开发项目的审批.docx

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开发项目的审批

第二章规则篇

政府在房地产开发中的角色

城市规划制度及审批

开工、竣工、销售的审批与监管

开发用地的获取

第一节政府在房地产开发过程中的角色

对开发商来说，房地产开发是一项商业活动，企业的目标是为了获取利润。

但是，房地产具有很大的外部性，开发活动会影响到很多公共利益。

房地产开发必须遵循一定的游戏规则，而公共部门正是这些规则的制定者。

在房地产开发过程中，政府扮演着极为重要的角色。

政府等公共部门为房地产开发提供了房地产开发提供法律框架，政府也通过规划来协调和平衡房地产开发与社区、城市之间的关系，通过税收、金融政策以及计划、管制等行政手段来调节房地产市场的运行。

因此，深刻理解政府在房地产开发过程中的作用是极其重要的。

开发商获得土地之前，必须熟悉地方政府的有关法规，并和政府部门打交道。

因为拟建项目在整个开发过程中，需要经过一系列严格而又复杂的审批程序。

在整个开发过程中，开发商必须把握各项法规的相关规定，了解政府审批的流程，研究每个环节审批的要求。

开发商理解相关法规、程序以及要求的程度，决定了开发项目的成败。

一、政府对房地产开发过程的管理

规划审批

计划管理

工程建设管理

管制

配套设施

环境保护

开发商与业主之间的契约管理

产权管理

二、房地产开发审批的主要环节

1、规划审批

2、开工审批

3、建设过程及竣工审批

4、销售审批

5、交付与入住审批

第二节城市规划制度及设计方案审批

一、城市规划的作用

城市规划的控制作用指城市规划一经批准就具有法律效力。

这种法律效力是通过城市规划管理对城市发展建设发挥控制作用而体现出来的。

城市规划控制作用主要表现在两个方面：

（一）控制城市的发展方向和速度

主要是对影响城市性质、发展规模的各方面因素进行有效的引导和制约，特别是对建设项目的立项、产业结构的调整、人口增长和迁移等方面进行严格的规划管理。

（二）控制城市发展的布局和结构

主要是对城市的土地利用、空间布局、容积率、日照间距、建筑层数、环境容量、园林绿化要求、自然风貌和历史文化遗产的保护，以及建设部署等方面进行严格的规划管理，防止混乱失控现象。

二、城市规划的层次

城市总体规划

城市总体规划指综合性的城市规划。

是确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订城市中各类建设的总体布局的全面环境安排的城市规划。

总体规划还包括选定规划定额指标，制订该市远、近期目标及其实施步骤和措施等工作。

城市总体规划的主要任务是：

综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地、合理配置各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。

城市总体规划是由城市政府制定的，描述了城市较长时间内（一般为20年）的发展方向。

规划通常包括一个书面的开发目标和政策，并附有总体规划图（一般为示意图），为地方政府在进行开发的质量、位置和数量决策时提供指导方针。

一般来说，总体规划只起指导作用，并没有规定开发的具体规则和要求。

尽管如此，开发商了解城市总体规划，也是非常必要的。

通过研究城市总体规划，可以了解一个城市的发展方向，对于房地产开发项目的选择，具有很强的指导作用。

城市分区规划

在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。

分区规划应当包括下列内容：

原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标；

确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；

确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点座标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围；

确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求；

确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。

分区规划包括了书面文件及主要图纸。

书面文件包括规划文本和附件，规划说明等。

图纸包括：

规划分区位置图、分区现状图、分区土地利用及建筑容量规划图、各项专业规划图。

图纸比例为1/5000。

详细规划

城市详细规划，是指为实施、城市总体规划而提出具体规划要求的地区性规划，包括控制性详细规划和修建性详细规划。

控制性详细规划，是指市和区；县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境；市政基础设施；公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。

修建性详细规划，是指市和区、县人民政府根据控制性详细规划，对实施开发地区的各类用地、建筑空间、绿化配置、交通组织；市政基础设施、公共服务设施以及建筑保护等作出具体安排的规划。

（1）控制性详细规划

控制性详细规划，有时简称为“控规”，决定了地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定具有强制性，是规划部门审批项目方案的主要依据。

控制性详细规划一般包括以下内容：

确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；

根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。

规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求。

制定相应的土地使用与建筑管理规定。

（2）修建性详细规划

修建性详细规划是指市和区、县人民政府根据控制性详细规划，对实施开发地区的各类用地、建筑空间、绿化配置、交通组织；市政基础设施、公共服务设施以及建筑保护等作出具体安排的规划。

以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

修建性详细规划以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

【说明】对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

●修建性详细规划应当包括下列内容：

（一）建设条件分析及综合技术经济论证；

（二）作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；（三）道路交通规划设计；（四）绿地系统规划设计；（五）工程管线规划设计；（六）竖向规划设计；（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

