整理农村商业银行总部组织架构和部门职能设计.docx

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整理农村商业银行总部组织架构和部门职能设计

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南沙区村级工业园改造提升类项目

实施指引

根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2019〕4号）、《广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见》（穗府办规〔2019〕9号）、《广州市工业和信息化局广州市城市管理和综合执法局关于协同推进村级工业园整治提升相关工作的通知》（穗工信函〔2019〕1541号）、《南沙区村级工业园整治提升实施细则（试行）》（穗南科工信函〔2019〕20号）等文件精神，为进一步明确我区村级工业园改造提升类项目的改造对象及范围、改造方式、改造流程、保障措施，结合我区村级工业园改造提升类项目工作实际，制定本实施指引。

一、改造对象及范围

本实施指引所称的村级工业园为分布于南沙行政区域范围内的村集体经济组织所有权土地上（包括使用权为村集体的国有土地），现状或历史上主要为工业、仓储物流等用途的工业集聚区。

村级工业园改造提升类项目是对于适宜保留工业或新型产业发展功能的村级工业园、其改造方式主要是拆除重建或综合整治的“工改工”、“工改新”项目。

二、改造方式

（一）拆除重建类

对适宜保留工业或新型产业发展功能的村级工业园进行改造，将原有的建（构）筑物拆除后，对村级工业园的使用功能、建筑主体结构和开发强度全面调整，进行“工改工”（保留原工业用地性质和产业形态）、“工改新”（为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，利用现有用地，用于发展工业和信息化重点发展产业领域的研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节）。

（二）综合整治类

对一定时期（5-10年）内适宜保留用来发展工业和战略性新兴产业、远期需结合城市功能进行调整用途的村级工业园，可以通过综合整治进行“工改工”、“工改新”。

1.局部加建、扩建、改建

对于具有合法用地手续的村级工业园，在保障建筑、消防安全和符合环境保护要求的基础上，允许局部加建、扩建、改建。

加建、扩建增加的建筑面积原则上不超过原有合法建筑面积的20%，且不突破《广州市提高工业用地利用效率实施办法》规定的工业用地容积率上限标准。

新增的建筑面积用于完善雨污分流工程、电房、公厕、消防设施、垃圾站、污水处理站等市政基础及公共服务配套设施，实现建筑使用功能优化、设施完善等效果。

2.原状整饰、局部拆建

其他用地（除合法手续用地以外的村级工业园）在不增加用地面积及建筑体量的前提下，村级工业园改造提升类项目可通过原状整饰、局部拆建的方式达到消防和安全整改要求，开展基础环境整治，实行厂房外立面、围墙风貌管控，清理垃圾，搞好厂区周边绿化美化。

（三）混合改造类

同一村级工业园改造提升类项目，可按照实际情况选择拆除重建、综合整治等多种改造方式混合改造。

三、改造模式

（一）村集体组织改造。

1.村集体自主改造。

村集体经济组织通过“四议两公开”等公开透明的方式进行民主决策，表决同意由村经济联合社投资对村级工业园进行自主改造，带动环境改造提升。

2.村集体公开引入企业参与改造。

村集体经济组织通过“四议两公开”等公开透明的方式进行民主决策，表决同意以公开方式引入企业（包括国有企业、民营企业、外商投资企业、专业运营商等）开发村级工业园，并由该企业对园区进行开发建设、招商及运营管理等。

（二）土地整备。

村集体经济组织通过“四议两公开”等公开透明的方式进行民主决策，表决同意按相关规定申请将集体建设用地转为国有建设用地后，将村级工业园交由政府进行土地整备，由政府给予货币或者物业补偿。

四、保障措施

（一）加强政策保障

1.结合南沙区工业产业区块，推动规划修正。

（1）位于工业产业区块内，现行控制性详细规划为其他用地性质的村级工业园，根据土地使用权出让合同、有效历史审批文件以及《广州市提高工业用地利用效率实施办法》的规定，由区规划和自然资源部门对控制性详细规划进行局部修正。

（2）位于产业区块外，需要保留产业功能，涉及需要调整控制性详细规划的村级工业园，经区村级工业园整治提升工作领导小组审议同意后，参照《关于印发<广州南沙新区控制性详细规划制定办法>的通知》相关流程，由区规划和自然资源部门对控制性详细规划进行局部修正。

2.完善历史用地手续。

（1）对于用地面积低于10万平方米（150亩）、经论证确实不能纳入旧村全面改造和综合整治的且保留集体用地性质的拆除重建类村级工业园改造提升类项目，完善集体建设用地手续的村集体历史用地部分，将20%的经营性用地转为国有用地后无偿移交给政府，剩余用地由村集体经济组织按规划自行改造（低于15亩的可优先选择折算为等价值货币交由政府统筹，由区规划与自然资源部门按程序办理）。

