城市外围综合体模式之居住新区商业成功案例研究.pdf

城市外围综合体模式之居住新区商业成功案例研究.pdf

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11.项目发展路径研究a.上海外围区域发展的启示：

闵行区居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究背景：

闵行区的人口仅次于浦东，为上海人口第2大的区。

也是上海外围区县中城市化最早、最快的区，是上海第一个重点建设的人口疏散区。

问题：

住宅快速增长，由2000的987万平米增长至2008年的5602万平米。

商业、办公物业远远落后于住宅发展和人口导入。

十年间，商业、办公的建筑面积基本保持在住宅面积的3%左右。

人均商业面积不足1平米。

2008年，全区常驻人口大幅下降约9万人。

措施：

2009年区内大规模拆迁改造，住宅面积下降约1300万平米。

同时，商业面积增加100万平米，办公面积增加180万平米。

商业、办公占住宅的比例大幅提升，人均商业面积达到1.5平米。

从上海闵行区得出，公建不足将导致人口流失1701831891811820.60.80.80.81.500.511.522.533.516017018019020020052006200720082009上海闵行区常住人口与人均商业面积常住人口人均商业面积1701831891811820.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16016517017518018519019520052006200720082009上海闵行区常住人口与商业、办公面积比例常住人口商业比例办公比例21.项目发展路径研究a.上海外围区域发展的启示：

宝山区居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究从上海宝山区得出，产业与居住的转变带来办公与商业的变化背景：

宝山区是上海外围区县中面积最小的，也是上海较早城市化的区县。

工业、制造业等第二产业长期以来在宝山区占有重要地位。

但随着宝钢外迁，区域开始注重居住功能。

问题:

作为工业区，原有人口基础好。

2000年户籍人口81万，住宅面积1858万平米。

商业面积略显不足，且发展缓慢，人均商业面积保持在1.5平米。

近年来人口增长缓慢，随着制造业外迁，2009年人口出现下降。

办公物业下降110万平米。

措施：

随着区域功能有产业转向居住，商业面积集中供应。

2009年商业面积增加200万平米，占住宅面积的比例提升至6%。

13113213314113711.41.511.5300.511.522.533.512513013514014520052006200720082009上海宝山区常住人口与人均商业面积常住人口人均商业面积1311321331411370.00%2.00%4.00%6.00%8.00%12513013514014520052006200720082009上海宝山区常住人口与商业、办公面积比例常住人口商业比例31.项目发展路径研究a.上海外围区域发展的启示：

松江区居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究从上海松江区得出，合理的比、协调的发展使松江的人口稳步提升背景松江区在外围区县中面积较大，人口适中。

除工业外，教育产业是松江区最大的特点。

2009年全区学校面积308万平米，相当于闵行、宝山区的2倍。

借鉴点：

商业面积始终比较充足，十年间商业面积占住宅面积的比例都在8%以上，近5年商业面积比例保持在10%左右。

人均商业在2.5平米以上，2009年达到3.0平米。

产业不是松江区的主要方向，因此松江的办公物业比例不高，约占住宅的4%。

这一水平高于闵行，低于宝山，处于较为合理水平。

办公、商业的发展与住宅发展十分协调，其比例十年来基本稳定。

合理的比例、协调的发展使松江的人口稳步提升。

8895981071180.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%05010015020052006200720082009上海松江区常住人口与商业、办公面积比例常住人口商业比例8895981071182.72.72.82.7300.511.522.533.505010015020052006200720082009上海松江区常住人口与人均商业面积常住人口人均商业面积41.项目发展路径研究b.上海外围区域发展的启示居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究商业与居住商业与居住办公与产业办公与产业协调发展协调发展办公、商业的配置要与区域功能相适应，并随着功能的转变而调整；办公与产业密切相关，办公既可以带来人，也可以带走人，办公面积既可以增加，也会减少；商业与居住密切相关，商业既可以留住人，也可以更好的带来人，商业、办公的发展都应当与居住发展相协调51.项目发展路径研究c.城市外围综合体发展现状居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究7%43%21%29%容积率分布区间2以下2-33-4从规模上看，由于各项目间的定位和功能配比差异较小，因此项目间的体量相差不大，集中在20-50万平方米之间；从档次上看，档次介于中高档至高档之间，整体以中高档为主；容积率在2-4之间的综合体项目占比72%，整体开发强度属于中等强度；城市外围城市综合体单体规模大，中等开发强度182246465525272939520102030405060曹路宝龙城市罗斯福广场龙湖长楹天街绿地中央广场通州万达广场海印又一城绿地中心宝山万达广场白云万达广场中信泰富又一城城市外围综合体规模（）城市内环至外环间城市外环以外高端中高端61.项目发展路径研究c.城市外围综合体发展现状居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究城市项目名称区位入市时间建筑面积（）北京通州万达广场五环至六环2013550,000绿地中央广场五环至六环2012458,000罗斯福广场五环至六环2013216,000龙湖长楹天街六环以外2013460,000上海宝山万达广场中外环之间2011295,000曹路宝龙城市广场外环以外2013180,000中信泰富又一城外环以外2010520,000广州白云万达广场外环以外2011392,000海印又一城外环以外2012251,000绿地中心外环以外2012270,000新城核心区综合体的功能定位以完善区域功能为主，因此项目的功能配置均较为完备。