●修建性详细规划的文件和图纸

（一）修建性详细规划文件为规划设计说明书；

（二）修建性详细规划图包括：

规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。

图纸比例为1/500--1/2000。

●修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详细规划的基础资料外，还应增加：

（一）控制性详细规划对本规划地段的要求；

（二）工程地质、水文地质等资料；（三）各类建设工程造价等资料。

●修建性详细规划的成果

（一）规划说明书

１、现状条件分析；２、规划原则和总体构思；３、用地布局；４、空间组织和景观特色要求；５、道路和绿地系统规划；６、各项专业工程规划及管网综合；７、竖向规划；８、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：

1）总用地面积；2）总建筑面积；3）住宅建筑总面积，平均层数；4）容积率、建筑密度；5）住宅建筑容积率、建筑密度；6）绿地率。

９、工程量及投资估算

（二）图纸

１、规划地段位置图。

标明规划地段在城市的位置以及周围地区的关系；２、规划地段现状图。

图纸比例为1／500～1／2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；３、规划总平面图。

比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围。

４、道路交通规划图。

比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线；５、竖向规划图。

比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；６、单项或综合工程管网规划图。

比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；７、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。

土地开发都必须符合控规或者修建性详规的要求，因此，开发商在考察一宗土地时，第一件事情就是要了解该土地的控制性详细规划。

三、规划审批与监管

规划部门对房地产开发过程的管理主要有两个阶段，一是审批阶段，二是监管环节。

审批环节对房地产项目的建设提出了强制性要求，而监管环节是确保开发项目按照规划要求进行建设。

（一）规划审批

在审批阶段，开发商一般需要经过5个阶段，主要有：

规划意见书、总体方案审定、建筑工程规划用地许可证、单体方案审定、建筑工程规划许可证。

其中，规划意见书、建筑工程用地规划许可证、建筑工程许可证又称为“一书两证”。

只有具备“一书两证”的项目是才是合法的。

规划意见书

规划意见书又称为规划选址意见书，是规划部门对建筑工程项目批准的选址意见，也是开发项目第一个规划审批的环节。

规划意见书确定了建设用地范围、建筑用途、建筑规模、建筑密度等指标。

通常来说，开发商可以根据规划意见书进行初步评估土地价值，进行经济测算和是否购买的决策。

规划意见书还是土地出让的必备条件。

申请规划意见书一般需具备以下条件：

产权无争议，明确用地范围；

地块所在区域有控制性详细规划或者修建性详细规划；

申请单位上级部门批准；

地块符合建设条件，排除有损环境等可能；

计划部门的批准；

如果是新征建设用地，需事先获得批准。

对于上述条件，规划部门一般都公布了规划意见书具体需要提交的资料。

一般审批时间为20天。

建筑工程规划用地许可证

本阶段属于行政许可。

本阶段申请人需提交如下申报材料：

（1）建设单位出具的申报委托书；

（2）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；

（3）建设单位用地申请（须表述取得土地的有关情况，申请文件须包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件；

（4）土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件；

（5）土地整理储备机构申报的《规划意见书（选址）》及附图复印件；

（6）建设用地钉桩成果通知单；

（7）由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：

500或1：

2000地形图5份（机要项目4份，用地单位为多个，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；

（8）需要使用项目名称的需要提交地名命名行政许可文件复印件；

（9）其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。

建筑工程规划许可证

本阶段属于行政许可。

本阶段申请人需提交如下申报材料：

（1）建设单位出具的申报委托书；

（2）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；

（3）《规划意见书附件（选址）》或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关材料；

（4）国土行政主管部门批准用地的文件；

（5）具有资质的设计单位按照《规划意见书附件（选址）》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按A4规格（竖向）装订成册）1套，另再附相同设计总平面图5份（建设单位为多个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸包括：

图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图等各1份）；

（6）需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》；

（7）招标投标主管部门签署意见的《北京市勘查设计招标投标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘查、设计中标通知书》（以进行设计方案审查的不需要提交）；

（8）需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印件1份；

（9）其他法律、法规、规章规定要求提供的有关材料；[申报要求中，对可提交复印件的材料，建设单位须在复印件加注“此件复印内容与原件内容核对无误”字样，并加盖单位印章（本行政机关核发的文件除外）]