村社有留用地指标的，可以留用地指标按1:

1抵扣应交给政府的部分，已抵扣部分用地一并纳入改造范围。

（2）符合土地利用总体规划和城乡规划的村级工业园改造提升类项目，没有合法用地手续且已使用的建设用地，可参照《南沙区城市更新项目报批工作指引》中相关规定完善历史用地手续。

（3）对于存在村集体经济组织将集体建设用地使用权转让给企业或个人用于非农业建设，此类历史遗留问题的村级工业园，鼓励由属地镇街协商各方利益，支持由现土地权属人完善历史遗留问题后对村级工业园实施拆除重建，按照规划条件提高容积率，并对村集体经济组织进行部分物业补偿。

具体补偿比例由村集体经济组织与现土地权属人协商，并签订相关协议。

3.建设用地指标。

对于符合土地利用总体规划和城乡规划的村级工业园改造提升类项目，经区村级工业园整治提升工作领导小组审定同意实施方案后，按程序由区规划和自然资源部门优先安排用地指标，相关成本计入改造成本。

4.提高用地效率。

除位于规划特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，“工改工”项目工业用地容积率一类工业用地原则上不低于2.0，不高于4.0；二类工业用地原则上不低于1.2，不高于3.5；三类工业用地原则上不低于1.2，不高于3.0。

生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不低于0.8。

“工改新”项目工业用地容积率原则上不低于3.0，不高于5.0。

5.建设用地置换。

拟通过拆除重建的村级工业园改造提升类项目，项目范围内相同面积的不同地块，可视为价值相等。

在权属清晰、程序合法且满足“净地”条件的前提下，可按照“价值相等、自愿互利、凭证互换”的原则，进行建设用地置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地互换。

支持村级工业园土地权属人自愿将权属相同，土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模边界外的，土地利用现状为农村建设用地的村级工业园进行拆旧复垦，复垦腾退建设用地的指标可按规定进行交易。

6.产权登记和分割转让。

村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地后，对村级工业园实施“工改工”、“工改新”拆除重建的，可按照《广州市提高工业用地利用效率实施办法》、《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》相关规定进行产权登记和分割转让，进一步提高改造收益。

7.扶持资金。

（1）支持村级工业园改造提升类项目改造主体申请广州市促进工业和信息化产业高质量发展资金扶持，将符合条件的村级工业园改造提升类项目纳入广州市产业园区提质增效试点，达到整治提升环境标准和招商目标的村级工业园改造提升类项目，按照建设总投资额（剔除土地取得成本）的20%给予一次性奖励，单个园区累计不超过1000万元。

对单位面积产出增长较快的试点园区，择优给予建设运营方一次性奖励，标准为50万元/万平方米，单个园区最高不超过500万元。

（2）新落户村级工业园改造提升类项目园区的制造业企业投产后可按照《广州南沙新区（自贸片区）促进先进制造业与建筑业发展扶持办法》相关条款扶持。

（3）降低融资成本。

组织引导广州农村商业银行股份有限公司等金融机构向村级工业园改造提升类项目提供服务，从设置专项信贷资金、推出专属信贷产品、提供专属费率优惠等方面保障村级工业园改造提升类项目和园区企业客户融资需求。

（4）制定出台南沙区关于村级工业园整治提升相关扶持办法，进一步激发市场活力，加快推动村级工业园整治提升工作。

8.鼓励传统标准厂房向定制化厂房转型升级。

改造主体根据产业定位，提前招引入驻企业，根据入驻企业工艺、流程的需求，对工业生产用房和配套用房的层高、宽度、承重等进行个性化定制建设，实现工艺设计与建筑设计同步、建筑施工与设备安装同步、工程竣工与投产达效同步，缩短企业入园进驻时间。

9.支持新型产业发展。

对于新型产业用地（M0）在村级工业园选址的项目，其选址要求、产业准入退出等方面参照《广州市提高工业用地利用效率实施办法》、《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》、《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见》有关规定执行。

支持现规划为商务用地（B2）的村级工业园进行改造提升，用于发展工业和信息化重点发展产业领域的研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节。

10.将村级工业园改造提升类项目与满足企业增资扩产需求结合起来。

对于村集体经济组织交由政府进行土地整备的村级工业园，由区相关部门按现行政府收储规定实施，对新腾出的工业用地重点用于规模以上工业企业增资扩产，具体操作流程参照《广州南沙新区招商项目引进审批实施工作流程制度》执行。

