大连龙湖国际生态城项目可行性研究报告.docx
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大连龙湖国际生态城项目可行性研究报告
中瑞大连龙湖国际生态城项目
可行性研究报告
第一章总论…………………………………………………1
1.1项目名称及承办单位………………………………………1
1.2编制依据、内容及范围……………………………………1
1.3报告内容概要………………………………………………2
1.4主要经济技术指标…………………………………………5
1.5结论建议……………………………………………………6
第二章项目背景及建设必要性……………………………7
2.1项目提出的背景……………………………………………7
2.2项目建设的必要性…………………………………………9
第三章市场预测与建设规模………………………………11
3.1产业现状分析………………………………………………11
3.2市场需求预测………………………………………………13
3.3建设规模与内容……………………………………………14
第四章厂址选择与建设条件………………………………16
4.1厂址选择…………………………………………………16
4.2建设条件…………………………………………………16
4.3厂址评价…………………………………………………18
第五章生产工艺技术方案…………………………………19
5.1技术工艺选择……………………………………………19
5.2设备选型…………………………………………………21
5.3原辅材料、燃料消耗与供应………………………………22
第六章总图运输与公用辅助工程…………………………24
6.1总图及运输………………………………………………24
6.2建筑设计…………………………………………………26
6.3公用工程…………………………………………………28
第七章节能…………………………………………………32
7.1设计依据及节能原则……………………………………32
7.2节能、节水措施……………………………………………32
7.3能源管理…………………………………………………33
第八章环境保护、安全卫生与消防………………………34
8.1环境保护…………………………………………………34
8.2劳动安全与工业卫生……………………………………36
8.3消防………………………………………………………37
第九章组织机构与人力资源配置…………………………38
9.1组织机构…………………………………………………38
9.2人力资源配置……………………………………………39
第十章项目管理与实施进度………………………………40
10.1项目管理…………………………………………………40
10.2建设阶段划分……………………………………………40
10.3建设进度计划……………………………………………41
第十一章项目招投标方案…………………………………42
11.1项目招标范围及招标组织形式…………………………42
11.2投标、开标、评标和中标程序…………………………42
11.3评标委员会的人员组成和资质要求……………………43
第十二章投资估算与资金筹措……………………………44
12.1估算范围及依据…………………………………………44
12.2总投资估算……………………………………………44
12.3资金筹措…………………………………………………45
第十三章财务分析与评价…………………………………46
13.1财务评价依据……………………………………………46
13.2销售收入、销售税金及附加估算………………………46
13.3总成本费用估算…………………………………………47
13.4财务效益分析……………………………………………48
13.5不确定性分析……………………………………………49
13.6财务评价结论……………………………………………49
第十四章结论与建议………………………………………50
