA
388
19400
582000
6984000
餐饮
5000
150000
标准房
168
50%
4032
120960
1451520
18间标间，30间大床房
万国房
888
80%
12787
383616
4603392
18间万国房
总统套房
8888
2间总统套房
零售商品
30
60%
7200
216000
2592000
总收入
152169
4565076
54780912
人均消费
304.3
营运成本分析
项目名称
数量
每日支出
每月支出
每年支出
水电气
10000
3600000
工资
18000
540000
6480000
技师提成
79150
45%
35618
1068525
12822300
管理费
2%
3043
91302
1095618
培训费
100000
易耗品
餐饮耗用
7000
210000
2520000
演艺费用
2500
75000
900000
招待费
1200000
广告费
其他费用
3000
90000
1080000
洗涤费、维修费等
税费
4%
6003
180102
2191236
营运成本支出总计
90164
2904928
34989155
投资回报概算
利润
总收入-营运成本
19791757
年投资回报率
50.11%
十二、结语
天庆国际生态温泉会馆依托天庆集团雄厚的实力，以及汲取2000米地下纯绿色，原生态天然温泉，以其独特的内部设计和装修，打造甘肃省首家七星级洗浴休闲温泉会馆。
其独特性，极大的优势必将引领兰州市，乃至整个西部地区休闲洗浴的新趋势。
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