购买二手房技术.docx

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购买二手房技术

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一、购买二手房的十大注意事项

第一，注意查看出卖方的证件。

在生意两边签署生意合同之前，买方必然要查看卖方的证件，主若是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各类税费发票原件、成婚证（若没有成婚，则要出示单身证明）。

第二，注意衡宇的产权状态。

衡宇的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。

很多人在购买二手房时，出卖方可能本身尚未取得房产证，现在买方交易有专门大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能全然无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买衡宇的物权。

建议大伙儿购买二手房时注意出卖方是不是已经实际取得房产证。

第三，注意衡宇的抵押状态。

通常，出卖方在出售衡宇时，屋子本身还有部份银行贷款没有还清，即衡宇处于抵押状态。

从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售衡宇的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。

实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部份房款用于偿还银行贷款，银行办明白得押手续后，两边再办理交易手续。

这种交易，律师提示广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，不然出卖方不办明白得押，可能致使买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。

第四，注意衡宇的出租状态。

若是出卖方的屋子已经出租出去，承租人对那个屋子享有优先购买权，因此买房人要取得承租人舍弃优先购买权的声明，不然承租人有权主张生意两边所签署的生意合同无效。

同时，即便承租人舍弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。

这会给买房人带来必然的阻碍。

第五，注意衡宇的性质。

屋子的性质有几种：

商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、本钱价购买的公有住房、央产房等。

鉴于衡宇性质不同，在衡宇生意交易进程中适用的法律亦不同。

因此，建议大伙儿在购买二手房时要区分衡宇的性质。

第六，注意衡宇质量。

有的二手房年代已经久远，衡宇可能存在必然的质量问题，例如：

衡宇漏水、墙体显现严峻裂痕等。

建议购房人在考察衡宇时认真查看墙体是不是有裂痕，要紧查看厨房和洗手间是不是有漏水情形，这是目前衡宇质量比较常见的问题。

第七，注意衡宇落户情形。

很多人购买二手房是为了落户口，给小孩上学，但是买了屋子后发觉屋子内有很多生疏人的户口，致使自己的户口无法迁入。

第八，注意办理衡宇物业交割手续。

很多人以为办理过户手续后交易就完成了，事实上不是如此。

过户后，买房人和出卖方应当一起办理物业交割手续，即结算衡宇内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。

第九，注意衡宇周边环境。

要了解小区建设的年代，居住的群体，周边配套是不是齐全，交通是不是方便，周边环境是不是喧闹，例如：

是不是有高压电线、是不是有城铁或火车道，是不是有水泵房等，同时要注意衡宇所在楼层是不是为管道层，是不是为顶层，因为顶层最容易发生漏水问题。

第十，注意中介公司。

目前，因为中介公司垄断了大量的房源，迫使生意两边只能通过中介公司取得信息，达到交易。

中介公司作为专业的房产经纪机构，应付生意两边的主体资格、衡宇的权属状况、交易信息的真实性等进行审查，不然因为中介公司的缘故致使生意两边损失的，中介公司应承担补偿责任。

整个二手房交易的进程，风险无处不在，除上述十种情形外，还有很多情形，例如：

衡宇存在被查封的情形等。

为防范风险，幸免损失，建议购房人签署详尽的生意合同。

因为咱们不能保证风险必然不发生，可是咱们能幸免您损失的最小化。

二、购买二手房10个细节

       购买二手房，因每位买方和卖方的情形都不尽相同，再加上衡宇中介公司的素养和责任等不确信因素，使得衡宇生意纠纷很容易发生，存在更大的风险，为了让房产生意行为顺利，减少那些既花精力又花时刻的纠纷发生，必需注意以下十个细节：

   细节一：

了解该套“二手房”是不是属于许诺出售的衡宇。

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权（尽管这种单位目前已很少，但仍是要注意）。

因此，必然要征询原产权单位同意所购衡宇转让的书面意见，并签章。

（这一条去一下产权产籍记录中心问一下可否过户就没问题了）

   细节二：

了解衡宇所有权是不是真实、完整、靠得住。

衡宇所有权人是不是与他人拥有“共有权”关系，衡宇有无其他债权、债务纠纷。

但最要紧的是，必然要由卖方出示、提供合法的“衡宇所有权证”，同时要到产权中心查询其真实性，若是是共有产权，卖方必需取得共有人的书面授权。

   细节三：

了解所购“二手房”的准确建筑面积。

合同中约定出售衡宇的面积应以此刻的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。

另外，还要考察地段、环境、价位和衡宇结构、格局、采光条件和物业治理等相关问题，了解是不是存在遗留问题。

　　细节四：

了解购买“二手房”的程序。

购买“二手房”生意两边必需要签定《衡宇生意合同》，并到产权中心，办理已购住房出售记录、过户和缴纳国家规定的税费手续，交易时最好一手交钱，一手办过户，对两边都公平。

　　细节五：

了解屋内设施的交验细节。

有些业主在签定合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调和柜子、热水器能够全数赠送。

结果到实际交房时客户却发觉门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主许诺的空调、热水器更是不见踪迹，因此买方在收房前必然要预留部份保证金，并把具体交房标准写进合同当中，同时规定违约责任。

