项目管理与实施方案Word下载.docx
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4
邵辉利
15934521199
lfxypq@
评估二部经理
注册房地产估价师
5
张志红
13008027511
lfxypg@
评估三部经理
6
王鸽
15935330177
lfxvpg@
评估三部助理
7
李晓枝
13994042854
评估四部经理
8
董晋刚
13935718586
评估四部助理
二、组织体系：
我公司内部设置五部一室：
评估一部、评估二部、评估三部、评估四部、标准技术部、总审室、综合办。
总审室负责：
组织实施公司所出具各类报告的三级审核工作，对执业人员职业道德、执业质量进行管理，并进行监督检查。
掌握新的财政法规，了解注册资产评估师行业发展的新动向，结合本公司实际,进行可行性研究及制定针对性措施；
公司部分规章制度的修改、汇编工作等。
评估一部、二部、三部、四部主要负责：
承接各项资产评估项目，进行外勤工作，出具资产评估报告。
标准技术部负责：
各类业务书籍的更新，各类技术信息和资料收集、整理、分析、研究汇总等，为工作提供可靠的指导依据；
负责编制各种工作底稿，做好各类技术方面的培训工作。
综合办负责：
负责处理好综合办日常行政事务，认真做好上传下达和与各部门的协调、联系。
负责各种文件的拟稿、发文工作，并对上级有关文件、信息、资料进行上报下传，规范传阅及时清回，并做好归档、立卷、保密工作，按有关规定妥善保管。
建立和管理好各类档案，做好公司评估工作底稿、业务书籍、资料的保管和借阅登记，保持工作的连续性。
负责组织、安排各种会议，并认真做好记录。
负责设备的购置、日常管理维护；
负责车辆的管理、日常保养、维修及使用登记。
为公司举办的各种培训提供服务。
负责协调、组织员工做好后勤服务，为各部门工作提供保障。
我公司拥有240平方米的办公场所，胶装机、复印件、笔记本电脑等办公设备齐全。
自成立以来公司建立了相应的内部管理制度，出台了《执业质量控制制度》、《业务档案管理制度》、《外勤工作制度》、《人事管理制度》、《学习制度》、《财务管理办法》、《廉政建设制度》、《职业道德规范》、《执业回避制度》、《信息化管理制度》、《业务质量考核制度》等等并制定了相关的工作流程。
如从评估项目的接洽、签订协议并组织评估小组进行外勤工作，收集相关资料到现场勘查并编制工作底稿出具报告，直到项目归档等等一系列的工作流程及三级复核制度、执业质量控制制度。
公司内部管理制度健全，三级复核制度完善。
三、应当履行的评估程序
整个评估过程中，必须履行下列评估程序
1、 明确评估业务基本事项。
包括明确评估目的、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、评估报告使用人、评估报告使用限制、评估所需的收集的资料及配合工作等。
2、 签订业务约定书。
通常，评估业务约定书应先行签订，明确评估目的、评估对象以及评估收费等内容。
当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。
3、 编制评估计划。
包括项目整体计划及具体实施方案。
其中，整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容，具体实施计划应该包括项目调查方面的安排等。
4、现场调查。
安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场调查，无论项目大小，均必须履行现场调查程序，评估人员必须到现场搜集资料、勘查实物资产、审核财务资料及实物资产运行情况，必要时，聘请相关方面的专家协助工作。
5、 收集评估资料。
主要是搜集有关评估基本事项的明确、评估对象的权属、资产存在状况、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的评估资料。
6、 评定估算。
根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断，选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。
7、 编制和提交评估报告。
由项目的现场负责人负责编制评估报告初稿，报告初稿经项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照本公司内部规定的三级复核制度进行复核并出具报告。
8、 工作底稿归档。
按照有关档案管理办法进行评估底稿归档。
上述程序中，如需删减或增加，应该报经内部审核。
四、评估工作的基本步骤
整个评估工作一般分为四个步骤来进行：