14.1研究结论…………………………………………………50
14.2建议……………………………………………………50
一、项目概况
1.1生态城相关概念介绍
1.1.1生态城的定义：
生态城建成后将实现低碳、节能、环保及循环经济模式，建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现大连地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城。
1.1.2生态城的作用：
（1）经济蓬勃高效：
大力发展以循环经济和生态产业为主的生态经济，构筑以高新技术产业和现代服务业为主的产业结构。
经济发展速度与质量、能源消费弹性系数、综合实力国际竞争力等主要经济指标位居全市前列。
（2）生态环境健康：
环境治理、生态修复、节能减排、空气质量、水环境、人均绿化面积等指标位居全国前列。
（3）社会和谐进步：
提供良好的教育和充足的就业岗位，全面建立完善的社会保障体系、住房保障体系和公共服务体系，实现社会各群体的和谐、融合。
（4）文化传承弘扬：
保护物质文化遗产和非物质文化遗产，历史文化与现代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。
建设生态文明，推行绿色健康的生产方式、生活方式和消费方式。
（5）区域协调融合：
在黄渤海、东北区域和大连旅顺口区及大连高新园区层面，建立完善的区域协调机制，促进资源优化配置和环境共建，实现区域和谐发展。
生态城内将建成生态产业园区、生态宜居区、生态旅游区、国家级湿地公园、国家森林公园以及商业配套区。
产业园区包括“清洁再生能源产业”和“高科技农业园”两部分。
园区完全采用生态产业模式建设，引进生态型产业，解决区内所需物资及能源内循环使用需求，同时为区外市场提供技术领先、生态环保的节能产品，并提供相关服务。
园区除解决区内部分就业外，还能为区外提供就业岗位。
生态旅游区内将建成国家级湿地公园、国家森林公园、温泉渡假、生态农业采摘园、滑雪场、生态博物馆、高尔夫球场等旅游景点。
其中湿地是人类最重要的环境资本之一，也是自然界富有生物多样性和较高生产力的生态系统，与人类的生存、繁衍、发展息息相关，是人类最主要的生存环境之一，它不仅为人类的生产、生活提供多种资源，而且具有巨大的环境功能和效益，在抵御洪水、调节径流、蓄洪防旱、降解污染、调节气候、控制土壤侵蚀、促淤造陆、美化环境等方面有其它系统不可替代的作用，是国家生态安全的重要组成部分，是国家生态建设的重要任务。
据美国湿地生态系统学家E.Malthy报道，每平方米湿地平均每年生产9g蛋白质，是陆地生态系统平均值的3.5倍，有的湿地植物生产量比小麦地平均产量还高8倍。
但由于历史原因和人类对于湿地的认识不足，我国乃至全球对湿地环境过度开发造成了严重的破坏，保护和开发湿地具有很重要的公益意义。
1.2项目建设必要性研究
1.2.1建设生态城项目是顺应人类生活环境可持续发展的需要及建设“节约型社会和环境友好型”社会的需要。
根据国家发改委要求，深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放和自主创新，借鉴国际先进理念、方法和技术，积极应对全球气候变化，在社会主义市场经济条件下，立足特有环境资源约束条件，创新发展方式，探索经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约，“能复制、能实行、能推广”，符合生态文明的城市发展模式。
推进生态文明建设。
依据大连市政府、大连市发改委下发文件和旅顺口区第十六届人大三次会议上的政府工作报告精神及未来的旅顺口区要围绕西北部临港产业区、旅顺产业区、科技创新区、都市农业区、生态宜居区和自然保护区六大功能区，新建“五城一都”。
其中“五城”中的重中之重就是“生态之城”。
而生态城的建设及小孤山湿地的恢复和利用正是旅顺口区建设生态之城的重大手笔，是历史赋予旅顺口区的使命。
