新调控政策对成都市住房市场的影响Word下载.doc
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F282文献标识码：
A
引言
当前，购买房屋已成为广大居民投资消费的重要选择方式，而住房价格从未像现在这样吸引人们的眼球。
随着近年来我国经济持续强劲的增长，房地产热席卷全国。
再加上人均收入水平稳步提高，居民住房购买力提升，由此而带来的是房价的快速上涨。
然而目前房地产价格的上涨幅度要远远高于当前经济和居民可支配收入的增长速度。
特别是北京、上海、广州等一线城市，高企的房价导致房地产市场泡沫不断增大，住房市场面临的形势异常严峻。
面对当前形势，中央政府高度重视，于2011年初相继出台了一系列严厉的地产政策。
据国家统计局2011年上半年统计数据显示，2011年上半年，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，持平的城市有11个，同比涨幅在5%以内的城市有36个。
面对地产新政的出台，一些学者认为，在政策影响下，市场各方的心态会出现巨大改变，市场需求将降至冰点，房价下跌将是必然。
还有一部分学者认为，2011年房价会被抑制住。
但在流动性充裕的大环境下，房价长久下调的可能性不大。
作为中国西部经济实力最强的特大型城市，西南地区的“三中心，两枢纽”，成都的房地产市场状况对四川省、整个西南地区，甚至更广阔的区域，都具有不同程度的影响。
越来越多的目光关注成都楼市，对成都住房市场形势的看法也是众说纷纭。
但由于自身出发点和利益的不同，并没有形成一个客观全面的观点。
为此笔者试图全面分析地产新政对成都住房市场的影响，并在此基础上提出平抑房价的政策建议，为市场分析和地方政府的政策制定提供参考。
1地产新政的背景阐述
2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价年度涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉地产政策正式出台。
2011年1月26日，国务院出台了房地产调控1号文件，即“新国八条”，正式拉开了新一轮地产调控的序幕。
“新国八条”的主要内容包括：
（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；
（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；
（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
在2011年2月15日，成都市房管局联合国土局、财政局等5大部门联合发布了“新国八条”成都细则，进一步贯彻落实国务院关于做好房地产调控的工作要求。
地产新政的出台基本奠定了房地产调控的主方向，即实行信贷税费政策打击市场投机，推动保障房建设释放市场刚性需求，引导房价平稳回调，加强居民基本住房保障。
此次出台的地产新政是在总结吸取历次房地产调控政策经验教训的基础上制定的，其具有的鲜明特点如下：
第一，加大调控政策的执行力度。
新出台的地产新政合理明确房价控制目标，稳定预期，表明了调控从通过行政手段调控房地产转为直接调控房价。
其对地方政府和金融机构的问责制的规定，实现了前一次调控政策的升级，从行政命令上保证政策的有力执行和落实。
第二，首次将房价调控目标化，让公众享有监督权。
由于各地的情况千差万别，很难确定住房的合理价位。
中央要求地方政府自行制定目标并且公之于众，这无疑是给出了政策效果的量化参考，让公众享有监督权，提高公众对楼市的信心，同时又给地方政府带来空前的压力，切实做到政策实施的公平、公开、公正，督促其有效控制地方房价。
第三，合理引导住房需求。
此次地产新政在对当前房地产形势进行充分了解的基础上，重点放在加强对住房需求的管理上，通过执行住房限购措施，直指炒房投机行为，从抑制需求的角度控制房价。
但同时，政策调控有从原来的投资型需求扩大至抑制改善型需求的趋向。
2成都市住房市场的现状
2.1成都市住房市场需求现状
2.1.1居民收支水平
经济的快速增长直接带来的是居民收入水平的提高｡而居民收入水平的提高又增强了居民的购房能力，使得购房需求得到释放[1]｡在居民消费性支出方面，从2006年到2010年，成都市城市居民人均消费性支出较快增长，居住性消费支出同样呈现增长的态势如图1。
图1:
2006~2010年成都市城市居民人均消费性支出情况
（数据来源:
历年《成都统计年鉴》）
从图中可看出，在居民消费性支出不断增长的情况下，居住性支出增长趋势却不明显，这说明了居民消费结构还处于较低水平，居民在住房消费方面还有较大的上升空间｡
2.1.2市区人口变化
成都作为西南特大中心城市，在吸纳周边流动人口方面起着重要的作用｡参照近几年成都统计年鉴数据可以得出，从2006年到2010年，成都市主城区人口数量从482万人增加到590万人，增加了108万人，年平均增长10.8万人｡按照成都市人口增长速度，假设增长人口均以商品住房解决住房问题，以2010年成都市人均居住建筑面积36.58平方米计算，则成都市仅市区每年因人口增长而形成的商品住房需求为239.59万平方米，由此可见成都的潜在住房需求之大｡
2.1.3城市拆迁改造
2005年开始，成都按照城市总体规划，逐步地进行市区“危旧房屋”的拆迁工作｡拆迁量已达到410万平方米，是过去11年成都房屋拆迁的总和，11.4万户､30多万居民需要搬出旧居，搬入新居｡被拆迁居民的住宅面积从拆迁前的人均10平方米提高到25平方米，户均面积从拆迁前的25平方米提高到65平方米｡城市的拆迁改造，使城市面貌发生巨大的变化的同时，也产生了大量的住房需求｡[2]
2.2成都市住房市场供应现状
2.2.1成都市房地产开发投资情况
从2005年起，成都房地产市场呈现出建筑规模扩大､开发资金充足､空置面积逐步减少的特点｡据2010年成都房地产年度报告数据显示，全年房地产投资总额为1278.34亿元，占固定资产总投资的30%，较2009年的945.14亿元同期增长了35.3%，较2006年的613.64亿元增长了108.3%｡在房地产投资中，住宅､商业营业､办公楼､其他用房的投资量都呈现每年逐步递增的态势｡从房地产投资结构来看，住宅仍然是龙头。
2.2.2成都市房地产供销情况
随着近几年购房需求的不断高涨，成都住房的供应量也在波动中保持着强劲的态势｡下图2为2007年~2010年成都市主城区住宅供销情况走势图。
图2:
2007年~2010年成都市主城区住宅供销情况走势图
（数据来源:
搜房网数据监控中心）
虽然经受了08年汶川大地震和金融危机的双重打击，但09年起成都住宅的供应量一路上涨，市场持续升温｡到了2010年，供应量增长幅度达到了18.57%｡从住宅销售情况看，2009年达到了近三年的最高点｡到2010年，成都市主城区总供应商品房住宅1039.63万平方米，成交831.89万平方米｡在住宅存量方面，2010年成都住宅存量保持持续的上升趋势，尽管在2010年二次调控后，市场观望情绪较重，造成了短时间的低迷，但很快就又恢复活力，供应量持续增加｡
2.3当前成都住房市场的特点
2.3.1土地价格不断上升，住房成本居高不下[3]
由于我国住房用地资源供应有限，使得各地开发企业对土地资源的需求异常激烈。
加之近年来房地产业丰厚的投资收益，吸引了更多的社会资金投入房地产业。
要建房就需要土地，从而导致土地价格一路飙升。
截至2010年，成都市主城区的平均土地楼面地价已经达到3716元/平米，较2009年涨幅高达81.27%｡地价的上升带动了周边房价的快速上涨，从而不断推高整个市场的房价水平｡
2.3.2住房供求总量失衡，供给结构不合理
据统计，2010年成都主城区成交住宅面积约830万平方米，明显小于住宅建筑面积，这足以说明成都主城区住房供给明显不足，供求缺口较大，供求总量失衡加剧｡与此同时成都住房供给结构的不合理，使得供求矛盾突出｡2010年的商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低，非住宅､高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长｡另外，经济适用房开发投资又出现负增长[4]｡由此可见，成都住房供应结构存在着不合理，从而扭曲了住房需求，抬高了整体住房的平均价格｡
2.3.3住房投资和投机性需求过快增长
作为投资增值潜力最大城市之一的成都，由于近几年房地产的迅猛发展，再加上成都市容市貌改造等利好因素影响，成都市区的楼盘成为了投资客炒作的对象之一｡过多的炒家入市，对成都房地产价格的上涨起到了推波助澜的作用，部分地区的过度投机直接推动了房价的飙升｡
3地产新政实施对成都住房市场的影响
此次房地产新政以挤出投资需求，缓和供求矛盾，进而调整房价为目的，与前几次的调控政策相比更为严厉，更富有针对性[5]｡笔者认为它的实施会从多个方面对成都住房市场供求产生重大影响｡
（1）非刚性住房需求得到有力抑制，挤出住房市场的水分｡