第一步，前期洽谈与准备：
进行项目的前期洽谈，在了解项目具体情况后，考察自身的业务承接能力，当决定承接后，对评估对象的情况组织内部人员根据初步搜集的资料进行综合分析，同时准备对于评估项目涉及到的行业信息等进行网络搜集与整理，考虑本公司内部评估师擅长情况进行安排。
对于企业价值评估和其他资产组合的评估项目还需要考虑安排相关的审计机构协作问题。
第二步，现场调查：
评估人员应当亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集相关财务资料、权属证明资料、实物资产的运行资料，并与委托方相关专业人员一起讨论实物资产的清查方案或办法以及其他非实物资产存在性的问题，比如采取询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，所有现场调查的资料都应该及时整理和归纳并编制相应的分析意见以备后期审核和评定估算。
在现在调查阶段最为重要的是明确是否存在收到限制的情况，如果存在某种程度的限制，必须及时报告并与委托方沟通，从而明确评估报告的类型。
第三步，市场询价、评估方法的选择及评定估算。
现场调查结束后，如果属于综合性的项目的，现场负责人应该分别不同的分工由项目组成员先整理好各自负责调查的资料后，召开总结分析会，由局部信息上升为全面的和整体的信息，在上述基础上，首先从方法的适用性方面进行分析和明确，其次是对参数的选择及其适用性进行分析和明确，第三是对两种或两种以上方法适用性进行再次的决策和做出最终的选择，第四是对单项资产或资产组及资产组组合的资产进行价格查询并在“货比三家”的思路下确定重置价值（成本法）等，第五是在上述基础上按照资产价值估算的计算办法进行计算，得出评估价值。
第四步：
形成报告初稿、履行沟通及内部复核程序，出具评估报告。
报告初稿由项目负责人统筹编制，完成后与委托方进行沟通，如果沟通中出现重大争议的，应该及时报公司负责人审核并协调。
内部的复核采取三级复核制度，即现场负责人复核，重点是保证资料的完整性、数据的真实性和准确性以及不重不漏等；
项目负责人复核，重点是方法选择的恰当性、资料来源的合规性、参数确定的合理性等；
公司负责人复核，重点是项目限制性及其解决，项目不确定所可能导致的风险等。
五、评估方法
根据评估目的以及可行性，本次评估采用资产基础法和收益法两种方法进行评估。
（一）资产基础法
根据评估目的，不同类型的资产与负债采用与之相匹配的评估方法，最后采用加和法进行汇总。
•流动资产的评估
对于存货的评估，主要采用成本法，本次评估范围内的存货为库存物资和在用低值易耗品。
评估人员对存货进行了实地盘点，盘点金额占总金额60%以上，数量占总数量的40%以上；
对于库存物资，企业按实际成本记账。
评估人员通过现场勘查存货的仓储情况，了解了仓库的保管、内部控制制度，并抽查会计凭证和近期购置发票，按清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再考虑合理的运杂费、损耗、验收整理入库费等合理费用后得出评估值。
对于其中的大修费用由于已经在固定资产中考虑，因此此处评估为0；
对于市场价格与账面价值相差不大的按照账面价值列示。
对于在用低值易耗品，企业按照五五摊销法进行入账，评估人员通过实地勘查，了解在用低值易耗品的使用状况，清查核实该存货的数量、质量，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再考虑合理的运杂费、损耗、验收整理入库费等合理费用后得出重置价值，再根据在用低值易耗品的购买年代、实际使用状况确定成新率，根据重置价格与成新率相乘得出在用低值易耗品的评估值。
•房屋建筑物的评估
房屋建筑物的评估，结合委估资产的特点采用成本法进行评估。
根据企业提供的房屋建筑物评估明细表逐一进行了核对，做到账表相符。
通过对建筑工程承包合同等文件以及相关的会计凭证审核核实对其权属予以确认。
在此基础上，组织专业工程技术人员进行现场勘查和核实。
1.重置价值的确定
根据典型房屋和构筑物实物工程量，按照现行建筑安装工程定额（或指标）和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价;
计算出典型工程综合造价后，再运用类比法对类似房屋和构筑物进行分析，找出其与典型房屋和构筑物的差异因素，进行增减调整，从而计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造价；
对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。
