上海市建筑面积计算规划管理暂行规定.docx

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上海市建筑面积计算规划管理暂行规定

上海市建筑面积计算规划管理暂行规定（修订征求意见稿）  

2011-06-1114:

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第一条（目的、依据）

为了加强城乡规划管理，进一步规范建设项目规划许可过程中建设工程的建筑面积计算，现依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）等国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条（适用范围）

本市行政区域内各项建设工程在城乡规划管理申报、审批、竣工测量、竣工规划验收中的建筑面积计算，应当遵守本规定。

第三条（基本原则）

建筑面积计算及容积率计算应当符合法律、法规、以及国家和本市的技术标准和相关规定。

建设单位（个人）、设计单位应当规范计算和如实申报建设工程的建筑面积，不得违规设计、弄虚作假。

规划管理部门在建设项目审批过程中，应当严格依照有关技术标准、计算规范及相关规定审核建筑面积，对建设单位（个人）、设计单位偷报、瞒报、漏报建筑面积的情形应及时查明情况并责令纠正。

第四条（建设工程建筑面积的计算）

各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。

建设工程建筑面积的计算，应执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。

建设项目在审批和竣工规划验收时，出现先行计算规范适用问题的，审批部门应及时报告上级规划主管部门，不得擅自解释、违规核准。

第五条（核算容积率时建筑面积的计算）

在计算容积率时，除法律、法规、技术标准和相关规定有明确的建筑面积计算方法的，建设工程的建筑面积按照以下规则计算：

（一）高度在2.2米以上（含2.2米）的设备层，其建筑面积应计入容积率：

对设备层兼做避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的，该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。

（二）地下室建筑面积不计入容积率，但必须符合地下室判定标准，即房间地平面低于室外地平面的高度应超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。

否则应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。

控制性详细规划中未明确规定的，一般以周边相邻的城市道路中心标高为基准加上0.3米作为室外地面标高，遇有一条以上城市道路相邻的，以最低的城市道路中心标高加上0.3米作为室外地面标高。

其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。

若建筑物室外地面标高不一致、存在高差的，在计算容积率和建筑高度时应以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。

（三）住宅的建筑层不超过3.6米，商业、办公建筑层不超过4.5米，大型商场建筑层高不超过5.6米。

层高超出上述规定的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算该层的建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。

   复式住宅的客厅、独立式住宅、商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧院、体育馆、博物馆、展览馆、独立设置的大卖场等大型公共建筑不受本项第一款限制。

（四）住宅阳台的设计进深（取阳台维护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米），且宽度不超过阳台所连接居室开间宽度（限一开间）的，按水平投影面积的一半计算建筑面积并计入容积率，否则应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

（五）住宅分门户、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

（六）建筑设置飘窗的，其窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应小于2.2米。

飘窗出挑外边线至外墙面的距离不得超过0.5米。

符合上述条件的飘窗不计建筑面积，否则按本条第（五）项规定计算建筑面积并计入容积率。

第六条（报送要求）

建设单位（个人）在申报建设工程设计方案时，应当附送有关建设工程的建筑面积计算资料，并填写《单幢建筑物建筑分层面积表》和《建筑面积汇总表》（见附表一、二），设计单位应根据设计文件予以签注盖章。

第七条（历史问题的处理）

建筑项目在本规定施行前尚未报批《建筑工程规划许可证》的，均应按本规定计算建筑面积。

其他已批在建、尚未竣工规划验收的建设项目，审批管理部门不按国家和本市规定或无明确适用依据擅自核准建筑面积、核计容积率的，按照“谁审批、谁负责”的原则，应抓紧对照本规定自查梳理、及时纠正。

第八条（告知承诺）

规划管理部门应事先告知申请人审批条件和需要提交的材料，申请人以书面形式签订《告知承诺书》（附件3），向规划管理部门承诺提交材料和相关数据的真实性和准确性。

建设单位违反承诺，规划管理部门应将其不良记录在诚信信息库中登记，在规划网站上发布，并按规定限制其报建准入。

第九条（处罚）

对违反本规定，不如实申报建筑面积并构成违法的设计单位、建设单位（个人），规划管理部门按照《上海市城乡规划条例》第五十七条、第五十八条及相关规定给予行政处罚，处罚信息在诚信信息库中予以登记，并告知相关行业资质主管部门。

第十条（解释）

本规定系根据国家和本市既有相关规定的具体应用作出进一步规范，由上海市规划和国土资源管理局解释。

第十一条（施行日期）

本规定自   年  月 日起施行。

2000年3月15日上海市城市规划管理局发布的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（沪规法（2000）156号）同时废止。