新调控政策使用“限购”与“限外”并行的方式，对当地户籍居民家庭限购第三套及以上住房;
对非本地户籍居民家庭（能够提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明）限购第二套及以上住房;
对非本地居民家庭（无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明）限制购房｡根据成都房管局数据显示，大成都以外户籍居民非首次购房比例约为15%，大成都范围内购房次数在两次以上（不含两次）的居民占比约为15%｡此外，二套房贷首付比例提升至六成，使得消费者购房信贷进一步被收紧｡投机炒房者的利润空间被大幅压缩，沉重打击炒房投机行为，迫使投机者撤出房地产市场｡而拥有改善型住房需求的居民在决定购房行为会更趋谨慎，或推迟购房计划，或取消购房计划｡这就意味着，成都住房市场将有至少30%的潜在购房者被挤出，从而有效消减非刚性住房需求，使投资和投机性需求回归理性｡[6]
（2）加强住房用地供应管理，影响住房价格。
新调控政策对保障性住房供地与中小户型商品房供地分别有所强调，一方面要求“单列”保障房供地;
另一方面就保障房供地不得挤占商品房供地指标做出预警，要求地方商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，即对商品房用地供应总量做出了下限限制，强调加大土地的供应[7]｡就成都市场而言，这意味着2011年商品住房用地供应不得低于2009年与2010年的平均值9470.5亩｡除提高住房用地供应量外，“新国八条“还对加强土地市场准入资格和资金来源的审查等方面进行了严格要求，意在从地价交易管理方面影响住房成本，进而影响房价。
而从其实施效果来看，受“新国八条”的影响，最近成都一些区域住宅用地推出量大幅增加，价格却没有明显回落。
笔者认为此政策还没有有效控制房价的原因有：
（1）新政出台后，一些地产商的目标从市区转到了郊县，导致市区的房产供应量减少，价格不减反增，同时影响了郊县住房价格，价格会有所上升；
（2）控制地价并不能控制房价。
地产开发商会根据自己预计到的某建筑住房存在市场的价格，来对拍卖土地出价，因而并不能有效抑制房价。
（3）住房保障范围扩大，住房市场开始结构化调整｡
新调控政策的另一个重要方面则是加大保障性住房的供给｡2011年，成都市通过新建以及采购､改建､租赁､配建等方式，建设保障性住房和棚户区改造6.4万套､400万平方米｡其中中心城区建设廉租住房7055套､建筑面积约35.3万平方米，面向社会公开发售的经济适用住房2900套､建筑面积约17.4万平方米，公共租赁住房4720套､建筑面积约28.3万平方米，限价商品住房9000套，建筑面积约77万平方米｡保障性住房供给的大幅度增加，促使住房供应结构开始了深化调整｡低价商品房､经济适用房和廉租房的最低供应比例在住房开发中所占的最低比例得以提高，这既满足了普通居民的住房需求，大大减缓了中低收入家庭面对房价过快上涨的恐慌心理，同时也减轻了住房市场的压力，有效刺激房价进入调整阶段，保证了房地产市场的长久健康运行｡
（4）行政力量的介入使房价涨幅能在短期内得以控制｡
随着成都限购令的出台，大批购房者置业资格被剥夺，市场需求被抑制，市场很快做出了反应｡据成都住房统计数据监控中心统计，随着一房一价､央行持续6次加息等调控政策的加码，2011年6月成都房价环比5月直降243元/平方米，到年底跌破9000到达8899元/平方米｡从2011年年初的量价齐涨，到限购初期的量跌价滞，再到年尾时的量滞价跌，地方政府通过遏制市场需求，严格控制银行房贷等行政调节手段，在短期内有效控制了住房价格上涨幅度，并且试图结合市场的自身调节，将房价增幅回归与GDP同步､与近几年平均水平同步的合理增幅范围｡但其长期影响效用仍有待观察。
（5）可能导致住房租赁价格的上涨。
租赁市场的提供者都是一些进行房地产投资的人，而新政的出台对所有的投资性的住房的需求进行了打击，故无疑会使租房市场的供给量减少。
另一方面，新政给购房者设置了一定的门槛，使得部分购房者在短期内没法购入房屋，因而其不得不转向租赁市场，据估计，由售转租的人数占租赁住房人数的5%以上。
这就大大增加了住房市场的需求量。
这样一减一增，就有可能拉高住房市场的租赁价格。
（6）市场秩序得到规范，有利于创造价格合理形成的环境。