　　细节六：

付款方式。

在购房合同签定进程中，必需注意付款方式的一个个环节。

比如，生意两边能够约定，在付款方式的选择上标明，在签定《衡宇生意合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

在交易中心查询完能够过户后签合同交定金，交税费，过户，付剩余款，半天内办完，为保证资金安全，最好能采纳资金监管。

　　细节七：

付款后要收取收据。

房款支付后，应由卖方出具收据。

除非卖方明确授权，中介一样无权擅自收受房款。

如约定部份房款支付用来偿还银行注销现有抵押记录的，该笔资金必然要监管或由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以幸免卖方挪用致使无法过户。

　　细节八：

交房时刻。

在合同签定的时候还应该明确注明衡宇交验时刻是在过户后第几个工作日或两边约定的其他时刻；衡宇交验前产生的费用及衡宇交验时产生的费用由谁承担；另外，两边的其他约定也需在合同中注明，在过户前，尽可能幸免装修衡宇，以防过户后发生纠纷使生意复杂化。

　　细节九：

违约责任。

生意两边在合同约按时最好清楚标明各方的责任义务，如此可大大有利于幸免纠纷的发生。

如悔约责任、违约金款项、超期付款责任、滞纳金款项及其他违约情形等。

　　细节十：

对水电暖煤气有线户口迁出等附属环节细节问题要有明确约定。

衡宇过户不仅包括产权过户，还需注意水电煤话等他项过户，如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

三、生意两边交易需预备的材料

买方

身份证、私章、婚育证明、户口薄、收入证明（外地户口需提交暂住证）

卖方

产权证、身份证、婚育证明、户口薄。

交易流程

一、签定生意合同

二、申请评估

3、材料及评估报告提交银行

4、银行看点

5、银行审核、存入首期款、银行下承诺函

6、买卖双方到交易所受理

7、交易所签证生效

8、办理房产抵押手续

9、办理他项权证

10、银行领取产权证及他项权证后通知放款

四、二手房按揭贷款的操作

公积金按揭购房流程

买卖双方的税费

买方

·契税：

评估价/申报价×％

·监证费：

建筑面积×3元/㎡

·印花税：

申报价×％

·产权证工本费：

85元/本

·产权过户代办手续费：

按房款支付类型而定

若以银行贷款方式购房，买方增加以下费用：

·评估费：

评估价×％

·保险费：

贷款金额×贷款年限×保险利率

·他项权证费：

85元/本

卖方

·印花税：

申报价×％

·监证费：

建筑面积×3元/㎡

·土地收益金（房改房、经济适用房、集资房、解困房）：

评估价/申报价×1％

·个人所得税（拆迁房、商品房）：

增值部分（申报价-原值）×20％

拆迁房原值以拆迁协议时间为准；商品房以购房发票时间为准，住满五年免征。

备注

·土地证过户费用另计。

·以上费用是某房产所提供，仅供参考，以当地相关部门实际计算为准。

五、生意二手房的程序和步骤

第1步：

记录

生意两边到中介机构咨询二手房交易的相关政策，别离记录购房、售房信息。

第2步：

调档

卖方拿着衡宇所有权证到衡宇所在区县房地产交易治理部门，办理调档手续。

若是托委给中介，确实是他们的事了。

第3步：

验证

中介机构审核卖方身份证及产权证（包括产权是不是共有、衡宇是不是抵押等），并留存证件复印件备案。

同时实地考察、把握衡宇详情，初步估价，为确信售价提供参考。

第4步：

签约

验证核实衡宇后，中介机构别离与售房人和买房人签定委托出售、购房协议。

生意两边确认衡宇的价钱及相关事宜后，签定《衡宇生意合同》，同时交纳委托代理费。

第5步：

中保

生意两边签定生意合中要与中介机构一起签定《中保合同》，并交纳中保费。

卖方提交衡宇所有权原件及复印件、人名章等。

买方提交身份有效证件复印件、人名章等。

第6步：

交款

买方将房款在过户前三日内全数存入中保方指定的账户。

若买方欲向很行申请抵押贷款，应与担保方签定《委托担保合同》，同时将总房款的3帆作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待很行放款后汇入中介指定账户。

上述两种款项与总房款之差额也应由买方在很行放款前一次性存入保方指定账户。

第7步：

过户

生意两边交纳相关税费，办理过户手续，然后，中保方在生意两边对产房产确认无误后，将房款给付卖方，卖方也必需将衡宇腾空，将钥匙交与买方，三方进行中保结算。

六、二手房生意所涉及的资料和证件

卖方：

1身份证（夫妻两边）、暂住证（外地户口）2户口本（夫妻两边）3婚姻证明（成婚证、离婚证、丧偶证明）4配偶、共有人同意出售证明（固定格式）5衡宇产权证件6出售已购公房、央产房、经济适用房须提供原购房合同、协议及有关批准文件7相关费用8受他人委托出售的需出具经委托人签章的委托书；

买方需提供的资料:

身份证（夫妻两边）、暂住证（外地户口）2户口本（夫妻两边）3婚姻证明（成婚证、离婚证、丧偶证明）4收入证明或偿债能力证明,5所在单位加盖公章的营业执照副本复印件6学历证明（大专以上提供）7一寸彩色免冠照片8相关费用.

受他人委托求购的需出具经委托人签章的委托书；

七、购买二手房如何办理衡宇贷款担保