关于《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定（修订稿）》起草说明

一、制定的必要性和可行性

容积率是城乡规划管理的重要调控手段，也是和开发商利益密切相关的重要指标，而建设工程建筑面积的计算又是和容积率计算直接相关的重要因素。

近年来，规划管理部门在建设项目的审批过程中发现，由于法律、法规、技术标准和相关规定的不健全，开发商通过一些新名词偷换概念、混淆建筑面积计算标准，偷报、瞒报、漏报建筑面积，从而达到偷容积率的案例比比皆是。

如某住宅开发楼盘两房两厅两卫的房型通过入户花园、室内花池、连廊、设备平台等尚无明文是否计入建筑面积的名词概念的偷换，竟然可使实际使用空间达到四房两厅两卫，销售面积达到159㎡,偷报面积占实际面积的20%~40%，这对国家建筑面积计算规范、容积率计算标准、房地产确权面积计算规则，以及城乡规划管理造成了不良的影响，也造成了土地利用空间资源、税收的流失。

2009年4月住房和城乡建设部、监察部联合下发《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》决定针对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理，力争通过1至2年的专项治理，完善制度，规范程序，严明纪律，加强监管，推进房地产开发领域突出问题治理。

2009年8月中共中央办公厅、国务院办公厅又印发了《关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见》，把容积率问题的治理纳入工程建设领域突出问题专项治理中。

由此可见，中央对于容积率专项整治工作的力量和决心。

2000年，原市规划局制订了《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（沪规法[2000]156号），该规定第四条计算面积依据的四个文件《建筑面积计算规则》（国家经委（82）经基设字58号）、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建设部建房（1995）第517号）、《上海市房屋建筑面积计算及公用面积分摊规则》（上海市房屋土地管理局地籍（1996）489号）在执行过程中，由于计算目的的不同，存在互相矛盾的情形。

且该规定未明确说明：

规划管理部门所谓的建筑面积计算，是指在计算容积率时，建筑面积是否计入容积率的概念。

2005年，建设部发布了国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），对建筑面积的计算规则作了明确说明。

因此，有必要结合中央容积率专项治理工作的精神和国家标准，对原规定进行修订，对规划管理中不断出现的面积计算问题做一统一的适用原则的规定，从制度上进一步规范管理。

二、修订稿具体条文说明

（一）适用范围。

此次修订稿在适用范围中增加了“竣工测量”也要适用本意见。

在以往的实际操作中，由于规划竣工测量只是按照测量规范测量，导致了最终测量结果和所批准的建筑面积不一致，甚至超过了允许误差的范围。

测量统计口径和审批统计口径的不一致，不仅给建设单位违法创造了机会，也降低了规划管理部门在竣工时的行政效率。

（二）基本原则。

本条分三款分别规定了建筑面积计算和容积率计算的基本原则、建设单位（个人）和设计单位申报建筑面积的基本原则，以及规划管理部门审批建设项目的基本原则，新增的规划管理部门的职责，强调了在审批过程中，规划管理部门要严格按照有关技术标准、计算规范和相关规定审核建筑面积，不能按照自己的理解违规核准，擅自解释，并且有责任及时查明建设单位（个人）、设计单位偷报、瞒报、漏报建筑面积的情形并责令纠正。

建设单位和设计单位往往在设计中玩一些概念来规避现有的设计规范和标准，达到偷面积偷容积率的目的，所以规划管理部门作为审批部门，有义务透过现象看本质，根据其实际使用性质和功能进行判断，严防开发商利用一些规范制定的不严密钻空子，给建筑管理带来不利影响。

（三）关于核计容积率时建筑面积的计算。

本条明确规定，在计算容积率时建筑面积的计算，除法律、法规、技术标准和相关文件已明确规定建筑面积计算方法的，其余均应按本条规则计算。

其立法本意是计算容积率时建筑面积的计算应从严控制，法律、法规、技术标准和先关文件如无明确规定，建设单位（个人）、设计单位不得随意适用和曲解计算标准，规划管理部门也不能按照自己的理解随意审批，即建筑面积的计算必须有依据，无依据不得批准。

1、 关于设备层及设备层兼作避难层的计容建筑面积计算。

本条根据现有技术规定及其应用解释做了规定，并进行了补充。

主要有两点要特别说明：

一是《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）3.0.1规定单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积，而现有技术规定及其应用解释中规定高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积，在2.2米这个高度是否计入建筑面积存在差异。

为和国家标准统一，故本条规定高度在2.2米以上（含2.2米）的设备层，其建筑面积应计入容积率。

二是对于设备层兼作避难层的，存在只有部分空间用作设备兼作避难空间的情形，故规定在该层中如存在非避难空间，其建筑面积应计入容积率。

2、 关于地下室建筑面积不计入容积率的判定标准和建筑物室外地面设计标高的确定。

本条的逻辑关系是第一款规定地下室建筑面积不计入容积率的标准，进而第二款、第三款规定与地下室判定有关的建筑物室外地面标高如何确定。

第一款规定地下室建筑面积不计入容积率的判定标准有三个方面：

一是根据《建筑工程建筑面积计算规范》关于地下室的定义，即房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1//2；二是针对部分开发商利用地下室的定义恶意抬高地坪标高以规避容积率计算，设计层高较高的地下室（如层高4.5米，房间地平面低于室外地平面高度为2.2米），规定地下室在室外地面以上部分的高度不得超过1米；三是进入地下室的方式除地下车库可以采用坡道的形式进入外，其余只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。