对各类建（构）筑物在其结构类型及使用功能的基础上根据该类型建（构）筑物在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下确定其基准单方造价，在此基础上根据建（构）筑物的个性（如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等）和现场测量的工作量，采用概算的方法进行价格调增和调减，将增减额折入建筑物的单方造价内，最终确定出实际的单方造价标准，以此作为建筑物重置价值的计算依据。
对于典型房屋和构筑物重置价值计算如下：
重置价值二建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
（1）建安综合造价
房屋建筑物的综合造价，包括土建、安装和装饰三部分，根据《山西省建设工程计价依据一建筑工程消耗量定额及其价目汇总表（2005）》、《山西省建设工程计价依据一装饰装修工程消耗量定额及其价目汇总表（2005）》、《山西省建设工程计价依据一安装工程消耗量定额及其价目汇总表（2005）》、《山西省建筑工程投资估算指标》、《山西省建筑安装工程概算定额》和《山西省建设工程其他费用标准》确定待估房屋建筑物的工程量，按照山西省现行定额规定，确定待估房屋建筑物的直接费、间接费、利润、税金，综合确定房屋建筑物的综合造价。
（2）前期费用及其它费用确定
对于建筑物的前期费用及其它费用，根据山西省建设厅、山西省计划委员会、晋建标字[2001]415号文《山西省建设工程其他费用标准》和国家有关部门的相关规定确定，前期费用及其他费用主要包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等费用。
（3）合理的资金成本：
为评估对象在正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其他费用）的筹资成本，即利息。
根据合理的建设工期，按照评估基准日执行的同期基本建设贷款利率，分别测算出各房屋建筑物合理的资金成本。
2.综合成新率的评定
（1）对于价值大、重要的建（构）筑物采用综合成新率方法确定其综合成新率，其计算公式为：
综合成新率二勘查成新率X60%+理论成新率X40%
理论成新率二（耐用年限-已使用年限）/耐用年限X100%
现场勘查成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年来的维修、管理情况，并经现场勘查后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，填写成新率的现场勘查表，逐一算出这些建筑物的勘查成新率。
（2）对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体情况进行修正后确定成新率，计算公式：
成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限X100%
3.评估值的计算
评估价值二重置价值X综合成新率
•井巷工程的评估
根据评估目的以及可行性，本次评估井巷工程采用成本法。
（一）重置价值的确定
重置价值二综合造价+前期及其他费用+资金成本
（1）综合造价的确定
根据实物工程量和现行的煤炭定额及取费标准进行计算。
综合造价二直接工程费+措施费+规费+企业管理费+利润+税金
直接工程费按工程类别，支护方式等不同分别选取定额，并按规定作相应的调整取费按中煤建协字[2007]90号文取费标准计取，详见下表：
工程类别
其他措施费
临时设施费
规费
企业管理费
利润
税金
一期
二、三期
井巷
4.5
4.16
2.09
8.92
8.35
7.26
3.22
（2）前期及其他费用
根据中煤建协字[2007]90号文规定并结合本矿实际情况对矿井进行测算，包括勘察设计费、工程监理费等共计1.22%O
（3）资金成本
根据合理的建设工期，评估基准日中国人民银行发布的贷款利率，对各个项目分别进行计算。
（二） 综合成新率的确定
矿井的井巷工程与地面建（构）筑物不同，它是一种特殊的构筑物，随着煤矿资源的开采，其经济寿命相应缩短，当煤矿资源开采完毕，其经济寿命结束。
本次评估范围内的井巷工程综合成新率采用年限法进行评估。
公式如下：
综合成新率=尚可服务年限/（已服务年限+尚可服务年限）x100%
（三） 评估值的确定
评估值二重置价值X综合成新率
•机器设备的评估
根据评估目的此次机器设备评估采用成本法，其基本计算公式为：
1.重置价值的确定
（1）机器设备重置价值的构成项目包括：
重置价值二设备购置价+运杂费+安装调试费+前期费用+资金成本
①设备购置价
凡能咨询到评估基准日市场价格的设备，以市场价为购置价；
对无法从市场咨询到价格的设备，通过查阅机械工业出版社编著