生态城系统生态平衡、保护区内湿地功能和湿地生物多样性、实现资源的可持续利用为基本出发点，坚持全面保护“生态优先、合理利用、持续发展”的方针。
全面加强城区湿地、山地、林地保护，维护城区生态系统的生态特性和基本功能，最大限度发挥生态城在改善城区生态环境、城市科学研究、科普教育和休闲游乐等方面所具有的生态环境效能。
发挥区内湿地在城市建设中的生态、经济和社会效益，有效的遏制城区建设中对生态资源的不合理利用现象，保证资源的可持续利用，实现人与自然的和谐发展。
通过打造专业化的生态城来真正实现大连旅顺国家5A级景区的价值提升，以湿地资源为依托，以山水、湖滨为背景，是自然环境与人文景观的完美结合，是集生态产业、生态旅游、休闲、度假生态宜居为一体的综合型绿色生态城区。
1.2.2建设“中瑞大连龙湖国际生态城”项目是平衡区域经济社会发展的需要。
旅顺口区是我国著名的风景名胜区、旅游度假胜地，拥有得天独厚的自然景观和深厚的人文底蕴，同时也是国家重要的自然资源湿地的分布区域。
建设“中瑞大连龙湖国际生态城”，可在加强旅顺口区生态资源的保护管理的基础上，维护生态平衡，营造优美舒适的人居环境，大力拉动旅顺经济发展，平衡区域经济。
1.2.3建设“中瑞大连龙湖国际生态城”项目是完善区域产业结构及旅游产品结构的需要。
大连市的产业结构中旅游项目所占比重极大，但具体类型主要为城市景观（广场，复古建筑、娱乐主题公园）、海洋旅游等，生态旅游项目还属于起步阶段。
开发本项目对于丰富大连旅游产品结构种类有着重要意义。
旅顺南路经济带主要以软件、生物制药、影视媒体制作等产业为主，旅游业相对匮乏。
本项目的建设填补了这一空缺，对完善区域产业结构，填补生活区域气氛空缺有着重要意义。
小结：
依据国家要求和大连市发展规划，经投资人考察，在促进环保事业及促进地区经济和社会发展的共同要求下，确定在旅顺口区建设“中瑞大连龙湖国际生态城”。
1.3项目设计
1.3.1项目选址
项目位于旅顺塔河湾区域，向北为大学城，向南与亿达蓝湾相接，向西为旅顺新城区、向东为高新园区，总面积13.73平方公里，其中居住区域5平方公里。
项目地貌呈现原生态自然地域，地域有山地、湿地、水库。
1.3.2建设内容
（1）生态产业园区
占地1平方公里，包含农业高科技观光园、清洁及再生能源产业、节能技术及产品研发中心、信息及相关技术研发中心等，区内同时建设公寓、医疗、商业、休闲等生活配套设施。
（2）生态宜居区
生态宜居住宅又称“健康住宅”，生态住宅不只是绿化。
从规划上看，生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。
在具体设计上，注重绿化布局的层次、风格与建筑物要相互辉映，注重不同植物各方面的相互补充。
在房屋的建造上，则要考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。
（3）生态旅游区
景区分南北二区，南区以休闲度假为主，北区以养生疗养为主。
按照“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用”原则进行景区的开发。
尊重与服从旅顺总体规划要求，突出小孤山山水特色、湿地的自然景观特色和乡韵民俗地域特色，使小孤山景区真正成为东北旅游的重要景区。
项目以发展旅游为契机，兼顾风景区的功能，满足人们休闲娱乐、观光度假的多方面的需求。
在切实保护、恢复湿地资源的基础上，充分发挥湿地风景资源的优势与潜力，合理开发利用，加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。
坚持规划的科学性与可行性相结合的原则，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益、社会效益与经济效益相统一，达到可持续地利用和开发景区资源。
（4）商业配套区：
为整个生态城商业配套。
内容包括达沃斯小镇、商业步行街、国家民政部“爱晚工程”。