11.鼓励区属国企积极参与村级工业园改造。

支持由区属国企作为村级工业园改造提升类项目改造主体，综合考虑镇街产业定位、村集体经济组织改造意愿及诉求等情况，进行园区的统一策划和建设，发挥国资撬动、监督制衡和先行的示范效应，鼓励引导更多社会资本参与改造建设。

12.统筹推进旧村庄更新改造与村级工业园改造工作。

为加快推进村级工业园改造提升工作，对于已纳入城市更新计划的旧村庄更新改造项目，需在项目范围内同步推进符合土地利用总体规划和城乡规划的村级工业园进行单独改造，针对有特色的村级工业园可改造为创意工业园。

部分条件成熟的村，要提前完成项目范围内村级工业园单独改造，先打造产业、再推进整村旧改。

（二）加强制度保障

1.建立联审会议机制。

区村级工业园整治提升工作领导小组（以下简称“领导小组”）是全区推动村级工业园整治提升工作的领导机构，领导小组审定的事项，可作为项目立项建设报批的依据。

成员单位根据职能对村级工业园改造提升类项目改造过程中遇到的问题，提出切实可行的具体解决方案，合力推动村级工业园项目改造提升。

探索在村级工业园改造提升框架下，创新性解决村级工业园历史遗留问题，由领导小组对具体问题实行一事一议，形成可复制可推广的经验。

2.建立协同机制。

（1）协同执法机制。

区相关职能部门加强联合执法力度，针对低效用地的村级工业园，结合规划和产业定位、产值、税收、能耗、排污强度等因素，从用能、用水、排污、建筑安全、消防安全、城市管理等方面，综合施策，协同执法，加快淘汰落后产能，拆除一批危旧厂房、违法建设厂房，以拆带改。

（2）协同推进机制。

对拟通过综合整治方式进行改造提升的村级工业园改造提升类项目，在其无合法用地手续的情况下，其实施方案通过区村级工业园整治提升工作领导小组审定同意后，根据项目实施方案及要求对其予以支持。

3.提高审批效率。

对经领导小组审定的村级工业园改造提升类项目，结合我区事权优势，简化优化审批流程，由区行政审批部门明确改造过程中有关事项的办理时限，并制定报批工作指引、审批流程图向社会公开。

推行承诺制度容缺受理，在基本条件、关键材料具备，非关键性材料缺少或存在瑕疵的前提下，由项目改造主体作出承诺后，审批部门先行受理并进入审核程序，待材料补正后及时出具许可证或相关批文，提高审批效率。

4.加强产业引领

从产业定位、园区发展经济指标要求、建设强度要求等开展招商。

村级工业园改造提升类项目根据产业定位选择二到三个产业方向作为园区主导产业，要求项目建成后的载体中至少有60%的建筑面积用于引入主导产业范围内的企业进驻，其余建筑面积鼓励引入主导产业的上下游企业进驻，形成产业链。

5.发挥镇街主体作用

属地镇街要发挥主体作用引导村集体经济组织积极投入村级工业园改造提升，想方设法支持村级工业园改造提升类项目实施，落实旧村庄更新改造和该村范围内村级工业园改造提升类项目同步完成或提前完成。

探索在镇街属地范围内做好统筹，设立集中区域建设标准厂房，由旧村庄更新改造合作开发企业统一建设，同步竣工交由区政府指定国企运营。

要做好产业监管，与村级工业园改造提升类项目土地权属人、改造主体签订《南沙区XXX镇（街）XXX项目产业监管协议》（以下简称“《产业监管协议》”），明确项目的固定资产投资强度、土地产出率、违约责任等内容，并定期审查。

加强监管，对村级工业园改造提升类项目厂房的新租、转租、续租情况实行动态更新。

五、实施流程

（一）提出改造申请

由村集体经济组织向属地镇街提出改造申请，并明确改造模式。

申请资料包括但不仅限于土地权属情况、土地利用现状情况、规划情况、改造主体的改造意愿、改造方式、企业现状情况（企业名称、主营业务、产值、税收、用地权属、租金、租赁年限、排水排污许可；月度用电、用水；消防设施等）、是否纳入近期改造计划以及需要说明的其他情况。

（二）改造申请审核

属地镇街根据土地利用总体规划、城乡规划、产业规划等，核查村级工业园改造提升类项目是否涉及近期收储地块、重点项目用地或纳入近期城市更新计划等情况，结合属地镇街的产业发展方向，审核申请材料真实性和可行性后，将审核意见反馈村集体经济组织，并将该村级工业园改造提升类项目的基本情况报送领导小组办公室（设在区工业和信息化局）。