《2011年机电产品报价手册》确定购置价;
无法查询和查不到价格的设备，按其性能类似的设备价格进行比较和修正后确定。
②运杂费
根据设备体积、重量大小，运输距离、装卸难易程度、所处的地理位置的因素，取设备购置价的1%-4%,对体积大、重量小、价值高的设备取下限。
③安装调试费
机器设备的安装调试费是取决于设备本身的特性，费用取定值为设备基价的0.5%-45%o对特殊情况的设备安装或某些专用设备的安装根据实际情况估算。
④前期费用
根据国家有关文件规定选取恰当的费率进行计算。
⑤资金成本
对大型、成套且安装调试周期较长的设备考虑资金成本。
（2）机动车辆重置价值的构成项目包括：
a、 新车购置费（含税）
b、 车辆购置附加税（根据现行有关规定确定）
c、 其它费用
2.设备成新率的确定
依据国家有关的经济技术、财税等政策，以调查核实的各类机器设备的使用寿命，以现场调查所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况、磨损情况为基础，结合行业特点及有关功能性贬值、经济性贬值等因素，综合确定成新率。
计算公式如下：
综合成新率二勘查成新率X60%+理论成新率X40%
式中理论成新率按经济使用年限确定，计算公式如下：
理论成新率=（设备经济耐用年限一已使用年限）/设备经济耐用年限X100%
勘查成新率是在现场工作阶段评估人员通过现场观测，并向操作人员、检修人员了解设备现时技术性能状况。
根据对设备的现场调查,结合设备的使用时间，实际技术状态，负荷程度，原始制造质量，等有关情况，综合分析估测设备的成新率。
（二）收益法
采用收益法评估是以今后若干年的企业自由现金流量作为未来收益，采用适当的折现率折现出企业整体资产价值，然后再减去企业付息债务，最后得出股东全部权益的价值。
①评估模型：
以今后若干年为预测期，对预测期内的各年企业自由现金流量进行逐年预测并汇总，然后按照一定的折现率折成现值；
根据不同企业现金流量的特点，分别假设不同企业预测期后企业自由现金流量并汇总，将预测期后企业自由现金流量先统一折成预测期末年值（终值），再由预测期末年值折为现值；
两者之和即为企业整体资产价值。
②计算公式
股东全部权益价值二整体资产价值-企业付息债务
式中：
P为整体资产价值；
i为折现率；
t为预测年度；
Rt为第t年自由现金流量；
Pn为永续期各年自由现金流折合至预测期末年的终值；
n为预测期末年；
③预测期和永续期
现金流量的持续年数应当等于资源的寿命，企业的寿命是不确定的，通常采用持续经营假设，即假设企业将无限期地持续经营下去，我们将预测的时间分为两个阶段，详细的预测期和后续期（或称永续期。
④自由现金流量的确定
本次评估采用的收益类型为企业整体资产所产生的自由现金流量，企业自由现金流量等于企业的税后净利润加上折旧及摊销等非现金支出以及扣除税务影响后的利息费用之后，再减去营运资本的追加投入和资本性支出后的余额，它是企业所产生的息前税后现金流量总额，可以提供给企业整体资产的供应者。
⑤折现率
根据收益额与折现率匹配的原则，采用国际上通常使用WACC模型进行计算加权平均资本成本作为折现率。
整体资产价值按以下公式确定
即:
i=K°
X[E/（E+D）]+KdX（1-T）X[D/（E+D）]
E：
权益的市场价值；
D：
债务的市场价值。
Ke:
权益资本成本
Kd：
债务资本成本
T：
被评估企业的所得税率
权益资本成本按国际通常使用的CAPM模型进行求取：
公式：
Ke=Rf+[E（Rm）-Rf]X3+a
=Rf+RpmxB+a
Rf：
目前的无风险利率
E（Rm）:
市场预期收益率
Rpm：
市场风险溢价
B:
权益的系统风险系数
a:
企业特定的风险调整系数
六、职业道德保证措施
为规范注册资产评估师职业道德行为，提高注册资产评估师职业
道德素质，维护注册资产评估师职业形象，我公司制定了相应规范。
第一条注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本制度。
第二条注册资产评估师执行资产评估业务，应当勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。
第三条注册资产评估师应当维护职业形象，不得从事与注册资产评估师身份不符或可能损害职业形象的活动。
第四条注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第五条注册资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告。
第六条注册资产评估师应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料。