同时满足以上三个条件的地下室的建筑面积才能不计入容积率。

第二款关于建筑物室外地面设计标高的确定原则，明确首先要符合控制性详细规划，控制性详细规划未明确规定的，一般以周边相邻的城市道路中心标高为基准加上0.3米作为室外地面标高。

另外，针对有些基地确需构筑地形，如由于基地一侧仅靠黄浦江防汛墙，造成基地内不同的室外地面设计标高的情况，本款规定可以综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面设计标高。

也就是说确实是由于设计需要，基地内可以出现不同的室外地面标高，但控制性详细规划如未明确规定，必须通过编制修建性详细规划确定，既无规划不得批，不能随意设定室外地面标高。

另外，针对建筑物室外地面标高不一致、存在高差的，规定在计算容积率和建筑高度时以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高，防止建筑单位恶意抬高室外地坪来规避容积率计算。

3关于建筑层高的设定。

本条是在对现有住宅、商办、大型商场一般层高调研的基础上，针对目前开发商利用层高规定的漏洞对建筑空间进行插层利用并作为销售卖点，逃避建筑面积和容积率计算做出的规定，层高超出规定的，按2.8米为一层折算整层建筑面积是指，商办建筑层高如为5米。

则按该层建筑面积的2倍计算，大型商场层高如为6米，则按该层建筑面积的三倍计算。

关于大型商场的界定，根据《商店建筑规范》（JGJ-48-88），超过15000平米的为大型商场。

4关于阳台建筑面积计算和容积率计算。

本条对阳台计算一半建筑面积计入容积率的情形作了严格控制，将阳台设计进深限制在不超过1.8米（含1.8米），宽度不超过阳台所连接居室开间宽度，而且是限一开间的宽度。

也就是说，双阳台、转角阳台均应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

5位于住宅分户门、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，无论其名称如何，均应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

本条的立法本意是以最严格的规定防止开发商以任何偷换概念的方法达到偷容积率的目的，即法律、法规、技术标准和相关文件没有规定的，就要按本条规定执行。

房屋建筑结构围合包括墙体的围合、柱的围合。

无论其名称如何，是指开发商在房屋设计中偷换的一些新概念，如冠以入户花园、花池、设备平台等混淆概念的名词不计算建筑面积的情形。

6关于报送要求。

本条要求建设单位（个人）在申报建筑工程设计方案时，应如实填写《单幢建筑物建筑分层面积表》和《建筑面积汇总表》。

《单幢建筑物建筑分层面积表》较原规定设计表格由较大变化，一是按照建设工程性质分层统计，便于数据与《建筑面积汇总表》中各类建筑工程面积统一。

二是增加了建筑面积分类计算统计，要求建设单位（个人）按计全部建筑面积、计一半建筑面积和未计入建筑面积的部位分别填写，这是因为规划管理部门在审核建筑面积时不会对数据的真实性进行审核，以往只按单层建筑面积填写，无法看出该层中计一半建筑面积和未计入建筑面积的情形，建设单位（个人）漏报建筑面积也很难发现。

增加此分类，便于规划管理部门审核未计入全部建筑面积的部位是否符合法律、法规、技术标准和相关规定。

7关于历史问题的处理。

本条规定建设项目在本规定施行前尚未报批《建设工程规划许可证》的，均应按本规定计算建筑面积。

如之前核发方案审核意见中建筑面积计算与本规定有冲突的，应按本规定重新审核后方可许可。

另外，考虑其他已批在建、尚未竣工规划验收的建设项目，客观上存在审批部门违规核准建筑面积、疏漏核计容积率、擅自批准的情况，所以如发现不符合国家、本市规定或无明确适用依据的，应按照“谁审批、谁负责”以及“过错责任终身追究”的原则，及时梳理纠正。

关于建筑面积的计算国家有明确规定，即使出现现行计算规范适用问题不能确定如何计算时，审批部门也应该及时报告上级主管部门，不能根据自己的理解擅自批准，造成违法。

况且国家住房和城乡建设部、监察部正在开展工程领域容积率专项检查工作，对违法违规审批建设项目、擅自提高容积率的部门和个人进行严查，审批部门如不对自己的违规行为及时纠正，则是对两部委容积率专项检查的公然冲击，后果将自己承担。