健康项目将引入美国非常高端的、全球排名第二的“埃里克森养老社区”，简单的讲就是五星级的酒店加五星级的医院，将为中国中高端的老年人提供医疗、购物、交友、教育等一整套服务，“埃里克森养老社区”，把全球最先进的、最高端的养老运营的经验管理模式带到中国，让中国的老年人享受到全球一流的养老机构服务。
二、市场分析
2.1市场需求
2.1.1国外生态城发展
随着全球环境的不断恶化，世界各国对生态环境保护的呼声越来越高。
瑞士、瑞典、德国、英国等国家在生态城建设方面均已走在前列，在技术上日趋成熟、成本也逐渐趋向合理。
各国均在试图建立一种可复制模式，为生态城的推广奠定基础。
低碳环保型生态城作为一种全新的发展模式，其所倡导的低碳节能、循环经济、可持续发展理念，以及追求生态、经济和社会效益的综合均衡目标，已经为广大专家学者认同和推崇。
2.1.2我国生态城的发展
中国的生态城起步较晚，但发展速度较快。
目前在建的“中新天津生态城”、“曹妃店生态城”“北京门头沟中芬生态城”等项目均得到国家及地方政府的大力支持，并已在项目规划、指标体系建立、对外招商、引进先进技术等方面积累了大量经验。
尽管我国生态城开发建设发展过程中存在一些问题，但作为一种全新的发展模式，它是实现建设低碳节能、发展循环经济、促进经济可持续发展的一种全新的模式。
2.1.3本地需求分析
大连的地理位置和气候特点决定了，大连除了作为口岸注定成为经济与商业的前沿外，也是重要的生态型城市。
但大连市区内尚无生态城项目。
该项目的筹建刚好可以填补这一空白，不仅可以满足本地市场的需求，更能够满足外来人口在就业、居住、休闲旅游等方面的需求。
2.2项目建设的SWOT分析
2.2.1优势（Strenth）
该项目建设的优势主要体现在以下几个方面：
第一地理及气候优势。
大连是东北亚航运中心，是环渤海城市组团副中心，是东北区的门户；本案所处旅顺南路产业带更是门户中的门户，前沿中的前沿，无大型重工业，地理优势明显。
另外，大连属于海洋型气候，吸引了北方众省市乃至俄罗斯、日本、韩国等众多旅游者，且本项目就是围绕着“湿地”生态而兴建，在东北地区为数尚少，且品质极高，冬季结冰期短，湿地动物植物资源丰富（火炬松等代表性植物60余种，天鹅、丹顶鹤，白鹭等国家级保护鸟类40余种），拥有不可取代的天然的基础优势。
第二产业优势。
大连作为老东北工业基地，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。
2010年信息产业将成为大连市第一大支柱产业。
因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连正努力向旅游、贸易、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。
尤其是旅游行业2009年大连市旅游业实现平稳较快发展：
实现接待境外旅游者105万人次，同比增长10.5%；旅游创汇7.2亿美元，同比增长10.5%；接待国内游客3300万人次，同比增长10%；旅游总收入460亿元，同比增长15%。
本项目所处大连旅顺南路产业带的中心位置，一带包纳七园，同时又有生物制药业，电子视听业，先进制造业作为产业补充和依托（区内共有企业2900多家，其中外资企业860多家，高新技术企业2000多家，“世界500强”投资企业57家，其中16家设立了区域总部，建立了博士后工作站12个，研发中心和工程技术中心95个，生物医药、动漫游、光电技术、集成电路等公共技术平台4个，拥有专利2500多项），区域地理产业优势基础非常雄厚。
第三人口优势。
高新园区辖区人口约20万人，其中户籍人口约9万人，寄住人口、流动人口约11万人。
大连高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列：
目前高新园区共有人才16万人，大学以上学历9.8万人。
拥有硕士5000多人、博士近千名。
概括的讲，区内人口综合素质高，利于创建高品位社区，受众广。
第四政策优势。