第七条注册资产评估师不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务。
第八条注册资产评估师不得利用执业便利为自己或他人谋取不正当利益。
第九条注册资产评估师应当在评估机构执业，不得以个人名义执业，也不得同时在两家或两家以上评估机构执业。
第十条注册资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。
第十一条注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。
第十二条注册资产评估师应当接受后续教育，保持和提高专业胜任能力。
第十三条注册资产评估师应当如实声明其具有的专业胜任能力和执业经验，不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。
第十四条注册资产评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响注册资产评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避。
第十五条注册资产评估师执行资产评估业务，不得对委托方和相关当事方进行误导和欺诈。
第十六条注册资产评估师应当履行业务约定书中规定的义务，竭诚为委托方服务。
第十七条注册资产评估师不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。
第十八条注册资产评估师应当与委托方进行必要沟通，提示评估报告使用者合理理解并恰当使用评估报告，并声明不承担相关当事人决策的责任。
第十九条注册资产评估师在执行资产评估业务过程中，应当与其他注册资产评估师保持良好的工作关系。
第二十条注册资产评估师不得贬损或诋毁其他注册资产评估师。
七、执业质量保证措施
第一条为确保执业质量，最大限度地降低执业风险，根据《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号）国有资产评估管理办法》（国务院91号令）、《资产评估操作规范意见（试行）》（国资办发[1996]23号）、中国资产评估准则体系及有关规定，制订本制度。
第二条各专业人员在执业中必须恪守独立、客观、公正、科学的原则，严格遵守资产评估准则的规定，确保执业质量。
第三条执业人员要按照《资产评估职业道德准则一基本准则》财企[2004]20号的要求，遵守职业道德，维护职业形象，加强执业道德教育。
第四条公司根据山西省注册资产评估师协会安排的执业后续教育计划，及时安排执业人员接受执业后续教育培训，以提高专业胜任能力与执业水平。
第五条评估公司在承揽业务过程中质量控制时要充分了解委托单位（被评估单位）的经营状况，会计核算体系，内控制度等以判断该项目的风险程度及评估公司自身的胜任能力。
第六条评估公司分配业务时，应统筹考虑本公司业务及人员情况，做到人员、业务合理分配。
第七条评估公司实行分级督导制度，各级督导人员要对各层次的评估工作进行指导、监督和复核。
第八条评估公司对评估工作底稿实行三级复核制度。
项目负责人要对工作底稿进行详细复核;
二级复核对工作底稿中的重要会计科目的评估，重要评估程序的执行以及重大评估事项等进行复核；
总审对评估过程中的重大评估问题，特别事项说明及重要的评估工作底稿进行复核。
二、三级复核要做出复核记录。
第九条项目负责人要督促助理人员按时完成工作底稿，从分类整理到工作底稿归档的全过程并留有记录。
第十条评估公司在承揽业务时，要签订业务约定书，明确委托任务与要求，委托单位与评估各自的责任，收费标准等。
第十一条在编制评估总体计划时，应事先了解被评估单位的内控制度，评估风险，确定评估重要性水平，应及时修改评估计划，并报公司领导批准。
第十二条一般情况下，评估计划经部门经理审核，批准下达至评估小组全体成员O重大评估项目的评估计划须经主任评估师（所长）或董事会批准，在评估过程中发现异常情况，应及时修改评估计划，并经公司领导或董事会批准。
第十三条评估工作底稿应用公司统一印制的评估工作底稿，做到记录规范，字迹清晰，符号运用准确，勾稽关系明确，杜绝用圆珠笔书写。
第十四条业务人员应当具有专业判断能力，保持应有的专业谨慎态度，对评估过程中发现的问题提出处理意见。
对发现的重大问题,应提请公司领导或董事会研究解决。
第十五条项目负责人应当对助理工作人员的工作底稿进行全面复核，以确保：
1.评估工作已按具体评估计划的要求进行;
2.工作过程及其结果已适当记录；
3.所有重大评估问题已适当解决或反映在评估
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