商业、住宅和公寓是占比最多的功能，同时由于区域已具备一定的能级，办公需求较大，办公物业也占到一定比例。

但新城核心区的商旅活动通常较少，且开发酒店物业资金压力较大，回收周期长，因此酒店物业的配置普遍被弱化或取消。

城市外围城市综合体大而全，功能复合性高71.项目发展路径研究c.城市外围综合体发展现状居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究居住,32%商业,40%办公,25%酒店,3%酒店客群：

少量来此区域的商务差旅人群极少量来此区域的旅游人群居住客群：

新城区域居民中的首次购房者部分来自主城区外溢人口的承接部分投资客办公客群：

入住企业以中小型企业为主办公人群年龄多在20-40岁之间，收入在4000-6000元居住客群：

全年龄大众消费为主，辐射居住或工作在周边区域的全年龄客群部分在项目物业中居住和办公的人群也是商业的客群基础位于新城核心区综合体商业的辐射能力通常局限于新城区内部，来自主城区的客群数量十分有限8城市外围城市综合体中，采用分期开发策略，选择商业搭配居住或办公物业启动开发，完善区域配套功能，通过商业树立形象，通过销售居住或办公物业快速回现，供给商业并实现后续开发1.项目发展路径研究d.城市外围综合体开发特点居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究项目/建筑面积（万）启动阶段后续开发阶段备注北京通州万达广场/55商业-居住-办公物业酒店-办公物业住宅和写字楼连续分期开盘广场白云万达广场/39.2商业居住-办公-酒店-上海宝山万达广场/29.5商业-办公居住-办公写字楼分期开盘，后续引入SOHO公寓广州绿地中心/27商业-办公商业-居住-办公商铺和写字楼分期开盘北京绿中央广场/45.8商业-居住居住-办公住宅分期开盘，后续引入酒店式公寓上海曹路宝龙广场/18商业居住-办公-酒店-北京龙湖长橙天街/46商业-居住-办公居住-办公住宅、公寓穿插销售，写字楼连续分期开盘上海中信泰富又一城/52商业-居住居住-办公-酒店住宅、公寓穿插销售，写字楼连续分期开盘北京罗斯福广场/21.6居住-办公商业-广州海印又一城/25.1商业商业-居住-办公-酒店商业扩建升级91.项目发展路径研究e.城市外围综合体运营模式居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究开发商项目名称自持物业销售物业万达北京通州万达广场购物中心商业街+住宅+写字楼广州白云万达广场购物中心+酒店商业街+住宅+写字楼上海宝山万达广场购物中心商业街+公寓+写字楼绿地广州绿地中心购物中心商铺+公寓+写字楼北京绿地中央广场购物中心+酒店式公寓商铺+住宅+写字楼宝龙上海曹路宝龙城市广场购物中心+酒店商铺+住宅+写字楼龙湖北京龙湖长楹天街购物中心商铺+住宅+公寓+写字楼其他上海中信泰富又一城购物中心+酒店住宅+公寓+写字楼北京罗斯福广场购物中心商铺+住宅+写字楼广州海印又一城购物中心+酒店式公寓+酒店写字楼小结购物中心+酒店自持为主，其他类型物业销售为主自持91%销售9%商业物业租售比例自持35%销售65%整体物业租售比例城市外围城市综合体中通过自持商业保证项目整体形象，购物中心自持、其他物业销售或成为新城核心区综合体的发展趋势之一从运营模式上看，所有开发商均选择购物中心作为自持物业，并选择性地出售一定面积的商铺或商业街回笼资金，这说明了开发商对其项目的负责态度，项目整体的运营状况和形象也得到了保证。

办公和居住等类型物业则全部作为销售，回笼资金。

101.项目发展路径研究e.城市外围综合体运营模式居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究34%30%15%13%8%业态分布（以罗斯福广场为例）服务零售餐饮休闲娱乐生活类零售儿童类新城核心区商业的早期模式顶层餐饮、影院、休闲娱乐、儿童、生活家居中间楼层服装配饰首层服装配饰、美容日化地下层超市新城核心区商业的发展趋势顶层餐饮、影院、休闲娱乐、儿童、生活家居中间楼层服装配饰、餐饮、休闲娱乐首层服装配饰、美容日化、餐饮地下层超市、餐饮加强体验类业态削弱服装零售类业态新城核心区综合体以北京通州罗斯福广场为例，从业态上看，体验类业态占比超过零售类业态，其中餐饮业态比重显著较高，达到30%。

具体比例零售：

餐饮：

休闲娱乐为47%：

30%：

15%。

近期开业的新城核心区综合体的商业在体验性和目的性业态上比重逐步增强，并削弱了服饰零售类业态占比，两者之比接近了1:

1。

城市外围城市综合体商业更加重视体验性业态的增加111.项目发展路径研究f.项目适宜的发展路径居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究1.满足功能复合性：

从城市外围区域发展路径来看，办公、商业的发展与居住协调发展，保证合理的比例、能够促使人口稳步提升；从城市外围综合体现状来看，商业、居住及办公的结合是主导模式，项目规模大、功能复合性高。

2.满足功能协调性：

商业承担配套功能首期入市，后期需要居住及办公的滚动入市，以保证项目自身的功能循环。

3.保证整体品质性：

保证部分自持商业，以控制项目整体品质。

商业业态注重体验性娱乐性。

项目从功能上需要商业、居住、办公三种物业形式，既要符合市场趋势，又要满足自身平衡，因此首先要明确各物业所面临的市场环境