大连旅顺南路产业带未来规划，到2013年，软件和服务外包企业达到2000家，万人企业达到5家以上，5000人企业达到10家以上，1000人企业达到50家以上，从业人员达到20万人以上，产业综合成熟度和出口量及竞争力成为“中国第一”；到2018年，软件和服务外包从业人员达到40万人，成为与硅谷、班加罗尔、都柏林齐名的全球软件和服务外包产业发展集中区，成为世界一流的软件和服务外包基地，使大连成为全球软件和服务外包新领军城市，实现世界第一的奋斗目标。
小结：
◆旅顺南路高新技术产业格局清晰，且产业年发展速度超过20%。
◆旅顺南路规划为自然生态、人文、科技融合的高新技术产业带。
◆旅顺南路人口为高知人群，年龄以25-35岁为主，是新一代的知识领袖，区域工作人口达到20万人。
◆旅顺南路企业以中小成长型公司2000多家，同时有世界五百强企业46家，为软件行业、生物研发、电子信息类无污染绿色行业。
◆项目应整合生态、人文、科技、旅游、经济资源，达到旅顺南路系统性推动，使得房地产项目发展跟进产业升级，与产业发展形成良性互动关系。
2.2.2劣势（Weakness）
相对于国内其他生态城，尚未形成品牌效应，对外知名度不高；虽然提出以生态湿地资源为核心，但该主题缺乏实践经验的支撑，不过此点可在结合自我实际的基础上借鉴其他生态城的成功运作经验进行弥补；在生态城建设所需的先进技术目前在国内尚不全面，需从国外引进，可通过与国外先进技术持有人合作的方式引进；旅游基础设施和管理服务设施及制度目前仍处空白，需要大量进行填补。
2.2.3机遇（Opportunity）
生态城是世界产业是一种全新的、可持续的发展模式。
在城市化、工业化速度日益加快，人们物质生活水平日益提高的同时，其生活环境质量却面临下降的趋势，而生态城是满足广大居住者回归自然、享受自然这一需求的一种最佳方式。
因此，就未来市场而言，生态城占据极大的优势。
大连市及旅顺口区对区域生态城的高度重视和支持为生态城的建立提供了强大的政策保障。
另外，旅顺口区十二五规划已为本项目的开展给予了大力的支持，本项目的建设对全旅顺口乃至整个大连各个产业包括对生态旅游业都将产生重大影响，将为旅游区发展提供良好的宏观环境，如景区在资金、人才、政策等各方面都可在一定程度上借“两型”社会之东风。
2.2.4挑战（Threat）
市场竞争大，国内、省内及周边省市同类型生态项目较多，均已启动开发，且已形成一定规模。
例如“中新天津生态城”占地30平方公里、“曹妃店生态城”、“北京门头沟中芬生态城”等项目，规划已完成，并建立了展馆，招商工作已开始。
生态城的发展有赖于经济社会的持续快速发展和人们环境保护意识的提高，但从现状看，我国的生态城的发展尚处于初期阶段，发展水平不高，在经济社会转型期，各个利益团体为眼前利益而忽视经济的可持续发展，导致经济效益、环境效益和社会效益的无法协调，进而导致环境污染及生态破坏现象较严重。
2.3本项目地块分析
2.3.1基本状态
本项目东至高新技术产业园区、河口国际软件园、黄泥川天地软件园；南至旅顺大学城、塔河湾浴场；西至旅顺水师营行政区；北至旅顺中路。
项目所在地面积约13.73平方公里，项目地貌呈现原生态自然地域，地域有山地、林地、湿地、水库。
由于长期以来人们对湿地生态价值认识不足，加上保护管理能力薄弱，龙头镇现状是自然湿地面积急剧减少，生态功能逐步退化，亟需进行抢救性保护。
2.3.2气候条件
地处北半球暖温带，气候温和，四季分明，暖湿同季，日照丰富，季风盛行，属暖温带半湿润大陆性季风气候。
年、月平均日温差大都在10℃以下，夏无酷暑，冬无严寒。
气温：
夏季平均气温22～23℃，冬季平均气温在零下2.7～5.9℃之间，春秋两季气温分别为8.4～9.5℃和11.0～13.5℃。
全年最热月是8月份，月平均气温为23.6～24.5℃，是同纬度地区最凉爽的区域之一。
极端最高气温大连市区为35.3℃。
全年最冷月是1月份，月平均气温为零下8.1～4.5℃，冻土深度700毫米。
降水：
年平均降水日数70～90天，年平均降水量在590～800毫米之间。
2.3.3交通条件