新调控政策对开发商的购地和融资监管力度显著增强，开发商进入市场的门槛进一步提高｡在此影响下，拥有更多资金渠道的大型房地产开发企业在土地获取方面将拥有更多优势｡对于开发企业而言，完成2011年全年任务将成为挑战，市场竞争将成为品牌､产品及资金等方面全面比拼，市场竞争加剧，行业整合加速｡这对更好地规范房地产交易秩序，防止开发商蓄意抬高房价，创造有利于房价合理形成的市场环境具有长远的积极影响｡[8]
4进一步完善调控政策的建议
此轮房地产调控不可置疑地直接影响到了成都住房市场的供给和需求，造成短期内供求形势的变化，对挤压房地产泡沫起到了非常重要的作用。
但如果政策调整或执行不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。
为了进一步完善房地产市场调控政策，让行政力量发挥出最大作用，笔者提出以下四点建议[9]：
（1）进一步完善需求方面的调控政策，注意保护自住型的消费需求｡
要在明确住房是居住品的基础上，制定以满足自住型需求为主，同时抑制投资投机性需求的长效机制，使住房市场真正成为服务于自住型需求的市场。
在具体的政策设计上，可以对目前出台的限购政策进行总体评估基础上，将鼓励自住型需求、抑制投资投机性需求的调控政策进一步完善，使限购政策既能够切实抑制投机投资性需求，又不影响正常的首次购房和改善型需求。
（2）根据人口和结构变化情况，进一步完善住房用地供应的市场化体系｡
住房从根本上是要满足人的居住需求，人口和结构变化情况对住房需求情况具有重要影响。
因此，根据人口总量和结构变化情况，确定未来住宅需求变化趋势，在此基础上确定住宅供应计划，改善住房用地供应市场秩序，并出台与之相配套的土地、财政、金融方面的政策，使住房供应更为灵活，住房市场的供需更加平衡｡
（3）实行稳定的住房金融政策。
要保障房地产市场需求在短期内不发生大的波动，就务必要防止住房金融政策在短期内发生大变化｡笔者认为保持住房金融政策的稳定有两种选择：
一是实行首付和利率不变的政策，即住房贷款的首付和利率在一定时期内固定不变：
二是实行首付和利率反向调节的政策，即利率降低时，增加首付比例；
利率提高时，降低首付比例。
后一种形式更加灵活，能够使购房人不因住房金融政策的变化而造成支付能力的变化。
（4）实行有利于住房流转的税收政策。
较高的住房流转性有利于住房配置效率的提高，更能使居民通过换购住房持续改善居住条件。
为此，有必要进一步调整完善现行住房流转方面的政策，建立起有利于住房流转的税收政策。
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TheimpactofnewregulatorypoliciesonthehousingmarketinChengduZENGZhu
（TheCollegeofPublicManagement,SichuanUniversity,Chengdu610064,China）
Abstract:
Thehousingasaspecialcommodity,itspriceisrelatedtothepeople,hasbecomeahottopic.Inordertocurbhousingpricesgrowthtoofast,ourcountryintroduced"
Theneweightregulationpolicy"
toregulatetherealestateinearly2011.TheimplementationofthisrealestatepolicywillcertainlyaffecttheChengduhousingmarketanditslong-termdevelopment.ThisthesisattemptstoanalyzethecurrentsituationofChengduhousingmarketsupplyanddemand,andonthisbasis,theanalysisoftheRealEstateDealofthenewlyissueditsimpact.Atlast,tofurtherimprovethecontrolpolicyrecommendationsforthehousingmarkettostabilizehousingprices,thuscontributingtotheconstructionofharmonioussociety.
Keywords:
Newrealestatepolicy;
housingmarket;
supplyanddemand
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