（二）规划监管

1、规划验线

（1）建设单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》；

（2）建设工程施工图纸（包括：

图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图等各1份）；

（3）由具有相应测绘资质等级的测绘单位编制的《建设工程测量成果报告书》原件1份；

（4）《建设工程规划许可证》附件及附图复印件。

2、规划验收

（1）建设单位填写完整并加盖单位印章的《建设项目规划许可及其他事项申报表》；

（2）建设工程竣工图纸（包括：

图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图等各1份）；

（3）由具有相应测绘资质等级的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告书》；

（4）《建设工程规划许可证》附件及附图复印件（取件时退建设单位）；

（5）《建设工程规划许可证》附图的复印件（送市园林主管部门进行绿地率验收）。

第三节开工、竣工、销售的审批与监管

在获得规划许可证之后，房地产开发项目进入开工准备阶段，在此阶段，开发商主要做好四个方面的工作：

一是施工图；二是现场的准备工作，主要是三通一平，三是招标工作；四是开工审批。

本节主要介绍开工审批及之后的竣工、销售相关问题。

一、开工审批

　　开工审批流程图

（一）审批权限　　

建设工程开工证，简称开工证。

以前各区县建委都有权核发一部分项目的开工证。

从1995年开始，市政府已规定所有建设项目的开工证均由市建委核发。

（二）审批程序　　

1．建设单位持市计委下发的项目转入正式计划的批件和市规划局核发的“建设工程规划许可证”到市建委领取“北京市建设工程开工审查表”。

领到审查表后，先将表中项目基本情况填好，到本单位主管部门盖章（市属单位到局、总公司盖章，区、县属单位到本单位上级主管部门盖章）。

2．根据项目使用"四源"情况，到供源单位及供电、电信部门交纳"四源"费、电源建设集资等费用，并由这些单位在审批表上签字盖章。

具体办理手续的单位是：

上水，自来水公司；下水，市政工程管理处；煤气（天然气），市煤气公司（天然气公司）；供电，市供电局；采暖如果是接用城市热力管网，市热力公司；电信，市电信局。

3．由市建委招标办签署办理招投标的意见。

除因特殊情况经市建委批准外，建筑面积2000平方米以上或总投资50万元以上的建筑工程都要进行施工招标。

施工招标可以整个项目进行，也可以单项工程、专业工程进行。

建设单位编制完标底，经招标办审核（用市财力投资安排的项目，需经市计委审核），并在招标办的组织下决标。

确定施工单位后，由施工单位及其上级主管部门在审批表上签字盖章，招标办在审查表上签署意见并盖章。

如果中标的是外省市施工企业，应在表上注明其进京施工许可证号。

4．携带审查表及转正批件到市质量监督总站办理登记及交纳质量监督费定金；到市统计局办理统计登记手续；到市建筑节能与墙体材料革新领导小组办公室交纳实心粘土砖限制使用费。

如果是外商投资项目，到市建委施工监理处办理施工监理的手续。

各部门在办理完有关手续后，均应在审查表上签署意见并盖章。

5．交纳固定资产投资方向调节税。

具体办法，见本书第三部分第一节"固定资产投资方向调节税"。

6．领取固定资产投资许可证。

具体办法是：

（1）中央和外省市（省级）驻京单位的建设项目，由建设单位向市建设工程招标投标管理办公室申请。

（2）地方单位的基本建设项目、非工业系统更新改造项目和开发项目，由建设单位向项目所在地的区县计委申请；工业系统更新改造项目，由建设单位向市经委申请。

　　（3）外省市（地区级及以下）在京单位的建设项目，由建设单位向项目所在地的区、县计委申请。

　　（4）北京经济技术开发区内的项目，由建设单位向北京经济技术开发区管委会申请。

　　（5）合建项目，由转正批件中明确的主管部门按上述渠道申请。

　　续建项目的固定资产投资许可证要按有关规定进行年检，纳税人持计划部门下达的年度计划文件和本年度纳税凭证或免税证明在年度终了后3个月内到原发证单位进行年检，凡未经过年检盖章的，固定资产投资许可证不得继续使用，项目不得继续建设。

7．办理开工前审计。

建设单位携带项目建议书、可行性研究报告、初步设计、转入正式计划的批件，资金来源和前期财务支出等有关财务资料到审计部门办理开工前审计。

审计完成后，由审计部门发给"基本建设项目开工审计表"。

并在表中注明结论。

开工前审计的权限是：

（1）基本建设大中型项目，由审计署审计。

（2）中央单位在京建设的小型基本建设项目，由审计署驻部门审计机关审计；未设置驻部门审计机关的，由部门内审机构审计。

　　（3）地方单位建设的小型基本建设项目，由市审计局审计。

以前，地方单位的小型基本建设项目开工前审计分工是市计委批的由市审计负责；区、县计委批的，由区、县审计局负责；市属局、总公司批的，由局、总公司内审机构负责。

由于从1995年开始所有的项目转正都由市计委审批，所以，地方小型基本建设项目的开工前审计，也都由市审计局负责。

8．上述工作全部完成后，持上述各有关单位签注完意见的开工审查表、固定资产投资许可证、基本建设项目开工审计表、交纳"实心粘土砖限制使用费"的凭证到市建委工程处，经审核同意后，核发《北京市建设工程开工证》。

建设单位领取开工证以后，还需要到有关部门办理工地防火、施工占地、碴土消纳、伐树等手续，然后才能开始工程施工。

（三）招投标工作的具体环节：

办理招标登记、招标申请

招标准备

招标通告

编制招标文件并核准

编制招标工程标底

标底送审合同预算审查处确认

标底送市招标办核准，正式申请招标

投标单位资格审批

编制投标书并送达

召开招标会，勘察现场

召开开标会议，进行开标

评标、决标

发中标通知书

签订工程承包合同

工程承包合同的审查与备案

二、竣工手续

办理单项工程验收手续

办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

商品住宅性能认定

竣工统计登记

办理竣工房屋测绘

办理产权登记

三、销售手续

提交完成建设项目投资证明

签署预售内销商品房预售款监管协议

办理《内销商品房预（销）售许可证》

办理预售登记

办理转让登记

办理房地产抵押登记手续

质量保证书和使用说明书

办理产权立契过户手续