（三）编制村级工业园改造提升类项目策划方案

村集体经济组织根据属地镇街审核意见，编制村级工业园改造提升类项目策划方案，或委托专业机构编制。

村级工业园改造提升类项目策划方案应充分考虑规划、产业、环保、排污等方面，以及村集体经济组织的诉求，主要包括：

产业发展定位、主导产业方向等产业方案；各专项规划信息（包括城市总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划、工业产业区块等）；初步控制性详细规划调整方案；改造模式和改造内容（涉及拆除重建、改建、扩建、外立面装修等，应包括项目总平面规划初步方案、建筑设计初步方案、空间功能布局规划、规划效果图等）；改造主体形成方案；土地整理方案和成本估算；综合收益估算；需支持解决的问题等内容。

（四）重要信息公示和披露

村集体经济组织将村级工业园改造提升类项目策划方案内涉及组织成员利益的重要内容和信息充分披露，在村集体经济组织范围内进行公示，公示时间不少于15个自然日。

（五）领导小组成员单位对村级工业园改造提升类项目策划方案进行联审

属地镇街将公示无异议的村级工业园改造提升类项目策划方案提交领导小组办公室（设在区工业和信息化局），由领导小组办公室征求领导小组成员单位意见（可根据实际增加征求意见单位），并将意见反馈属地镇街，由属地镇街督促村集体经济组织修改完善村级工业园改造提升类项目策划方案，由村集体经济组织编制村级工业园改造提升类项目实施方案。

（六）公开选定合作方

村集体经济组织采用与企业合作的方式实施村级工业园改造提升的，须通过属地镇街设立的公共资源交易站公开选定合作企业。

具体参照《广州市南沙区人民政府关于修订广州市南沙区农村集体资产交易管理实施意见的通知》（穗南府规〔2019〕4号）有关规定执行。

（七）编制村级工业园改造提升类项目实施方案

村集体经济组织编制村级工业园改造提升类项目实施方案，或委托专业机构编制。

村级工业园改造提升类项目实施方案应结合领导小组成员单位意见，在村级工业园改造提升类项目策划方案的基础上进行深化，增加：

固定资产投资强度、土地产出率等投入产出方案；完善历史用地方案；详细的控制性详细规划调整方案；项目总平面规划方案；建筑设计方案；空间功能布局规划；规划效果图；海绵城市建设、污水治理、环保达标、工业废弃物处理等方案；消防设计、建筑安全风险评估报告（含风险点及风险点处置的意见和建议）等内容。

（八）领导小组成员单位对村级工业园改造提升类项目实施方案进行联审

属地镇街将村级工业园改造提升类项目实施方案提交领导小组办公室（设在区工业和信息化局），由领导小组办公室征求领导小组成员单位意见（可根据实际增加征求意见单位），并将意见反馈属地镇街，由属地镇街督促村集体经济组织修改完善村级工业园改造提升类项目实施方案。

（九）领导小组审议实施方案

属地镇街将修改完善的村级工业园改造提升类项目实施方案（包括《产业监管协议》）提交领导小组办公室（设在区工业和信息化局），由领导小组办公室提请领导小组审议，涉及完善历史用地手续的同步报批。

（十）签订《产业监管协议》

村级工业园改造提升类项目实施方案通过审议后，由项目属地镇街与土地权属人、改造主体签订《产业监管协议》，明确村级工业园改造提升类项目的开工时间、竣工时间、投产时间、达产时间、投资强度、土地产出率以及违约处置方式等内容。

《产业监管协议》中关于投资强度、土地产出率等控制指标参考《广州市产业用地指南（2018年版）》“第三部分工业用地指南”对应的行业类别项目控制指标表制定。

（十一）村级工业园改造提升类项目建设

村级工业园改造提升类项目实施方案通过审议后，由改造主体完善历史用地手续后，按照村级工业园改造提升类项目实施方案向相关部门办理相关报建手续，实施改造。

（十二）村级工业园改造提升类项目竣工验收

村级工业园改造提升类项目竣工后，改造主体需取得有消防检测资质的检测机构出具的消防安全检测报告，取得有资质的房屋结构安全检测（或鉴定）机构出具的结构安全报告。

消防检测和结构安全鉴定合格后，由属地镇街牵头组织相关部门对村级工业园改造提升类项目进行综合验收，并将竣工验收报告报领导小组办公室（设在区工业和信息化局）备案。

项目验收后，由改造主体办理合法产权证明。

（十三）加强监督考核

由属地镇街会同领导小组办公室（设在区工业和信息化局）对村级工业园改造提升类项目实行动态监管及年度考核通报制度，重点考核村级工业园改造提升类项目固定资产投资、建设进度等。

六、其他

其他未尽事项由领导小组办公室（设在区工业和信息化局）会同领导小组成员单位，结合村级工业园实施情况对本实施指引进行解释，并适时进行调整和完善。

本指引自印发之日起施行，有效期3年。

整理丨尼克

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