本项目-旅顺水师营交通系统主要依靠郭水路。
本项目-旅顺老城区交通系统主要有“郭水路-水师营-旅顺公交8、9、10路”及“旅顺-塔河湾-老城区”；
本项目-旅顺开发区交通系统主要有“郭水路-水师营-旅顺开发区”及“轻轨8号线（规划中）”
本项目距离大连主城区30公里、距离大连国际机场30公里、距离旅顺新港约20公里,距离旅顺城区2公里，距旅顺新城区1公里。
路况良好，交通便利。
2.3.4项目配套
学校：
水师营中心小学、62中学、塔河湾大学城；医院：
旅顺第二医院、大连医科大学附属医院、大连医科大学龙头分院；超市：
水师营超市、旅顺大商新玛特；市场：
水师营市场、小商品交易大集；公交：
旅顺-站北广场、轻轨（规划中）；度假配套：
塔河湾浴场、湾山高尔夫、小孤山水库垂钓、英歌石国家级植物园。
2.3.5项目产业依托
本项目地处北至旅顺南路一带七园、西至旅顺新城区行政中心、西南至旅顺老城区商贸中心、东南至旅顺塔河大学城、东至凌水大学城的环保之中。
受众类型广泛，有着潜在巨大的商机。
2.4项目地房地产市场分析
2.4.1市场供应：
现有项目如下：
软景e居12万平方米；万奕学院派2.8万平方米；大连天地354万平方米；亿达蓝湾5万平方米；中瀛臻堡4万平方米；龙王塘1号26万平方米；中拥蓝天下33万平方米；荷塘悦色2万平方米；翠岫联芳3.5万平方米。
总计440万平方米。
2.4.2未来供应预测
旅顺南路60万平方米；河口72万平方米；七贤岭31万平方米；庙岭62万平方米，合计约225万平方米。
2.4.3典型项目分析
2.4.3.1亿达蓝湾
蓝湾一期占地面积35万平方米，一期建筑面积约20万平方米，容积率为0.68，绿化率高达65%。
注重保留地块的原生风貌，大面积的湖泊水系、对周边秀色山峦的借景、多重景观体系等体现了景观设计的舒适性、均好性。
一期项目为两种产品形态，一是在项目规划用地南部的178栋亲水小独栋，第二种是在项目规划用地北侧的四栋精装修酒店式公寓。
公寓价格：
不含精装修费9000元/平。
2.4.3.2翠岫联芳
翠岫联芳项目直面小孤山水库，东依天然连绵山脉，东南面朝浪漫塔河湾浴场，天赋灵犀的自然景观在以风景秀美著称的旅顺地区堪称绝版。
总建筑面积35000平。
40平—90平多样户型设计。
14洞湾山高尔夫、大学城周边完善生活配套与教育配套一一缔造离尘不离城的成熟居住生活。
价格：
均价4200元/平，最高价5100。
2.4.3.3中瀛臻堡
中瀛臻堡项目分期开发，首期面积约7万平米，多层、小高层、高层建筑错落分布，西班牙风情园林景观。
产品面积为82-130平米。
两湾景观，独具魅力。
御山，亲海，与海保持500米的美学距离。
隐形梁柱设计，下沉式卫生间设计，诠释空间价值。
地热采暖，分户计量，室温可调。
高得房率，所有户型均在80%以上，更超值，中瀛臻堡性价比更高。
均价7000，最低价6580
2.4.3.4龙王塘壹号
龙王塘壹号西北侧紧临风景秀丽的山脉，东侧及南侧均是辽阔的黄海海域，是旅顺南路仅有的“环绕式-------山海景观地块”空气负氧离子含量极高。
2010年2月2日龙王塘1号一期已售罄，二期预计五月份开盘。
2.4.3.5大连天地
“大连天地”占地240万平，建筑面积350万平，分13年投资开发建设。
“大连天地”黄泥川版块以软件园的产业办公为核心，是一个可持续发展的乐活领地，供知识产业人群专享的绿色工作生活空间，“大连天地”河口湾版块则打造为国际级时尚都会，张扬大连的山水文化时尚美，凭籍瑞安集团对国际级时尚生活脉搏的独有把握。
将会分六阶段发展，整个综合项目包括软件园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐及绿化设施，及其他公共娱乐设施等。
该项目目前处于待售阶段。
2.4.4旅顺购房人群分析
2007年旅顺市场以中短期炒卖投资客为主，而08年之后旅顺主要的成交来至于大连的工作迁
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